2014新型养老地产开发模式与案例分析报告
2014年退休养老规划案例分析专项及答案解析
退休养老规划案例分析专项及答案解析一、案例分析（共80小题,共80.0分）第1题2008年10月，吴先生年满60岁，从某国企退休。
吴先生拥有35年的工龄，退休前每月收入为6000元，当地社会平均收入为2000元，退休时国家基本养老金个人账户积累总额54000元，过渡性养老金政策即工龄×5元。
吴先生参加了企业养老金计划，供款15年，个人供款是个人当期收入的5%，企业实行对等缴费，理财投资回报率为4%。
吴先生退休后第一年生活成本5万元，退休后预期寿命为18年。
吴先生每月可以从国家基本养老保险制度领取基础养老金( )元。
A 400B 600C 800D 500【正确答案】：A【本题分数】：1.0分【答案解析】[解析] 基础养老金支付的月标准为地方[省、自治区、直辖市或地(市)]上年度职工月平均工资的20%。
吴先生每月领取的基础养老金为2000×20%=400(元)。
第2题吴先生个人账户月养老金为( )元。
A 400B 450C 600D 800【正确答案】：B【本题分数】：1.0分【答案解析】[解析] 个人账户月支付标准为本人账户储蓄额除以120，即1/120。
吴先生个人账户的月养老金为54000÷120=450(元)。
第3题吴先生每月的过渡性养老金为( )元。
A 200B 185C 180D 175【正确答案】：D【本题分数】：1.0分【答案解析】[解析] 吴先生2008年10月退休，拥有35年的工龄，是“中人”，其过渡性养老金为35×5=175(元)。
第4题吴先生可以从国家基本养老保险计划领取月基本养老金( )元。
A 790B 890C 1025D 1090【正确答案】：C【本题分数】：1.0分【答案解析】[解析] 每月基本养老金=400+450+175=1025(元)。
第5题吴先生的基本养老金替代率是( )。
(相比退休前当期收入)A 12.94%B 14.55%C 15.77%D 17.08%【正确答案】：D【本题分数】：1.0分【答案解析】[解析] 养老金替代率=基本养老金÷退休前月收入，所以，吴先生的基本养老金替代率为1025÷6000=0.1708，即17.08%。
康养中国养老地产10个成功的案例（附开发模式）
康养中国养老地产10个成功的案例（附开发模式）国内的地产商进入养老地产时虽然颇为高调，但在实际运营中，却又小心翼翼。
由于养老产品的复杂性和多样性，即使是同一个企业，也不一定只选择一种模式，而是多方面试水，试图寻找出最合适的盈利模式。
本期为大家整理了10个房地产养老的成功模式，作为小镇养老模式探索的经验。
来源 | 文旅项目策划实战派01中国台湾长庚养生文化村社区式的商业养老模式台湾长庚养生文化村是银发安居的典范。
长庚村以其完美的社区模式服务银发群体．让其退出职场后仍得以有尊严地生活，这种社区式的商业养老模式值得大陆借鉴。
1.项目概况面积：占地510亩位置：台湾桃园县龟山乡户型设计：一室一厅约46平米和一室两厅约73平米的两个等级户数：4000户（已建成2000户左右）交通：每天上下午各有一班免费班车前往台北市区定位：集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区”入住资格：年满60岁、且接收长庚医院身体检查证明健康状况合格。
2.项目特色（1）宽阔优雅的养生环境：享受17公顷青青草原、体验野趣农园、漫步休闲栈道，远离城嚣烦恼，沉浸在大自然中，提供最佳的健康养生环境。
（2）全方位的照护规划：为银发族体贴设想的全方位照护服务，兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐，满足银发族的生活需求，享受家庭、社会的温暖关怀。
（3）养生文化代代相传：塑造多元养生文化，丰富退休生活价值，规划调养身心的休闲活动，参与社团活络人际，提供文化传承的发展机会。
（4）住得好，付得起：全村4000户不同坪数住房，有良好的经营管理质量，规划多元的银发学员课程，举办多样化的社团活动、艺文表演、学习课程，丰富生活内涵，安排住户中学有专长者担任教学或服务工作，贡献人生经验，真正享受快乐优质的退休生活。
3.居家式养老的特色规划全区无障碍环境设计；经济救援服务；每户设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心，随时提供紧急救援服务完整的小区机能；（1）设有超市、书局、银行等商业区（2）设有小吃店、中西餐厅、宴会厅等餐饮区，提供团膳以外的选餐服务（3）设有体育馆、健康俱乐部、水疗池、游泳池等休闲设施，增进健康体能（4）设有会议厅，可举办大型活动及银发族相关议题研讨会，增进小区活力（5）设有招待所，提供家属探访的住宿需求。
2014年保险养老产业分析报告
2014年保险养老产业分析报告2014年10月目录一、养老社区模式：投资和运营分离 (4)1、老龄化带来CCRC社区大发展 (5)2、运营商提供养老服务 (5)（1）组织形式多样 (6)（2）市场集中度较高 (6)（3）利润波动较大 (6)二、规模化成就运营商BKD (7)1、BKD概况 (8)（1）规模推动盈利改善 (9)2、规模效应一：营收稳定多元 (10)（1）收入结构：入住费+管理费+利息收入 (10)①入住率+月费持续上涨 (12)②利息收入提供正贡献 (13)（2）支付渠道：自付和医保付费 (13)3、规模效应二：运营成本有效增长 (14)（1）社区扩容费用扩量 (15)（2）间接成本有效增长 (16)4、规模效应三：利息成本有效控制 (17)（1）债权融资为主 (17)①贷款和租赁融资是主要方式 (18)②融资期限较长 (19)（2）信用资质提升降低融资成本 (19)5、发展战略：规模化+最优化+多元化 (20)（1）战略清晰 (20)①吸收合并，规模扩张 (20)②业务多元，费用控制 (21)③架构优化 (22)④股东结构稳定 (22)（2）效果显著 (23)①费用支出有所改善 (23)②盈利向好 (23)③利息支出稳健 (24)三、CCRC曲折中欣欣向荣 (24)1、CCRC概况 (24)（1）曲折发展 (25)（2）模式丰富 (26)（3）收费灵活 (26)2、入住人群稳健增长 (28)（1）分布特征一：高学历 (28)（2）分布特征二：高收入 (28)（3）分布特征三：以房养老 (29)3、公司运营状况向好 (29)（1）信用状况向好 (29)（2）合理应对协议违约和拖延付款问题 (30)4、前景欣欣向荣 (31)四、养老运营花落谁家 (31)1、国内养老运营：官办民营强势崛起 (32)（1）官办为主 (32)（2）民营强势崛起 (33)（3）保险机构助力发展养老运营 (33)2、市场空间估测 (34)（1）典范模式：泰康养老社区模式 (35)一、养老社区模式：投资和运营分离14 年泰康之家筹划成立泰康之家管理有限公司，不同于此前泰康之家投资有限公司，管理公司的招聘主要为社区运营、护理服务、财务以及运营管理酒店管理方向的部分岗位，招聘岗位的差异也体现出泰康之家投资和管理正是分拆但又相互补充促进的关系：泰康之家投资有限公司负责房地产开发和基础物业建设，泰康之家管理有限公司来负责后期运营。
2014年养老地产行业分析报告
2014年养老地产行业分析报告2014年3月目录一、市场空间 (4)1、养老产业市场巨大 (4)（1）养老问题现实严峻 (4)①人口拐点来临 (4)②养老金账户严重收不抵支 (4)（2）庞大人群催生巨大市场 (5)2、配套政策已出台 (6)（1）纲领性政策出台，明确定位 (6)（2）内容丰富，措施有力 (6)（3）地方落实，积极探索 (7)二、东西方养老地产的发展与主要情况 (7)1、养老地产发展趋向市场化 (7)2、美国模式：市场化，专业分工 (8)3、日本模式：政策和资金支持 (9)三、养老地产的开发、运营与盈利 (10)1、投资方与产品特征 (10)（1）四类养老地产的供给方 (10)2、经营模式 (11)（1）持有+销售是主流 (11)（2）经营模式的差异实际来自土地性质 (12)3、盈利途径 (13)（1）赚土地的钱 (13)（2）赚房子的钱 (13)（3）赚服务的钱 (13)4、盈利模式 (14)（1）30%持有+70%销售模式 (14)（2）100%持有的会员制模式 (14)5、盈利能力 (14)四、总结、展望与投资建议 (15)1、总结：模式尚在探索 (15)（1）养老地产的本质是服务业 (15)（2）开发养老地产的重点，在于打造养老产业链 (16)（3）运营服务才是企业持续追求的利润点 (16)2、展望：三种主导机构与定位 (16)（1）险资：养老地产的天然结合物 (17)（2）地产开发企业：整合养老服务 (17)（3）养老服务提供商：输出管理 (18)3、投资建议 (18)五、主要风险 (18)1、资金风险 (18)2、政策风险 (19)3、运营风险 (19)一、市场空间1、养老产业市场巨大（1）养老问题现实严峻①人口拐点来临我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，也是发展中国家中人口老龄化最严峻的国家。
截至2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，占人口总数的17.1%；2025年将突破3亿；到2030年中国将迎来人口老龄化高峰，届时老年人口比重将达总人口31.2%，老年人口总数将达4亿。
养老地产解析
在这四个功能分区中规 划建设十个养生主题酒 店以及养生主题会所。
国内案例
分析： （1）、从国内养老地产发展的现状来看，北京和上海是养老地产项目较 为集中的城市，与依据市场规模指标和支付能力指标进行的判断较为一致， 另外，与其城市人口的素质和消费观念也有较大的关系。 （2）、有着独特自然资源条件的城市如三亚，亦是养老地产项目主要选 址区域，由于气候原因，海南是异地养老模式中候鸟式度假养老的主要区 域。 （3）、养老地产的外延扩大，多为复合型产品，养老与养生的结合，养 老与度假的结合，扩大产品覆盖的客户群体，增加产品服务的宽度和深度。 （4）、项目选址对自然资源条件如温泉、水系（海洋、江、湖等）、森 林、山体等要求较高。 （5）、国内的养老地产尚处于养老地产的初级阶段，产品模式处于试水 阶段，消费心理抗性较大。 （6）、产品金融化，与银行、保险产品的结合，如倒按揭。
养老地产分类
按用地性质划分：
养老地产
住宅用地
“养老”地产项目：
前期通过一般渠道取得土地，以养 老概念为主题销售住宅产品
综合型地产项目：
通过医院／养老等项目捆绑，以低 成本取得大规模土地开发
社会福利设施用地
政府划拨或作为商品住 宅用地配套代建
随着老龄化程度的加深，亦有可能派生出香港“老年住宅用地”模式，政 府低价出让住宅用地，开发商按老年住宅要求进行设计，并定向出让给符 合条件的老年人。
泰康CCRC社区组 团
在规划区靠近国道和外 围道路地块，布局二类 居住用地，结合自然养 生理念，形成外围中密 度高档居住区
滨水养生公寓组团
围绕大龙江塘周边布局 滨水旅游度假一类居住 用地，星城滨水的内层 低密度高档休闲养生度
假生区态和文一化类主居题住区公园 走廊
最新中国养老地产模式经典案例集锦
最新中国养老地产模式经典案例集锦XXX模式的经典案例集锦展示了目前三种主要的开发模式。
第一种模式是“纯”养老模式，指的是护理型纯养老模式。
这种模式主要以会员制为经营模式，目标客户群体是纯粹的养老客户。
它建设大量适合老龄化配套设施，包括医疗、保健设施等。
大量的配套设施建设和运营对开发商后期的运营能力要求非常高。
这是真正意义上的养老社区。
XXX是一个高端会员制养老第一家。
它坐落于上海南汇区康桥镇，占地8.4公顷，建筑面积㎡。
它以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。
第二种模式是“半”养老模式，指的是以普通的住宅物业为基础，通过增加养老服务配套设施，来实现养老服务的模式。
这种模式主要是以普通居民为主要客户，但也会有一定比例的老年人居住。
养老服务是这种模式的重要卖点之一。
例如，上海绿地华府项目就是一个典型的“半”养老项目。
第三种模式是“社区+养老”模式，指的是将养老服务融入到社区中来，以社区为基础，通过养老服务配套设施来实现养老服务的模式。
这种模式主要是以社区居民为主要客户，养老服务是社区服务的重要组成部分。
例如，上海中山公园社区就是一个典型的“社区+养老”项目。
总体来说，XXX模式的发展趋势是多元化和定制化。
不同的养老地产模式适应不同的客户需求，也能够满足老年人对于养老服务的多元化需求。
亲和源社区是一家真正的老年社区，提供多种服务和设施，包括付费的高档公寓、健康会所、XXX、配餐中心和度假酒店。
高档公寓提供不同的房型，价格从2.38万到6.98万不等，房内配备有独立洗手间、冰箱、电视和呼叫器。
健康会所提供游泳池、桑拿房、运动器械区等设施，同时也接待社区外的老年人。
XXX引进XXX，提供英语、电脑、音乐、艺术等15个研究班。
配餐中心与索迪斯餐厅合作，提供养生餐厅服务。
度假酒店提供74套公寓式客房，可供老年人及其朋友居住。
我国现有养老模式及案例分析
我国现有养老模式及案例分析家庭养老、养老院养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式.家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式.1家庭养老中国是崇信儒家文化的国家，长期以来形成了“家庭养老”的传统模式，养儿防老、家长的主导地位、几代同堂等传统观念根深蒂固.选择家庭养老的人们，他们生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，经济上也比较划算，从社会的角度考虑，家庭养老的社会硬件设施成本几乎为零.但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性.现代社会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老的人力成本剧增，一般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现，家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡.2机构养老机构养老是指由专门的养老机构（包括福利院、养老院、托老所、老年公寓、临终关怀医院等等）将老人集中起来，进行全方位的照顾.正规的养老机构，其日常管理均要严格.以北京为例，北京目前共有养老机构340家左右，其中民办的养老机构约有100家.这些养老机构可以分为三类：国家创办的国营养老机构，乡镇、社区、村、街道办的集体所有养老机构，以及企事业单位或个人所创办的民办养老机构.在这些机构中，进入公立养老院的难度也是人所共知，北京市第一、第四、第五养老院的入住率常年为100%，目前有1600多人在排队等候入住，城八区的公立养老院入住率也都在98%左右.而民办养老院的床位已有近12000张，但平均入住率只有2/3.市民政局相关负责人表示，更多老人趋向于公立养老院，是出于对“国字头”的传统信任感，但在其他城市，状况有所不同，各方面条件优越的养老机构，入住率较高.2.1案例2.1.1广州友好老年公寓广州友好老年公寓是由广州友好医院兴办的养老机构，是全国最大的、集养护、托管、娱乐、康复和医疗等服务于一体的大型老年人社会福利机构.公寓主要包括公寓和会所两部分，会所内设老年大学、寿星农庄、怀旧馆、寿星网吧、图书室、老人文化广场、大型歌舞厅、音乐茶座、自选商场等，并且每天都为老人安排丰富多彩的文化娱乐活动.友好老年公寓环境优良、人情味较浓，因此，除本市市民外，还吸引了众多的香港老人来此养老，是民办养老机构中非常成功的一例.1)北京银龄呵护中心位于西城区北草厂的银龄呵护中心是北京市第一家无障碍老年公寓，是一家五星级标准的养老机构.居住在这里的老人行动主要靠轮椅，银龄中心就把无障碍设施细化到了每一个角落，深入到老人们日常生活的每一个环节：这里所有的地面都是防滑的，所有的墙壁都有两种高度的扶手，所有的电梯都有盲文提示、语音提示.老人居住的每个房间都有数个呼救器，呼救器直通护理站，老人一按，工作人员就可以看到老人所处的方位，及时为老人提供各种服务.呵护中心还委托附近的复兴医院，对老年住养服务、日托服务、康复健身服务等进行全面管理，以及建立健康档案，保证老人享有医疗服务的快速通道.银龄呵护中心的服务模式，得到社会的广泛认可，已在更大的范围内推广开来.2.2盈亏现状分析有调研资料表明，不同投资主体，不同保障定位，不同服务项目，不同选址分布，不同经营规模，不同创办时期，不同管理理念等因素均会影响到最终的盈亏状况.相对而言，定位高收入的保障对象比定位中低收入的保障对象的养老服务机构效益更优；主要服务于高龄，生活难以自理者的康复医疗项目比主要服务于较年轻健康者的生活基本项目更能营利；选择在交通便利，人气旺盛，公用设施完善，环境优美的地方比边远乡村，人员稀少，基础设施缺乏，嘈杂喧闹地址兴办的养老服务机构效益更优；床位较多，面积较大，投资较多的大规模养老服务机构比小规模养老服务机构效益更优；创办期较长，市场经验较丰富，顾客资源较稳定的养老服务机构比创办期短，缺乏经验，服务资源流动性大的养老服务机构效益要好；边干边学，人性化，规范化公司式管理的养老服务机构比盲目上马，文本化，混乱化家族式管理的养老服务机构效益更优.由于真正以经济效益为标准的养老服务产业化试行时间还不久，从大部分的民办养老服务机构的运营情况看，他们在短期内基本为保本微利经营.2.3盈亏原因分析具体而言，制约养老服务机构赢利的主要因素可以归结为以下几点:2.3.1产业化意识不强.以往由于养老服务方面主要以国有福利性养老机构对五保户的养老方式和居家养老为主，对于集体养老及机构运营方面缺少适应市场化运作的实践经验总结；2.3.2目标市场定位不准确.养老服务产业的服务群体较特殊，统称银发人群，但在具体创办养老服务机构时，不能过于笼统，要深入研究不同地区，不同收入，不同职业，不同性别，不同家庭结构，不同生活经历，不同入住原因，不同服务需求等方面对于老年人的影响，在对市场的需求情况进行充分全面了解的基础上，根据本身最有优势的资源和最有把握的方向确定细分的目标市场.一旦在某方面形成了专业化分工，可以继续扩大规模或扩大范围，尽量提高该目标市场的占有率；2.3.3规模效益不明显.据民政部的资料，养老服务体系的投入资金平均要每张床位几万至十万元，由此可见，要扩大规模，首先要有足够的投入资金.在保证入住者的居住条件不恶化的情况下，如果适当的扩大规模并达到一定的入住率，则可以降低人均基础设施使用成本，并形成聚集效应，可以增进对外辐射功能，减少对外宣传开支等的人摊成本；在规模过小，分布零散的养老机构中，伙食标准与住宿条件已相当艰苦，在成本无法再降的情况下，若提高收费水平又将减少入住率，进而抬高人均成本，从而难以长期持续快速发展.所以要积极地发挥规模经济的作用，增加赢利的可能；2.3.4服务方式较单一，由于服务人员不专业，对于养老服务的需求项目估计不足，基本停留在对于生活可以自理者提供住宿，卫生，饮食等服务，对于生活轻度不能自理者提供生活护理的服务，对于重度不能自理者提供康复服务，但服务水平较低下，服务内容多为满足物质性需求，形成严重的结构雷同格局，最终出现一方面大量老年人入住养老服务机构的良好愿望难以落实，另一方面部分养老服务机构服务资源闲置的错位现象，而且单一无特色的服务不能形成养老服务机构发展的源泉，对于收入增加形成瓶颈效应，极大地制约了企业效益的提升潜力.2.3.5风险评估不全面.养老服务产业本身有投资额大，回收期长，市场潜力大，不确定因数增加的特点，如果缺乏对养老事业的正确认识，忽略风险评价，往往会导致破产的不良后果.2.4模式点评机构养老曾被认为是现代化的社会养老模式，有人极力予以鼓吹，养老院有专职养护人员和配套的养老管理，专业水平比较高.但根据中国国情，从总体发展趋势上看，养老院、老年公寓不可能成为中国社会化养老模式的主要选择.有以下方面的原因：2.4.1造成资源的浪费.老人原来都有自己的住所和完善的生活设施，老人进到养老院以后，这些都将闲置，而养老院要重新占用土地资源和水电资源，造成浪费；2.4.2养老院的收费相对来说是比较高的，并非多数家庭能够承受得了，而且，越来越庞大的老年人口规模也是养老院难以容纳的；2.4.3最关键的是绝大多数老年人并不愿意去养老院.老人离开了自己熟悉的家庭环境，来到相对陌生的地方，和原来并不熟知的人朝夕相处，这将增加他们的失落感.许多养老院里都是能活动的老人与患病的、卧床的、痴呆的老人混居，一进养老院就闻到一股浓浓的异味，让人产生一种压抑感.老人进到养老院，对于子女来说可能是一种解脱，但对老人来讲，往往是迫不得已而为之.因此，机构养老虽然成为我国重要的养老模式之一，但不能满足众多其他需求的老年人群需要.3社区居家养老社区居家养老的基本做法是：在城市各个社区建立养老护理服务中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服务中心提供的营养和医疗护理以及心理咨询，并由服务中心派出经过训练的养老护理员按约定定时到老人家中为老人提供做饭、清扫、整理房间等家务服务和陪护老人、倾听老人诉说的亲情服务.所以，有人说：社区居家养老是一个无围墙的养老院.开展居家养老服务相对于机构养老，更为适应我国老年人的生活习惯和心理特征、满足老年人的心理需求、有助于他们安度晚年，也更为符合中国实际，符合大城市中心城区发展的社区为老服务的新路子.3.1案例3.1.1上海：1997年开始，上海就设立了名为“88547”（拨拨我社区）的社区服务网，为老人提供全方位社区服务，支撑它的是各级社区服务中心和各种老年活动室、老年茶室、敬老院、老年医疗咨询室、家庭病床、老年互助组、老年食堂、老年浴室等等，几年来，取得了良好的社会效益，也为众多城市社区所仿效. 3.1.2广州：广州市的社区服务网络近年来也在不断完善，不少街道都建立了敬老院、医疗站、老年活动中心等等，有的街道还为孤寡老人安装了“生命钟”，老人有紧急需要时只要一按“生命钟”，邻居就会过来给予帮助.3.2模式点评社区居家养老相对于家庭养老和养老院养老而言，可谓兼有两者的长处又避免了两者的短处，是一种扬长避短的理想养老模式.它的优越之处有以下几点：3.2.1社会成本低.不需要太大的基建投资，一个社区只要有几间房屋略加改造即可成为养老护理服务中心；3.2.2大量的资源将得到充分利用.老人居住在自己的家里，饮食起居的一切物品都会继续发挥作用，在一定意义上可以说是通过社区服务的方式把家居住房设施变成一个老年公寓；3.2.3所需费用较低，服务方式灵活，可以自由选择.养老护理服务中心提供的服务价格比较低廉，而且，可以根据自己的经济承受能力选择服务方式，经济条件好的可以选更多一些的服务，条件差的可以选择最基本的服务；3.2.4老人不离开自己熟悉的社区，不离开自己多年居住的住所，又能得到充满亲情的养老护理服务，老人对这种养老模式是非常欢迎的，他们不会有失落感和压抑感.但是这种模式仍然存在一些问题，主要表现在以下方面：3.2.5人员专业化程度不高，具有医学或护理学专业知识背景的高层次护养人员奇缺.一些社区仅能配备一名专职医生，这显然不利于保证老年人日常保健目标的实现；3.2.6所提供的服务内容有限，以简单的家务劳动和情感沟通为主；3.2.7资金来源上过度依赖社会力量和慈善捐助，自身缺乏应有的积累；3.2.8服务对象的覆盖面不广，很多有需求的老人得不到相应的服务.只有符合了一定标准的老年人（如困难老人、空巢老人等）才能成为居家养老院的成员，享受相应的服务，而由于资金和人员的限制，普通的老年人并为纳入到服务目标人群中.4新兴的养老模式4.1台湾长庚养生文化村是社区，又像医院；是医院，又像社区，这就是台湾最新推出的房地产概念——养生文化村.这个集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体的养生文化村是台湾“经营之神”、台塑集团董事长王永庆的创意.它以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，延伸出“银发族”养生服务，今年3月楼盘一推出即被抢购一空，非常受客户欢迎.据介绍，该文化村占地34公顷，内有养老住宅3600多户，今年10月，第一期706户入住，一旦全部入住，这里将成为全球最大的银发社区之一.养生村内的健康服务内容包括：设立社区医院，提供居民特约门诊、康复及照顾护理等医疗服务；定期健康检查、防疫注射与体能检测；配备专业人员，提供周详用药管理服务；规划居民个人健康计划，并提供养生处方；建立个人健康资料库；设置全天候监控中心并结合长庚医疗体系，确保高效率的紧急医疗救护功能；定期举办健康讲座、养生咨询等.村内的养生休闲生活也多姿多彩，包括运动养生（太极拳、乒乓球、台球等）、娱乐交谊（麻将、棋类、卡拉ＯＫ、电影欣赏等）、艺文技艺（书法、绘画、音乐、戏曲等）、民俗活动（春节、元宵、端午、中秋等节庆活动）、宗教活动（禅修法会、礼拜弥撒、回教聚会等）.村内绿地广阔，甚至还可提供种菜的菜地.村里还拥有完整的社区功能，设有超市、银行、书店、图书馆、餐厅、体育馆、水疗池等；如有家属来探访，也有招待所可供住宿.村里还提供有偿工作，老人如有园艺农艺指导管理、简易水电维修等专长，都可通过为大家服务而按劳取酬.养生文化村的入住资格是：年满60岁、配偶年满50岁且接受长庚医院身体检查证明健康状况合格者.至于管理费标准，一房一厅（面积约46平方米）的单人价为每月1.8万元新台币，一房两厅（面积约73平方米）的单人价为每月2.6万元新台币，双人价再略增，膳食费及水电费按实际消费结算.这种价格在台湾被视作平价.台塑集团初步规划，除林口之外，还将在嘉义、宜兰建设第二、第三个养生文化村，三地的初步投资总额超过400亿元新台币.4.1.1台湾长庚养生文化村以高质量的服务定位，重视优质、尊荣、休闲与健康等条件，区别于老人院、疗养院等在大众心中的负面刻板印象，强调安全、人际及健康管理；4.1.2长庚医院完整的医疗护理，而且平价但高级的定位，为其它银发住宅所不及的；4.1.3强调以长庚医院为基础的医疗系统，为高龄者健康的把关，并首采连续式的照护让高龄者不至于受迁移之苦，能在不同的身体状况下接受不同的照护，以作为和其它业者比较的最大优势；4.1.4透过房屋中介、媒体、讲座等，让消费者了解银发住宅所要传达的精神.4.2北京太申祥和山庄太申祥和山庄采用中国传统古典园林建筑，辅以苏州园林式山水，是集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的大型综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务.山庄的“太医馆”是一所创新而不离宗的特型医馆，汇集多名曾经担任毛泽东、邓小平等党和国家领导人的保健医生和现任保健专家，享受国务院颁发的政府特殊津贴的专家；中国“四大名医”及国家级中西医专家的后代及嫡传弟子，中国中医科学院博士生导师、主任医师、教授等40多位“皇城国医”，为会员们提供一流的、特色医疗保健服务.其他娱乐、住宿、及针对老年人设置的无障碍设施一应俱全.专为老年人设计的养老会籍有：祥和会籍、太申养老会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍共计四种.祥和会籍和太申养老会籍会员在山庄居住，可享受会员房价；太申尊老会籍会员可享受免费专属标准房间的居住权；太申至尊尊老会籍会员可享受我院提供的免费专属一居室套房的居住权.4.2.1模式点评：1)太申祥和是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；2)第二，山庄将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式，汇集了多位“皇城国医”，为会员提供服务；第三，山庄的环境及文化氛围.区别于其他的老年服务机构，这里采用中国传统古典园林建筑，辅以苏州园林式山水，使人体验到中华民族五千年文明史的优秀传统和文化底蕴，营造出一个天人合一、养生保健、修身养性的绝妙之地.4.3以房养老“以房养老”通常也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，作为一种新型的养老模式，“以房养老”的概念从西方国家介绍到中国之初，就受到了来自社会各界的热切关注.很多人认为，在老龄化现象日益突出、独生子女负担加重的中国社会，采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”，无疑是未来老年人减轻养老负担的一种很好的方式，但事实到底怎么样呢？4.3.1案例：但早在2005年4月初，位于江苏省南京市江宁区的汤山留园养老公寓，作为国内首个“吃螃蟹的人”，推出了一套“以房换养”的操作方案，一度引起了多方关注.然而时至今日，历时两年，该方案并无一人签约.有消息说，此养老公寓即将进行工商注销，这表明：南京的“以房养老”试点已濒临夭折.目前，北京太阳城国际老年公寓也采取了类似“反按揭”的方法，即在征得老人同意后，由其将老人原有住房出租，以租金收入入住太阳城；或采取置换的方式，将老人的原有住房与“太阳城”的老年公寓进行等价换房，到老人去世之后，再将原置换的房产折价返还给其法定继承人.目前已有许多老人对此种销售方式表示了浓厚的兴趣.4.3.2模式点评：“以房养老”模式目前在我国遇到的最大问题是传统观念的羁绊.尽管不少老人都觉得这是一种理想的养老方式，但是实际愿意参与的人并不是很多.在中国，历来都是“养儿防老”的观念占据着统治地位；现代经济的发展和独生子女的增加，使得养老负担加重，是不争的事实.但是，中国人重视安身立命的家园的传统，让老人将自己的房子抵押给民间机构、银行或是保险公司，以换取养老费用的时候依然存在很多顾虑.大多数老人都表示，难以真正义无反顾地将舍弃“家园”，甚至觉得这样做有负于自己的子女.子女们在感情上也很难接受老人的遗产变成保险公司财产的现实.这些可能导致“以房养老”难以打开市场.但任何一种新生事物，总要经过人们一定时间的认识和接受过程，从当初南京推出住房倒按揭到今天的北京太阳城模式，人们的观念在逐渐改变，要被大多数人接受，肯定也要时间的.4.4异地养老异地养老又可称之为移民养老、移居养老.是利用移入地和移出地不同地域的房价、生活费标准的巨大差异和气候、环境自然养老资源的巨大差异，实施老人移民养老.异地养老又分为几种类型：4.4.1异地购房异地购房主要出现在海南、大连、青岛等气候、环境宜人的城市或大城市的周边地带.以海南为例，海口岛外购房者的比例是73%，三亚岛外购房者的比例是85%.这些购房者，主要有上海、浙江、江苏、山西、北京、天津、辽宁、吉林、黑龙江、新疆、陕西等省市.2004年海口积压的房地产中有35%左右由省外购房者购买，其中很大一部分购房是用于度假和养老.据有关人士介绍，海南房地产项目在上海颇受养老型消费者的青睐，其中，养老型消费者在所有购房者中占60%的比例.在蓬莱，外地购房者占蓬莱房地产销售市场20%－30%的份额，其中60%以上的异地购房者购房目的是养老.因为这些异地购房者的存在，大连、青岛、海口等城市，都曾提出建立全国性养老基地的设想.另一种情况出现在上海、北京等特大城市.在上海，一份关于“养老型”住宅购买意愿的调查显示，在上海月收入8000元以上的人群中，过半数愿意购买“养老型”住宅，其中，9.9万被访者希望购买郊区或周边城市的“养老型”房产.近两三年来，类似主攻上海市场的“养老型”楼盘日趋升温，太仓、昆山、吴江、南浔、嘉兴等地“遍地开花”，从地图上看，这些楼盘连在一起，形成了一个环绕上海的“养老房产带”.目前，大多数推出“养老型”房产的开发商都限定了入住居民的年龄.比如，上海首家集居家与机构养老为一体的养老社区“亲和源老年公寓”就要求居住者为男性60岁以上，女性55岁以上.对房产开发商而言，年龄上的硬性限制，既有可能是该处房产占据细分市场、保值增值的关键，也有可能成为“曲高和寡”的门槛.在北京，银龄（SilverAge）是首批进入大陆新兴养老院产业的公司之一，它计划在北京市中心西北40多公里的小汤山建立拥有525幢房屋的养老住宅区，被命名为自在人家老年公寓（敬老院，养老机构）.作为项目的一部分，该公司还将为需要不断接受治疗的老年人建立一所疗养院，并为来访者建一所拥有20个房间的宾馆.首批300幢房屋将于2008年4月完工.由于政府的减税措施和该项目低廉的土地成本，预计，4年内股东们将得到37%的回报率.该公司总投资估计达到2300万美元.4.4.2“候鸟式”养老一种异地置换旅游模式（候鸟式养老）也在国内非常流行：“飞”到南方过冬，“漂”到北方避暑，吃住在老年公寓比住旅馆划算得多，养老的同时还能旅游……这种新型的互动式异地养老模式可以通过全国养老机构对接的形式，构建全国异地养老服务平台和网络，组织老年人到外地休闲度假、旅游观光、特色治病等.这种模式已悄然在一些大城市兴起.其中，大连互动式异地养老服务中心首先策划了“快乐夕阳之旅”系列活动，大连至北京，北京至大连两地老人互动养老，“大连至海南”互动养老、“日本至大连”互动养老、“香港至大连”互动养老等多次活动.。
2014年养老产业分析报告
2014年养老产业分析报告2014年3月目录一、养老模式代表类型 (4)1、高东福利院 (4)2、亲和源 (5)3、星堡中环养老社区 (6)4、合众优年养老社区 (6)二、养老需求分析 (8)1、需求的阶段性 (9)2、先护理后养老 (11)三、护理市场 (12)1、养老院是医疗护理行业的雏形 (13)2、美国护理市场成熟 (13)3、我国护理市场缺失 (15)四、老龄化 (17)1、深度老龄化释放照护需求 (17)2、期望寿命提高丰富养老需要 (18)五、养老产业 (20)1、客户：导入方式重塑 (21)2、服务：第三方专业管理机构培育 (23)3、定价：精算定价推演 (24)六、养老产业模式 (25)1、商业地产开发养老社区 (26)2、保险公司开办养老社区 (26)（1）保险公司的养老产业目标定位为CCRC社区 (27)（2）医疗资源解决方案有待规划 (29)（3）泰康人寿“家”模式和合众人寿“社区”模式 (30)（4）销售商业保单提前确定入住资格 (30)七、投资策略 (33)一、养老模式代表类型本文选择了上海高东福利院、上海亲和源社区、上海星堡国际养老设和和武汉合众人寿养老社区，分别代表了管办民营的养老院、民营养老院、地产商主导的养老地产和保险公司主导的养老社区。
1、高东福利院高东福利院是以收养失能老人为主的社会福利机构, 按照甲类二级敬老院标准规划建设，是镇政府实事工程，也是上海市重大工程之一。
总投资：7000 多万元；建筑面积：9200 平方米，2009 年7 月项目开始招标，2011 年9 月老年人开始入住。
高东福利院采取的是“分级”收费制度，具体情况依据老人的身体状况和服务需求，费用分为每月1600 元、1800 元和2000 元三档，如果需要单人陪护老人等特殊要求的话，还可以和院方商议价格。
收费相比周边镇的福利院要便宜15%左右。
东方太阳城案例解析
东方太阳城案例解析(总36页)--本页仅作为文档封面，使用时请直接删除即可----内页可以根据需求调整合适字体及大小--东方太阳城全新退休生活的领跑者2012年10月中商产业研究院针对我国2013年之后的主要养老地产政策分别从土地、民营资本等方面进行了解读。
（1）土地方面 2014年4月国土资源部出台的《养老服务设施用地指导意见》中，对养老服务设施用地范围、土地用途和年限、土地供地政策等方面进行了明确规范：养老服务设施用地范围。
专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，可确定为养老服务设施用地。
老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于本《意见》中的养老服务设施用地。
养老服务设施土地用途和年期。
养老服务设施用地在办理供地手续和土地登记时，土地用途应确定为医卫慈善用地。
营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主。
房地产用地中配套建设养老服务设施的，可将养老服务设施的建设要求作为出让条件。
养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限按最高不超过50年确定。
以租赁方式供应的，租赁年限在合同中约定，最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期。
养老服务设施土地供地政策。
经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地可采取划拨方式供地。
新建养老服务设施用地依据规划单独办理供地手续的，其宗地面积原则上控制在3公顷以下。
有集中配建医疗、保健、康复等医卫设施的，不得超过5公顷。
解读：在传统的拿地方式中，走拍卖挂、协议出让或是直接划拨，对用地成本的影响是巨大的。
对于养老地产土地运作方面，开发商可以将医院、老年大学、休闲娱乐中心、福利性养老院等申请作为养老服务设施用地，积极争取划拨用地供给，如较难争取，可采用租用或先租后让的方式拿地（将养老服务设施建设要求作为出让条件），拿地规模建议小于5公顷。
（2）（2）民营资本方面 2015年3月，民政部、发展改革委、教育部等联合发布了《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》，意见主要从民间资本参与城镇社区、机构养老、医养结合、财政资金、彩票公益金等方面进行了明确规范。
养老地产运营模式
公益性项目，政府往往可以提供部分资金、信誉、履约等方面的支持，政府部门也可持有项目公司的股份。
（3）项目公司与银行签订融资协议。商业银行、非银行金融机构和一些国家政府的出口信贷机构，是项目
融资债务资金来源的主要提供者。在项目融资中，往往由多家银行组成一个银团对项目贷款。
（4）项目公司与投资者签订投资协议。项目公司的融资形式可以多样化，在主要资金从银团获得外，还可
出售
物业服务多为维护开发品牌服务，利润极少，养老住宅的开发以住宅产品的销售为主要 利润，盈利模式即是以产品销售为重中之重。
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出售与持有相结合
养老住宅的开发不能像住宅产品以销售为主要利润，物业服务多为维护开发品牌服务 ，利润极少。养老住宅开发需要社区的可持续性，盈利模式就需要产品销售和物业经营服 务二者并重。如：北京太阳城国际老年公寓、上海亲和源都是采取得“销售+持有运营” 并举的模式。 大型综合性养老社区的成功建设与后期运营，亦为项目立体开发提供了支撑，包括住 宅、购物中心、酒店、度假旅游、医院、康体娱乐等。据了解，广州一高端养老社区侧的 星级酒店入住率非常高。 故养老住宅的开发，特别是大盘项目切入养老住宅，需要建立综合性的盈利模式，即 ：“居家养老住宅销售+养老住宅持有经营+综合性商业租售运营”，形成一个完整的产业 体系。
在国外较为普遍，美国已有专门开发建设老年地产的连锁公司。
第二种方式，房地产商投资和住户集资相结合的方式，住户可将原来住房出售或作为
抵押来筹集所需资金，入住后只需交纳少量的费用。但可操作性较差。
第三种方式，BOT融资模式。由于老年地产开发的特殊特点，所需资金规模较大，所
需资金回收期较长，可以尝试利用新的融资方式来筹建老年地产-----BOT融资模式。
2014年养老产业分析报告
2014年养老产业分析报告2014年3月目录一、中国养老产业的现状 (5)1、中国养老需求日益加大 (6)2、政策大力支持养老产业发展 (7)3、养老院的尴尬 (9)二、美国老龄社会的现状与养老制度 (10)1、婴儿潮一代加速了美国老龄化进程 (11)2、美国老年人养老观念 (12)3、美国老年人养老保险制度 (13)（1）美国退休养老金：“三支柱体系” (13)①社会基本养老保障（Social Security）, 从社会保障署领取养老金 (13)②雇主养老金计划( Employer Sponsored Retirement Plan) (14)③个人储蓄 (14)（2）美国医疗保障体系 (15)① Medicare (15)②Medicaid (16)4、美国老年人的收入与支出 (17)（1）美国老年人的收入情况 (17)①社会保障(social security) (17)②财产性收入(asset income) (18)③养老金(Pensions) (18)④工资薪酬（Earnings） (18)（2）美国老年人的支出情况 (19)5、美国老年人的健康情况 (20)三、美国养老护理行业的规模与细分领域 (21)1、居家养老(home care) (24)（1）生活照料型居家养老 (25)（2）医疗保健型居家养老 (27)①Apria医疗保健集团：家庭呼吸疗法+家庭输液治疗+家庭医疗器械 (29)②Gentiva健康服务：家庭医疗+临终关怀 (30)2、机构养老（养老地产, senior housing） (31)（1）美国养老地产投资商 (33)（2）养老社区运营商 (37)3、专业护理机构（Skilled Nursing Facilities） (42)4、美国养老发展对中国的借鉴 (45)（1）美国养老地产拥有完整的金融生态体系 (45)（2）美国养老地产拥有成熟的医疗护理服务配套体系 (45)四、日本老龄社会的现状与养老制度 (46)1、日本老龄化问题严重 (46)2、日本养老法律与保险制度的内容 (48)（1）日本的养老法律 (48)（2）日本的养老保险制度 (50)（3）日本养老保险体系设计 (51)（4）日本的养老服务内容 (54)①居家养老 (54)②机构养老 (56)③预防性的护理服务 (56)（5）养老服务人才的培养 (57)五、日本养老产业的发展与经营 (58)1、日本养老产业的定位 (58)2、日本养老护理行业的规模与发展 (58)（1）日本上市养老服务公司的情况 (64)（2）养老用品开发注重高科技、实用性 (67)①硬件市场 (67)②软件市场 (69)（3）生活消费产业波及效果大 (70)3、日本养老发展对中国的借鉴 (71)六、中国养老产业发展展望 (71)1、养老产业发展潜力大 (72)2、老年人购买养老服务需求 (73)（1）医疗保健服务 (73)（2）家政服务 (74)（3）文化与教育服务 (75)3、现有主要养老地产模式 (76)4、中国养老产业的盈利模式探索 (78)七、投资思路 (79)养老问题日益成为社会关心的焦点。
2014年保险与养老产业分析报告
2014年保险与养老产业分析报告2014年8月目录一、养老社区模式：投资和运营分离 (5)1、医疗保健行业快速发展 (5)（1）医疗保健支出增加 (6)（2）养老社区汇聚养老保健资源 (6)2、养老社区投资主流REITs (7)（1）投资主体丰富 (7)（2）市场集中度高 (8)（3）养老投资翘楚REITs典范HCP (9)二、REITs 成就养老投资商HCP (10)1、财务概况 (11)2、多元收入：5×5投资矩阵 (12)（1）五大投资领域 (13)①养老社区 (13)②专业护理院 (14)③生命科学 (15)④医疗办公楼 (16)⑤医院 (17)（2）高入住率贡献良好收入 (17)（3）五大投资方式 (20)①持有出租型物业 (20)②债权投资 (20)③参与开发和再开发 (21)④通过投资平台进行管理 (21)⑤运营属性 (22)3、REITs贡献较低融资成本 (23)（1）股权融资备受青睐 (24)①普通股 (24)②优先股 (24)（2）债权融资规模控制 (25)①银行授信额度和定期贷款 (25)②无担保优先票据 (26)③抵押贷款 (26)④其他贷款 (26)（3）资金成本优势突出 (27)4、公司风险分析 (28)（1）金融市场波动风险 (28)（2）税收风险 (29)（3）业务风险 (29)（4）不确定性风险 (29)（5）高集中度风险 (30)5、养老基金是重要股东 (30)三、美国险资借道REITs进入养老产业 (31)1、REITs代表地产与长期资金相结合 (32)2、REITs收益率曲线陡峭 (33)3、险资青睐REITs (34)四、国内险资养老产业投资路径分析 (35)1、险资投资养老不动产 (36)2、险资布局医院 (36)3、丰富投资领域 (37)4、合理发挥保单融资+嵌套服务功能 (38)（1）健康险产品+医院服务+体检服务 (39)（2）医疗险+护理服务 (39)（3）医疗健康险+医疗报销+结算服务 (40)五、投资策略 (40)1、投资规模近万亿 (40)2、收益率位于5%-7% (41)3、战略布局+综合金融智胜 (41)。
康养地产开发运营模式浅析
康养地产开发运营模式浅析摘要:康养地产项目已成为现代地产领域发展的重要方向。
文章以康养地产开发运营模式为主要研究对象，针对企业在康养地产领域的开发运营模式进行多角度、多层次的论述和分析。
在分析现状和难点的基础上，融合康养文化的核心理念，根据企业的战略布局重点，提出企业在康养领域的经营策略和发展建议。
关键词:康养地产;运营模式一．我国康养地产的发展概况康养地产是指在养老住宅的基础上，配备餐饮中心、文体中心、护理中心等相应场所，为老年人在饮食、娱乐和养生保健等方面提供服务，并通过销售或出租等运营模式来实现自身的盈利和长远发展，是基于适老化而发展起来的服务产业。
我国康养地产的投资开发主体大多为房地产企业，同时也有部分保险公司和部分国外机构入驻了中国康养市场。
虽然各行各业相继进军康养地产行业，当前国内康养地产项目已经投入到实际运营的却不多。
主要原因包括以下三个方面:一，康养地产项目涉及大量的资金投入，传统中小型企业以及关联机构不具备相应的投资能力，特别是项目的资金扶持，需要企业投入巨大的经济成本，导致中小企业无法实施和经营;二，康养地产项目是我国地产领域的新尝试和新探索，对应的经营模式以及经营发展方向存在多种可能性和风险性，大部分的企业又缺乏足够的管控能力以及经营水平，无法适应相关风险的产生，甚至会导致企业的经营出现一系列的困难，从而制约了部分企业的参与热情以及参与力度;三，康养地产项目是一项综合性的复合型地产项目，对应的医疗服务体系、服务管理体系、餐饮保障体系、交通运输体系以及物业管理体系等都是需要企业具备较强的经营实力，而传统企业无论是经营范围还是管控能力，都无法满足当前康养地产项目的基本需求和标准，导致大量企业望而却步。
二．我国康养地产的主要开发运营方式我国主要主要有以下四类。
2.1康疗型康养地产康疗型康养地产开辟模式，即“社区+病院+地产”模式，要嫁接医疗资源，强调供应专业化的康养管理服务，主要面向对健康格外关注的中高端中老年群体。
养老地产五类开发模式总结
养老地产五类开发模式总结集团文件版本号：（M928-T898-M248-WU2669-I2896-DQ586-M1988）养老地产五类开发模式总结作者-成都铭智旅游策划管理有限公司-陈守华总的来说，养老开发模式分五大类，共十五种开发模式。
??第一类：与社区共同建设按；第二类：与相关设施并设；第三类：与旅游产业结合；第四类：与国际品牌接轨；第五类：以其他方式转型。
第一类：与社区共同建设模式1——专门建设养老社区(健康型、连续照护型)模式2——新建居住区中同时开发养老社区模式3——普通社区中配建养老公寓，养老住宅等模式4——成熟社区周边插建多功能老年服务设施开发模式1：专门建设养老社区这些开发模式当中，这里面种类就比较多，有点儿像国外的连续照护的，既有普通的老年住宅，也有专门的养老公寓等等，配套当中也特别注意有老年大学、老年娱乐设施、商业中心、会议中心等等，还有服务管理中心，二期也有很多专门的老年住宅，这样的社区是非常受欢迎的，老年到这种社区有集体生活，可能有人照顾，也不感觉孤独，这种社区国内有好几家也都做的很成功了，还有政府帮助投资建设的老人社区，其实这也是一种专门的老人社区，比如说这里有五院合一，包括了敬老院、残障院、孤儿院、光荣院，这种社区政府帮助投资一部分，将来有一部分让私人管理，这样是有可能的，这种类型在国外也非常多。
开发模式2：新建居住区中同时开发养老社区?地产开发企业转向新的客户群，走差异化路线。
开发当中有一些困难，受到一些限定，他的客户群在慢慢的转变，现在老年社会到来了，很多老人也需要房地产，或者说需要这样的住宅。
普通社区中专门分出一块儿做养老地产也是非常合适的，这个大概是18万平米的住宅，分两期建设，总建筑面积720万，在当中占一部分，现在有的开发商老说他要建立一个老年城，比较贪大，说有10万老人要住在里面，要做世界第一什么的，笔者觉得这个不是太好，这对配套服务会有很大需求，那么多老人生活在一起也不会特别的愉快，有一部分老人也方便管理，也是比较好的方式。
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政府在做什么——
政 府 出 招
定原则
立规范
贴补助
定原则
90、7、3
居家养老
（上门服务） △生活照料△家政服务△康复护理 △医疗保健△精神慰藉 △设施建设为重点△老年养护机构 （失能、半失能）△生活照料 △康复护理△紧急救援△医疗机构
机构养老
社区养老
△社区日间照料 △居家养老支持
政策来源：社会养老服务体系建设规划（2011-2015）
1.床位建筑面积为25-42.5平方米。 2.建设成本按照每床16万元（丌含土地成本）核定，市级 给予相应补劣 建设财力
政策来源：上海市人民政府关于推进本市 “十二五”期间养老机构建设的若干意见
除了体系内的养老， 政府并没有到位。
中国人的养老大业
政府不靠谱，还得靠市场
涉足房企
目前有大小20余家房 企涉足养老地产
B卡（记名) 至老人寿终（15年） 45万 55万 88万
年费
中户型
大户型
4.98万/年/套
6.98万/年/套 允许转让会员卡， 第一批50万A卡已升值为75万
2.38万/年/套
未满15年，多余费用可退 超过15年，超过时间免费
备注 户型面积
小户型（58平方米）、中户型（72平方米）、大户型（120平方米）
痛点。
如果企业能解决这个问题， 将创造一个新的盈利爆点。
来看看几个养老大数据
老龄化
2013年 14%
1.94亿，
2030年 30%
抚养比
2013年
老年抚养比
21.58%，
床位比
2012年
养老院44304所
占总人数2.15%
养老床位416.5万张
资金缺口
2012年 养老保险个账亏空2.2万亿 亏空比例88%
颐养院: 9736.1平米
配餐中心: 2574.6平米
功能构成：
医院、会所、配餐中心等配套设施同会员生活融合在一起
颐养院：
大楼分布：医院、 临终关怀、护理中心
老年公寓：
共12栋楼
索迪斯餐厅：
法国著名餐饮公司
事务中心：
销售大厅
老年度假酒店：
客户人群：试住老 人、短期度假、探亲 子女
美格菲健康会所：
玉鸟流苏配套商业： 涵盖食堂、餐饮、菜场、银行、幼儿园、 活动室、便利店等生活必备商业； 浙江大学医学院第一附属医院（三等甲级）： 直属门诊、设置全科、满足老年人常规慢性 病的治疗和取药；
探索阶段（四）
——适老户型的设计【2009-2011】
北京万科幸福汇 青岛万科城老年公寓 杭州万科随园嘉树
类酒店公寓 首次双床设计
核心功能精细化 辅助空间公众化
户型回归方正 双面宽阳台 收纳功能进一步强化
探索阶段（一）
探索阶段（二）
探索阶段（三）
探索阶段（四）
——服务的建设【2012-2013】
索阶段（三）
探索阶段（四）
——完整的解决方案【2014】
提供完整的养老生活解决方案
让我们了解下开发模式与案例——
养老地产的三大类型
类型1： 类型2： 类型3：
城市模式 社区模式 度假模式
类型1：
城市模式
（1）盈利模式：出租（或出售返 租）+统一经营管理 （2）用地性质：商服
起源日本（木下介护）
医养结合型养老公寓（养护院/护理院）
（3）养老配套：提供介助和介护 养老服务
（4）目标客群：可以离开家但不 想离开城市环境的老人，需要专门 的照护 （5）典型案例：日本木下丰州设 施、香港彩颐居、双井恭和苑
类型2：
社区模式
（1）盈利模式：销售产权+会员卡 （租金）+月费 （2）用地性质：住宅+商服+公建 （3）养老配套：老人与用活动设 施+提供介助和介护养老服务 （4）目标客群：摆脱了工作和家 庭的束缚、喜欢不其他老人群居活 动的健康老人；需要上门服务，或 日托、短期寄养服务，需要在社区 内得到与业护理的半自理、全自理 老人；希望一站式养老、不希望再 搬家；第二代、第三代周末来看望 或一起居住两天 （5）典型案例：美国凤凰城太阳 城、北京太阳城、上海亲和源、邢 台悦檀台、宜兴九如城
立规范
一方面
新建、扩建、改建、购置
新建小区要统筹规划，将养老服务设施建设纳入公 建配套实施方案。
另一方面 鼓励通过整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋 以及各类公办培训中心、活劢中心、疗养院、小旅馆、小招待所等设施资源改造用 于养老服务。
贴补助
16万/床位
< 一> 政府投资戒政府补劣的养老机构建设标准
卫生间
6 1
7
8
9 1 0 1
1
2
3 2 8
11 4 7 5 9
适老及无障碍设计-1 2 3 4 5
厨房
抽拉式水龙头
3 2 1 4
适老及无障碍设计-1 2 3 4
卧室
3
1
2
适老及无障碍设计-1 2 3 4 5
智能化
随处可见的紧急呼叫按钮
4 3
入户门、插卡取电一卡通
5
1
2
一定时间不上洗手间，将报警安全中心
生活环境打造—清洁、宜居,一尘不染
生活环境打造—休闲配套
儿童游乐 休闲露台
塑胶操场
门球
阳光房
小型GOLF
宜老设施
细节—指示系统
软性服务—丰富的活动
考察当天正值母亲节
垂钓
K歌房
项目选址：
生态山林，4A景区，景观资源良好
万科良渚文化村内 依附文化村核心配套区块，强调养老的
配套完善和生活便捷。
社区养老模式的代表作，开山鼻祖。 也是以会员制模式开发的最成功项目。 07年开始盈利，至今终于实现收支平衡。
亲和源宣传片
背景资源：
上海南汇区康桥镇，属城市近郊，土地成本低廉，规模体量适中
占地面积： 83680平米 总建筑面积：10万平米 老年公寓: 72355.3平米 健康会所: 8000平米
随园嘉树
盈利模式：
13000-14000元/㎡
销售
2500-3200元/月
收费
房总价 x 60%
租赁15年
2500-3200元/月
不足15年退还剩余 年限房款，超过15 年，免费住；
适老及无障碍设计--
户型
中小面积，大开间、大阳台、双床设计，无障碍空间设计
双床卧室
适老及无障碍设计-1 2 3 4 5 6
适老及无障碍设计-1 2 3 4 5 6
设施设备
7
7
8 液晶显示屏信息公布系统
6
3
8
适老及无障碍设计-1 2 3 4 5 6
无障碍
5
各栋入户大堂出的液晶显示频
各栋全风雨连廊连通，打造无障碍园区
5
6
2
外部配套系统：选址在良渚文化街主商业配套周边
随园嘉树选址： 良渚文化村核心配套区块，强调养老的 配套完善和生活便捷；
项目概况：
随园嘉树 位于良渚文化村核心区，
项目包含4500㎡中央“金十字”养生休 闲区。3000㎡风雨连廊，仅为1.0容积率， 更疏朗的建筑规划，容纳更多阳光。35% 绿地率，嘉树广场、随园等七大景观组团 环伺；
占地 总建 产权年限 建筑类型 总户数 面积段
639000平方米 639000平方米 40年 5-6F多层 575户 75-110㎡
当我们年迈，都会面临什么问题？
孤独
农村留守了 子女出国了 子女工作忙 老年丧偶了 …………
病痛
高血压糖尿病 失去行动能力 成为医院常客
失落
容颜不再了 退休离职了
最后一通电话你会打给谁?
衰老是个人生课题， 但每个人都会衰老， 则是一个人类问题， 是全社会的
二楼
三楼
四楼 五楼
盈利模式：
两部收费制，即会员卡费用（45-88万）+年费（3-7万/年）
咨询合同章程 入会申请 入会审核 体 检 合 格 会员确认 会员信息登记 权益人合约 入住合同
推 荐 人
担 保 人
入住
会员卡 享受使用权年限 小户型 购买会员卡费用 中户型 大户型 小户型
A卡（不记名） 与房屋土地年限同（70年） 75万 2.98万/年/套
项目规划：东区为8～18层景观电梯公寓，约220亩。
医疗配套：
1200 ㎡社区健康服务中心，为社区居民提供日常医疗、养老保健、社区康复和慢性病管理等服务，满 足社区居民门诊、保健和健康咨询的需求。同时在蓝庭每户家庭都将配置紧急呼叫按扭，24小时连通健 康服务中心。
会所及颐养院接待处
园区食堂
各类活动及保健室
起源美国（太阳城）
CCRC/CCC租售结合型居住区
类型3：
度假模式
（1）盈利模式：产权酒店+分时 度假+异地连锁互换 （2）用地性质：商服/旅游 （3）养老配套：温泉+康复+理疗 +营养膳食+文体活劢 （4）目标客群：健康活跃老人和 部分需要介助的老人，爱好旅游 （5）典型案例：今典·红树林（一 卡在手、全国度假）、悦榕庄
专业的管理团队 先进的设备器材 特设的疗养、康复 区
入住人群：
老年公寓针对活跃老人；颐养院针对失能老人
老年公寓(生活可自理)
由12幢多层电梯住宅楼组成 老年公寓设838套居室，可供1600位左右 的老人享受其中 基本服务
颐养院(需专人照料,全护理型)
生活照料服务：提供或协助日常就餐、生活起居（穿衣、修饰、 如厕等）、洗澡、清洗衣物、居家助洁 医疗和康复的服务：颐养院的内设医疗机构为入住老人提供常见 病的检查和治疗，同时为老人提供康复服务。 康乐服务：为提升住养老人的身心健康水平，安排适合老年人心 理、生理特点的康乐活动。 安全性：建立危险预防管理体制，根据危险评估，建立个案危险 预防措施并落实在日常服务的具体方案中。