房屋租赁市场研究分析

房屋租赁市场分析

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房屋租赁市场分析

一、需求情况

（一）刚需继续存在

据北京市房地产交易管理网统计，北京每年新增商品房供应量只有20多万套，但与此同时，近

年来北京市年新增人口高达50多万，其中2011

年每平方公里比上年末增加35人，2012年每平

方公里比上年末增加31人。新增需求不断大于新

增供应，租房压力越来越大。

（二）价格持续上涨

租房市场是刚性需求市场，供求关系是主导因素，租金不断上涨表明需求旺盛。据第六次全国人

口普查数据，这六个区域总面积1380多平方公里，

但常住人口却有1172万人，即只有北京8.5%的

土地面积，却居住了北京一半以上的人口，人口密

度高达8500人/平方公里。尤其是东城和西城，

人口密度都超过2万人/平方公里，而纽约的人口

密度为1万人/平方公里，东京为0.6万人/平方公

里。专家指出，从国际上看，在经济发达、人口密

集的地区，房租必然高企。

北京市统计局刚刚公布的数据显示，北京的房租已经连续上涨了50多个月。21世纪不动产北京

各门店成交量监测数据显示，今年上半年北京住房

租赁价格比去年同期上涨12%。

图1 北京市11月份房屋交易均价

数据来源：链家地产

（三）存在资金压力

目前缴纳房租多采用押一付三、押一付四或押一付六的方式，根据北京市目前平均租房价格

1600元/人/月计算，加上中介费，即使按照押一

付三的方式缴纳房租，则一次性租房支出也在

6000元以上，存在较大资金压力。若房租继续上

涨则客户支付租金的压力会更大。

二、市场现状

（一）目标客群及特点

对于北京市而言，主要有六类人群充实了房屋租赁市场：第一类是外资、港澳台企业以及跨国集团的海外

中高层管理人员；第二类是驻华使节以及在京求学的海外留学生；第三类是企事业单位的中层管理人员和白领阶层或者是高端技术人员；第四类是来京或留京工作的应届大学毕业生；第五类是外地来京的务工人员；第六类是京城的部分拆迁户。这六类人群的租赁需求和租赁特点呈现出非常明显的差异。

第一类和第二类是支持京城高档租赁市场的主力军。他们的需求方位主要集中于朝阳公园、丽都商圈以及朝阳门、建国门等高端房源比较集中和商业氛围相对较浓的城市核心区域，其租赁房产需求主要是一些大面积、大开间的高档房，面积基本在150平米以上，居室也是三居以上，租金在8000－12000元／月之间。同时，东城和西城的一些四合院也是那些钟情于北京传统文化的老外比较热衷的租赁房产。

由于北京城市化进程更加快速推进，拆迁规模一直较大，这就衍生出了很大一部分的拆迁承租需求，同时也聚集了一大批的外地来京务工人员。对于这两部分人员来说，拆迁户的承租需求主要以拆迁房周边的房产为主，由于全家人员一起居住，因此，他们的租房以两居室占据主导，价格控制在1500－1900元之间。对于外地来京的务工人员而言，他们对租金价格比较敏感，为了节省租房成本，更多的人选择承租床铺的方式为主。

而对于第三类和第四类租房者而言，他们对居住环境要求较高，收入水平适中，工作稳定，资质较好，是中端房屋租赁市场的主力人群，但是同时也对资金需求较大。（二）房屋租赁中介现状

根据北京市住房和城乡建设委员会的资料可以看出，目前北京市备案的房地产中介公司大致有三十多家，而根据星空地产网的数据，目前比较热门的十家中介公司包括链家地产、我爱我家地产、21世纪不动产、中大恒基、莹灿地产、房屋公园、加成置地、鑫尊地产、宏成行、北京美家置地房地产经纪有限公司等。二手房市场经过多年的发展逐渐规范，市场更加向大型中介公司集中。

目前多数房屋租赁中介机构是通过为客户提供房源信息并促成交易来收取服务费，但是也有一些房屋租赁中介机构在此基础上进行创新，例如链家地产推出的自如友家、自如寓等。自如于2011年由链家地产在北京创立，专业做全程代理出租业务，目前业务以北京为主，未来将拓展到更多城市。虽然成立时间不长，但业务发展却非常迅速，目前已经成为租房市场上唯一具有品牌意义的公司。

三、链家地产—自如

链家地产于2011年在北京创立自如品牌，专业做全程代理出租业务，其包括自如友家以及自如寓两

个产品，为自如客提供一站式租房服务，链家在此是

以转租的身份出现的，也即链家和房屋的产权所有人

签订租赁合同，而客户和链家签订租赁合同。此系列

产品的优势包括：

（一）时尚装修

自如为租客精心打造时尚品味与活力的租住空间，从

色彩和材质上打造出拿铁、木棉、布丁、原味四种

潮流装修风格，营造空间时尚感。

（二）原创家具、品牌家电

由专业设计师用心制作原创家具，储物空间超大，一

种家具多种用途。此外会严格检测已有家电使用年

限，不合标准者一律更换，新置家电一律采用美的、

海尔、格力等品牌产品。

（三）WIFI覆盖

自如为每户提供WIFI，不用网线，保障每个房间信号覆盖。

（四）租客认证、一客一锁

核查每一位租客的身份，减少不必要的麻烦；通过租

客认证，还可以筛选自己的合租室友。每换一次租

客，都会更换锁芯。

（五）租客保险

自如客在入住时将获得自如赠送的意外伤害保险。

（六）零押金

自如实行零押金，只要按照半年付方式支付租金，并提供相应的银行流水证明就可享受。零押金。

（七）专人保洁、及时维修

自如拥有靓居保洁专业团队，定期安排专人

上门打扫

公共区域卫生；并且拥有专业的维修团队，对房屋

设施、家具家电提供上百项的维修服务。对于提供

的服务，自如会向租客一次性收取年租金的10%作

为服务费。

四、合作模式

鉴于房屋租赁中介市场比较混乱、从业人员层次不齐，对于整个市场开展房屋租赁贷款风险较大，所以主要针对链家地产的自如系列产品开展业务。具体可以采用代理模式，合作产品采用贴息方式，一方面，客户每月等额还款，在缓解客户资金压力的同时又不会产生额外费用；

另一方面，合作机构可以一次性收取全部资金，增加营运资本，减轻融资压力；对于北银消费则可以收取一定的利息费用从而获得收益。