中原 深圳工改政策 201706 27页
深圳市人民政府办公厅印发关于进一步改善环卫工人待遇实施细则的通知-深府办〔2017〕4号
深圳市人民政府办公厅印发关于进一步改善环卫工人待遇实施细则的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------深圳市人民政府办公厅印发关于进一步改善环卫工人待遇实施细则的通知深府办〔2017〕4号各区人民政府，市政府直属各单位：《关于进一步改善环卫工人待遇的实施细则》已经市政府同意，现予印发，请认真贯彻执行。
实施中遇到的问题，请径向市城管局反映。
深圳市人民政府办公厅2017年3月27日关于进一步改善环卫工人待遇的实施细则第一章总则第一条为进一步规范环卫行业用工行为，保障环卫工人合法权益，根据《广东省人民政府办公厅印发关于进一步改善环卫工人待遇意见的通知》（粤府办〔2014〕43号），结合本市实际，制定本实施细则。
第二条本实施细则适用于本市行政区域内环卫企业工人。
事业编制环卫工人执行事业单位工作人员收入分配制度。
第三条各区政府（含新区管理机构，下同）是落实环卫工人权益保障工作的责任主体。
各区（含新区，下同）、各有关部门要从构建和谐社会、提升城市质量的高度出发，切实保障环卫工人合法权益，保持环卫队伍稳定，推动环卫事业持续健康发展。
第二章改善环卫工人工资福利待遇第四条环卫工人基础工资（不含奖金、津贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资等）按不低于当年度本市最低工资标准的110%确定，逢政策性调整最低工资标准时，应当于新的最低工资标准实施日始当月相应调整其基础工资。
建立环卫工人工资动态增长机制，使环卫工人工资收入增长与经济发展相匹配。
第五条实施环卫岗位津贴制度。
环卫岗位津贴按劳动强度、作业条件和接触垃圾粪便等有毒有害物质的不同程度，结合我市实际，分为三个等级：一类岗位：直接接触垃圾、粪便、渗滤液、填埋气等有毒有害物质的工作岗位，如垃圾（病死禽畜、粪便、渗滤液、填埋气等）处理工、垃圾（粪便）运输车驾驶员、垃圾转运站操作工、道路（垃圾收集点、公厕）清扫保洁工、其他类似工作岗位等，津贴标准不低于18元/天·人。
深圳旧改政策汇编及土地性质研究 20170906副本
1、采取“房地分离、确定权益”的处置方法。《暂行措施》采取地上建筑物等由继受单位自行拆除、清理，土地按
照确定权益、利益共享的原则在政府和继受单位之间进行分配。其中，政府将处置土地的80%交由继受单位进行城
市更新，其余20%纳入政府土地储备。此外，在交由继受单位进行城市更新的土地中，仍应按照城市更新的一般性
减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权
使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。 非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴
相应地价。 （有优惠政策空间）
2 2012年1月 《深圳市城市更新办法》的落实办法
关于印发深圳市城市更新办法实施细则 的通知 深府[2012]1号
宝安区沙井街道城市更新项目汇总
8
PART2 宝安区、龙岗区旧改
龙岗区旧改：
龙岗区按照街道拆分前统计共记录8个街道规划120个旧改项目， 拆除重建用地总面积超过1700万平。其中旧改规模前三的街道拆除重 建面积占比超过60%，分别是龙岗街道402万平、龙城街道323万平以 及横岗街道312.7万平。剩余街道均在200万平以下。
第三阶段：确定实施主体
关键点：区政府组织制定更新单元实施方案（单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安 排及监管措施等），并通过收购/搬迁协议等形成确定并形成单一实施主体
第四阶段：取得土地使用出让合同和建设用地规划许可证
关键点：建筑物拆除，申请建设用地审批并交纳地价，取得土地使用权出让合同、建设用地规划许可证
通知》
7、规划期内力争通过城市更新实现违法建筑存量减少1000-1200万平方米。
国规土[2016]824号
深圳市人民政府关于做好当前和今后一段时期就业创业工作的实施意见
深圳市人民政府关于做好当前和今后一段时期就业创业工作的实施意见【法规类别】招工与就业【发文字号】深府规[2017]12号【发布部门】深圳市政府【发布日期】2017.12.28【实施日期】2018.01.01【时效性】现行有效【效力级别】地方规范性文件深圳市人民政府关于做好当前和今后一段时期就业创业工作的实施意见（深府规〔2017〕12号）各区人民政府，市政府直属各单位：为贯彻落实党的十九大精神，实现更高质量和更充分就业，满足人民日益增长的美好生活需要，根据《国务院关于做好当前和今后一段时期就业创业工作的意见》（国发〔2017〕28号）和《广东省人民政府转发国务院关于做好当前和今后一段时期就业创业工作意见的通知》（粤府〔2017〕101号）精神，结合我市实际，现就做好当前和今后一段时期就业创业工作提出以下实施意见：一、深入实施就业优先战略（一）促进经济增长与扩大就业联动。
坚持把稳定和扩大就业摆在经济社会发展更加优先、更加突出的位置。
创新宏观调控方式，把稳定扩大就业作为经济运行区间调控的下限，完善以就业为底线的宏观调控体系。
合理确定经济增长速度和发展模式，科学把握宏观调控的方向和力度，加强经济政策与就业政策衔接，在制定财政、金融、产业、贸易、投资等重大政策时，要综合评价对就业岗位、就业环境、失业风险等带来的影响，促进经济增长与扩大就业联动、结构优化与就业转型协同。
在重大项目引进落地过程中，重点考虑带动就业多、岗位质量好的项目。
（市发展改革委、财政委、经贸信息委、人民银行深圳市中心支行、金融办、投资推广署等负责。
列第一位者为牵头单位，下同）（二）推进产业结构调整与促进就业协同。
保持和发挥转型升级的先行优势，加大战略性新兴产业和未来产业培育扶持力度，积极组织实施产业专项扶持计划。
进一步拓展科技、产业与金融合作的深度和广度，不断提升我市新兴产业创新能力和竞争力，促进产业升级与扩大就业数量、提高就业质量协同发展。
深圳市人民政府办公厅关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见
深圳市人民政府办公厅关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2008.03.06•【字号】深府办[2008]35号•【施行日期】2008.03.06•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】正文深圳市人民政府办公厅关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见（深府办〔2008〕35号）各区人民政府，市政府直属各单位：为推进我市工业区升级改造试点项目的实施并加强后续管理，根据市政府《关于工业区升级改造的若干意见》（深府〔2007〕75号，以下简称《若干意见》），结合我市实际，提出以下意见：一、工业区升级改造工作是化解我市“四个难以为继”、促进产业结构调整、提升城市功能的重要举措。
工业区升级改造工作涉及土地政策、资金扶持、市场操作等问题，情况比较复杂，在全市范围内选取若干不同区域、不同类型的工业区进行升级试点，有利于探索积累经验，制定完善相关政策，逐步在全市铺开推进。
试点项目的成功与否对于全面开展工业区升级改造工作具有重要意义，各区人民政府、市政府各相关部门必须高度重视，进一步解放思想，加大工作力度，保证试点项目的顺利实施。
工业区升级改造应坚持以符合城市规划为原则，以符合土地产权政策为核心，以带动产业升级为目标；必须坚持“工改工”的原则，改造后的工业园区以自用为主，严格控制出租，不得转让；应按生态工业园区关于绿色环保节能等方面的要求进行规划建设。
二、天安数码城厂房公寓区、福田燃机电厂、金地工业区、水贝国际珠宝交易广场、特力吉盟黄金首饰产业园区、马家龙工业区、永新工业区、福永第一工业区、黄阁坑工业区、太平洋工业区、茶光工业区（扣除政府储备用地部分）等11个工业区升级改造项目（总用地规模约88公顷）列入试点项目予以推进。
三、各区人民政府应尽快就试点项目用地和建筑物权属情况征求市国土主管部门意见；根据试点项目实际，结合全市工业布局规划，组织编制试点项目产业规划和升级改造专项规划，分别报市贸工局和市规划局审批。
深圳工改政策
产业地产有哪些政策？
工业地产政策从08年政策探索期，到2013年转让细则出台后，政策操作漏洞减少，政策逐 步完善，但市场操作还未达到完全规范的程度。
n时间：2008年9月26日 n《深圳市人民政府关于印发深圳市
工业楼宇转让暂行办法的通知》
n 2013年1月7日 n《深圳市人民政府关于优化空间资源配
第十四条：转让增值收益分成 工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的土地整备资金，具体收缴工作由市土 地整备机构负责。
——《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》2013-1
（八）对城市更新项目作出特别规定 对城市更新改造后的工业楼宇转让予以特别规定： 两种情形免予缴纳增值收益： 1. 城市更新项目已按市场评估地价标准计收地价的工
转让限制
再转让
特殊分割 转让
5年内不得再转让：工业楼宇转让后，自工业楼宇完 成转移登记之日起5年内不得再转让
确需5年内再转让：增值收益100%计提
2014-01-09《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行） 实施细则》解读规定：回迁房无再转让限制
u当企业租赁物业满5年，可获得该物业的购买权 u对拟上市企业，可以申请购买
- 扣减总额 ＝
销售价格
（取合同成交价和计税参考价高者）
（工程造价）
登记价 +
（地价）
取得工业楼宇 相关税费
+
转让工业楼 宇相关税费
+ 补缴地价款
（含印花税、契税、登记费、 交易服务费）
（含营业税（增值税）、印花 税、城建税、教育费附加、地 方教育附加、土地增值税、个 人所得税、交易服务费）
① 增值收益相当于是对开发企业税后利润的再一次收益分配； ② 虚增成本放大登记价成为项目利润重要来源
解读城市更新办法及工改工
城中村
2.5及以下
不补缴
容
积 2.5至4.5部 公告基准低价
率
分
20%
超4.5部分 公告基准地价
旧屋村
现状占地 1改工
原有合法建 筑面积内
不补缴
增加的建筑 公告基准地价
面积
的50%
6、拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业 的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价 标准的50%缴纳地价。
科之谷
工改工之创新型产业用房
创新型产业用房解读 创新型产业用房设计规范
创新型产业用房解读
定义：创新型产业用房，是指根据创新型企业的发展需求，建设或配建、筹集（含租购）
并按政策出租或出售的生产、研发、运营及其他配套设施的政策性产业用房。
按照城市更新有关规定，城市更新项目配建的创新型产业用房，建成后政府可优先以建 造成本加合理利润回购；政府不回购的，产权归原所有人，但需按政府拟定的基准价格和 准入条件租售。回购价格由审计机构审计后确定。 创新型产业用房租售实行政府基准价。基准价格由市发展改革部门会同市其他产业主管 部门、规划国土部门拟定。其中，销售基准价格可综合考虑开发成本、税金、合理利润和 该宗建设用地使用权市场评估地价、基准地价以及我市产业政策导向等因素确定，租赁基 准价格调整周期为3年。 租售基准价格报市创新型产业用房建设和管理工作领导小组批准后公布执行，租售价格 原则上应为同片区同档次产业用房市场评估价格的50%—70%，具体由市发展改革部门牵 头拟定。
小结：1、总建筑面积一般不增加，为完善建筑使用功能，增加需补缴地价，公共服务基 础设施部分免收地价；
内容解读
三类：拆除重建类城市更新
深圳工改工政策研究
深圳“工改工”专题研究报告深圳公司投资部12月目录“工改工”现状“工改工”案例“工改工”政策“工改工”趋势建议1.1 城市更新用地情况➢2018年以前，全市规划项目中规划功能为工业占比19%，其中2017年全年，规划项目中规划功能为工业的占比高达36%，远超历年平均水平。
➢全市更新潜力用地规模及类型全市更新潜力用地总规模308.8km²（含拆除重建、综合整治等），其中旧工业区潜力用地总规模为182.1km²，占总体规模的59%。
49%19%1%1%0%15%7%7%1%截止至2017年底R(居住用地)M(工业用地)S(交通设施用地）U(公共设施用地）W(物流仓储用地）C(商业服务业用地）G(绿地和广场用地）GIC(公共服务与服务设施）E(其他用地）43%36%0%1%3%9%5%2%1%2017年类型全市规模生态控制线外生态控制线内城中村109.4104.7 4.7旧工业区182.1161.920.2旧城区17.317.10.2总计308.8283.725.11.2 深圳城市更新实施情况截至2017 年底，全市已列入拆除重建类城市更新计划项目共计644 项，拟拆除用地面积约50.15 平方公里；已批拆除重建类城市更新单元规划404 项，涉及用地面积31.32 平方公里；累计供应用地面积约16.27 平方公里，城市更新项目实施率仅为32.4%，不足三分之一。
16.27k㎡签订《土地出让合同》供地面积实施率32.4%431项34.0k㎡规划批准拆迁用地面积644项50.15k㎡已列入城市更新计划用地面积数据来源：《深圳市规划国土委关于城市更新工作有关情况的报告》（深规土[2018]292号）1.3 各区“工改工”项目情况➢已批“工改工”项目主要集中于宝安、南山、龙岗等区；根据各区的城市更新”十三五”“工改工”项目计划用地规模，龙岗、龙华、光明、坪山指标最高。
截止至2018年上半年，除宝安、南山外其他各区完成率均不超过50%，其中龙华、龙岗2区发展空间最大。
深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见-深府[2007]75号
![深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见-深府[2007]75号](https://img.taocdn.com/s3/m/3a1c616130b765ce0508763231126edb6f1a7674.png)
深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见（2007年3月30日深府〔2007〕75号）为全面落实科学发展观，建设“和谐深圳、效益深圳”，推进工业用地二次开发和集约利用，提高土地产出率，优化工业产业结构，增强我市产业竞争力，现就工业区升级改造提出如下意见。
一、改造范围和改造方式（一）在符合城市规划和环境保护规划的前提下，市政府鼓励对具有下列情形之一的工业区实施升级改造：1．不符合工业布局规划和现代工业发展要求的工业区；2．不符合安全生产和环保要求的工业区；3．建筑容积率偏低、土地利用率低的工业区；4．内部规划不合理、基础设施不完善、建筑质量差的工业区。
（二）工业区升级改造分为综合整治和重建两种改造方式。
其中，综合整治是指基本不涉及房屋拆建的工业区环境美化和功能完善项目；重建是指局部或整体拆除工业区内原有建筑并重新建设的项目。
二、改造原则和要求（一）按照“统筹规划、政策引导，遵循规律、稳步推进，优化产业、促进发展”的原则，整治与重建相结合，完善功能配套，提高土地使用价值。
（二）按照“政府引导、市场运作、社会参与、共同受益”的原则，充分调动改造单位的积极性，依法保障建设单位、业主及其他利害关系人的合法权益，促进工业区与周边社区和谐发展。
（三）与产业布局规划调整和产业集群发展相结合。
特区内工业园区定位以研发、创意设计型都市产业和先进制造业营运总部基地为主；特区外工业区依托我市优势产业和行业龙头企业，鼓励发展按产业链分工协作、行业公共服务平台配套完善的特色工业园区。
深圳工改工最新政策研究 ppt课件
出台时间 2006-6-19
2006-6-21
2006-9-9 2007-3-30 2007-8-1
2008-3-6 2008-2-18 2008-9-9 2008-9-25
2008
2009-10-22
2012-2-7
知》 《深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》
2013-1-7 2013-1-7 2013-1-7 2013-1-7 2013-12-6
2014-5-27
2014-8-8
ppt课件
15
“1+6”文件出台背景
到2020年，深圳市可供新增建设用地只有59平方公里，而且这些地块零星、分散，重大 项目、公共设施要落地就会遇到土地空间匮乏的问题，产业转型、城市发展受到了土地空间的 制约。
70%工业楼宇
工业用地项 目
30%配套
销售：按市场评估价补缴地价后可 进入市场销售
持有：不补缴地价
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产权划分及 销售
可以栋、层、间为基本单元进行产权划分，并明确城市 更新类的工业楼宇可预售，非城市更新类仍只可现售， 交易方式可通过交易机构公开交易或自行交易
产权划分
产权划分灵活：依照本办法规定可以分割转让的工业楼 宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发 房地产权利证书
规划报批阶段 报区规划国土管理局审批
报市规划国土委审批 局技术会\区管理局审议 报市建环委 申请材料初审 实施主体公示 主体确认阶段 签订监管协议 核发确认文件
审批部门
办文时间
区更新办 → 区规划国土管理局 → 市规划 国土委
深圳市人民政府关于深圳市国有企业下岗员工与失业员工管理工作并轨的通知-深府[2000]75号
![深圳市人民政府关于深圳市国有企业下岗员工与失业员工管理工作并轨的通知-深府[2000]75号](https://img.taocdn.com/s3/m/2eef6e370166f5335a8102d276a20029bd64631e.png)
深圳市人民政府关于深圳市国有企业下岗员工与失业员工管理工作并轨的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 深圳市人民政府关于深圳市国有企业下岗员工与失业员工管理工作并轨的通知（２０００年６月２７日深府〔２０００〕７５号）各区人民政府，市政府直属各单位：根据广东省劳动和社会保障厅《关于理顺国有企业下岗职工劳动关系有关问题的通知》（粤劳社〔２０００〕３６号）文件精神，结合我市实际，市政府决定，从２０００年１月１日起实行全市国有企业下岗员工再就业工作与失业员工管理工作并轨，现将有关事项通知如下：一、２０００年１月１日以后，国有企业因生产和经营状况等原因出现的富余员工，不再进入再就业服务中心，由企业按照《深圳经济特区企业经济性裁减员工办法》和《深圳经济特区劳动合同条例》的规定程序，与其解除劳动关系。
这些解除劳动关系的富余员工，可以直接到劳动部门办理失业登记。
二、１９９９年１２月３１日前已经进入再就业服务中心的国有企业下岗员工，继续由各再就业服务中心按照现行有关政策为其保留劳动关系、发放基本生活费、缴纳社会保险费、组织参加再就业培训及提供其它再就业服务，直至协议期满。
１９９９年１２月３１日，已经离开企业的富余员工，企业依照本通知第一条的规定办理。
三、企业富余员工中距离法定退休年龄不满５年的，经本人申请，企业可为其办理“内部退养”，待员工达到法定退休年龄时，再办理正式退休手续。
企业对“内退”员工的生活费发放标准，可在不低于上年度我市最低工资标准的基础上自行确定，并按现行法律法规的规定，为“内退”员工缴交社会保险费。
四、企业与富余员工解除劳动合同时，应依法清理与员工之间的债权债务，并严格按照《深圳经济特区劳动合同条例》的规定，足额支付经济补偿金。
深圳中原建筑中心 新政后商办、工改设计转型研究
深圳中原建筑 深圳中原建筑 深圳中原建筑 深圳中原建筑 深圳中原建筑 深圳中原建筑 深圳中原建筑 深圳中原建筑 深圳中原建筑 深圳中原建 心 心 心 心 心 心 心 心 心 中 中 中 中 中 中 中 中 中 筑 筑 筑 筑 筑 筑 筑 筑 筑 筑中心 建 建 建 建 建 建 建 建 建 建 原 原 原 原 原 原 原 原 原 原 深圳中 深圳中 深圳中 深圳中 深圳中 深圳中 深圳中 深圳中 深圳中 深圳中 心 心 心 心 心 心 心 心 心 中 中 中 中 中 中 中 中 中 筑 筑 筑 筑 筑 筑 筑 筑 筑 建筑中心 建 建 建 建 建 建 建 建 建 深圳中原 深圳中原 深圳中原 深圳中原 深圳中原 深圳中原 深圳中原 深圳中原 深圳中原 深圳中原建 心 心 心 心 心 心 心 心 心 中 中 中 中 中 中 中 中 中 中心 筑 筑 筑 筑 筑 筑 筑 筑 筑 深圳中原建 深圳中原建 深圳中原建 深圳中原建 深圳中原建 深圳中原建 深圳中原建 深圳中原建 深圳中原建 深圳中原建筑 心 心 心 心 心 心 心 心 心 心 中 中 中 中 中 中 中 中 中 中 筑 筑 筑 筑 筑 筑 筑 筑 筑 筑 建 深圳中原建 深圳中原建 深圳中原建 深圳中原建 深圳中原建 深圳中原建 深圳中原建 深圳中原建 深圳中原建 深圳中原建 中心 中心 中心 中心 中心 中心 中心 中心 中心 筑 筑 筑 筑 筑 筑 筑 筑 筑 筑中心 建 建 建 建 建 建 建 建 建 建 原 原 原 原 原 原 原 原 原 原 中 中 中 中 中 中 中 中 中 中 圳 圳 圳 圳 圳 圳 圳 圳 圳 圳 深 深 深 深 深 深 深 深 深 深 心 心 心 心 心 心 心 心 心 心 中 中 中 中 中 中 中 中 中 中 建筑 深圳中原建筑 深圳中原建筑 深圳中原建筑 深圳中原建筑 深圳中原建
工改工政策分析
具体收缴工作由市土地整备机构负责。
——《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）
》 登记价格（与工程建设相
关的所有成本）
+
增值收益 ＝ 交易价格
- 总扣减金额
交易相关税费
销售收入
+ 已补缴地价
超额累进税率法提取
1
0≤增值收益额/扣减总额≤ 50%
2
增值收益额/扣减总额≥ 50%
备注：
5年内工业楼宇再转让
提取方法
十三、实行产业配套住房产权整体持有。利用产业用地配套建设的产业配套住房，其产权附属于该宗产业用 地，不得分割转让。情况特殊确需转让的，应当经市住房保障主管部门及市规划主管部门批准。
十四、实行产业配套住房租售并举。高端人才、战略性新兴产业的人才除由产业单位自行提供产业配套住房 外，还可以由政府通过租售结合的方式提供产业配套住房。其中，以出租方式提供产业配套住房的，租金标 准不高于我市公共租赁住房的租金标准；以出售方式提供产业配套住房的，销售价格可以参照安居型商品房 定价标准加以确定；其他产业员工，则主要由产业单位以出租的方式提供其自行建设和筹集的产业配套住房， 租金标准由产业单位自主确定。
上市扶持：如有相关资源，可大大提高项目的销售体量。
6
政策分析
收益分成
政府参与物业收益分成，使工业用地项目利润空间受到较大影 响，但增值收益的计算方式目前存在较大政策盲点，具体操作 有待进一步明确
第十四条：转让增值收益分成
工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的土地整备资金，
城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割 转让
3
政策分析
配套比例
工业用地政策对于工业用地项目在配套比例上有严格的限制， 配套及产业用房比例受限于30%：70%，30%配套按市场评估 价补缴地价后可进入市场销售
深圳深圳城市更新改造细则(2017)
2017深圳市城市更新办法实施细则最新版为实施《深圳市城市更新办法》，规范城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定《深圳市城市更新办法实施细则》。
该《实施细则》于2012年1月21日经深圳市政府同意并予以印发，自发布之日起正式施行。
2017年深圳市城市更新办法实施细则最新版第一章总则第一条为实施《深圳市城市更新办法》(以下简称《办法》)，规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组(以下简称市领导小组)负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门(以下简称主管部门)，负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。
第三条市政府相关职能部门、区政府(含新区管委会，下同)及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。
第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。
农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留违法建筑的处理工作。
20190909-深圳市工改工政策及案例专题分享
新规正式稿
《深圳市工业区块线管理办法》 第二十七条 区块线内工业用地的建筑功能安排应严格按照《深圳市城市规划标准与准则》相关规定要求，除必要的宿舍、食堂、小型商业和其他配套辅助设施外，严 禁在工业用地中安排成套商品住宅、专家楼、商务公寓和大规模的商业和办公等建筑功能。鼓励在新型产业用地建设无污染生产厂房。 第二十八条 工业用地建筑形态应与产业类型、业态相匹配，厂房和研发用房不得采用住宅类建筑的套型平面、建筑布局和外观形态。 第三十六条 新建工业项目原则上一律进园进区，着力推进战略性新兴产业、未来产业、高端制造业、生产性服务业等产业项目在高新区、战略性新兴产业基地、未来 产业集聚区等现有工业园区集中布局。支持以产业链为纽带，在工业园区集中布局相关产业生产、研发、供应、上下游产品服务项目及公共服务项目，促进产业集聚 发展。 第十七条 在公共配套条件支撑的情况下，位于已建成或近期规划建设的轨道站点500米范围内的工业用地，可建设人才住房和保障性住房，但用地面积原则不超过该 区块总面积的 10%。
旧规
关于产业用地的功能比例：普通工业用地（M1）主导用途为厂房，新型产业用地（M0）主导用途为厂房（无污染生产）和研发用房，主导用途不宜低于总建筑面积的70%
《深圳市工业楼宇转让管理办法》（试行）
作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%。
建筑类别 宿舍建筑
位置 首层作为公共活动室
设置单层床 设置双层床
层高限值 不高于6.0m 不高于5.4m 不高于4.5m
备注：既有规范为《深圳市建筑设计规则》，超过该值需核减建筑面积
层高标准值 2.2m
宿舍类型 单间式宿舍 套间式宿舍
套内建筑面积限值 不得超过35㎡ 不得超过70㎡
最新工改政策调整
11.不得建成”类住宅化“： M1 和M0 不得建成“类住宅化”，禁止将厂房改为公寓， 研发用房和配套设施建筑平面不得采用住宅套型式设计。 单栋（座）建筑同一楼层内，单套办公用房建筑面积之和 不得超过该层办公建筑面积的50%，对套内建筑面积严格 控制，M0单套套内面积不得低于500㎡。
2017.12.22《深圳市工业区块线管理办法》解读 -政策对比
《管理办法》核心宗旨是让工改工回归产业本质。从开发商的角度来看，应该更多只有走运营 这条路子了，纯粹的开发销售这种方式被严格限制。从交易层面来说，对工业区、工业厂房的
买卖会有比较大的影响，降低市场参与者特别是交易主体对工业厂房收购的预期。
7
各区最新工改政策解析-宝安区 4.宝安区出台的工改工政策解读：
8
一、与之前的《全市工业区块线管理要求》政策对比
1
《深圳市工业区块线管理办法》解读-内容调整对 比 二、重大调整内容对比： 1、建筑设计规范
2、产权面积分割
2
《深圳市工业区块线管理办法》解读-内容调整对 比 3、受让对象
4、“农地入市” 模式
3
《深圳市工业区块线管理办法》解读-新增突破性 规定
5、新增突破性规定
12.关于重点产业项目遴选： 重点产业项目用地出让底价按照评估价的70%确定，其中 战略性新兴产业、未来产业和高端制造业出让底价同时适 用产业发展导向修正系数。
4
各区最新工改政策解析
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销售价格
（取合同成交价和计税参考价高者）
① 增值收益相当于是对开发企业税后利润的再一次收益分配； ② 虚增成本放大登记价成为项目利润重要来源
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“非城市更新工改工项目”首次转让增值收益收缴方法
——《深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》 20140808
二、非城市更新改造的工业楼宇及配套设施首次转让的，按照下列方式缴交增值收益：
销售条件 及方式
2014-01-09《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）实施细则解读 规定：城市更新重建的工业楼宇允许预售
交易方式灵活：可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易
分割转让条件
可以分割转让的工业楼宇，具体包括以下三种：
1. 用地批准文件、土地使用权出让合同明确约定可以分割转让的工业楼宇； 2. 用地批准文件、土地使用权出让合同约定不得分割或未明确可分割转让但有《办法》第四 条第二款规定的九种情形之一； 3. 城市更新项目改造后的工业楼宇及配套设施。
工业地产政策产生背景
深圳可用开发土地资源现状
土地空间的匮乏，限制了城市的发展和产业的转型升级，从2013年到2020年间，深圳可用的 新增建设用地仅剩59平方公里，而与之相矛盾的是目前在深圳用地紧张的情况下，但旧有的 工业用地仍大量的存在。
深圳市规划国土委公布了《深圳市
居住用地 工业用地
土地利用总体规划（2006-2020 年）》，到2020年，深圳建设用地比
工改政策
2017年6月25日 中原地产｜事业二部
CONTENTS
目录
1
2 3
基本概念 工业地产政策产生背景 整体政策研读
基本概念
什么是工业用地？
工业用地概念：是指以产品的生产、制造、精加工等活动为主导，配套研发、设计、检测、管 理等活动的用地
类别代码 类别名称 大类 中类 —— 工业用地 以产品的生产、制造、精加工等活动为主导，配套研发、设计、检 测、管理等活动的用地 以生产制造为主的工业用地 融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及 相关配套服务活动的用地
例控制在市域面积的50%以内，即建
设用地总规模控制在976平方公里以 内，深圳可用地逼近“红线”； 在存量土地中，深圳的工矿仓储用
地占比达到存量面积的30%以上，这
个规模远高于目前世界发达国家的比 例(纽约，它的工矿用地只有不到8%), 这就意味着未来深圳工业用地必将释 放大量的建设用地。
深圳工业地产政策产生背景
注：分割转让是指，同一宗工业用地建（构）筑物的分割转让。
转让规定
需以企业名义购买，且企业必须符合产业准入条件并通过各区（含新区）产业主管部门依法 进行的资格审查。原则上5年内不得再转让，如需转让增值收益全部上缴。
受让人资格：须是依法注册登记的企业
受让人资格审查：必须符合产业准入条件并通过各区（含新区） 产业主管部门依法进行的资格审查
第十四条：转让增值收益分成 工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的土地整备资金，具体收缴工作由市土 地整备机构负责。 ——《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》2013-1
（八）对城市更新项目作出特别规定 对城市更新改造后的工业楼宇转让予以特别规定： 两种情形免予缴纳增值收益： 1. 城市更新项目已按市场评估地价标准计收地价的工 业楼宇配套设施首次转让的； 2. 用于安置回迁的工业楼宇登记至回迁户的
M1与M0的区别
此处所说的M1与M0的区别,主要是建筑规范上的区别，不包含其他任何政策影响部分。
对比维度 M1用地
2-6层有一定产品附加值（层高上线为5.4m）， 其他楼层同办公产品（层高上线4.5m)
M0用地
同办公产品 （层高上线4.5m)
层高设计
产权划分
按照建筑设计规范，需按工业厂房大开间（宜 ≥500㎡）形式划分；灵活度低
工业地产 主要政策
时间:2013年12月6日 《关于印发<<深圳市工业楼宇转让 管理办法（试行）>实施细则>的通知》
2014年8月8日 深圳市规划和国土资源委员会关于工 业楼宇转让管理有关事宜的通知 2017年1月1日 深圳市政府正式实施新一版的《关于 加强和改进城市更新实施工作的暂行措 施》
房地产登记机构的代收费用按政府收取增值收益的
3%列支； 3. 收缴的增值收益的使用。工业楼宇转让取得的增值 收益应纳入国有土地使用权出让收支管理，统筹用
于土地整备等项目的资金需求。
——《<深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)>பைடு நூலகம்施细则》解读 2014-01-09
增值收益额计算
增值收益额及扣减额计算方法说明
1．在竣工验收之日起五年内转让的，按照《办法》第十四条第三款第（一）项、第（二）项规定的方式缴交： 即按照《办法》第四条第二款规定的八种方式分割转让的项目，工业楼宇的增值收益按照以下方式补缴： ① 工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额50%的部分，按50%的比例上缴； ② 工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%的部分，按60%的比例上缴。 无法提供工程造价或者扣减税费的相关凭证导致增值收益无法正确计算的，按照成交价格或者计税参考价格 （取价高者）的5%缴交；
产权单位面积划分不受限，较为灵活。
建筑布局 容积率
配套不能与厂房组合布局，需满足消防间距要 求 ≤4
无限制 ≤6
注：实际上此处所指的主要是非城市M1与M0用地的区别，二者均受相同的工改相关政策影响；因城市更新项目一般为M0用地，城市更新M0与非城市更新M0在 政策上区别较大。
工业用地项目分类
工业用地按照改造形式不同，可划分为城市更新类和非城市更新类（即除城市更新以外的其他 工业用地项目），其中非城市更新工业用地包括已批未建类（实践中主要包含增容及转变性质 为新型产业用地M0)和其他特殊类型项目。
政策逐步完善，市场化趋势明显
整体政策研读
配套比例
工业用地项目的配套比例不得超过30%，但30%配套按照市场评估价补缴地价后可进入市场 销售。
70%工业 楼宇 工业用 地项目 30%配套
持有：涉及部分的地价补缴，补缴标准为所涉 及物业的基准地价 销售：按市场评估价补缴地价后可进入市场销
售
注：工业用地一般涵盖的物业类型为：传统生产（科研）厂房、配套物业（即配套办公、配套单身宿舍以及小型 商业服务设施）；配套物业类型限定为配套办公、配套单身宿舍、小型商业服务设施。
深圳可开发用地资源紧缺 （优化空间资源配置，促
以旧工业区升级改造为代 表的土地二次开发 工改项目 进入房地产开发市场
进产业转型升级和城市的
发展）
逐步成为深圳土地供应的
主要部分
政策产生：随着深圳市土地管理制度改革以及产业升级转型步伐的加快，推进了近年来深圳 市工业升级项目落地与发展，产业地产热潮在深圳土地上逐渐扩散。为进一步规范产业地产 的发展方向，实现产业升级转型目标，深圳市出台了关于相应工业用地的一系列政策，规范 工业用地开发。
产业地产有哪些政策？
工业地产政策从08年政策探索期，到2013年转让细则出台后，政策操作漏洞减少，政策逐 步完善，但市场操作还未达到完全规范的程度。
时间：2008年9月26日 《深圳市人民政府关于印发深圳市 工业楼宇转让暂行办法的通知》
2013年1月7日 《深圳市人民政府关于优化空间资源配 置促进产业转型升级的意见》（即1+6 文件）
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 企业破产清算 法院实施强制执行 主管部门依法责令停产或生效裁判文书确定停止生产 企业将自有工业楼宇作价入股后的非自用部分 产业转移后的非自用部分 单一企业投建的专业产业园区内工业楼宇的非自用部分 租用工业楼宇从事生产、研发满5年的企业购买租用部分 准备上市的公司为满足上市条件拟购买的工业楼宇 其他情形 可分割转让的情形
自用部份≧50% 非自用部份≦ 50%，经市政府批准可分割 转让的旧工业区升级改造项目，工业区已 完成改造且改造主体自用建筑；面积比例 不低于总建筑面积百50%的，非自用部份 可以分割转让。
城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让
注：最新的城市更新送审稿提出“占地面积超过3000但不到1万平米的地块，具备改造条件的，也可以进行城市更
来源于《深圳市城市规划标准与准则》（2014.1）
范围
M
M1
普通工业用地
M0
新兴产业用地
政府为优化土地配置，提高产业用地效益，实现土地集约利用，提出了新型产业用地M0。自2014年深圳市新型产业 用地（M0)诞生到近两年招拍挂出让的工业用地（含留仙洞总部基地等）均以新型产业用地为主，普通工业用地（M1） 进行城市更新改造后大多为新兴产业用地（M0) 。
可售比例
非城市更新项目形成的工业楼宇分割转让租售比例受限于50％：50％；纳入城市更新项目 的工业楼宇可分割转让，可售比例不再受限于50%，最大可实现100%销售，工改工走城市 更新路线将成为主流。
土地合同已作约定：按照土地合同约定
非城市 更新类 工业用 地项目 城市更 新类
新计划申报”。 土地合同 未作约定
（九）细化转让增值收益收缴规定 1. 应缴交增值收益的情形。除城市更新项目中的两种 情形外，所有工业楼宇转让都应缴交增值收益（包 括初始登记后首次进行转让）； 2. 计算增值收益的扣除项目包括： ①工业楼宇的登记价（无登记价的，扣减所转让的工业 楼宇分摊的地价和工程造价）
②转让方取得工业楼宇时依法应负担并实际已缴交的税 费; ③转让方转让工业楼宇时依法应负担并实际已缴交的税 费; ④按照《办法》及《细则》规定已补缴的地价款。 2. 增值收益的收缴程序。工业楼宇转让增值收益，在 相关部门依法征收房地产转让相关税费后，由房地 产登记机构按照《办法》及细则的规定代为收取。
（一）用地批准文件或者土地使用权出让合同约定可以分割转让而分割转让的，或者整体转让而整体转让的， 免缴增值收益； （二）用地批准文件或者土地使用权出让合同约定不得分割转让或者未明确可以分割转让，根据《办法》第四 条第二款的规定进行分割转让的，按照下列方式缴交增值收益，并在土地使用权出让合同补充协议中予以明确：