房地产企业目标成本

小区智能化的定位 ：

应坚持“宁精勿多、满足基本所需”的原则，繁琐的智能化系统的维护和运行费 用将给物业经营管理增加难度，而且技术折旧非常快。
基础设施费

景观环境工程 ：

一般为项目总支出的4-5％左右，其成本应同项目的定位关联，也与项目所处的地 域环境有关。

严格控制园林环境工程的设计标准，水景做到面宽水浅，园林景观在保证突出重 点的情况下多做减法，提前进行苗木的调研采购工作，当地不能满足的可跨省市
决策阶段，应根据政府有关规定估算，并争取获得政府支持减免部分税费。
上市公司目标成本科目及本地普通目标成本表
THANKS
新美置业有限公司 成本控制中心
2015-1-27
房地产项目目标成本简述
房地产成本是以项目为基本单元，指从拿地开 始到项目全部移交过程中所产生的所有费用。以往 的成本管理都是过程管理，事后审结，随着房地产 开发规模的扩大及精细化管理要求的提高，成本管 理的要求越来越高，由原来的过程管理转变为提前 预测，过程控制，事后总结。在这个过程中目标成 本显得尤为重要，目标成本即在项目开发建设前对 各个成本项进行指标预测、约束、控制，形成一整 套的成本体系，以规范和控制项目的总体投入，并 结合销售情况使投资者对项目的投入和产出一目了 然，合理控制资金流、控制各阶段的资金使用情况。
建安工程费
建安工程费的确定主要考虑以下几点： 施工阶段：
加强设计变更、现场签证的监督和管理。设计变更及签证管理控制体系应明确：操作 流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任 追究制度。 加强设备、材料品质和价格的管理 。在样板、样品认证制度、进场验收确认制度监控
左右 ；
报建招标审 照等规费 造价咨询服务费
设计费为成本控制的重 点，占到了前期费用的
专项基金 工程监测费 监理费 竣工办理费
52%左右，同时设计结果 决定了工程造价的75%甚 至以上 。
前期工程费

因各地实际政府相关收费差异有很大差别。对前期工程 费用的确定还需考虑以下几点：

“三通一平”和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况 充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而相对降低开 发成本。
房地产项目目标成本简述
目标成本的制订，按照科学性和市场化原则， 充分掌握资料，进行市场预测、销售量预测、利润 预测和成本预测、搜集有关项目当地规费数据并结 合各部门，在充分掌握资料的基础上，进行加工处 理，形成目标成本的基本框架;然后进行成本决策 分析，经各业务口和企业决策层审议，确定各成本 项指标，形成目标成本。目标成本一旦形成，即作 为执行的标准，在项目整个开发过程中作为资金投 入的约束准绳，对项目的成本控制起到至关重要的 作用。
基础设施费
基础设施建设费用的确定主要考虑以下几点：

社区管网费：Leabharlann Baidu

对于一些中档楼盘社区一般为项目总支出的5-6％左右； 成本分析的主要重点：对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进 行了解，分析，做好估算。

区内配套 ：

坚持在不影响产品品质定位及与其它竞争楼盘体现差异化（独特性）的前提下， 尽量做到精简配套，同时考虑配套项目的可经营管理性，为项目后期的物业经营 运作打好基础；配套也包括社区规划配套，也应考虑其适应性。
销售费用、管理费用、财务费用
销售费用 销售费用 = 销售收入 ×2.5%
销售费用的控制应注意处理好售楼处、样板房的设置方法及定位。
管理费用 管理费用 = （土地成本+四项费用） ×2.5% ×30% 财务 费 用
财务费用 = 项目开发成本×？%×基准利率？%×（1+？%）×？年
投资决策阶段：
应对财务费用做好充分估计，正确运用资本的杠杆，以最少的财务费用满足项目所需资金 链的连续性。
基础设施费
基础设施费约占项目总成本的9--11%左右，由于涉及行业管理问题，往往成本控制管理
相对来说不容易把控，尤其是红线外的市政配套。
室外供水工程 室外供电工程 弱电工程 消防工程
基 础
室外排水工程 室外环境工程 采暖工程 燃气工程
设
施
对开发商来说，一方面要与行业管理部门保持良好的关系，另一方面还要积极参与市政 方案的设计与比选，关键是做好市政配套的方案咨询工作。选择最近、最佳、最经济的路径 与路由是成本控制的关键。

前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差
异，应注意同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变，许
多规费由硬性指标转变为市场调控，因此应确保既符合政府政 策要求，又满足项目开发利益。
建安工程费
建安工程费
占项目总成本5055%（因地域差异 有差别）
主体建筑安装工程费
设备工程费
装饰工程费
基础工程费 桩基工程 土方工程 基坑维护 桩基检测
房地产项目成本费项组成
房地产项目成本组成
房地产项目成本费项组成
1、土地成本 2、前期工程费 3、建安工程费 4、基础设施费 广告费、业务宣传 费、制作费、咨询 费、展览费、租赁 费、售楼处装修装 饰费、职工薪酬、 办公费、差旅费、 招待费、交通费、 会务费、销售代理 费、交易手续费、 房屋空置费 …… 职工薪酬、办公费、 交通费、差旅费、 业务招待费、汽车 费用、邮电费、水 电费、租赁费、会 务费、劳动保护费、 咨询审计诉讼费、 税金、折旧费、无 形资产摊销、低值 易耗品摊销、坏账 损失…… 贷款利息支 出、存款利 息收入、财
二级科目
务顾问费、
手续费
5、公建配套设施 费 6、开发间接费
……
一级科目
项目开发成本
销售费用
管理费用
财务费用
成 本 组 成
房地产开发从立项到竣工发生的成本主要包括四项费用（一级成本科目），其中开发成本又 主要包括六项费用（二级科目）。
土地成本
土地成本约占项目总支出的30-40%


土地获取的两种方式：
主体土建工程费 单体安装工程
主体土建之结构
主体土建之建筑 屋面工程 外立面装饰 门窗及幕墙工程 给排水工程 防水工程 栏杆工程等
电梯工程
公共部位精装 修工程
电气工程 空调工程
楼梯间装饰工 程 ……
……
建安工程费
建安工程费的确定主要考虑以下几点：

设计阶段：

根据项目的产品定位特点确定合理的容积率，尽可能确定一个基本控制区间。 做好设计方案的评审，加强设计方案优化，尤其加强设计方案的优化工作。 对设计方案的计算过程进行评审，杜绝人为因素的保守扩大，尤其在设计系数的取值上。 对设计单位实行限额施工图设计，并明确奖惩办法。
（含钢量） 含砼量
砼含量指 标 桩基成 本控制 经济指 标 门窗技 术经济 施工图限 指标 钢筋含 量指标
窗地比
桩基形式
饰技术经 园林建 济指标 筑及绿化 经济指标
额指标 内、外装
室内精装标准、 外立面率
软、硬景比例

加强设计质量检查监督，减少设计变更费用。 对设计单位的管理工作具有较强的专业性，可整合社会资源，增强“事前控制”的力度。 给设计阶段必要的时间也是减少或杜绝“三边工程”的必要条件
浅谈房地产目标成本
余为银
2015-1-27
目录
1 2
房地产项目目标成本简述
房地产项目成本组成及控制重点
目标成本案例分析
3
房地产项目目标成本简述
房地产行业是典型的资金密集型行业，资金 需求量大且敏感度高，具有投资大、风险高的特性。 项目开发从购买土地、前期手续办理及产品设计、 开发建设、市场销售到后期物业管理，涉及面广， 操作过程复杂，突发情况较多，不可预见性强。随 着房地产开发规模的扩大及竞争的加剧，起初粗放 式经营，拿地即收益，空手套白狼，靠借贷即可获 取暴利的时代已经结束，精细化管理已成为房地产 行业的一种趋势，特别是成本的控制已成为当今房 地产企业的重中之重。
采购，优化苗木的品种、高度、胸径和树型等，有效控制成本。

室外工程施工 ：

注意各种管线尽可能集中一次开挖、铺设，避免多次开挖造成过大损失。 做好室外管网综合，最好一沟多用，降低成本。

高低压供电系统 ：

高低压供电系统的费用较高，要求项目所在公司充分利用政策规定，采取多种方 式与供电部门协调关系，在供电外网设计时尽可能利用附近的变电所等资源、外 网费用政府负担或几家单位共同承担等，合理降低该部分费用。

自行拆迁获取土地的开发改造权 购买可直接用于建设的熟地。

土地费用主要组成：

土地征用及拆迁补偿金 土地出让金 土地转让费 红线外市政工程费 土地交易费用
前期工程费
方案调研费 评估咨询费
前期工程费
勘察费 一般由配套部和设计部负责
三通一平费
控制 ；
审图费
前期工程费
设计费
一般占项目总支出的2-6％
公建配套设施费用
公建配套设施建设费用组成：
人防设备工程费 包括人防结构及人防 设备等。
教育配套工程费 公建配套 设施费用
商业配套工程费 通常放在建安费用中； 包括基础、主体、设备 安装、装修工程费等。 环卫工程费 包括垃圾处理站及垃圾 处理设备等相关费用
通常放在建安费用中； 包括幼儿园、中小学等到工程 费用。

公建配套设施建设费用占总成本1-3%
开发间接费用

开发间接费用组成：

主要由职工薪酬、办公费、交通费、差旅费、业务招待费、汽车费用、水电费、 租赁费、劳动保护费、物业开办费等十项费用组成。 一般由项目部或项目公司负责控制，控制的重点为职工薪酬、办公费、物业开办 费。

开发间接费=（土地成本+四项费用）× 2.5% × 70%

下通常操作方式有： 自行采购 如大型机电设备 （电梯、空调等 ）、外立面装饰 材料、门窗、幕 墙、进户门等， 园林景观工程的 部分材料，也可 竞标自行采购。 总包自行采购
甲方限价承包采购
对一些建筑常用 的地材、通用材 在限定品质、性 能的前提下.
一些没一次性包 死的工程，主材 价格可双方议定 确认价格，结算 时按限定价结算， 应明确价格时限 及范围。