2019聚融水溪上项目别墅营销策略报告30P
别墅项目的推广与营销
一、别墅项目策划与销售的要点别墅项目策划操作大概有以下几个步骤：1、第1操作环节：别墅项目开发前期战略分析分析A：别墅项目特性剖析（1）明确别墅概念（2）别墅产品特性（3）分析本案产品特性分析B：别墅开发市场背景分析(1)宏观市场研究宏观市场研究包括房地产行业环境的研究、经济环境和政治环境研究、该类产品市场总体投资状况、发展趋势预测等(2)区域板块市场研究主要是周边的资源研究，包括地形地貌、自然资源、气候、交通等（3）买家行为研究主要包括对消费者特征分析、消费者心理习惯特征分析、买方市场需求分析、买家（客户群）对休闲、运动、健康、投资的认知程度等（4）市场分析总结包括市场环境、产品市场、消费环境的分析与总结分析C：别墅项目市场定位与主题概念研究（1）案竞争力分析主要包括本案条件与资源分析、本案的SWOT分析（2）竞争态势分析包括板块市场竞争分析、市场细分缺口分析两部分（3）项目发展定位(4)主题定位给项目诠释一个全新的概念主题，以支持项目的形象、品牌、推广及销售2、第2操作环节：掌握别墅开发核心要素核心要素A：价格因素别墅物业本身的特性，决定了它的价位不菲，但价格的差别也很大，主要是各别墅在区位、环境、物业综合素质及物业管理上的差别引起的。
总的来说，从价格上看，有以下几个特点：（1）别墅所处区域对价格影响较大，其中距市中心区较近的别墅价格相对较高，而距离市中心较远的则价格相对偏低。
（2）别墅市场总体价格不高，主要由于目前现有的别墅除少数别墅外大多素质不高。
有部分别墅内部环境较差，且周边自然环境已部分遭破坏，而且有的别墅由于城市建设的扩张已被城市包围，已不是真正意义上的别墅。
（3）别墅物业配套设施差异较大。
近期开发别墅追求高质素物业管理，配备较为全面的娱乐及健身设施。
核心要素B：别墅项目选址策略一个项目的选址对自己的定位及以后的发展都有很大关系，有些开发商在选址不是很重视，为了拿块低廉的土地，跑到深山里开发项目，周边景色也不是很好，且在交通或各方面配套上也很落后；也有些开发商在闹市中拿块地，硬要上别墅项目，成本增加很多，结果导致了价格过高而无人问津。
山水湖滨别墅营销策划书
山水湖滨别墅营销策划书尊敬的销售团队成员：在这份营销策划书中，我将为我们即将推出的山水湖滨别墅项目提供一份具体的市场营销计划。
我们的目标是在当前激烈的房地产市场中，以独特的优势和明智的策略吸引目标客户群体，推动销售增长并确保项目的长期成功。
1. 市场分析：我们首先需要了解当前的市场情况，以便确保我们的营销策略与市场需求相吻合。
通过综合数据分析和市场调研，我们发现：- 优质山水湖滨别墅的需求不断增加，高净值人群和中产阶级是我们的主要目标客户。
- 在该地区，竞争对手的别墅产品数量较少，但大多面向高端市场，缺乏中产阶级客户的选择。
- 附近的自然风景和湖泊资源丰富，吸引了大量的休闲度假人群。
- 当地的经济发展迅速，劳动力稳定，对购房的需求持续增长。
2. 定位策略：基于市场分析的结果，我们决定将该项目定位为中产阶级家庭和高净值个体的豪华度假别墅。
我们希望提供高品质的住宅体验，同时充分利用自然资源和湖泊风光。
3. 产品特色和独特优势：- 山水湖滨别墅：我们的别墅项目将位于湖泊边，提供迷人的湖景和优美的自然风景。
这是一个远离城市喧嚣的度假胜地。
- 豪华设施和配套：我们将提供一系列豪华设施和配套，如私人泳池、花园、私人停车位、健身房和24小时安保等，以满足目标客户的需求。
- 环保与可持续发展：我们致力于保护和保护周围的自然环境，并推广可持续发展的概念。
我们将采取一系列环保措施，如太阳能系统、雨水回收系统等。
4. 营销策略：- 强化品牌形象：通过精心设计的品牌标识和宣传资料，确保我们的品牌能够与高品质和豪华结合起来，为潜在客户留下深刻的印象。
- 线上和线下渠道：我们将结合线上和线下渠道进行营销推广。
线上渠道，我们将通过社交媒体宣传、网站和房地产平台展示项目的各个方面。
线下渠道，我们将组织开放日、参展房地产展览会以及与经纪人合作等。
- 优惠政策：为吸引客户，我们将提供特别优惠政策，如定金优惠、分期付款等，以降低购房门槛。
(强烈推荐)山居别墅营销方案策划书
(强烈推荐)山居别墅营销方案策划书强烈推荐: 山居别墅营销方案策划书1. 背景介绍山居别墅是一座位于山脚下的豪华度假别墅，拥有壮丽的自然景观和舒适的居住环境。
为了提高山居别墅的知名度和吸引更多客户，我们设计了以下营销方案。
2. 目标群体我们的目标群体是寻求度假休闲的游客和家庭。
他们希望远离城市喧嚣，体验大自然的美妙，并享受高品质的住宿和服务。
3. 营销策略3.1 线上推广通过以下线上渠道来推广山居别墅：- 在社交媒体平台上发布宣传海报和吸引人的图片，吸引用户的眼球。
- 制作富有吸引力的官方网站，展示山居别墅的独特魅力和设施。
- 在旅游论坛和博客上发布推荐文章和客户的好评，增加口碑。
3.2 线下宣传通过以下线下渠道来宣传山居别墅：- 与旅行社合作，将山居别墅列入其旅游线路中，并提供特殊优惠。
- 在当地旅游展览会上设立展台，展示山居别墅的特色和优势。
- 与口碑良好的景点、餐厅和购物中心建立合作关系，互相推荐，增加客户流量。
3.3 服务优化为了提高客户满意度和留客率，我们计划采取以下服务优化措施：- 培训员工，提供优质的服务和专业的导游服务。
- 提供定制化的活动和娱乐项目，满足不同客户的需求。
- 针对客户反馈进行持续改进，修正存在的问题并优化服务流程。
4. 预算计划为了实施以上营销策略，我们预计需要以下预算：- 线上推广费用：XXXX元- 线下宣传费用：XXXX元- 服务优化费用：XXXX元5. 预期效果通过以上营销方案的实施，我们预期能够实现以下效果：- 在社交媒体上获得大量关注和转发，增加品牌知名度。
- 获得更多旅行社的合作，提高客户流量。
- 提高客户满意度和留客率，增加复购率。
- 实现销售业绩的持续增长。
以上是我们为山居别墅设计的营销方案策划书，我们相信通过这些策略的有效实施，山居别墅将能够取得更大的成功和发展。
别墅营销计划
目录
前言
市场篇 一、大市场分析 二、项目资源分析 三、别墅产品情况分析
四、个案分析 五、别墅市场结论
消费者篇 一、目标人群论证 二、目标人群定位
理念篇 一、目标人群诉求理念建立
二、产品理念构建 三、核心理念诉求
产品篇 一、总平规划建议 二、产品规划建议
三、配套建议 销售篇
市 场篇
大市场情况 区域市场情况
项目定位 的可行性
别墅产品市场情况 别墅消费市场情况
情况说明
由于时间的局限性，以下数据在市场调查的基 础上，引用了成都市统计局、成都市成房指数、成 都市国土局、成都市产权处的部分数据。
一、大市场分析
成都别墅开发经过了上世纪九十年代初的 第一次狂热并明显回落之后，再经过2002年的 预热和2003年的升温，终于在2004年迎来了突 破：最具标志性的事件是多个开发面积超过千 亩的别墅项目（天泉·聚龙、玉龙·红宇山庄、 国际名城、麓山高尔夫国际社区等）即将亮相， 可以预言，2004年是成都别墅市场最活跃的一 年，成都别墅开发迎来了大盘时代！
今年伊始，某山别墅开发浪潮的全面爆发，使拥有 最大市场需求的近郊别墅片区一蹴而就，成都的三大别墅 开发片区的格局由此完美形成。
综合整个区域板块的情况，由于未来龙泉、华阳的 供应量极大，随着两区域城市化进程的进一步加快，交通 及生活配套设施的进一步完善，未来成都别墅市场有可能 形成五分天下的格局。
• 浣花城市别墅区：
• 从区域的供应情况来看，华阳、龙泉未来的供应量最 大，占整个别墅供应量的80%左右。可以预计未来这 两个区域的竞争最激烈。
• 从整个别墅的销售情况来看，别墅的销售情况均较好， 总体销售率在80%，销售周期在8-24个月。
别墅策划报告1
别墅策划报告 1一、宏观经济与上海房地产市场1、上海宏观经济的趋好，为上海房地产行业高速进展制造俱佳条件；上海市统计局年度统计显示：2001 年，上海市国民经济连续、快速、健康进展，经济运行质量和效益持续改善，实现了“十五”打算的良好开局。
2001 年，上海完成国内生产总值4950.84亿元，比上年增长10.2%，高于全国2.9 个百分点，并连续第10年实现两位数增长。
上海良好的经济环境，促使整个都市建设的高速进展；人均gdp 达到4 500 美元，为都市的房地产市场进展制造了俱佳条件；相应地，房地产业也为都市经济增长奉献一定力量，房地产业成为第三产业增长的领头羊。
全年房地产业增加值308.58亿元，增长17.8%，增幅比上年提升2.4 个百分点，其对经济增长的奉献率达到9.7%，比上年提升2.9 个百分点。
2、都市建设的良性进展和大规模的基础设施投资，为上海房地产持续带来新的增长点；按照中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心的指导意见，2001年3月上海市人民代表大会通过了《“十五”社会经济进展打算》，其中不管是产业进展布局，依旧都市基础设施打算布局，差不多上体现了“四个中心”的要求。
随着“十五”打算开局新一轮投资打算启动和投资结构的调整，上海市固定资产投资显现了快速回升的良好态势。
2001 年完成全社会固定资产投资1984.31亿元，比上年增长6.1%，增幅比上年提升5.4 个百分点，投资总量超过历史最高水平。
投资结构连续改善。
全年完成差不多建设投资712.49 亿元，比上年增长1.3%；完成更新改造投资436.83 亿元，增长1 0.2%；完成房地产开发投资620.31 亿元，增长9.6%。
都市基础设施建设步伐加快，全年完成都市基础设施投资510.78 亿元，比上年增长13.5%。
市区2200 万平方米的旧区改造工程启动，以及黄浦江两岸综合改造等一系列大市政规划启动，为上海房地产业的进展提供坚实后盾3、政策主动引导、治理体制逐步完善，上海房地产市场更趋成熟，规范；正是如此相辅相成的进展模式坚决了政府对房地产行业的信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。
别墅项目营销策略及执行报告
别墅项目营销策略及执行报告一、项目概述本报告旨在分析别墅项目的营销策略及执行情况，并提出改进建议。
别墅项目是位于城市外围的高档住宅项目，主要面向高收入人群，拥有独立的庭院及私人空间，是一种奢华的住宅选择。
二、市场分析1. 目标客户别墅项目的目标客户主要是高净值人群，他们追求高品质的生活方式，注重居住环境的舒适性和私密性。
根据市场调研数据，目标客户主要包括企业高管、成功创业者、富豪等。
2. 竞争分析别墅市场竞争激烈，主要竞争对手有金地集团、华润置地等知名房地产开发商。
竞争对手的别墅项目经验丰富，有较高的市场影响力。
在营销策略方面，竞争对手主要采用线上线下结合的方式进行推广，包括品牌宣传、房展、社交媒体等。
三、营销策略1. 定位策略针对目标客户群体，我们将别墅项目定位为高品质的豪华住宅，提供独立的庭院空间和私密的生活环境。
强调别墅项目的独特性、品质和奢华体验，以吸引目标客户的关注。
2. 品牌建设建立和提升别墅项目的品牌形象是营销的关键之一。
我们将通过多渠道的品牌宣传，包括市场广告、公关活动、房展等方式，提升别墅项目的知名度和美誉度。
同时，我们将打造别墅项目的独特标识和形象，以便于目标客户对项目有深刻的印象。
3. 全方位推广针对目标客户的消费习惯和喜好，我们将采用多种渠道进行全方位推广。
首先，我们将通过线上媒体和社交平台进行品牌推广，包括建立官方网站和微信公众号，发布别墅项目的资讯和活动信息，与客户保持互动。
其次，我们将参与房展和高端社交活动，展示别墅项目的特色和优势，与目标客户面对面交流。
4. 营销合作营销合作是扩大别墅项目知名度和销售渠道的重要手段。
我们将与高端媒体、金融机构、精品购物中心等进行合作，通过互惠互利的方式，共同推广别墅项目。
例如，与高端媒体合作，发布别墅项目的专题报道和广告；与金融机构合作，提供优惠的房屋贷款和金融服务；与精品购物中心合作，推出别墅项目的购房套餐等。
四、执行报告本章将分析别墅项目营销策略的执行情况，并总结效果。
某房地产别墅推广执行报告
某房地产别墅推广执行报告1. 引言本报告旨在总结和分析某房地产别墅推广活动的执行情况。
通过对推广策略、渠道选择、执行效果等方面的评估，为进一步改进房地产别墅推广策略提供参考。
2. 推广策略分析2.1 目标受众定位根据市场调研结果，确定了房地产别墅的目标受众为高净值客户及具备投资性需求的人群。
这些人群具有较高的购买力和投资意愿。
2.2 竞争分析通过对竞争对手的市场份额、产品品质和价格等方面进行分析，确定了自身推广策略的差异化点，并在此基础上制定了独特的推广方案。
2.3 推广目标制定了具体的推广目标，包括增加前期咨询预约量、提高转化率、增加销售额等，以衡量推广活动的效果和质量。
3. 推广渠道选择基于受众定位和竞争分析的结果，选择了以下几种推广渠道：3.1 线上渠道•搜索引擎优化（SEO）：通过优化网站的关键词排名和内容质量，提高网站在搜索引擎排名中的位置，增加曝光率和点击量。
•社交媒体广告：在适合的社交媒体平台上投放广告，精准地定位目标受众，并通过吸引人的广告创意引起他们的关注。
•内容营销：通过发布相关的房地产别墅信息、案例分析和购买指南等内容，吸引目标受众的兴趣，并提升品牌知名度。
3.2 线下渠道•户外广告：在具备较高人流量的地点投放户外广告，如地铁站、商业街等，吸引潜在客户的注意力。
•线下活动：组织线下活动，如别墅开放日、体验活动等，让潜在客户可以近距离了解别墅的优势和特点。
4. 推广执行情况及效果分析4.1 线上推广执行情况及效果在线上推广活动中，以SEO为主要推广手段，通过持续的优化和更新网站内容，提高了网站在搜索引擎中的排名。
同时，社交媒体广告以及内容营销等策略也取得了较好的效果。
根据数据统计，线上渠道为别墅预约咨询带来了约50%的增长。
4.2 线下推广执行情况及效果线下推广活动中，户外广告和线下活动相结合，共同促进了别墅项目的曝光量和品牌知名度的提升。
通过线下活动，成功吸引了一批潜在客户参观了别墅项目，其中有50%左右的客户表达了购买意向。
别墅项目推广计划书
别墅项目推广计划书一、项目背景随着人们生活水平的提高，别墅已经成为很多人的理想居住选择。
别墅不仅是一种住宅形式，更是一种生活方式的象征。
因此，别墅项目在房地产市场上具有很大的吸引力。
本次推广计划书就是针对一款别墅项目的推广计划，希望通过一系列的营销策略，提升别墅项目的知名度和销售额。
二、项目概况该别墅项目位于城市郊区，环境优美，空气清新，交通便利。
项目占地面积约10000平方米，总建筑面积约5000平方米，共有30栋别墅，每栋别墅均为独栋结构，拥有私人花园和泳池。
别墅设计时尚、豪华，配备高品质家居设施，为购房者提供舒适、品质生活的空间。
三、目标群体本别墅项目主要针对高收入人群、企业家和海外投资者。
这些人群对居住环境要求高，追求品质生活，有一定的购房能力和消费能力。
四、推广目标1. 提升别墅项目的知名度，让更多目标客户了解和关注本项目；2. 增加销售额，提高销售转化率，达到销售目标；3. 建立良好的品牌形象，树立本别墅项目在高端房地产市场的地位。
五、推广策略1. 线上推广（1）建立专属网站：设计专门的官方网站，展示别墅项目的位置、规划、户型、配套设施等信息，提供在线咨询和预约服务。
（2）社交媒体推广：通过微信、微博、抖音等社交媒体平台，发布别墅项目的资讯、活动等内容，吸引目标客户关注。
（3）搜索引擎优化：通过SEO优化网站内容，提高别墅项目在搜索引擎结果中的排名，增加曝光率。
2. 线下推广（1）参加房展会：参加本地和国际的房地产展览会，展示别墅项目的优势，吸引目标客户。
（2）举办别墅开放日：定期举办别墅项目的开放日活动，邀请目标客户参观别墅，并提供优惠政策。
（3）合作推广：与高端品牌、机构进行合作活动，提高别墅项目的品牌影响力。
3. 市场推广（1）定向广告投放：在高端媒体、房产网站等平台进行定向广告投放，吸引目标客户点击查看别墅项目信息。
（2）制作宣传物料：设计别墅项目的宣传册、海报、视频等宣传物料，分发给目标客户或放置在相关场所。
2019云南大理古城和居别墅项目营销思路报告121p 共122页
. 2010 DO BEST TO BEST
大理古城和居
WORLD IN INFOMATION
观澜 ·越古
从外在条件、自身优势两点出发，寻找本案自身独特价值： 【外在条件】 1. 虽然苍山洱海景观属于项目优势之一，但是比起其他靠山、
临海的项目而言，本案既没有在海岸一线，也没有近距离观 赏苍山景观的条件，因此景观资源不占优势； 2. 过多宣传苍山，会和影响感通别墅的销售； 3. 受用地限制，也不具备打造高尔夫球场的条件； 4. 虽然靠近古城，属于古城附近最后一块可开发的土地，但是 古城只是大理旅游资源之一，并不足以作为项目核心卖点。
基地地形不规则，东西走向约205米，南北走向约267米，以苍山山势为 依托，西高东低，东西向最大高差约16米，南北最大高差约9米。
. 2010 DO BEST TO BEST
大理古城和居
WORLD IN INFOMATION
观澜 ·越古
三、主要技术经济指标：
规划总用地：33.78亩 约22522.62㎡ 地上总建筑面积：17082.12㎡ 地下储物间/功能间：6175.22㎡ 停车库：4782.76㎡ 建筑总占地面积：7704.63㎡
. 2010 DO BEST TO BEST
大理古城和居
WORLD IN INFOMATION
观澜 ·越古
【雨林·圣堤亚纳】
雨林圣堤亚纳位于西双版纳旅游度假区曼 弄枫片区，项目总占地468000平方米，总 投资1.6亿，整个项目围绕五星级大酒店 建设相关配套设施、旅游度假公寓及休闲 配套。
5月21日开盘，推出400多套公寓，面积为 40-80平米左右，价格在6980元/平米左右 ，一次性付款可优惠4%，按揭可优惠3%。 除此优惠以外，在开盘当日还可享受5000 元的优惠，样板间同时对外开放，预计明 年可以交房。
山水湖别墅营销策划
山水湖别墅营销策划随着人们生活水平的不断提高和生活品质的不断追求，人们对于居住环境的要求也越来越高。
尤其是在城市快节奏生活的情况下，人们更加渴望拥有一方宁静、舒适的居住空间，以身心放松和享受美好的生活。
在这样的市场需求中，山水湖别墅的开发与销售备受关注。
一、市场概述当前，随着中国经济的快速发展，生活节奏的加快，人们对于居住环境的要求也越来越高。
特别是在大都市，人们长期处于高压工作状态下，大量的人渴求一份安静和宁静，希望与繁华的城市区隔开一段距离，获得一份放松和舒适。
因此，市场上出现了“山水湖别墅”的商品类型，迅速得到了消费者的青睐。
从市场规模来看，中国近年来的房地产市场不断升温，尤其是在一线城市，市场需求越发旺盛。
如北京、上海等大城市的别墅市场，根据统计显示，市场规模已经达到了200亿以上，市场增速超过20%，成为一个庞大、迅速增长的市场。
二、产品简介（一）山水湖别墅位置优越，环境优美。
一般情况下，山水湖别墅的位置与市中心较远，适合远离繁华的市区环境，拥有清新、优美的自然环境，让居住者可以享受到自然美景和与自然亲密接触的乐趣。
（二）山水湖别墅建筑风格特色，功能丰富。
在建筑方面，山水湖别墅追求与众不同的建筑风格，通过独特的设计和精心的施工营造出别墅的独特魅力。
此外，山水湖别墅还根据居住者的使用习惯和需求，配备了全套的设施和服务，如“游泳、网球、健身、娱乐、会议、旅游、餐饮、保安”等多项服务，让居住者享受到拥有豪华度假村一般的优质生活。
（三）山水湖别墅投资回报高，附加价值增值突出。
当然，山水湖别墅也带来了不错的投资回报。
尤其是由于其独特的地理位置和风景，附加价值非常明显，因此投资者可以获得更高的回报。
三、市场优势（一）市场需求强劲。
随着城市化进程的不断推进，城市居民面临的家庭和工作压力日益加大，而“逃离城市，投向自然”的休闲娱乐方式成为一种潜在方式，因此对山水湖别墅等高品质的别墅需求一直很大，市场隽永不衰。
某别墅广告宣传推广计划书
新世界倚山花园一期翠林别墅目录引言1．前言2．市场状况第一部分营销策略一、营销导向二、营销战略三、推售原则四、发售所必备条件检测五、营销活动指引第二部分定价策略一、别墅定价方法二、定价影响因素三、定价步骤四、付款方式建议第三部分宣传推广计划一、背景导入二、销售时机三、广告营销主线四、广告受众分析五、广告诉求点六、媒体选择七、媒体投放策略八、S P活动策略九、广告投放计划十、推广费用预算十一、广告创作建议第四部分销售活动跟进一、人员组织安排二、销售时间安排三、看楼路线设计1．前言根据深圳别墅物业的市场状况和翠林别墅的项目特点，结合目标客户的需求分析，将仙湖山庄的别墅定位为：，目标客户定位：拥有相当物质财富，并且对精神财富不断追求的成功人士；2．市场状况在《别墅物业市场概况》，我们已详细分析了目前深圳别墅物业的市场状况，尽管存在部分别墅积压，但由于近几年缺少非常优秀物业供应，所以目前别墅物业存在一定的市场空间，综合素质优良的物业前景仍然看好，在本报告—物业定位及包装报告中，中原针对深圳市内即将开售的别墅项目“新世界豪园”和“名商高尔夫别墅”两项目作分析，因为此两项目都会在年内开售，预计都会对本项目产生一定的影响，所以，认清市场状况，避重就轻对项目的销售至关重要。
近期市区内的别墅正在发售的、与本项目的档次较为相近的项目有：银湖片区的颐园、银湖国际会议中心、蛇口片区的龟山花园、半山海景别墅、青青山庄等。
以下对银湖国际会议中心做出较详细的介绍：银湖国际会议中心座落于深圳著名豪宅区银湖里面，地理位置得天独厚，位于银湖半山上，北向靠山脉，南向面对银湖，周边居住环境清静、绿色植物浓郁、空气清新，位置的优势应是深圳别墅物业中少有的。
项目沿山而建，在项目的中间有一山沟经过，直通银湖，不断的流水被喻为灵气，项目的一期工程已接近完工，全部为别墅，约有20幢，项目东面的二期工程正在修建，包括会所、别墅及公寓，项目整体大约有70幢别墅，三幢多层带电梯公寓。
山水别墅项目营销推广思路
之一，其区域地位极为重要。
组织形式:联合浦口区政府组织该论坛，区政府为主办方，开发公司为承办方， 以政府名义邀请地产业内知名人士对江北及汤泉发展开展大讨论。
主题：江北未来发展
汤泉未来发展
目的：提升区域认知度及企业品牌的认知度，并通过此次论坛引出本案。 媒体配合：报纸软文对区域发展前景进行探讨。
山水田园项目营销推广思路
南京润美地产 二OO八十一月
营销推广核心
>>>营销推广核心
规划特色 新中式风格、创新户型、到户温泉
休闲度假
营 销 推 广 核 心 点 别 墅 开 发 新 理 念
度假村配套、汤泉东方未来大配套
田园农耕
私家菜园
生态养生
自然温泉、老山天然森林绿肺
投资功能
区域未来发展前景、别墅代管服务
>>>营销操盘策略
五点：现场包装
卖场包装
案场推广
媒介推广
行销推广
一线：营销事件的动线
案场推广
卖场包装 目标客户
行销推广
现场包装
媒介推广
>>>营销操盘策略
现场包装：主要指的是项目地现场及周边气氛营造，例如：项目工地 包装、项目导视系统、样板间、绿化景观等。
样板间、工地包装、社区绿化景观、做出实景样板间，多采用自然元
>>>营销推广计划
阶段性引爆点：
江北及汤泉区域发展论坛
>>>营销推广计划
组织背景：10月13日，“江北新城建设新闻发布会”，浦口区政府抛出700 亿江北新城战略。力争用10年时间，把浦口打造一个特色鲜明、功能齐全、 结构优化、品质卓越、充满活力、文明和谐的现代化江北新城 。汤泉镇成为 这一轮建设中的江北旅游开发热点，其中汤泉东方温泉城成为十大建设项目
别墅度营销推广整合方案
丽水湾别墅2003 年度营销推广整合方案盈创置业•丽水湾项目组2003年 3月10日、八—前言随着丽水湾项目各项工作的顺利进行，同时依托政府政策的利好改变、区域房地产市场的良性变化，本项目即将进入紧张的开工及开盘准备工作。
我们在对丽水湾保持信心的同时，也应该随时做好迎接市场挑战的准备，下面我们就项目的整合推广与市场营销做出定性定量的安排，而且我们将预留调整和补充的空间，从而保证高速高效高质地完成丽水湾的销售与服务工作。
•丽水湾客户分析以下是根据对 2002年12月17日至2003年3月7日来访的共 235批次客户进行统计后的分析结果。
结论 1：客户认识丽水湾主要途径主要是通过报纸广告和户外广告绝大部分客户是通过报纸广告、户外广告了解本项目，说明前期宣传基本上达到了告知市场这一目的。
由于客户对楼盘无法形成较深刻的认识，因此并未造成口碑效应。
建议后期广告、公关活动注意针对各卖点作宣传，同时样板别墅应尽快推出。
结论 2：客户购房最关心问题是价格和工程进度来访客户中，价格和进度是最为关心的问题，其次为环境、户型、面积。
说明丽水湾项目的价位必须得到楼盘品质与宣传推广的有力支撑。
其他问题如位置、环境等可以通过推广计划进行全方位诉求，同时明确工程进度这一要素。
结论 3：客户需求面积在 250— 350 平方米之间客户普遍接受的面积在250—350 平方米之间，比例达到73.4%。
只有12.5%的客户选择350 —400 平方米的户型。
此外，选择400 平方米以上或250平方米以下的只占极少数。
建议开发250 —350 平方米户型为主，其他面积的为辅，以市场需求决定产品定位。
结论 4：客户普遍接受的别墅总价 160 万以内有23%的消费者认为160 万以上的价格可以接受，而有77% 的消费者认为价位应在160 万以内。
建议项目主力户型的价格不宜超过160 万；而其它相对较好的户型可适当提高价格，满足不同层次需求。
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Code of this report | 14
中新•森林海
项目情况：目前主打产品为240-280平联排，均价4500元/平米；110-170平电 梯洋房，均价3800元/平米。森林海属于质素比较差的别墅项目
竞争对比
天麓 东方大院 金地三千府 北纬28度 中新森林海 盈峰翠邸
奥莱
洋房售罄
洋房售罄
联排在售
Code of this report | 7
1 金科东方大院：原创禅意中式山湖别墅
产品类型
中式风格独栋、联排、洋房、高层 坐拥原山湖景，山体公园，容积率较低，产品舒适度高
产品档次
整体地块六期开发，启动区独栋、联排先行开发，享有项目最佳湖景资源和山体风光 ，后期以联排、洋房、高层为主。
产品配比
口碑产品 135-277㎡洋房（27%） 主力产品/现金流产品 87-130㎡两房、三房（40%） 180-250㎡联排（30%） 明星产品 600-2000㎡独栋（1%）
同区域核心竞品（4个）： 天麓 金科东方大院 金地三千府 北纬28度
核
金地三千府
心
龙湖景观区
北纬28度
竞
金科东方大院
争
尖山景观区
天麓
地
图
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 2
天麓
项目占地约709亩，建筑面积78万平方米，整个项目物业非常丰富，有独栋、 类独栋、联排、洋房，后续货量约54万方，以高层为主。
容积率：0.64
物业形态
独栋、类独栋、联排、洋房
产品特征
主力户型 ：137-218㎡洋房，227-309㎡ 联排
价格
洋房8500元/㎡，联排13000元/㎡，独栋 15000元/㎡
销售状况
在售一期洋房、联排别墅，预计年底推 出三期独栋、联排，4.27万方
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建筑类型
联排、双拼、洋房、小高
开发商
湖南浅水湾湘雅温泉花园有限公 司
物管
湖南嘉业物业管理有限公司
车位比
1286：2268
自身配套
双会所、人工湖
户型
面积段
套数
均价
联排 240-280
40
4100
双拼 200-280
10
5600
洋房
110-170
50
5500
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天麓 东方大院 金地三千府 北纬28度 中新森林海 盈峰翠邸
奥莱
一期独栋
二期 B区
一期为纯独栋, 共143套。947平米的大 独栋、667平米的中独栋与200——360多 平米的小独栋组成。 二期为纯独栋，面积区间同样为248— 1093平米。 初步计划三期为高层、四期为联排、五 期规划未定。 除西北边保留充足的原生山体之外，其 余部分无明显坡度和立体感 一、二期的产品除东西两端有水系之外， 其他楼栋均无水系延伸
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金地三千府
目前在售主打产品为250-460平米小独栋，均价11000-12000元/平米。二期 将在8,9月份推出，一批为92栋独栋，建面3万方，主要以260-360的小独栋 为主
竞争对比
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北纬28度
规划及亮点：产品空间布局紧凑，充分利用地形排列；与周边自然景观渗 透融合，相映成辉
竞争对比
天麓 东方大院 金地三千府 北纬28度 中新森林海 盈峰翠邸
奥莱
规划布局：形成了“一轴两翼、水系环绕、山林绿洲” 的整体格局；空间布局紧凑，生长其间的建筑犹如一颗 颗闪闪的珍珠，优雅的建于坡地之上；高低错落的建筑 通过与周边景观的渗透融合，彰显场所原有自然特征； 道路交通：合理控制直接面向雷锋大道的开口数量， 同时形成了良好的内部循环系统；私人组团道路采用尽 端式设计、私密性强； 景观绿化：主入口—景观大道—中央公园—会所的景 观轴线移步换景、尺度恢弘；尽可能的利用项目地块内 原有的水系，将美丽的湖泊配合地形引入社区内部，与 引人入胜的自然山景相映成辉。
竞争对比
一
期
天麓 东方大院 金地三千府 北纬28度 中新森林海 盈峰翠邸
奥莱
项目
容积率 楼盘地址
总占地面积
北纬28度
0.35 岳麓雷锋大道龙湖高尔夫球场东
侧
790724平方米
总建筑面积 规划户数 绿化率 物业形态
300000平方米 5705户 71% 独栋
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洋房在售
洋房在售
产品线规划 项目目前处于一期；一期联排、双拼、洋房在售 去化速度 成交8套联排，6套洋房 （10月4日-10月24日）
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占地面积
304000平方米
建筑面积
339000平方米
总套数
2268
容积率
1.21
绿化率
40%
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2 天麓：北美草原风格建筑群
产品类型
洋房、联排别墅、双拼别墅、高层及大型综合商业体等物业类型， 710亩原生山体水系，容积率较低，产品舒适度高。
产品档次
首开区地块属于整块地中的中高价值区 一期开盘的产品档次以中高档产品为主
物业形态
独栋，联排，坡地合院
产品特征 价格
销售状况
475-1114平米独栋别墅，380-410平米合 院，255-402平米联排别墅
独栋13500元/㎡ 联排9500元/㎡ 洋房6000-6500元/㎡ 高层4300-4500元/㎡ 1、2、3、4、6期联排剩余62套，其他产
品基本售罄
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东方大院
项目共分六期，已开发1-4期和第6期，目前在售6期主打产品为180-250㎡的 联排，均价9500元/㎡；5期6万方联排、洋房、高层年底推出。
竞争对比
天麓 东方大院 金地三千府 北纬28度 中新森林海 盈峰翠邸
奥莱
商业 街
尖山 路
产品 独栋 联排 高层 洋房 叠拼
谨呈：湖南聚融开发有限公司
聚融水溪上项目别墅营销策略报告 2019年
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[湖南中原事业五部]
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长沙别墅地图
项目所在区域是目前长沙新推别墅产品最集中区域，主流竞争项目产品货量充足，占 据强势资源，拥有全国知名品牌，竞争充分．对本案主推产品构成高强度竞争。
金地三千府
金地三千府当前主推产品为一期联排、独栋、合院。
竞争对比
东方大院 天麓
金地三千府 北纬28度 翡翠花园 时代倾城 新城国际
金地三千府分7期开发:
一期产品为：独栋、联排、合院 其中独栋面积为475—1114平米独栋别墅， 380—410平米合院，255—402平米联排别 墅，共215套。 紧靠观音岩湖，依原水而筑造且最大限度 的延长水岸线，打造30000平米的水系。月 亮湾、休闲草地、水岸码头、天生三桥、 会馆等景观设计，打造360度处处皆景观。 整体项目典型的”背山面水”的风水宝地;背靠 2000亩原生态山林,正面40万平水面面积的 观音岩水库 利用山体坡度，建筑台地式别墅
天麓
一期推出联排、洋房，5.16万方，洋房均价8500元/㎡，联排13000元/㎡
竞争对比
天麓 东方大院 金地三千府 北纬28度 中新森林海 盈峰翠邸
奥莱
一期及三期为低密度容积率0.64，绿化率60%
产品推售方向：
➢先以一、三期低密度物业“高价”出货，形成客 户对项目高端品质社区的认知，为后期高层推出做 价格的铺垫； ➢后期可售产品有独栋、联排、高层，总体量约54 万方。
产品
面积
套数
四期联排
三期高层
独栋 联排
475—1114
255—402
19套 164套
合院 380—410
32套
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北纬28度
北纬28度项目位于长沙河西雷峰大道龙湖高尔夫东侧，群山环抱、千亩龙湖 、原始丛林，意大利塔斯干纯独栋别墅社区。以独揽山、湖、岛、高尔夫全居 住资源质素，成为长沙唯一的全资源型别墅
城市精英阶层，首改+多改 适合投资及刚性需求客群 顶层成功人士，多改善型
品牌开发商打造，独特中式原生山湖低密度社区，
5期年底推出最后6万方，预计2019年上半年售罄，与本项目无竞
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金地三千府
产品配比
口碑产品/现金流产品 137-218㎡洋房（75%） 明星产品 227-309㎡联排 （25%）
城市精英阶层，首改+多改 顶层成功人士，多改善型
项目拥有大量的山体景观资源，建筑品质高端，采用干挂石材，配
套设施规划较完善，但是小区园林景观略显不足，后期货量约54
万方，与本项目竞争较大。
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