(整理)房地产企业运营管理

房地产企业运营管理

深圳银湖酒店

二零零八年三月十五日

房地产企业运营管理

——目录

前言

第一讲：房地产企业运营管理的体系设计

第二讲：房地产企业运营管理的体系运行

第三讲：房地产企业运营管理的体系改进

房地产企业运营管理

——前言

一、运营管理的概念与内容

二、房地产企业运营管理综述

房地产企业运营管理

——前言

中国房地产业经过二十年发展，已经由“做项目”阶段发展到“做企业”阶段。越来越多的地产企业面临着多项目、跨区域的管理问题，如何使企业实现有质量的持续增长给房地产企业管理提出了更高的要求。

很多的中国房地产企业也不乏战略和制度，但“执行难”成为很多快速发展中企业的成长瓶颈。

房地产企业运营管理

——前言

变化不断增加和加快----风险不确定性

利益相关者不断增加----利益细分、价值链延长

客户和自身要求不断提高----质量、利润、资金、效益、竞争力

项目复杂性不断提高

----呼唤房地产的运营管理

房地产企业运营管理

——前言

房地产企业运营管理

——前言

前言

——运营管理的概念与内容

一、运营管理的概念与内容

1、运营的定义

2、运营管理的基本概念

3、对运营管理的深入理解

一、运营的定义

运营（Operations）就是把投入的资源（生产要素）按照特定要求转换为产出（产品和服务）的过程。因而是一切组织的最基本职能之一。

二、运营管理的基本概念

1、运营管理的几种定义

2、企业价值链

3、基于企业价值链的运营管理

二、运营管理的基本概念

1、运营管理的几种定义

运营管理（Operations Management）相近的概念有制造管理、生产管理、生产与运作管理、作业管理、运作管理等，它们的名称之所以不同，实际上是反映了这一学科的发展过程。

与工业化联系在一起的有形产品，可称为“Production”或

“manufacturing”,对应的（production Manage-ment），如：汽车、生产等

提供服务的活动称为“operations”,运作/运营管理（Operations Management）

运营管理定义（1）

运营管理（OM）是对主要经营活动的管理，即组织和控制为客户提供商品或服务中的最基本的经营活动

(Management of main business activity:the organizing and controlling of the fundamental business activity of providing goods and services to customers).

运营管理（OM）就是对创造和提供公司基本产品和服务的各个系统的设计、运行和改进。

(Operations management (OM) is defined as the design、operation and improvement of the systems that create and deliver the firm’s primary products and services )

现在的趋势是将生产和提供服务的活动均称为“运营”，生产管理也就演化为运营管理（operation management）,也有的称之为“生产与运作管理”“Production and Operation Management”

二、运营管理的基本概念

2、企业价值链（VCM）

◆每一企业都是设计、生产、销售、交货和对产品起辅助作用的各种活动的集合体。

◆所有这些活动都可以用一个价值链（VCM）表示。

◆价值链把企业的活动分成主要活动（Primary Activities）和支持活动（Secondary Activities）两大类。

房地产企业价值链

企业价值链（VCM）

二、运营管理的基本概念

3、基于企业价值链的运营管理

企业的运营管理（OM）就是通过企业价值链上各项活动进行分析和设计，强化主要业务流程，协调企业活动并不断优化，从而创造和提供增值的产品和服务，在满足客户价值需求的同时降低产品和服务成本，获得和提高企业竞争优势

运营管理的对象和内容

运营管理的目标

运营管理的原则

运营管理的执行者

运营管理的对象

运营管理的对象是运营过程和运营系统。

运营过程是一个投入、转换、产出的过程，是一个劳动过程或价值增加的过程，它是运营管理的第一大对象，运营管理必须考虑如何对这样的生产运营活动进行有效的组织和控制

1、企业价值链的各个系统的设计

2、企业价值链的各个系统和运行

3、企业价值链的各个系统和改进

第一：不断满足客户需要。

（性能、价格、时间……）

第二：有效利用资源。

（人员、材料、运辅、库存、设备、场地……）

运营管理的原则

树立整体思想，追求协调下的均衡

运营过程规范化、标准化、流程化

坚持量化的管理与控制

前馈控制与反馈控制相结合

刚性与柔性相结合

充分利用信息平台

运营管理的执行者

首席运营官（Chief Operating Officer,缩写COO，又称营运长），主要负责企业的日常营运，辅助CEO（Chief Executive Officer）的工作；负责企业的运营管理，对CEO负责，不对企业的发展趋势负责。COO在某些公司中同时任职总裁，但他们通常是常务或资深的副总裁

运营管理的执行者

➢组织制定公司全年、半年、季度和月工作计划

➢提出内部管理机构设置及岗位设立方案

➢组织拟订公司的业务规范和运营流程

➢组织建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行考评

➢协调各部门之间的工作关系

➢主持召开日常运营会议，跟踪、检查、协调各职能部门的工作

➢组织建立各部门的绩效评估体系，对各部门和主管进行考评➢…………

➢组织制定公司全年、半年、季度和月工作计划

➢提出内部管理机构设置及岗位设立方案

➢组织拟订公司的业务规范和运营流程

➢组织建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行考评

➢协调各部门之间的工作关系

➢主持召开日常运营会议，跟踪、检查、协调各职能部门的工作

➢组织建立各部门的绩效评估体系，对各部门和主管进行考评➢…………

1、房地产企业产品开发与销售价值链的各个系统的设计

2、房地产企业产品开发与销售价值链的各个系统的运行

3、房地产企业产品开发与销售价值链的各个系统的改进

一、房地产企业运营管理的现状与特点

很多房地产企业中普通存的现象：

部门职能不清，相互推诿，交叉工作难协调