第四章 住房发展规划(1209)

我国实践－刘志峰介绍
• 建设部将通过加强规划和土地引导，着力增加中 低价位、中小户型普通商品住房和经济适用房供 应。 • 并且，建设部要求各地尽快公布今明两年普通商 品住房和经济适用房建设规模、项目布局和进度 安排。 • ８月份，建设部将对４０个城市“住房计划”公 示情况进行检查。 （07-08年）
• 第十九条 用地安排 全市保障性住房建设用地供应4.1平方公里，其中新 增用地2.8平方公里，存量用地1.3平方公里（城市更新用 地1.1平方公里，征地返还及拆迁安置用地0.2平方公里）。 用地区域安排：福田区0.2平方公里，罗湖区0.1平方 公里，南山区0.3平方公里，盐田区0.3平方公里，宝安区 1.2平方公里，龙岗区1.2平方公里，光明新区0.4平方公里， 坪山新区0.4平方公里。 • 第二十条 用地供应年度指引 各年度保障性住房用地供应规模，应根据年度保障性 住房建设需求变化进行调整，年度指引如下：
政策背景 政策规定 政策讨论和分析 实例 政策建议
第一节 政策背景
• 政府与住房保障 • 政府与住房市场 • 国外政府、保障、市场 • 国内政府、保障、市场
• 现状和问题
政府与住房保障
• • • • • 目的：解决和保障中低收入家庭的住房问题 措施： 政府制定建房计划：年度、五年等 政府直接投资或干预建房：低地价等实施计划 鼓励民间建设与经营住宅：低息贷款、低税和免税 优惠等 • 提供住房补助：供给方和需求方；租房和买房 • 提供住宅融资支持：政府担保，低息贷款 • 其他措施：公房私有化等
Extremely Low-Income Low-Income Moderate-Income Total
Fiscal Year
2002 722 358 20 1100 2003 722 358 20 1100 2004 722 358 20 1100
市场分析
• • • • • 住房市场分析： 住房市场和住房条件 少数族裔和低收入集中地区 公共住房和资助性住房数量 为无家可归者和特殊需要人群提供住房的数量（ 包括艾滋病患者等）
第四章 住房发展规划
阅读材料
• 住建部 2009-2011年廉租住房保障规划 2009 • 全国人大常委会 关于保障性住房建设项目实 施情况的调研报告 2009
问题
• 住房发展规划的目标？ • 住房发展规划的内容？ • 住房发展规划与其他相关政策的关系？
• • • • •
第一节 第二节 第三节 第四节 第五节
不 同 保 障 房 之 间 比 例 关 系
租 与 售 比 例
资 金 来 源 构 成
土 地 来 源 构 成
保 障 房 建 设 总 面 积
保 障 房 建 筑 总 套 数
住 房 保 障 覆 盖 率
住房建设用地
• 不同类型住房用地要求 • 高档住房 • 普通住房 • 保障性住房
• 保障房用地供给的难度
深圳住房用地规划（十二五）
行动计划
• 包括当年主要项目的描述、通过取得资助发展中 低收入住房的竞争机制选择的住房开发组织。 • 也包括由住房机会资助的为艾滋病患者提供住房 活动和城市住房和社区发展活动的预算要点。
主要内容—深圳住房用地规划（十 一五）
• 第七条 保障措施 • （一）用地与资金保障 • 本年度安排各类住房用地总计286公顷。其中，安排新供 应商品住房用地30公顷，城市更新商品住房用地129公顷； 安排新供应及拆迁安置保障性住房用地80公顷，城市更 新安居型商品房（含经济适用房）用地7公顷；安排征地 返还用地40公顷，用于安居型商品房等普通住房建设。 • 本年度住房用地供应总量中，90平方米以下中小套型普通 商品住房及保障性住房用地总量不低于70%，并优先确保 保障性住房用地安排。 • 根据本年度我市住房保障发展要求，各级发展改革、财政 部门做好投资计划安排和资金供给工作。
• 相关政策 • 主要规定
相关政策
• 国务院 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健 康发展的通知 “抓紧编制2010－2012年住房建设 规划”（国办发[2010]4号） • 住建部 2009-2011年廉租住房保障规划 • 上海 上海市解决城市低收入家庭住房困难发展规划 (2008－2012年) • 上海 上海市住房建设规划（2006-2010年） • 北京 北京住房建设规划（2006年－2010年）
深圳住房用地规划（十二五）
• 第二十一条 用地空间与布局 （一）容积率要求。 在符合规划控制原则和相关规定的前提下，适度加强 保障性住房的开发强度，项目容积率不低于3.2。 （二）新增住房建设用地优先用于保障性住房建设。 （三）加大城市更新配建保障性住房。 （四）倡导和谐居住社区。 （五）积极推进土地综合开发利用。
六五计划 19911995
七五计划 19962000
八五计划 20012005 50%以上的 家庭达到诱 导居住水平 （2003）
主要目 标
在全国一户 家庭一套住 房（1968）
约50%的家庭达到诱导居 住水平（1998）
规划目 标
670
957.6
860
770
670
730
730
640（改造 430）
2002
2774
2003
2844
2004
3044
1950
300 196 5165
1950
300 206 5300
1950
300 225 5519
战略规划及其目标
• 政府基于可用的数据、市场条件、 地区计划和可用资源基础制定的发 展战略，以通过住房和社区的发展 ，以满足居民的需要。
战略规划及其目标
5185
25000 22715 26400 89700 N/A
2380
10200 6300 65300 6100 3800
Households Assisted with Rental Housing （28年2003）
Estimated Households Assisted in Fiscal Years ’02-’04
• • • • • 目标（38年2013）： 为无家可归者提供住房 增加可支付的住房（购买和租赁） 强化社区、消除衰退、支持邻里计划 通过吸引和维护商机创造就业机会
• 通过四个目标，将提供得体的、可承受的住房， 创造适宜的居住环境以及经济发展机会。
目标一：为无家可归者提供住房
• 提供住房、强化社区、提升系统，十年消灭无家 可归者。 • 打开前门 • 关上后门 • 无人需要露宿街头 • 协调的健康和社会服务 • 调动政治家、市民、以及公共和私人的力量 • 建立人力资本，通过培训和教育 • 支持家庭和个人提升长期独立能力
第三节 政策讨论和分析
• • • • 住房需求的预测和掌握 住房发展目标的设定 住房发展指标的设计 住房建设用地和资金的保证
住房需求调查和预测
• 住房需求市场调查 • 扬州市政府调查实例 • 机构市场调查实例 • 住房需求预测 • 使用需求预测 • 投资需求预测 • 不同城市住房需求预测
住房发展规划指标
• 设立的意义 • 规划意图具体化 • 利于规划的实现 • 构建的依据（原则） • 保障公民住房权，突出住房的民生属性 • 统筹协调发展，兼顾住房的经济属性 按需和区别设定，实现住房建设的可持续性 • 多目标并重，实现住房发展的整体性和长远性 •
住房发展规划指标设计
• 国家住房发展规划指标 • 城市住房发展规划指标
政府与住房市场
• 目的：与市场机制有机的结合，减轻市场的波动， 使市场平稳和有序运行 • 手段： • 法律手段：管理法规、规划法规等 • 经济手段：土地供给、税收、金融等 • 行政手段：行政指令
各国实践—住房政策目标
• 确定住房质量的最低水平 • 通过新房建设、维修、和改进存量住房提高住房 供给 • 稳定租金和价格 • 稳定建设和商业周期 • 为储蓄和投资建立机制 • 减少拥挤 • 鼓励拥有住房
主要规定
• • • • • • 发展目标 主要任务 空间布局与用地规划 年度计划 保障措施 实施机制
发展目标-日本住房建设五年计划
• • • • • 规划目的：解决居民住房问题 制定机构：国土交通省住宅局 规划周期：五年 法律依据：1966年《住宅建设计划法》 执行和完成情况：始于1966年，完成七个五年计 划
发展目标-日本住房建设五年计划主要内容
• 第一个五年计划（1966-1970）以实现“一户一住宅”为目标。 • 第二个五年计划（1971-1975）在数量上提高居住水平，以“一人一室规 模的住宅”为目标，住房政策重点转向“质量”。 • 第三个住宅建设五年计划（ 1976-1980 ）分别设定了最低居住水准、平 均居住水准的目标。 • 第四个住宅建设五年计划（ 1981-1985 ）的重点是设定了“住宅环境标 准”。 • 第五个住宅建设五年计划（ 1986-1990 ）。目标是大致达到平均居住水 准，制定诱导居住水准，同时开始研究老年住宅。 • 第六个住宅建设五年计划（1991-1995）谋求充分运用市场的力量，来实 现住宅政策目标。 • 第七个住宅建设五年计划（1996-2000）主要是强化政策引导机制，如 对高龄者的居住需求应采取的对策，要求引入按收益和能力支付租金的 原则。 • 第八个五年计划
Non-Homeless SpecialNeed Person with AIDS(PMSA) Person with HIV(PMSA) Frail Elderly Person with Disabilities Metal Health/Mental Retardation Substance Abuse Est. Population Est. Housing Needs
住房发展规划指标体系
住房发展目 标体系
政策目标
数量目标
质量目标
结构目标
Biblioteka Baidu
保障目标
市场目标
总 量
平 均 量
变 动 量
实 用 标 准 改 建 数 量
改 善 标 准
特 定 标 准
类 型 结 构
市 场 结 构
要 素 结 构
新 建 数 量
改 建 数 量
最 低 数 量
平 均 数 量
新 建 数 量
商 品 房 预 保 障 房
现状和问题
• 住房规划的科学性和准确性 • 住房规划的操作性和实用性 • 住房规划与住房政策
现状和问题
• 住房规划是政策精神的具体体现，住房政策指导 规划的制定和执行。 • 住房规划落实政策，反馈政策实施的信息。 • 政策的主观性和随意性与规划的客观性和稳定性。 （规划的实施和效果）
第二节 政策及主要规定
实现成 果
673.5
828
769.8
610.4
835.6
762．3
681.2
349.3 （2004.4）
发展目标-日本住房建设五年计划及其实施情 况对比
1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
计划 实施
一
二
三
四
五
六
七
主要内容--美国费城住房发展规划
• • • • 第一部分 引言 第二部分 住房及无家可归者需求评价 第三部分 住房市场分析 第四部分 战略计划（三到五年的面向已识别的房屋、无 家可归者和社区发展需要的战略） • 第五部分 行动计划 （是为了满足已识别的房屋、无家可 归者和社区发展需要要在下一个财政年度里要具体实施的 行动的逐年描述，即“行动计划”部分及其相关预算）。 • 第六部分 预期的预算来源 • 第七部分 附录（索引、图、表等）
需求分析
• • • • • • 人口规模、就业、收入、贫困 住房现状和需求评价 少数族裔的住房状况 低收入人群住房状况 年龄、性别、单身家庭住房状况 有特殊需要的人、家庭的住房状况
（38年2013）
（38年2013）
（38年2013）
Summary of Estimated Housing Needs （28年2003）
日本的住房建设五年计划
时间
一五计划 19661970
二五计划 19711975 在全都道府 县一户家庭 一套住房 （1973）
三五计划 19761980 最低居住水 平以下居住 比例减少 50%（1978）
四五计划 19811985 确保1/2的家 庭达到平均 居住水平 （1983）
五五计划 19861990 不足最低居 住水平的家 庭在全国减 少10% （1988）
38年（2013）
Proposed Accomplishments: Homelessness （28年2003）
Households
Outreach/Assess ment Emergency Shelter Transition Housing Permanent Housing totals