第四章 成本逼近法

4.计算投资利润
(120+200) ×20％＝64(元／㎡) 5.计算土地增值收益 (120+200+43.36+64) ×20％＝85.47(元／㎡)
6．计算土地价格
土地价格＝土地取得费+土地开发费+投资利息 +投资
利润+土地增值收益
＝120+200+43.36+64+85.47＝512.83(元／㎡)
主要包括：拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安 置补助费及相关税费。 3.通过从市场取得 土地取得费就是土地使用权的取得价格，应 是客观价格。
注意： ①土地取得费应是评估期日的重置费用；
②征地、折迁等取得土地的费用资料，应从测算 待估宗地所在区域平均土地取得费入手计算； ③各费用的计算应以当地正在执行的征地补偿费 和拆迁安置补助费的有关规定标准计算。
根据上述各步骤的修正调整后，最后确定成本逼近 法的评估结果。 需要注意的是，这种方法计算出的地价是从土地所 有者的角度得到的，而土地使用者（受让人）能 否接受此价格，需要土地使用者分析预期的土地 收益或同已发生的交易价格比较后，确定自己对 宗地价格的认同标准。
第三节 成本逼近法的应用
某开发区征用土地总面积5k㎡，现已完成了“七 通一平”，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和 基础设施占地1.5k㎡。该开发区拟出让一宗工业用地， 出让年限为50年，土地面积为10000㎡。根据测算， 该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为 4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元，征地后， 土地“七通一平”的费用为2亿元/k㎡，开发周期为 两年，且第一年的投资总额占总开发投资的40％，总 投资回报率为20％，土地增值收益率取20％，当年 银行年贷款利息率为10％，土地还原率确定为7％。 试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。
第四章
考试要求：
成本逼近法
掌握：成本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项
成本测算。
熟悉：成本逼近法的应用特点、适用范围及要求。
了解：成本逼近法的应用限制。
适用范围：
①新开发土地； ②土地市场欠发育，交易案例少的地区； ③工业用地； ④特殊性土地
特点：
1）成本价格，未考虑土地市场需求及效用；
2）是估算土地成本价格的一种途径。
土地增值按该区域土地因改变用途或进行 土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发 生的价值增加额。 成本价格乘以土地增值收益率即为土地增值收益.
土地增值收益率 出让价格与成本价格差值占成 本价格的比例,一般为10－30％。
土地增值收益＝（土地取得费+土地开发费+税费 ＋利息＋利润）*土地增值收益率 注意：实际操作中，如土地增值收益采用当地出
让金标准，由于出让金标准多为宗地最高出让 年限的出让金，与评估宗地的剩余使用年限不 一致，须进行使用年期的修正。
例如：
某单位于2000.1.1以出让方式取得一宗工 业用地，2005.1.1拟将其转让，经市场调查， 2005.1.1土地取得费、开发费、利息、利润及 税金共计500元/平方米，土地增值收益采用当 地出让金标准，为50元/平方米。土地还原率 取6%，用成本逼近法评估其单价。
1.计算土地取得费 (4.5+1.5)×108÷(5×106) ＝120(元／㎡)
2.计算土地开发费
(2.0×108)÷(1×106)＝200(元／㎡)
3.计算投资利息
120×[(1+0.1)2-1]+200×40％[(1+0.1)1.5
-1]+200×60％×[(1+0.1)0.5-1]
＝25.20+12.30+5.86＝43.36(元／㎡)
3.通过从市场取得
1.通过征用农村集体土地
土地取得费包括征地费用和相关税费。
征地费用包括：土地补偿费、劳动力安置补助费 以及地上物补偿费和青苗补偿费。 相关税费包括：耕地占用税、耕地开垦费、新菜 地开发建设基金、征地管理费及政府规定的其 他有关税费。
2.通过城市房屋拆迁取得
土地取得费按拆迁安置费计算。拆迁安置费
土地开发费用的分摊问题，分摊的基本原理：
应分摊费用=受益程度×设施总费用
三、利息的计算
利息的概念：利息是资金的时间价值。
利息的计息方式：有单利和复利计息两种，土地 开发周期超过一年，按复利计算。


利息的计算方法：土地取得费及其税费利息以 整个取得费为基数，计息期为整个开发期；开 发费利息按照均匀投入，计息期按整个开发期 的一半计。
土地增值收益=
出让金×[1-l／(1+r)m]/ [1-l／(1+r)n]
m—待估宗地剩余使用年期； n—法定最高使用年期。
待估宗地价格＝
(土地取得费及税费+土地开发费+利息+利 润 )×[1-l ／ (1+r)m] + 出 让 金 ×[1-l ／ (1+r)m]/ [1-l／(1+r)n]
m—待估宗地剩余使用年期；
或可出让土地的比率，进行公共设施的占地面积 和公用面积的分摊。计算公式如下： 可出让土地的平均单价 ＝土地总平均单价/可出让土地比率
可出让土地比率=可出让土地面积/总土地面积
来自百度文库
4．宗地成熟度修正
由于土地开发程度通常设定为宗地红线外 的开发程度，而对宗地红线内的开发状况没有 考虑，因此对于宗地内的开发和建设状况也应 进行适当修正。
第一节

成本逼近法概述
定义：
以开发土地所耗费的各项费用之和
为主要依据，再加上一定的利润、利息、 应缴纳的税费和土地增值收益来推算土 地价格的估价方法。

原理:
将对土地的所有投资（包括土地取得费和 土地开发费和税费）作为基本成本，按照等量 资本获取等量利润的投资原理，加上基本成本 所应产生的相应利润和负担的利息，组成土地 价格的基本部分；同时根据国家对土地的所有 权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权
2.某中介机构评估一块工业用地，土地取 得费为100元/平方米，相关税费50元/平方米， 土地开发费为300元/平方米，贷款利率5.31%， 存款利率1.98%，开发周期为两年，利息为（）
元/平方米
3.某开发区土地总面积为5平方公里，区内 道路，绿地等公共设施占地1.5平方公里，现已 完成五通一平，该开发区土地取得费及税费75 元/平方米，土地开发费、利息、利润为250元/ 平方米，土地增值收益率为20%，土地还原利 率6%，求可出让土地50年土地使用权单价（）
二、土地开发费
1.构成及计算方法：有三种即基础设施配套费、公
共事业建设配套费、小区开发配套费。
1）基础设施配套费：常常概括为“七通一平”、 “五通一平”、“三通一平”。 2）公共事业建设配套费：与项目大小、用地规模有 关，各地情况不一，视实际情况而定。
3）小区开发配套费：同公共事业建设配套费类似.
n—法定最高使用年期。
六、土地价格的修正与确定 1．根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行个 别因素修正。 2．求取有限年期的土地使用权价格时，应进行土地使 用权年期修正。其修正公式为： K=1-1/（1+r）n
3．如果采用成本逼近法测算的是某一小区(或开发
区)的平均土地价格，还应考虑小区的土地利用率
解题思路： 分步计算土地取得费、土地开发费、利息、利润 计算无限年期土地成本价格 计算49年期土地成本价格和土地增值收益（出让 金） 计算49年期土地价格
常见难点与问题
新增建设用地有偿使用费不能计入成本！是国 家向市、县政府征收的，不是对用地者。 特别注意：开发费若以基础设施配套费标准计 算，计息期为整个开发期。因为需在土地开 发前一次性支付
应得收益（土地增值收益），从而求得地价。

基本公式:
地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋ 利润＋土地增值收益
估价步骤
1 2 3 4 5 6 确定土地取得费 确定土地开发费 计算税费 计算利息 计算利润 确定土地增值收益
7 修正并确定土地价格
第二节 成本逼近法估价方法
一、土地取得费 概念： 是为取得土地使用权而向原土地使用者支付的费用。 计算方法： 1.通过征用农村集体土地 2.通过城市房屋拆迁取得
的土地使用价格为：
732.61×[1-1／(1+0.07)50]
＝707.74(元／㎡)
9．计算土地总价格
707.74×10000＝7077400(元) 采用成本法估算出的该宗工业用地的价格为： 单位面积价格为707.74元／m2， 总价格为707.742万元。
例2：某企业于2000年12月31日以出让方式取得 了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地 总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方 米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平” 。 2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价 格评估，经调查，该地区土地取得费 (含税费)平均为 10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在 土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行 贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率 为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地 于2001年12月31日的单位地价和总地价。
土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和

开发的难易程度确定。
估算利息必须把握的几点
①计息项目：全部预付资本，包括土地取得费、 开发费及税费等； ②计息期：土地取得费及税费按整个开发建设期 计算，开发费假设在建筑期内均匀发生，按建 筑期的一半计算。
③计息方式：由单利和复利计息两种，开发期超 过一年的，一般按复利计算。
7．进行可出让土地比率修正
开发区可出让土地比率＝(开发区总面积-不可出让 土地面积)／开发区土地总面积×100％ =(5-1.5)／5×100％＝70％ 则可出让土地的平均单价
＝512.83／70％＝732.61(元／㎡)
8．进行土地使用权年期修正 以上求取的是土地无限年期的使用权价格，则50年
年期修正错误:不修正或修正错误。
计算步骤中有关单位不一致: 万元/亩转化为元/平方米（直接乘15） 万元/平方公里转化为元/平方米（直接除100）
1.某块工业用地，土地取得费为200元/平方
米，相关税费为50元/平方米，土地开发费为 300元/平方米，利息为21.24元/平方米，利润 率为10%，则土地投资利润为（）元/平方米
④利息率：一般选用同期银行贷款的利率。
四、利润的计算
利润计算的依据：按照开发性质和各地实际情况，确 定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取
得的投资利润。
利润的计算基数包括土地取得费、开发费和各项税费。
利润的计算方法：
投资利润=（土地取得费+土地开发费+税费）* 投资回 报率
五、土地增值收益
计算土地开发费，必须准确确定土地开发程度
（1）准确区分宗地内外开发程度：由市政投资建 设的应属于宗地外，由企业投资建设的应属于 宗地内。
（2）红线内外开发程度不一致现象。 A、红线外开发程度比红线内低：
B、红线外开发程度比红线内高：
确定了开发程度以后，根据土地开发程度状况和当地 有关土地开发费用标准，合理确定土地开发费。 注意：