文化创意产业园项目经济测算讲义

制规则
反之则小于100；
条件指数的大小视案例与本项目因素差异的大小而定，但一般 应该控制在80-120以内。
步骤三：制作地块比较因素条件指 数表
步骤四：制作地块比较因素修正系 数表
步骤五：地块价值加权评估
❖ 修正后的评估 单价 = 实际交 易单价 × 修正 结果系数。
❖ 对两个案例的
修正后评估单
土地价值评估
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进行土地价值评估的前提条件和假 设 报告中各评估方法测算依据《城镇土地估价规程》（中华人民共和国国家标
准GB/T18508-2001）和《房地产估计规范》，并采用专业测算与市场调研相 结合，其中各因子的选定参数根据专业要求及市场评估经验建立； 本报告中评估的土地价值是指地块为熟地（即“七通一平”）的价格； 本地块的地价是在拟定的方案基础上进行分析和评估，假设计入容积率内总 建筑面积全部可作为商品房销售； 我们对建造成本、建设期等方面进行一般假设和判断； 本报告不考虑开发单位项目管理、营销手段、风险控制能力、利润目标等方 面的差异性所造成的价值差异，我们采取市场平均水平； 本报告中现状土地价值是评估时点下客观分析测算之价值，同时考虑了本区 域未来市场发展变化，未考虑地块整体营销、土地出让方式及市场竞投因素对 地价的浮动上涨因素。
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市场比较法——技术思路
步骤1 步骤2 步骤3
选择比较实例，选择实例与估价对象属于同一供需圈、用 途相同或相近、在地域上属近邻区域或类似区域
建立各地块比较因素条件说明表： 交易时间、交易情况、交易方式、个别因素（容积率、面 积、形状、规划等等）
确定各地块比较因素条件指数表
步骤4
计算各地块比较因素修正系数表
条件指数的大小视案例与本项目因素差异的大小而定，但一般应该控制在 80-120以内。
步骤三：制作地块比较因素条件指 数表
步骤四：制作地块比较因素修正系 数表
居住用地地价评估
修正后的评估单价 = 实际交易单价 × 修正结果系数。
对两个案例的修正后评估单价进行加 权平均，根据与本项目的可类比程度， 案例一的权重为0.4，案例二的权重为 0.6。 加权平均得到本项目的土地单价为
10785.13元/平方米，即719万元/
亩； 居住用地300亩，合计居住用地总价 为21.6亿元。
步骤一：地块的选取（以综合用地 为主的类似案例） 估价时点原则：近期成交
选取 用途一致原则：地块为综合用地 原则
同一供需圈原则：地块位于同一供求范围内
案例 三
案例 二
案例 一
步骤二：地块比较因素条件说明表 （区域因素）
步土地价 值，加权平均测算本地块土地价值
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步骤一：地块的选取（以居住为主
的用地） 选取
估价时点原则：近期成交 用途一致原则：地块主要用途为居住
原则
同一供需圈原则：地块位于同一供求范围内
案例 三
案例 二
案例 一
步骤二：地块比较因素条件说明表 （区域因素） 地块比较因素条件（区域
地块比较因素条件 （区域因素）
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步骤二：地块比较因素条件说明表 （个别因素） 地块比较因素条件
（个别因素）
本项目各个比较因素的条件指数标定为100(容积率修正系数除 外）；
地块比较 而案例的各个条件指数，则根据步骤二中的详细描述和比较，
因素条件
以100为基准，赋予相应的值；
指数表编 若案例的某项比较因素优于本项目，则其条件指数大于100，
价进行加权平
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地块价值评估结果
❖ 本项目居住用地部分的土地单价为10785元/平方米，合720万元/亩；300亩 居住用地总价为21.6亿元。
❖ 本项目产业园部分的土地单价为8456元/平方米，合560万元/亩；900亩商 业用地总价为50.4亿。
经济效益测算
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测算前提说明
开发节奏：参照项目周边大盘的年度开发量，结合自身地块规模，建 议分5年开发：写字楼及住宅平均到5年进行开发，商业及会展作为本项 目的展示区在第一期推出，孵化器分两期开发，酒店及配套在第二期开 发； 地价取土地价值评估结果：住宅单价为720万/亩，商业金融用地560 万/亩；土地成本根据开发进度分摊至各期； 商品住宅、商铺及写字楼的价格上涨幅度根据近年来北京市价格变化 趋势，较保守估计为5%；商业及写字楼租金涨幅为1%； 本报告设定１００％银行贷款情况，考虑银行贷款等所产生的财务费 用; 考虑土地增值税，由于持有性物业不征收土地增值税，所以这部分仅 针对销售的办公物业和住宅。
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市场比较法——原理和公式
原理：根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替 代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进 行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，参考 地块修正后的价格加权平均得出待估土地地价。
公式：估价对象比准地价=交易地价×交易情况修正系 数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素 修正系数
根据北京市的通用测算标准，前期工程费商务办公为77.5元/平米，其他均为62元/平米；基础设施费为500元/平 米；建安工程费商务办公为2500元/平米，商业为2000元/平米，住宅为2000元/平米，酒店为10000元/平米
经济测算——酒店收入
测算依据：酒店客 房 数 200 间 ， 平 均 房价根据北京市五 星级酒店的平均水 平，为1500元/日， 入住率为70%；餐 饮收入及其他收入 分别为客房收入的 100% 及 50% ； 运 营成本为总收入的 7% ， 税 费 为 总 收 入的5.5%
测算前提——项目开发节奏
项目分五期开发，写字楼从一期至五期每期开发15万平米，住宅从一期到五期每期开发10 万平米；除此之外，一期开发2万平米的展示区及3万平米的特色商业，2万平米的孵化器； 二期开发2万平米的管委会大楼，2万平米酒店及1万平米配套；三期开发3万平米的孵化器
测算前提——开发成本标准
因素）
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步骤二：地块比较因素条件说明表 （个别因素） 地块比较因素条件
（个别因素）
地块比 较因素
条件
指数表 编制规
则
本项目各个比较因素的条件指数标定为100（容积率修正系数除外）；
而案例的各个条件指数，则根据步骤二中的详细描述和比较，以100为基 准，赋予相应的值；
若案例的某项比较因素优于本项目，则其条件指数大于100，反之则小于 100；