大连市房地产市场投资环境分析

大连市房地产市场投资环境分析

北京中铁华升房地产开发有限公司

投资发展部

日期：2013年11月8日

目录

前言 (2)

一、大连市房地产政策回顾 (3)

1. 国家2013年调控政策 (3)

2. 大连2013年调控政策 (4)

二、大连市土地市场近四年运行情况分析 (6)

1. 全市整体经营性用地供应及成交价格分析 (6)

2. 全市商品住宅用地供应及成交分析 (7)

3. 全市商办用地供应及成交分析 (10)

4. 大连市土地市场分析小结 (12)

（1）住宅用地层面 (12)

（2）商业办公用地层面 (12)

三、新建商品房销售市场运行情况分析 (13)

1. 大连市内四区新建商品住宅供应及 (13)

2. 大连市内各区商品住宅供应及成交特点 (15)

3. 未来大连市商品住宅的供应及成交趋势 (18)

4. 大连市商业办公类产品成交情况 (19)

四、结论 (21)

前言

大连位于辽宁省东南部沿海，是全国15个副省级城市之一、全国5个国家社会与经济发展计划单列市（简称：计划单列市）之一,是辽宁沿海经济带的金融中心，东北亚国际航运中心，也是东北地区最大的港口城市和旅游城市。

全市总面积12574平方公里。全市现辖6个市辖区（中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区和金州区）、3个县级市（瓦房店市、普兰店市、庄河市）、1个县（长海县）。2010年全国第六次人口普查公报显示，大连市常住人口为6690432人。

大连市近年来社会经济保持平稳较快发展，持续引领东北地区经济发展。2012年地区生产总值（GDP）为7002.8亿，人均生产总值（GDP）101844元，折合16203美元,所有区市县人均生产总值（GDP）均高于全国平均水平，同比增长14%；全社会固定资产投资额5654亿元，其中房地产开发投资额1104亿元，占比达19.52%。2012年全市人均可支配收入27480元，同比增长13%。

自2008年起，伴随着城市综合竞争力的提升，大连市房地产市场迎来了一个较快的发展阶段，根据中房指数系统的数据计算，2008年至2012年，全市商品房新增供应面积年均增幅达17.6%，在我公司投资发展部编制的《2013年全国40个大中城市房地产投资价值研究》中，大连市在全国40个主要大中城市中，房地产投资价值排名第19位。目前区域内已有亿达、中海、大华等诸多实力品牌开发商进驻。

2010年至2013年10月，大连市内四区和高新区总的商品住宅供应面积达2702万㎡，特别是2010年，新增土地的建筑面积近1000万㎡，而近四年来总销售面积仅为987万㎡，库存值较大，大部分在售项目采取“以价换量”的策略，致使全市商品住宅销售均价持续走低。另一方面，全市商品住宅供给连年缩减，截止至2013年1-10月，商品住宅销供比已经恢复正常水平，预计未来1-2年，大连市将逐步摆脱消化“库存”的局面，房地产重新回归健康平稳发展，城市核心几个区域的土地相比较而言更具投资价值。

一、大连市房地产政策回顾

1.国家2013年调控政策

2.大连2013年调控政策

从政策层面分析，国家近年来出台的一系列房地产调控对大连市整体商品房的影响并不是太大，大连本地的“国五条细则”并非严厉，没有造成直接的行业经济波动，但由于全国楼市的“降温”，大连市商品住宅市场还是呈现出先抑后扬的短期走势。特别是大连市在今年年初，出台了新的落户政策，放宽了大连落户条件，促使刚需出手购房，对商品住宅市场产生积极的影响；在加快人才引进，促进城市经济发展也有一定的推动作用。

另一方面，住房公积金贷款系数降低，个人公积金贷款额度将随之减少，取现也将受限，短期内对刚需市场会产生一定的影响，根据我公司大连项目反馈，目前高新区、甘井子区刚需产品价格已经出现了小幅下探，以缓解公积金贷款额度降低引发的市场购买力下降。

二、大连市土地市场近四年运行情况分析

本部分以大连市全部市辖区的经营性用地为统计口径，分别分析、统计全市整体供应及成交情况、分业态（商品住宅、商业办公）用地供应及成交情况，从而找出近年来大连市土地供应特征。

1.全市整体经营性用地供应及成交价格分析

备注：1.上表为大连市内四区及高新园区、旅顺口区、金州区、开发区非工业用地统计。

2.数据来源于大连市统计局等市政府网站、中房指数数据库、中铁华升投资发展部《2013年全国40个大中城市房地产投资价值研究》，中铁华升投资发展部整理。

2010年-2013年大连市共计出让土地3621万平米，总建筑面积6910万平米，从年度土地出让量分析，2010年是全市的土地出让高峰期，总建筑面积为3038万平米，随后各年度呈递减趋势，2013年1-10月全市出让土地总建筑面积仅为622万平米，较去年同期减少了50%。

中山区、西岗区及沙河口区是大连市土地出让高价区域，同时也是开发较早、配套较为成熟的老城区，因2010年中山区东港地块建设及沙河口区老城区改造，两区内大量土地出让，拉高年度土地出让的平均楼面价，达到2973元/㎡；2011年-2013年10月两区域土地出让大幅减少，因此全市平均楼面价由2011年最低点2402元/㎡稳步上涨至2013年的3448元/㎡，三年间的价格增长主要体现为

各区土地因供应稀少而引发的快速增值。

2010年后大连市内土地出让大幅减少，直接导致近年市内房价呈现不平稳增长现象，土地供给聚集区因商品房供应充足房价一直处于停滞或徘徊状态，土地供给稀缺区商品房房价则一路看涨。

2. 全市商品住宅用地供应及成交分析

本部分以大连市市内四区（中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区）以及高新区为统计口径，按年度分析各区域商品住宅土地供应的变化和趋势。

50100150200250300350中山区

西岗区沙河口区甘井子区

高新区

162.59

11.9371.89

322.09152.72

6.4216.53

6.6925

7.93

2.7787.46

0 4.46

145.26

023.990

8.51

138.76

大连市主要城区2010-2013年住宅用地出让面积变化图

（单位：万㎡）

2010年

2011年

2012年

2013年