主要城市三旧改造及城市更新政策培训讲义PPT课件(PPT116页)
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广州市三旧改造的政策解读PPT课件
非住宅补偿
合法物业按”拆一补一”进行等面积复建补偿.
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三旧改造之二——— 城中村
公开出让的 城中村改造 的流程
未通过
村
制定改造专项规划，拆迁 补偿安置方案、实施计划
80%村 民同意
区“三旧”改造机 构
上报年度计划和 改造方案
区政府
指导方 案编制
市“三旧”改造办公 室
房地产开发 公司
城中村: 138条城中村，其中包括52条整体拆除重建的城中村. 具体名 单见下一页.其他未列入138条城中村范围内的城中村整治改造项目,经市” 三旧”改造工作领导小组批准,也适用本政策.
旧厂房:环城高速范围内影响环保 类企业和华南路、广深高速公路以南、 珠吉路延伸至珠江以西、沙湾水道以北、广佛交界以东总面积约1093平 方公里内的危险化学品类企业.
按批准方案 公开出让
市“三旧”改造工作领导 小组
方案通过
申请征收用地手续
广东省人民政府
批准征收用地手续
和记黄埔地产（广州）有限公司
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国有用地
三旧改造之三——— 旧厂房
自行改造
企业可申请改作除商品住宅外的保险金融、商务办 公等经营性用途和教育、科研、设计、创意产业等 非经营性用途，但要补交一定的地价。
注:黄埔区各村位置如右图蓝色 圆点所示. 另萝岗区的村改造 是由政府主导的，部分村已经 完成改造。
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三旧改造的时间安排
三旧改造的时间安排
用3—5年左右的时间 基本完成位于城市重点功能区的旧城成片重建改 造工作,包括位于重点功能区的52条城中村的整体拆除重建. 用10年时间基本完成我市“三旧”改造工作.
居民补偿
广州三旧改造(城市更新)操作培训
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4、建设用地
建设用地，是指建造建筑物、构筑物的土地，是城乡住宅和公共设施用地，工 矿用地，能源、交通、水利、通信等基础设施用地，旅游用地，军事用地等， 付出一定投资（土地开发建设费用），通过工程手段，为各项建设提供的土地 。是利用土地的承载能力或建筑空间，不以取得生物产品为主要目的的用地。
其亦存在两个概念： 1、现状建设用地 即现状已建造建筑物、构筑物的土地 2、规划建设用地 即根据土地利用总体规划，允许通过办理征转用手续后，使 现状非建设用地可用于建造建筑物、构筑物的土地。
重点在于土地利用总体规划规定的允许开发、利用范围内方可实施三旧改 造。
02 三旧政策解读 -------- 学习法规前必须要懂的12个名词
2、土地利用总体规划---体现形式 建设用地 农用地 农保区
林地
资料来源：市、区政府、规自局网站公示大部份地区土规均可以查询到
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02 三旧政策解读 -------- 学习法规前必须要懂的12个名词
第二次全国土地调查于2007年7月1日全面启动，于2009年完成。调查的主要 任务包括，农村土地调查，查清每块土地的地类、位置、范围、面积分布和权 属等情况；城镇土地调查，掌握每宗土地的界址、范围、界线、数量和用途； 基本农田调查，将基本农田保护地块（区块）落实到土地利用现状图上，并登 记上证、造册；建立土地利用数据库和地籍信息系统，实现调查信息的互联共 享。
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1、全国第二次土地调查 2、土地利用总体规划
12、用地指标 11、宅基地
10、国有用地
3、土地利用现状
9Байду номын сангаас集体所有土地
4、建设用地
6、控制性详细规划
5、农用地
深圳城市更新(旧改)操作流程全套版ppt课件
9
流程
第一阶段：申报城市更新单元计划
第一阶段目的与成功标志
10
流程
第二阶段：申报城市更新单元规划(通常需耗费1~2年)
准备工作：申请核查土地及建筑物信息
申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建 筑物信息汇总
编制规划方案并报批：
11
流程
第二阶段：城市更新单元规划
第二阶段成果
12
流程
第三阶段：确定单一实施主体
区政府组织制定更新单元实施方案，并落实实施
包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安 排、监管措施等相关内容
形成单一主体：
1、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。 2、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。 3、权利主体的房地产被收购方收购 4、合作项目，市场单一主体还需与村委签订合作协议 5、旧住宅区改造项目，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体
房地产权属证书登记注销：
建筑物拆除后，搬迁人向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记
申请建设用地审批：
建筑物拆除和房地产证注销工作完成后，实施主体应当持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明 文件等材料，就城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，向主管部门申请建设用地审批
14
第三阶段：确定单一实施主体
第二阶段主要成果： 通过收购/搬迁协议等形式形成单一主体 确定单一实施主体
15
第四阶段：建筑物拆迁并取得建设用地规划许可证
建筑物拆除
搬迁人被确认为项目实施主体并在区政府的组织和监督下完成建筑物拆除，并及时向区城市更新职能部门申请就建筑 物拆除情况进行确认
流程
第一阶段：申报城市更新单元计划
第一阶段目的与成功标志
10
流程
第二阶段：申报城市更新单元规划(通常需耗费1~2年)
准备工作：申请核查土地及建筑物信息
申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建 筑物信息汇总
编制规划方案并报批：
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流程
第二阶段：城市更新单元规划
第二阶段成果
12
流程
第三阶段：确定单一实施主体
区政府组织制定更新单元实施方案，并落实实施
包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安 排、监管措施等相关内容
形成单一主体：
1、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。 2、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。 3、权利主体的房地产被收购方收购 4、合作项目，市场单一主体还需与村委签订合作协议 5、旧住宅区改造项目，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体
房地产权属证书登记注销：
建筑物拆除后，搬迁人向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记
申请建设用地审批：
建筑物拆除和房地产证注销工作完成后，实施主体应当持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明 文件等材料，就城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，向主管部门申请建设用地审批
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第三阶段：确定单一实施主体
第二阶段主要成果： 通过收购/搬迁协议等形式形成单一主体 确定单一实施主体
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第四阶段：建筑物拆迁并取得建设用地规划许可证
建筑物拆除
搬迁人被确认为项目实施主体并在区政府的组织和监督下完成建筑物拆除，并及时向区城市更新职能部门申请就建筑 物拆除情况进行确认
珠三角四个主要城市三旧改造及城市更新政策培训
珠三角四个主要城市三旧改造及城市 更新政策培训
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
珠三角四个主要城市三旧改造及城市 更新政策培训
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
即：五类用地不 少于60%。
珠三角四个主要城市三旧改造及城市 更新政策培训
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
《城市更新单元规划审批操作规则（试行）》 《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》
《深圳市城市更新办法实施细则》深府〔2012〕1号 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》深府办〔2012〕45号
珠三角四个主要城市三旧改造及城市 更新政策培训
Part 2 深圳城市更新基本概念
珠三角四个主要城市三旧改造及城市 更新政策培训
3.1 综合整治类城市更新
综合整治包括哪些内容？
——基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目.
沿街立面更新
环境绿化美化
公共服务设施改造
不改变建筑主体结构和使用功能； 一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求。
珠三角四个主要城市三旧改造及城市 更新政策培训
城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
2.2 城市更新的三个途径
综合整治类 功能改变类 拆除重建类
不改变建筑主体结构和使用功能 ✓ 改善消防设施 ✓ 改善基础设施和公共服务设施 ✓ 改善沿街立面、环境整治 ✓ 既有建筑节能改造
不改变土地使用权的权利主体和使用期限 保留建筑物的原主体结构 ✓ 改变部分或者全部建筑物使用功能
✓ 可能改变土地使用权的权利主体 ✓ 可能变更部分土地性质 ✓ 严格按照城市更新单元规划、城市 更新年度计划的规定实施
城市更新专题分享最新优质PPT课件
? 1998年，深圳市政府决定对岗厦河园片区进行 全面改造。
? 2002年，深圳市政府将改造任务交由福田区政 府组织实施；
? 2006年，深圳福田区政府、岗厦股份有限公司 和金地集团才最终签订了框架性协议，正式推 动岗厦河园片区整体改造；
? 2009年，开始拆除 ? 2014年，旧改后的深圳中心即将入市
30 9.6 9.7 355.3.5
清水河片区 布心片区 中兴路片区 银湖片区 水贝片区
161.1.7
0.6 127.4.9
罗湖商业中心区 22.1
大头岭片区
21.3
东门片区 泥岗片区 新秀罗芳片区
6.7 192.1.3
福田区
96.6
上步工业区
17.2
福田南片区
17.5
莲花村片区 皇岗公园片区
园岭片区
基础设施
市政、道路、供水、商业、金融等
二元管理：国有土地与集体土地；以及两次城市化带来的历史遗 留问题
国有土地 城市规划建设区 合法用地
集体土地 城市规划建设区外 非法用地 390平方千米
城市化历史遗留问题
1992、2004两次城市化 划定用地红线：
红线内是合法用地范围，红线外属于国有土地
非农建设用地：指标不能落实
摸索时代（2004年之前） 各区试点摸索，出台相关政策
2002 深圳市龙岗区旧村镇更新改造管理暂行办法 深龙府[2002]5号文
试验时代(2004-2008年)
市政府出台城中村改造和工改工政策
2004 《 深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》深府[2004]177号 2005 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56号 2007 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号 2007 《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 2008 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号
? 2002年，深圳市政府将改造任务交由福田区政 府组织实施；
? 2006年，深圳福田区政府、岗厦股份有限公司 和金地集团才最终签订了框架性协议，正式推 动岗厦河园片区整体改造；
? 2009年，开始拆除 ? 2014年，旧改后的深圳中心即将入市
30 9.6 9.7 355.3.5
清水河片区 布心片区 中兴路片区 银湖片区 水贝片区
161.1.7
0.6 127.4.9
罗湖商业中心区 22.1
大头岭片区
21.3
东门片区 泥岗片区 新秀罗芳片区
6.7 192.1.3
福田区
96.6
上步工业区
17.2
福田南片区
17.5
莲花村片区 皇岗公园片区
园岭片区
基础设施
市政、道路、供水、商业、金融等
二元管理：国有土地与集体土地；以及两次城市化带来的历史遗 留问题
国有土地 城市规划建设区 合法用地
集体土地 城市规划建设区外 非法用地 390平方千米
城市化历史遗留问题
1992、2004两次城市化 划定用地红线：
红线内是合法用地范围，红线外属于国有土地
非农建设用地：指标不能落实
摸索时代（2004年之前） 各区试点摸索，出台相关政策
2002 深圳市龙岗区旧村镇更新改造管理暂行办法 深龙府[2002]5号文
试验时代(2004-2008年)
市政府出台城中村改造和工改工政策
2004 《 深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》深府[2004]177号 2005 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56号 2007 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号 2007 《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 2008 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号
城市更新PPT课件
不改变土地使用权的权利主体和使用期限 保留建筑物的原主体结构 ✓ 改变部分或者全部建筑物使用功能
✓ 可能改变土地使用权的权利主体 ✓ 可能变更部分土地性质 ✓ 严格按照城市更新单元规划、城市 更新年度计划的规定实施
4
再看城市更 新
• 广义的城市更新：一个城市中，对建成区中的部分不符合城市功能， 城市面貌，城市发展的区域进行类似综合整治、功能改变或者拆除 重建的活动。
破
政府
市场
市场
城市
社区
• 开发商与
社区的博
弈
2
城市更新
• 城市更新的定义：是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区
（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以 下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功 能改变或者拆除重建的活动
• 地区：深圳特有
城市的基 城市更新为什么率先发生在深圳
市场利润
政府 增量 收益
市场 利润
成本
成本计算 成本
弱政府，强市场； 政府土效地率储低备，成本高；城市更新 企业效率高，成本低。
深圳人民的产 权意识强。
深圳城市发展 走在全国前列。
政策突破
城市更新解决土地 市场一二级联动问 题。 开发商取得土地拆 迁平整后直接通过 土地招拍挂市场得 到地块。
用地总量“，以对招耕标地、实拍行卖特或殊者保挂护牌。方式出让国有土地使用权的，适用本规定”“商业、旅游、娱乐和
农民集体商所品有住的宅土等地各的类使经用营权性不用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
得出让、协转议让出或让者：出除租依用照于法非律农、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可
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市场驱动
✓ 可能改变土地使用权的权利主体 ✓ 可能变更部分土地性质 ✓ 严格按照城市更新单元规划、城市 更新年度计划的规定实施
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再看城市更 新
• 广义的城市更新：一个城市中，对建成区中的部分不符合城市功能， 城市面貌，城市发展的区域进行类似综合整治、功能改变或者拆除 重建的活动。
破
政府
市场
市场
城市
社区
• 开发商与
社区的博
弈
2
城市更新
• 城市更新的定义：是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区
（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以 下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功 能改变或者拆除重建的活动
• 地区：深圳特有
城市的基 城市更新为什么率先发生在深圳
市场利润
政府 增量 收益
市场 利润
成本
成本计算 成本
弱政府，强市场； 政府土效地率储低备，成本高；城市更新 企业效率高，成本低。
深圳人民的产 权意识强。
深圳城市发展 走在全国前列。
政策突破
城市更新解决土地 市场一二级联动问 题。 开发商取得土地拆 迁平整后直接通过 土地招拍挂市场得 到地块。
用地总量“，以对招耕标地、实拍行卖特或殊者保挂护牌。方式出让国有土地使用权的，适用本规定”“商业、旅游、娱乐和
农民集体商所品有住的宅土等地各的类使经用营权性不用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
得出让、协转议让出或让者：出除租依用照于法非律农、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可
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市场驱动
城中村城镇老旧小区改造导则教育课件ppt模板
城市活力论
美国建筑评论家简*雅各布
单 一 性是城市的天性，对城市设计而言， 最好的办法是对传统空间的综合利用和进 行小尺度的、有弹性的改造；保留老房子 从而为传统的中小企业提供场所；保持较 高的居住密度，从而产生复杂性；增加沿 街小店铺以增加街道的活动；减少街区的 尺度，从而增加居民的接触等。城市设计 并不仅仅是功能的组织及空间景观的创造 ，更需要满足人们的各种需要，让人们在 各类活动及活动场所之间相互交织的过程 中，使城市获得生命和活力。
需要在实施的体制机制上需要统筹协调各方参与，“加强政府引导”，“发挥社区主体作用”、“动员群众参与”。
直到今年过春节，外公说老家的大伯 二伯打 电话来 让我们 下乡去 玩，我 才又从 记忆中 抽出蛛 丝马迹 ，小村 ，是否 还是当 年的那 样？坐 着二舅 的小轿 车来到 儿时的 天堂， 唉？这 路怎么 变成四 道宽阔 的沥青 路了？ 连路灯 都有了 ，再放 眼一看 ，村里 的土坯 房怎么 不见了 ？
四点要求
✓ 一要抓紧明确改造标准和对象范围，今年开展试点探索，为进一步全面推进积累经验。
✓ 二要加强政府引导，压实地方责任，加强统筹协调，发挥社区主体作用，尊重居民意愿，动员群众参与。重点改造建设小区水电气路及 光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。
✓ 三要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小 区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。
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WRITE HERE SOMETHING
国内政策背景
直到今年过春节，外公说老家的大伯 二伯打 电话来 让我们 下乡去 玩，我 才又从 记忆中 抽出蛛 丝马迹 ，小村 ，是否 还是当 年的那 样？坐 着二舅 的小轿 车来到 儿时的 天堂， 唉？这 路怎么 变成四 道宽阔 的沥青 路了？ 连路灯 都有了 ，再放 眼一看 ，村里 的土坯 房怎么 不见了 ？
旧城更新改造规划ppt课件
60% 40% 20% 0% -20% -40% -60%
1996
2004
图：各区就业人口增长情况
增长率
荔湾的整体下沉
越秀的过度集聚
备注：越秀区＝原越秀＋东山；荔湾=原荔湾+芳村； 番禺区＝现番禺＋南沙
海珠的冰火两重天
注：和平路、十三行路等批发产业带来的建筑 折旧、交通拥挤和外来低端就业
注：北京路步行街的人流与公园前站的拥挤
规划策略
采取以下方法调整规划方案：
第一，以全市统筹为基础调整规划，确定开发功能、强度，落实“中调”战略； 第二，以改善人居环境为基本任务，以设施评估为基础，突出基础设施与开发容 量双向匹配的思路； 第三，以优化城市功能为根本，强调功能结构调整应与就业岗位调整相结合，强 调质的提升而非量的提高，并确保经济发展的延续性； 第四，应加强历史文化名城保护，坚持红线避让紫线、红线协调特色街道风貌的 原则进行规划，强调采取“有保有放”的策略进行有选择性保护。 第五，确保公益设施可以落地：检讨已有规划设施实施用地的可行性，规划重点 在拆除重建区域内落实公益性设施。
3、规划重点内容
体系性规划
改造指引
目功空规 道公开历市
标能间模 路服敞史政
与定结和 系设空保设
策位构容 统施间护施
略
量
用政地 近 地策块 期 调分分 实 整区类 施 指指指 计 引引引 划
…
政策保障
组拆资新 织迁金旧 管安财城 理置政联
补保动 偿障
目标与策略
目标：
•改善旧城人居环境，建设宜居宜业城区
•第三产业增加值：占全市的40%左右，仅 越秀的商品销售总额就占全市的30％，消费 品零售额占全市的19％。
问题与原因
城市更新的类型模式ppt课件
精选PPT课件
9
1.3.1、物质结构形态特征
❖ 不同功能混杂、新质旧质掺杂。其单体建筑的材质风格、乃至局部区 域的空间布局，都呈现出较大的差异；
❖ 在空间上，要么表现为整体上的有序和具体上的无序，要么表现为整 体上的无序和局部上的有序；
❖ 其用地状况常常是居住、商业、办公、工厂或一些特殊用地混杂。 ❖ 在基础设施方面差异较大：时段性混合区的设施常停留在早期水平，
❖ 规划布局更注意居住功能而不是礼制等级；
❖ 往往以城市干道来划定居住区界域，区内有大路、小路、入户路等， 形成较完整的道路系统。
❖ 组团空间组织有里弄式、周边式、行列式、混合式和自由式等多种方 式，空间组织的基本因素不再是“户”而是一栋住宅楼（多户）。
❖ 基础设施日趋完备，但公共服精选务PP设T课施件配套仍存在一些问题。
填充，成为建筑和人口密度均较大的危房集中区。 ❖ 基础设施和公共设施缺乏。
（2）处在城市中的自然衍生型旧居住区 ❖ 由于空间布局、住宅建设均由个人完成，人们总是顺应正常的生理需
要，依经济能力去建造，但他们也会注意公共交往空间的营建，因而 空间组织上存在一定的序列性和层次性。 ❖ 环境质量差、建筑破损、用地混杂、公共设施设施缺乏是这一类型居 住区的主要问题。
精选PPT课件
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1.2.2、社会结构形态特征
（1）居民同质性强 这一Байду номын сангаас旧居住区居住的居民有共同的生活背景、相关的利益和
相同的观念意识，因而具有一定的内在凝聚力。在强大的社会文化、 社会经济和社会心理的影响下，“求同质”的趋向非常明显。
（2）人际关系复杂矛盾 社会生活在此类居住区中也是以平和的方式进行，并多与日常
观念上，表现出相当的一致性。此类居住区往往有比较明显的社会网 络，居民间熟识度较高，居民归属感较强，易形成公共生活。
广州市“三旧改造”政策交流PPT课件
截至2010年4月10日，第一层次和第二层次政策文件已经印发执 行，第三层次中的重点政策文件已具雏形，《广州市旧城更新改造拆 迁补偿安置工作指导意见（试行）》已经公布实施，
11
二
广州市三旧改造政策（四）
政策解读：
• 1、农村集体建设用地改变为国有土地问题 村集体可以自愿申请把集体建设用地转为国有。 部分农村集体愿意将集体建设用地转为国有，但办理征收手续繁琐。现在则
第一层次（纲领性政策文件）为《关于加快推进“三旧”改造工作 的意见》，主要内容是规定“三旧”改造的组织领导机制、推进改造 的基本原则和要求、改造规划计划和目标任务等。
第二层次（指导性政策文件）包括对应旧城改造的《关于广州市推 进旧城更新改造的实施意见》、对应旧村改造的《关于广州市推进 “城中村”（旧村）整治改造的实施意见》、对应旧厂房改造的《关 于广州市旧厂房改造土地处置实施意见》。
……
8
二
广州市三旧改造政策（二）
三旧改造带来的机遇
1
扩大房地产的供给需求，为房地产业带来强劲动力和发展后劲
2
政府扶持，资金倾斜，促进房地产业进入“快车道”
3
提升房地产社会地位和社会价值的重要契机
4
加速城镇化的发展，促进房地产业的多元化发展
9
二
广州市三旧改造政策（三）
政策体系：
广州市国土房管局组织搭建“三旧”改造政策体系的框架性指导意 见，将整个“三旧”政策分为纲领性政策文件，指导性政策文件，以 及配套第一、二层次政策文件的操作性政策文件三个层次。
广州市“三旧改造”政策交流
1
一
三旧改造的概述
二
广州市三旧改造政策
三
广州市三旧改造的操作流程
2
11
二
广州市三旧改造政策（四）
政策解读：
• 1、农村集体建设用地改变为国有土地问题 村集体可以自愿申请把集体建设用地转为国有。 部分农村集体愿意将集体建设用地转为国有，但办理征收手续繁琐。现在则
第一层次（纲领性政策文件）为《关于加快推进“三旧”改造工作 的意见》，主要内容是规定“三旧”改造的组织领导机制、推进改造 的基本原则和要求、改造规划计划和目标任务等。
第二层次（指导性政策文件）包括对应旧城改造的《关于广州市推 进旧城更新改造的实施意见》、对应旧村改造的《关于广州市推进 “城中村”（旧村）整治改造的实施意见》、对应旧厂房改造的《关 于广州市旧厂房改造土地处置实施意见》。
……
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二
广州市三旧改造政策（二）
三旧改造带来的机遇
1
扩大房地产的供给需求，为房地产业带来强劲动力和发展后劲
2
政府扶持，资金倾斜，促进房地产业进入“快车道”
3
提升房地产社会地位和社会价值的重要契机
4
加速城镇化的发展，促进房地产业的多元化发展
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二
广州市三旧改造政策（三）
政策体系：
广州市国土房管局组织搭建“三旧”改造政策体系的框架性指导意 见，将整个“三旧”政策分为纲领性政策文件，指导性政策文件，以 及配套第一、二层次政策文件的操作性政策文件三个层次。
广州市“三旧改造”政策交流
1
一
三旧改造的概述
二
广州市三旧改造政策
三
广州市三旧改造的操作流程
2
深圳城市更新旧改操作流程整理PPT课件
实施主体资格认证：
单一主体向区城市更新职能部门申请实施主体资格确认，区政府城市更新职能部门10个工作日内完成审查，并进行不少 于7天的公示，发放实施主体确认文件
项目实施监管协议：
区城市更新职能部门与实施主体签订，明确公建配套义务、搬迁义务、进度安排及时限、资金监管等事项
注：搬迁补偿安置协议相关
Байду номын сангаас 基本概念
城市更新单元
拆除重建城市更新单元：
为拆除重建活动划定的相对成片区域
基本单位：
落实目标和责任的基本管理单位
多个项目：
一个城市更新单元可包含一个或多个更新项目
流程：四大阶段
第一阶段：报计划 第二阶段：报规划 第三阶段：确定实施主体 第四阶段：取得土地使用出让合同和建设用地规划许可证
旧改基础分享
（上）
2015.08.31
旧改——城市更新
三旧改造：旧城镇、旧厂房、旧村庄
城市更新分类及特点
不改变建筑主体结构和使用功能,改 善消防设施、改善基础设施和公共服 务设施、改善沿街立面、环境整治和 既有建筑节能改造等内容
改变部分或者全部建筑物使用功能， 但不改变土地使用权的权利主体和使 用期限，保留建筑物的原主体结构
第一部分：拆除重建类城市更新
基本概念
拆除重建类城市更新
条件：
符合基础设施亟待完善/环境恶劣/存在重大安全隐患/现状明显不符合经济发展等情形之一，且通过综 合整治或者功能改变难以有效改造的
按实施主体分类：
1、权利主体自行实施，单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利 主体后由其实施。 2、市场主体单独实施，权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施。 3、合作实施，城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合 作协议合作实施。 4、政府组织实施，政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施
单一主体向区城市更新职能部门申请实施主体资格确认，区政府城市更新职能部门10个工作日内完成审查，并进行不少 于7天的公示，发放实施主体确认文件
项目实施监管协议：
区城市更新职能部门与实施主体签订，明确公建配套义务、搬迁义务、进度安排及时限、资金监管等事项
注：搬迁补偿安置协议相关
Байду номын сангаас 基本概念
城市更新单元
拆除重建城市更新单元：
为拆除重建活动划定的相对成片区域
基本单位：
落实目标和责任的基本管理单位
多个项目：
一个城市更新单元可包含一个或多个更新项目
流程：四大阶段
第一阶段：报计划 第二阶段：报规划 第三阶段：确定实施主体 第四阶段：取得土地使用出让合同和建设用地规划许可证
旧改基础分享
（上）
2015.08.31
旧改——城市更新
三旧改造：旧城镇、旧厂房、旧村庄
城市更新分类及特点
不改变建筑主体结构和使用功能,改 善消防设施、改善基础设施和公共服 务设施、改善沿街立面、环境整治和 既有建筑节能改造等内容
改变部分或者全部建筑物使用功能， 但不改变土地使用权的权利主体和使 用期限，保留建筑物的原主体结构
第一部分：拆除重建类城市更新
基本概念
拆除重建类城市更新
条件：
符合基础设施亟待完善/环境恶劣/存在重大安全隐患/现状明显不符合经济发展等情形之一，且通过综 合整治或者功能改变难以有效改造的
按实施主体分类：
1、权利主体自行实施，单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利 主体后由其实施。 2、市场主体单独实施，权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施。 3、合作实施，城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合 作协议合作实施。 4、政府组织实施，政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施
城市更新规划PPT课件
第35页/共39页
空间肌理尺度意向
第36页/共39页
方案构思
第37页/共39页
方案分析
第38页/共39页
感谢您的观看。
第39页/共39页
打造‘泛沙坪坝大商圈’ 受周边发展影响已具备商业基础，应进一步强化和延续 公寓、办公、特色商业、艺术展贸集群、教育培训
功能定性
功能筛选分析
从市场功能调研分析
文化产业集聚区——本项目立足于沙坪坝区、借助三峡广场扩容机遇，有效 整合周边高校资源，致力于打造区域内文化产业集聚板块。
高级——设计、建筑、艺术、服务高品质 特色——展贸一体的艺术产品、特色商业 综合体——集写字楼、公寓、商业为一体
沿沙坪坝站东路及小龙坎新街形成临街商业； 地块西北侧为三峡广场步行街； 地块内部以居住为主。
华
宇
C
路
R
第9页/共39页
R+B
沙坪坝站东路
占地面积：2.13公顷
其中： 小龙坎新街社区：0.55公顷 站东路社区：0.35公顷 公安局社区（办公及居住用地）：1.23公顷
华 宇 路
沙坪坝站东路
建筑面积：6.57万平方米
华宇数码产业板块
成渝高铁城市综合体板块
小龙坎特色经济板块
沙坪公园休闲娱乐板块
东原ARC商务板块
新世纪·凯瑞商都—煌华中高端购物板块
华宇数码产业板块
金诚文化产业板块
沙坪公园休闲娱乐板 块
东原ARC商务板块
小龙坎特色经济板 块
功能定性
基地本身的功能基础
现状功能：沙坪坝派出所用地及居住用地为主，部分商住混合用地。
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功能定性
功能筛选分析
从市场功能调研分析
空间肌理尺度意向
第36页/共39页
方案构思
第37页/共39页
方案分析
第38页/共39页
感谢您的观看。
第39页/共39页
打造‘泛沙坪坝大商圈’ 受周边发展影响已具备商业基础，应进一步强化和延续 公寓、办公、特色商业、艺术展贸集群、教育培训
功能定性
功能筛选分析
从市场功能调研分析
文化产业集聚区——本项目立足于沙坪坝区、借助三峡广场扩容机遇，有效 整合周边高校资源，致力于打造区域内文化产业集聚板块。
高级——设计、建筑、艺术、服务高品质 特色——展贸一体的艺术产品、特色商业 综合体——集写字楼、公寓、商业为一体
沿沙坪坝站东路及小龙坎新街形成临街商业； 地块西北侧为三峡广场步行街； 地块内部以居住为主。
华
宇
C
路
R
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R+B
沙坪坝站东路
占地面积：2.13公顷
其中： 小龙坎新街社区：0.55公顷 站东路社区：0.35公顷 公安局社区（办公及居住用地）：1.23公顷
华 宇 路
沙坪坝站东路
建筑面积：6.57万平方米
华宇数码产业板块
成渝高铁城市综合体板块
小龙坎特色经济板块
沙坪公园休闲娱乐板块
东原ARC商务板块
新世纪·凯瑞商都—煌华中高端购物板块
华宇数码产业板块
金诚文化产业板块
沙坪公园休闲娱乐板 块
东原ARC商务板块
小龙坎特色经济板 块
功能定性
基地本身的功能基础
现状功能：沙坪坝派出所用地及居住用地为主，部分商住混合用地。
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功能定性
功能筛选分析
从市场功能调研分析
城市更新.ppt
城市更新.pptbijlmermeer走向衰败的原因大规模设计尺度缺乏人性化和安全感。
公共设施建设滞后或缺乏维护。
公共空间缺乏良好维护。
郊区低密度住宅的兴起。
bijlmermeer漫长改造中的不懈探索1980年代:收效甚微的早期尝试bijlmermeer漫长改造中的不懈探索1990年代:综合的城市更新计划bijlmermeer漫长改造中的不懈探索1990年代:综合的城市更新计划bijlmermeer漫长改造中的不懈探索21世纪更新的延续和深化bijlmermeer漫长改造中的不懈探索21世纪更新的延续和深化bijlmermeer漫长改造中的不懈探索成功的条件bijlmermeer对我国的城镇建设的启示以拜尔美米尔地区为例的城市更新普鲁蒂-艾戈（Pruitt-Igoe）居住区上个世纪50年代在美国圣路易斯市建造普鲁蒂-艾戈（Pruitt-Igoe）居住区。
1951年普鲁蒂-艾戈社区获得了美国建筑师论坛“年度最佳高层建筑奖”。
但是贫困、犯罪、毒品交易等始终困扰这个地区。
1972年3月，圣路易斯市政府在花费500万美元整治无效之后，将已成“不宜居住项目”的住宅区全部炸毁。
拜尔美米尔（bijlmermee r)居住区1960年代修建在阿姆斯特丹东南部围海低地上，它缓解了荷兰战后住宅严重短缺的问题。
并且成为当时阿姆斯特丹的一座现代化的卫星示范城但是最终这里成为贫困、犯罪、毒品交易等问题日益凸现，这里成为荷兰最著名的衰败地区之一。
从1985年Bijlmerme er地区，开始了为期三十多年的城市改造工作。
目录最初的梦想——拜尔美米尔的规划她说——拜尔美米尔对我国的启示失控的胖子——拜尔美米尔的衰败后来的我们——拜尔美米尔更新的探索拜尔美米尔的规划在设计上利用了师勒·柯布西埃的“功能城市“，清晰地划分居住、生活、娱乐和交通区域。
住宅是高层带平台的公寓楼建筑，住宅区呈蜂窝状布局。
Bijmermeer位于阿姆斯特丹市东南郊围海低地上，距离市中心约6.5km。
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《深圳市人民政府关于深入推进城市更新工作的意见》深府〔2010〕193号 《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》深规土[2010]324 《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》
《城市更新单元规划审批操作规则（试行）》 《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》
《深圳市城市更新办法实施细则》深府〔2012〕1号 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》深府办〔2012〕45号
• 申报的城市更新单元应保障规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施或其它城市公 共利益项目可按规划实施；同时确保用于城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共 利益项目建设的用地应大于3000平方米且不小于拆迁范围用地面积的15%。
11
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
城市更新单元规划的制定计划； 已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；
其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 相关资金来源等内容；
12
Part 3 深圳城市更新分类解读
13
城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治包括哪些内容？
——基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目.
沿街立面更新
环境绿化美化
公共服务设施改造
不改变建筑主体结构和使用功能； 一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求。
5
Part 2 深圳城市更新基本概念
6
城市更新基本概念
2.1 城市更新的必要条件
城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住 宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和《办法》规定程序进 行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：
城市的基础设施、公 共服务设施亟需完善.
进行功能改变的条件是什么？
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.
1、符合城市规划； 2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》； 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
五
非农建设用地及征返用地转让办法
3
Part 1 深圳城市更新政策介绍
4
城市更新政策介绍
时间 2005 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2010 2010
2011 2011 2012 2012
名称 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56号 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号
珠三角四个主要城市 三旧改造及城市更新政策培训
——深圳市、广州市、东莞市、佛山市
投资部 杜少华
1
目录
一、深圳市城市更新政策 二、广州市城市更新及三旧改造政策 三、东莞市三旧改造政策 四、佛山市三旧改造政策 五、各城市政策比较分析
2
目录
一
城市更新政策介绍
二
城市更新基本概念
三
城市更新分类解读
四
城市更新主要程序
环境恶劣或者存在重 大安全隐患.
现有土地用途、建筑 依法或者经市政府Байду номын сангаас 物使用功能或者资源、 准应当进行城市更新 能源利用明显不符合 的其他情形. 社会经济发展要求，
影响城市规划实施.
7
城市更新基本概念
2.2 城市更新的三个途径
综合整治类 功能改变类 拆除重建类
不改变建筑主体结构和使用功能 ✓ 改善消防设施 ✓ 改善基础设施和公共服务设施 ✓ 改善沿街立面、环境整治 ✓ 既有建筑节能改造
14
城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治的实施主体是谁？
——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设施、公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
其他相关人
15
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
不改变土地使用权的权利主体和使用期限 保留建筑物的原主体结构 ✓ 改变部分或者全部建筑物使用功能
✓ 可能改变土地使用权的权利主体 ✓ 可能变更部分土地性质 ✓ 严格按照城市更新单元规划、城市 更新年度计划的规定实施
8
城市更新基本概念
2.3 城市更新单元
城市更新单元
拆除重建 城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新 活动而划定的相对成片区域； 基本单位 确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基 本管理单位 多个项目 一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目
拟订为城市更新单元。
10
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新单元的面积及建设量要求？
即：五类用地不 少于60%。
• 城市更新单元内拆除重建用地的面积原则上应当大于10000平方米。 • 城市更新单元内拟拆除重建范围的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的60%。 • 五类用地：国有已出让用地、城中村用地、旧屋村、已按历史遗留违法建筑处理的用地，
已按登记历史遗留问题处理用地。 • 注：城中村用地就是指非农指标覆盖的地块，为了达到五类用地要求，才出现很多开发
商购买非农指标的情况。 • 确需纳入城市更新单元的边角地、夹心地、插花地等未出让的国有用地总面积不得超过
项目建设用地面积的10%，位于特区内的不得超过3000平方米。
城市更新单元配套设施及建设量要求？
《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号 广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）
《深圳市城市更新办法》市政府令第211号 《关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知》深规土(2010)59号
9
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
如何确定城市更新单元的边界？
• 城市更新单元的边界应结合更新地块、行政区划、法定图则的界线及道路围合、山体、 河流等自然地理实体边界进行划定。
不得拟定城市更新单元的情况？
• 旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元 • 已纳入市城中村综合整治）计划且实施整治完毕未满5年的城中村区域原则上不得单独
《城市更新单元规划审批操作规则（试行）》 《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》
《深圳市城市更新办法实施细则》深府〔2012〕1号 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》深府办〔2012〕45号
• 申报的城市更新单元应保障规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施或其它城市公 共利益项目可按规划实施；同时确保用于城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共 利益项目建设的用地应大于3000平方米且不小于拆迁范围用地面积的15%。
11
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
城市更新单元规划的制定计划； 已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；
其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 相关资金来源等内容；
12
Part 3 深圳城市更新分类解读
13
城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治包括哪些内容？
——基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目.
沿街立面更新
环境绿化美化
公共服务设施改造
不改变建筑主体结构和使用功能； 一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求。
5
Part 2 深圳城市更新基本概念
6
城市更新基本概念
2.1 城市更新的必要条件
城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住 宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和《办法》规定程序进 行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：
城市的基础设施、公 共服务设施亟需完善.
进行功能改变的条件是什么？
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.
1、符合城市规划； 2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》； 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
五
非农建设用地及征返用地转让办法
3
Part 1 深圳城市更新政策介绍
4
城市更新政策介绍
时间 2005 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2010 2010
2011 2011 2012 2012
名称 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56号 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号
珠三角四个主要城市 三旧改造及城市更新政策培训
——深圳市、广州市、东莞市、佛山市
投资部 杜少华
1
目录
一、深圳市城市更新政策 二、广州市城市更新及三旧改造政策 三、东莞市三旧改造政策 四、佛山市三旧改造政策 五、各城市政策比较分析
2
目录
一
城市更新政策介绍
二
城市更新基本概念
三
城市更新分类解读
四
城市更新主要程序
环境恶劣或者存在重 大安全隐患.
现有土地用途、建筑 依法或者经市政府Байду номын сангаас 物使用功能或者资源、 准应当进行城市更新 能源利用明显不符合 的其他情形. 社会经济发展要求，
影响城市规划实施.
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城市更新基本概念
2.2 城市更新的三个途径
综合整治类 功能改变类 拆除重建类
不改变建筑主体结构和使用功能 ✓ 改善消防设施 ✓ 改善基础设施和公共服务设施 ✓ 改善沿街立面、环境整治 ✓ 既有建筑节能改造
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城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治的实施主体是谁？
——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设施、公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
其他相关人
15
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
不改变土地使用权的权利主体和使用期限 保留建筑物的原主体结构 ✓ 改变部分或者全部建筑物使用功能
✓ 可能改变土地使用权的权利主体 ✓ 可能变更部分土地性质 ✓ 严格按照城市更新单元规划、城市 更新年度计划的规定实施
8
城市更新基本概念
2.3 城市更新单元
城市更新单元
拆除重建 城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新 活动而划定的相对成片区域； 基本单位 确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基 本管理单位 多个项目 一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目
拟订为城市更新单元。
10
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新单元的面积及建设量要求？
即：五类用地不 少于60%。
• 城市更新单元内拆除重建用地的面积原则上应当大于10000平方米。 • 城市更新单元内拟拆除重建范围的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的60%。 • 五类用地：国有已出让用地、城中村用地、旧屋村、已按历史遗留违法建筑处理的用地，
已按登记历史遗留问题处理用地。 • 注：城中村用地就是指非农指标覆盖的地块，为了达到五类用地要求，才出现很多开发
商购买非农指标的情况。 • 确需纳入城市更新单元的边角地、夹心地、插花地等未出让的国有用地总面积不得超过
项目建设用地面积的10%，位于特区内的不得超过3000平方米。
城市更新单元配套设施及建设量要求？
《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号 广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）
《深圳市城市更新办法》市政府令第211号 《关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知》深规土(2010)59号
9
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
如何确定城市更新单元的边界？
• 城市更新单元的边界应结合更新地块、行政区划、法定图则的界线及道路围合、山体、 河流等自然地理实体边界进行划定。
不得拟定城市更新单元的情况？
• 旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元 • 已纳入市城中村综合整治）计划且实施整治完毕未满5年的城中村区域原则上不得单独