前期介入物业方案

前期介入物业方案

【设施设备部分】

市物业管理前期介入物业工作，拟在项目决策、规划设计、施工建设、竣工验收等方面，从物业管理运作和业主使用角度，对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收、房屋租售等多方面提供有益的建设性意见，减少以后承接查验的返修工作量，提高国际广场房地产的品牌形象和升值空间及其房地产物业的保值增值，打造一个具有特色的优秀物业示小区，以促进房地产开发企业后续项目的推广和物业管理打好基础，为商贾企业和业主创建一个良好的经营、居住环境，确保业主买房放心，住得舒心。

为了保证物业管理前期介入工作的顺利开展，要求开发建设单予以大力支持和协助，提供必要的物业资料和工作条件，共同做好国际广场物业管理前期介入工作。

一、物业管理职能机构的设置

（一）服务机构的设置：

设置“物业管理物业管理服务处”。入驻前一个月，管理服务处成立办公室、财务部、房管维修部、秩序维护部、环卫保洁部，管理服务处正式挂牌运作。

（二）人员的配备：

物业管理服务处的物业管理人员由市物业公司安排，前期介入阶段暂定3人，其中物业经理 1人；管理人员、水电技术人员各1人。以后根据需要，逐步增补人员。竣工验收前半个月，秩序维护人员、环卫保洁人员到位，上岗培训后，负责对所接受的物业围的环境卫生进行全方位清扫保洁、秩序维护管理服务工作。

（三）工作要点：

1、重点关注、了解、熟悉物业管理用房的配备、安防监控系统、消防设施配套布局、智能化系统、车位配置、交通布局、绿化配置、配供电、给排水、电梯、空调等机电设施、设备配套、安装及售后服务情况；新材料、新技术、生态环保、公共空间、共用部位、景观配置、室配置、门窗工程、装饰工程、楼面、

屋面、小区布局、房屋单体、地下室工程、常见施工质量问题等方面的工作容。物业公司安排水电技术员进入现场，与建设工程部人员一起，参与机电设备安装调试工作，熟悉和掌握国际广场设备设施的基本情况和操作规程；熟悉楼宇结构、公共配套设施和设备等，参加竣工验收，配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改工作；

2、掌握基本情况，收集以下资料：《勘测定界报告》、配套条件明细资料、目标客户资料、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、电梯、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书等并作好记录，与开发建设单位双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查；掌握供电公司、自来水公司、燃气公司以及移动、联通、铁通、有线电视等单位的联系，方便业主入住后联系。

3、关注涉及物业管理方面的事项，如：管理费、物业管理合同、设备设施合同中的售后服务以及售楼中涉及物业的承诺，包括售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物业管理的条款和承诺应修改，以免产生负面影响。

4、跟进项目深入现场，掌握第一手资料，了解配套设施、设备的配置和布局情况，尤其是供配电、给排水、电梯、中央空调、消防、安防、各种管线的走向、重要闸阀和检查口的位置以及相应的施工更改记录等。

二、设施设备的配置

（一）物业管理用房

程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房，其中千分之三为物业管理办公用房，千分之四为物业管理经营用房”。要求预留并落实的物管用房（包括：经理室、办公室、财务室、房管室、接待室、会议室、资料档案室、门卫值勤室、岗亭、物料仓库、工具用具保管室、员工宿舍、食堂、业主娱乐活动室、卫生间；消防、安防中央综合监控室；以后成立业主委员会的办公用房等）及其相关的设施设备；要求在物业管理区域显著部位设置（面积不少于5米×10米）固定的公示宣传栏，用于贴宣传物业法规、政策和管理规章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、告示等；各楼道应设置公告栏。

（二）供配电系统

1、高低压配电房，配电干线，楼层配电箱构成楼宇的供电系统，由配电房

供配电。该套系统应满足并保证商业经营、业主日常生活正常用电和为一切设施设备提供动力，如中央空调机，水泵，电梯等。

2、配备备用发电机组，自备发电机的容量按供电变压器总容量建议按供电变压器总容量的20％以上选定或按设计容量进行配置，发电机自动转换柜应具有自动和手动转换功能，其主要功能一是在发生火灾时为消防泵，消防电梯，消防通道照明，消防报警提供用电；二是市电停断后为小区的各种机电设施设备（电梯、二次供水系统、安防系统、场照明、楼道照明、车库照明、物业办公室照明、设备房应急照明、地下室排污系统、门禁系统、经营、工作与生活用电）提供应急运行和保障。

3、发电机油箱的进油口设置在方便车辆进出可装卸位置，方便加油，另外注意设计处理好发电机排烟问题，发电机排烟口设计不能对着住户阳台，应于天面或总坪上远离居民区一楼住户的位置设置，在总坪上设时应作景观布置，发电机进风口应有降噪措施，机房设置隔音砖，并安装不锈钢防虫网。

4、发电机基座应与接地带可靠焊接，排气管应采用金属软连接，有高温隔离等防烫伤措施，发电机下方设置废润滑油收集油槽或有足够空间放置油盆，便于更换润滑油，下方应与地面保持一定距离，以便维护检修，发电机设备房需配置维修专用工具存放架。

5、配电房应设置在地下室，不宜设在最底层，防避水患，宜于通风、散热。

6、配电室需要设置 2 个独立的向外开启的门，门宽度不应小于 2 米，最好为能够散热的钢网门大门侧设置防止小动物进入的活动挡板；配电柜后门要能打开，利于日常检查，设备间每面墙安装至少 3 个电源插座，机房墙体应做好防水。

7、电缆桥架应选择花桥架，且中间不能有接头，线路并排整齐，高压电缆、低压电缆应分桥架布线，变压器采用干式变压器，变压器部配置散热风机，在变压器、高、低压柜及母线桥上方不宜布置灯具；不要在楼宇外墙面、楼宇之间和横跨道路、场地上空裸露、牵绕电线电缆，以免影响国际广场外观形象。

8、高低压配电室应设置物理隔离，直流操作电源应设置在与配电室隔离的房间。

9、配电房各高低压配电柜前应铺设绝缘橡胶垫，低压配电室 4-6mm，高压配电室 10-12mm，宽度 800－1000mm。