粤高法[ 2017 ] 191号 广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引
广东省高级人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件的暂行规定
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广东省高级人民法院关于审理建设工程合同纠纷
案件的暂行规定
甲方:___________________
乙方:___________________
日期:___________________
篇一:广东省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见-地方司法规范
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广东省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见为了正确审理建设工程施工合同纠纷案件,根据〈〈中华人民共和国合同法》、最高人民法院〈〈关于审理建设施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称〈〈解释》等有关规定,结合审判工作实践,提出如下意见:
(一)当事人约定工程款实行固定价,而实际施工的工程量比约定的工程范围有所增减的,可在确认固定价的基础上,参照合同约定对增减部分进行结算,再根据结算结果相应增减总价款。不应撇开合同约定,对整个工程造价进行重新结算。
(二)当事人已对政府投资项目进行结算的,应确认其效力。财政部门
事审计部门对工程款的审核,是监控财政拨款与使用的行政措施,对民事合同当事人不具有法律的约束力。发包人以财政部门或审计部门未完成竣工决算审核、审计为由拒绝支付工程款或要求以财政部门、审计部门的审核、审计结果作为工程款结算依据的,不予支持。但双方当事人明确约定以财政部门、审计部门的审核、审计结果作为工程款结算依据或双方当事人恶意串通损害国家利益的除外。
(三)建设工程施工合同无效,但按照〈〈解释》第二条的规定可参照合同约定计算工程价款的,如承包人存在延期完工或者发包人存在延期支付工程款的情形,当事人应参照合同约定赔偿对方因此造成的损失。
广东省高院《关于审理建设工程合同纠纷案件疑难问题的解答》
广东省高院《关于审理建设工程合同纠纷案件疑难问
题的解答》
[粤高法(2017) 151号]广东省高级人民法院办公室 2017年8月1日印发
为统一建设工程合同纠纷案件的审理标准,根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《建设工程司法解释》)等相关法律的规定,结合我省法院审判工作实际,提出如下解答意见:
一、合同效力
1.建设工程依法必须进行招标的范围如何确定
工程建设项目包括项目的施工、勘察、设计、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购,符合《中华人是共和国招标投标法》第三条第一款规定的三种条件之一,并达到《工程建设项目招标范围和规模标准规定》的相应范围和标准,应依法进行招标。但根据国务院《关于促进建筑业持续健康发展的意见》(2017年第19号),在民间投资的建设工程项目中,可由建设单位自主决定发包方式。
本条突破是在民营企业的招投标方式。但是涉及大型基础设施、社会公共利益公众项目,全部或部分使用国有投资的项目,使用国际组织、外国政府援助贷款的项目,必须经过招投标,否则,视为合同无效。因在征求意见时,提出民营企业应当放开,从实践中实际上民营企业对于安全会更加慎重,且国务院的规定属于管理型的规定,所以我们在整理时考虑到了这个因素。
2.家庭室内装修和农村建房合同的效力如何认定
家庭室内装修和农村、建制镇、集镇规划区内自建低层住宅(二层以下、含两层)、建设工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的合同纠纷,当事人以施工人没有施工资质而主张合同无效的,一般不予支持。
广东省高级人民法院印发《关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》的通知
广东省高级人民法院印发《关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》的通知
文章属性
•【制定机关】广东省高级人民法院
•【公布日期】2017.09.12
•【字号】粤高法〔2017〕199号
•【施行日期】2017.09.12
•【效力等级】地方司法文件
•【时效性】失效
•【主题分类】其他合同
正文
广东省高级人民法院印发《关于审理建设用地使用权合同纠
纷案件的指引》的通知
全省各级人民法院:
现将《广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》印发给你们,请结合实际认真贯彻执行。对执行中遇到的问题,请及时报告我院民一庭。特此通知。
广东省高级人民法院
2017年9月12日
广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件
的指引
粤高法〔2017〕199号为正确审理建设用地使用权合同纠纷案件,统一裁判尺度,提高审判质量,根据有关法律和司法解释的规定,结合审判实践,制定本指引。
一、根据行政诉讼法第十二条第一款第十一项和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政讼法>若干问题的解释》第十一条的规定,政府征收部门与被征收人签订的土地、房屋征收征用补偿协议属于行政协议。
一方当事人不履行补偿协议约定的义务,另一方当事人提起诉讼的,不属于民事案件受理范围。
集体经济组织或者房地产开发企业等其他主体与被征收人签订征收补偿协议的,依照《广东省高级人民法院关于明确土地、房屋征收征用补偿协议纠纷案件作为行政案件处理的通知》(粤高法〔2017〕148号)处理。
二、土地使用者未依照建设用地使用权出让合同约定的期限和条件开发、利用土地,土地管理部门依法给予警告、罚款、征缴土地闲置费或者无偿收回土地使用权的,属于行政机关的具体行政行为,由此产生的纠纷不属于民事案件受理范围。
广东省高级人民法院印发《广东省高级人民法院关于审理建设工程合
广东省高级人民法院印发《广东省高级人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件疑难问题的解答》的通知
【法规类别】法制工作综合规定建设综合规定
【发文字号】粤高法[2017]151号
【发布部门】广东省高级人民法院
【发布日期】2017.07.19
【实施日期】2017.07.19
【时效性】现行有效
【效力级别】地方司法文件
广东省高级人民法院印发《广东省高级人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件疑难问
题的解答》的通知
(粤高法〔2017〕151号)
全省各级人民法院:
现将《广东省高级人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件疑难问题的解答》印发给你们,请结合实际,认真贯彻执行。执行中遇到的问题请及时层报省法院环资庭。
特此通知。
广东省高级人民法院
2017年7月19日
广东省高级人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件疑难问题的解答
为统一建设工程合同纠纷案件的审理标准,根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《建设工程司法解释》)等相关法律的规定,结合我省法院审判工作实际,提出如下解答意见:
一、合同效力
1.建设工程依法必须进行招标的范围如何确定
工程建设项目包括项目的施工、勘察、设计、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购,符合《中华人民共和国招标投标法》第三条第一款规定的三种条件之一,并达到《工程建设项目招标范围和规模标准规定》的相应范围和标准,应依法进行招标。但根据国务院《关于促进建筑业持续健康发展的意见》(2017年第19号),在民间投资的建设工程项目中,可由建设单位自主决定发包方式。
建纬观点商品房买卖合同解除后房屋差价损失的处理规则
建纬观点商品房买卖合同解除后房屋差价损失的处理规则
引言
房屋差价损失,指的是在商品房买卖合同纠纷中,一方违约导致合同解除时房屋的市场价格与签订合同时约定的房屋价格存在差价,无过错方因不可避免的承担该部分差价而产生的损失。房屋差价之所以构成损失,通常是因为在商品房买卖合同解除的情况下,买受人若购入相同地段同等条件的房屋,可能需要支付更高的费用。主张房屋差价损失分为两种情况,一种是当房屋价格上涨,出卖人违约,买受人解除合同,主张房屋升值损失;另一种情况是当房屋价格下跌,买受人违约,出卖人解除合同,主张房屋贬值损失。上述两种情况,房屋差价损失的计算规则是相同的,为了避免重复,本文仅以实践中大量出现的房屋价格上涨为例进行分析。(相关法律及地方规定见文末)
一、主张房屋差价损失的条件
首先,购房合同必须已经成立并生效。当购房合同无效时,违约方承担的是缔约过失责任,只能请求赔偿信赖利益损失。而房屋差价损失属于履行利益,根据《合同法》第一百一十三条之规定,可得利益损失是在合同有效情形下可以获得的赔偿。所以合同无效时不能主张房屋差价损失。
其次,因出卖人过错导致合同无法履行。出卖人违约导致合同无履行可能性,守约方请求解除合同时,方能主张房屋差价损失。当合同存在继续履行的可能,守约方可以请求继续履行时,其无权主张房屋差价损失。最后,合同解除应指法定解除,且出卖人会因法定解除而获利。根据我国《合同法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,买受人解除合同的情形共有十六种之多,但这十六种法定解除的情形,并不当然都能获得房屋差价赔偿,合同解除的原因仅限于房屋交付义务的不履行或迟延履行。同时,只有在合同解除后违约方因违约而会获得房屋升值的差价利益的情况下,买受人才有权获得该差价赔偿。[相关案例] (2015)民申字第2703号最高人民法院
广东省高级人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件的暂行规定
广东省高级人民法院关于审理建设工程合同纠纷案
件的暂行规定
篇一:广东省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见-地方司法规范
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广东省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题
的意见
为了正确审理建设工程施工合同纠纷案件,根据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于审理建设施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》等有关规定,结合审判工作实践,提出如下意见:
(一)当事人约定工程款实行固定价,而实际施工的工程量比约定的工程范围有所增减的,可在确认固定价的基础上,参照合同约定对增减部分进行结算,再根据结算结果相应增减总价款。不应撇开合同约定,对整个工程造价进行重新结算。
(二)当事人已对政府投资项目进行结算的,应确认其效力。财政部门事审计部门对工程款的审核,是监控财政拨款与使用的行政措施,对民事合同当事人不具有法律的约束力。发包人以财政部门或审计部门未完成竣工决算审核、审计为由拒绝支付工程款或要求以财政部门、审计部门的审核、审计结果作为工程款结算依据的,不予支持。但双
方当事人明确约定以财政部门、审计部门的审核、审计结果作为工程款结算依据或双方当事人恶意串通损害国家利益的除外。
(三)建设工程施工合同无效,但按照《解释》第二条的规定可参照合同约定计算工程价款的,如承包人存在延期完工或者发包人存在延期支付工程款的情形,当事人应参照合同约定赔偿对方因此造成的损失。
(四)没有证据证明当事人已同意不计算结算前的违约金和垫资款利息,一方当事人在结算完毕后再主张结算前的违约金和垫资款利息的,可予支持。但如果当事人对违约金和垫资款利息的支付时间有约定的,应从约定支付之日起计算诉讼时效期间;如果当事人对违约金和垫资款利息的支付时间没有约定的,应从工程结算之日起计算诉讼时效期间。如双方未自行结算需委托中介机构进行造价鉴定的,从收到中介机构的鉴定报告之日起计算诉讼时效期间。
广东省高级人民法院印发《广东省高级人民法院关于审理第三人撤销之诉案件疑难问题的解答》的通知
广东省高级人民法院印发《广东省高级人民法院关于审理第三人撤销之诉案件疑难问题的解答》的通知
文章属性
•【制定机关】广东省高级人民法院
•【公布日期】2017.07.19
•【字号】粤高法〔2017〕152号
•【施行日期】2017.07.19
•【效力等级】地方司法文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】诉讼参加人
正文
广东省高级人民法院印发《广东省高级人民法院关于审理第三人撤销之诉案件疑难问题的解答》的通知
全省各级人民法院:
现将《广东省高级人民法院关于审理第三人撤销之诉案件疑难问题的解答》印发给你们,请结合实际,认真贯彻执行。执行中遇到的问题请及时层报省法院环资庭。
特此通知。
广东省高级人民法院
2017年7月19日
广东省高级人民法院关于审理第三人撤销之诉案件疑难问题
的解答
粤高法〔2017〕152号为统一第三人撤销之诉案件的审理标准,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》等相关法律的规定,结合我省法院审判工作实际,提出如下解答意见:
1、应否受理对财产保全裁定、管辖权异议裁定和仲裁裁决提起的第三人撤销之诉
《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三人撤销之诉专章规定,不涉及实体内容的程序性裁定以及法院以外机构作出的文书不属于第三人撤销之诉的审查范围,故对上述情形提起第三人撤销之诉的,均不予受理。
2、第三人提起的撤销之诉被判决驳回后,又以其他理由对同一生效判决、裁定、调解书提起撤销之诉的,应否受理
广东省高级人民法院关于印发《关于审理建设工程合同纠纷案件的暂行规定》的通知
广东省高级人民法院关于印发《关于审理建设工程合同纠纷案件的暂行规定》的通知
文章属性
•【制定机关】广东省高级人民法院
•【公布日期】2000.07.28
•【字号】粤高法发[2000]31号
•【施行日期】2000.07.28
•【效力等级】地方司法文件
•【时效性】失效
•【主题分类】审判机关
正文
广东省高级人民法院关于印发《关于审理建设工程合同纠纷
案件的暂行规定》的通知
(粤高法发[2000]31号)
全省各中级人民法院、广州海事法院、广州铁路运输中级法院:
为了维护、规范建设工程市场经济秩序,正确审理建设工程合同纠纷案件,本院结合审判实践经验,根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》的有关规定,拟定了《关于审理建设工程合同纠纷案件的暂行规定》,并在今年四月份召开的全省经济审判工作为经济发展服务座谈会上进行了讨论。会后,又根据各中级法院提出的意见,作了进一步的修改。现将此件印发给你们,供在审判工作中参照执行。执行中遇到问题,请认真研究,并提出意见,及时报告我院。
二000年七月二十八日关于审理建设工程合同纠纷案件的暂行意见
为了维护、规范建设工程市场经济秩序,正确审理建设工程合同纠纷案件,根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》的有关规定,结合审判实践经验,特作如下暂行规定。
诉讼主体
1.建设工程合同纠纷案件的当事人通常为建设工程的发包人和承包人。人民法院应根据不同的情况来具体确定该类纠纷案件当事人的诉讼地位。
2.因拖欠工程款引起的纠纷,承包人将承包的建设工程合同转包而由实际施工人起诉承包人的,可不将发包人列为案件的当事人;承包人提出将发包人列为第三人,并对其主张权利而发包人对承包人又负有义务的,可将发包人列为第三人,当事人根据不同的法律关系承担相应的法律责任;如转包经发包人同意,即属合同转让,应直接列发包人为被告。
广东省高级人民法院关于印发《广东省高级人民法院关于审理农村土
广东省高级人民法院关于印发《广东省高级人民法院关于审理农村土地承包合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知
【法规类别】承包合同
【发文字号】粤高法发[2007]28号
【发布部门】广东省高级人民法院
【发布日期】2007.12.19
【实施日期】2007.12.19
【时效性】现行有效
【效力级别】地方司法文件
广东省高级人民法院关于印发《广东省高级人民法院关于审理农村土地承包合同纠纷案
件若干问题的指导意见》的通知
(粤高法发[2007]28号)
全省各级人民法院:
现将《广东省高级人民法院审理农村土地承包合同纠纷案件若干问题的指导意见》印发给你们,供办案时参考。请注意在裁判文书中不要直接引用本指导意见,而应引用相关的法律法规和司法解释的规定。并将审理此类案件时遇到的问题及时报告省法院民一庭。
广东省高级人民法院
二OO七年十二月十九日
广东省高级人民法院关于审理农村土地承包合同
纠纷案件若干问题的指导意见
为规范农村土地承包合同纠纷案件的审理,根据我国《民事诉讼法》、《物权法》、《合同法》、《农村土地承包法》、最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》、《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定(试行)》等有关法律和司法解释的规定,结合我省审判实际,制定本意见。
1、村民与集体经济组织或村民委员会因承包地征收补偿费用分配发生纠纷提起民事诉讼的,人民法院应当受理。但村民对决定用于分配的土地补偿费数额不服提起民事诉讼的,不予受理。已受理的,驳回起诉。
2、承包方对征地补偿标准有争议向人民法院提起民事诉讼的,不予受理。已经受理的,应裁定驳回起诉,并告知当事人向行政主管部门申请解决。
广东省高级人民法院印发《广东省高级人民法院关于审理劳动争议案件疑难问题的解答》的通知
广东省高级人民法院印发《广东省高级人民法院关于审理劳动争议案件疑难问题的解答》的通知
文章属性
•【制定机关】广东省高级人民法院
•【公布日期】2017.07.19
•【字号】粤高法〔2017〕147号
•【施行日期】2017.07.19
•【效力等级】地方司法文件
•【时效性】失效
•【主题分类】劳动人事争议
正文
广东省高级人民法院印发
《广东省高级人民法院关于审理劳动争议案件疑难问题的解
答》的通知
全省各级人民法院:
现将《广东省高级人民法院关于审理劳动争议案件疑难问题的解答》印发给你们,请结合实际认真贯彻执行。执行中遇到的问题请及时层报省法院环资庭。
特此通知。
广东省高级人民法院
2017年7月19日
广东省高级人民法院关于审理劳动争议案件疑难问题的解答
粤高法〔2017〕147号
为统一劳动争议案件的审理标准,根据《中华人民共和国劳动法》《中华人民共和国劳动合同法》等相关法律以及最高人民法院关于审理劳动争议案件相关司法解释的规定,结合我省法院审判工作实际,提出如下解答意见:
1.个人承包、挂靠、借用他人营业执照经营情形下的用工关系如何确定
个人承包、挂靠他人经营或借用他人营业执照经营的,承包人、挂靠人或借用人自行招用的劳动者不受发包人、被挂靠人或被借用人管理和支配,劳动者的工资也并非由发包人、被挂靠人或被借用人支付,双方之间的关系不符合劳动关系的特征,因此,被招用的劳动者主张与具有用工主体资格的发包人、被挂靠人或被借用人存在劳动关系的,一般不予支持。发包人、被挂靠人或被借用人须承担相应责任的,可结合具体的案情并参照《广东省高级人民法院、广东省劳动人事争议仲裁委员会关于审理劳动人事争议案件若干问题的座谈会纪要》第13条规定处理。
广东省高级人民法院关于印发《广东省高级人民法院<关于常见犯罪
广东省高级人民法院关于印发《广东省高级人民法院<关于常见犯罪的量刑指导意见(二)>实施细则(试行)》的通知
【法规类别】量刑
【发文字号】粤高法发[2017]7号
【发布部门】广东省高级人民法院
【发布日期】2017.06.14
【实施日期】2017.06.14
【时效性】现行有效
【效力级别】地方司法文件
广东省高级人民法院关于印发《广东省高级人民法院<关于常见犯罪的量刑指导意见
(二)>实施细则(试行)》的通知
(粤高法发〔2017〕7号)
广州市中级人民法院、广州市白云区人民法院、佛山市南海区人民法院、台山市人民法院、潮州市潮安区人民法院:
为继续
1 / 1
广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见
⼴东省⾼级⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案
件若⼲问题的指导意见
对于⼴东省⾼级⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若⼲问题的指导意见的内容,最近很多⼈很困惑,⼀直在咨询⼩编,今天店铺⼩编针对该问题,梳理了以下内容,希望可以帮您答疑解惑。
⼴东省⾼级⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若⼲问题的指导意见
⼴东省⾼级⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若⼲问题的指导意见
为了正确审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华⼈民共和国民法通则》、《中华⼈民共和国合同法》、《中华⼈民共和国城市房地产管理法》、《中华⼈民共和国担保法》、最⾼⼈民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》、《关于适⽤担保法>若⼲问题的解释》和《⼴东省商品房预售管理条例》等法律法规、司法解释的规定,结合审判实践,提出如下指导意见。
1、⼈民法院在审理《城市房地产管理法》施⾏后订⽴的商品房买卖合同发⽣的⼀、⼆审纠纷案件时,对于当事⼈请求解除合同的,均应适⽤最⾼⼈民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》第⼗五条第⼆款关于合同解除权⾏使期限的规定。但对⽅当事⼈确实已⽆法履⾏合同主要义务的情形除外。
前款所引述的合同解除权的⾏使期限属于除斥期间,不存在期间的中⽌、中断和延长的情形。对⽅当事⼈在解除权发⽣之⽇起的⼀年内进⾏催告的,解除权的⾏使期限⾃催告之⽇起计算三个⽉。
2、根据最⾼⼈民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》第⼗⼋条的规定,出卖⼈只有在因其⾃⾝的原因导致买受⼈不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下,才需承担逾期办证的违约责任。因此,出卖⼈能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的,可不承担逾期办证的违约责任。
广东省高级人民法院关于审理房屋纠纷案件若干问题的意见(试行)
广东省高级人民法院关于审理房屋纠纷案件若
干问题的意见(试行)
来源:作者:
[颁布者]:广东省高级人民法院
[颁布时间]:1993-11-4
[法规正文]:
粤高法[1993]64号
一、房屋所有权
1、土改时对祖遗房屋进行产权登记、领取产权契证、按规定应将全体继承人名字列上契证。仅以一人或部分继承人名字登记产权的,视为代表登记,产权仍归各继承人共同所有。但如有的继承人在外地参加土改已另分得房屋的除外。
土改时分入的房屋应属分入时参加土改的全体家庭成员共有。只登记为家庭成员中的一人或部分人所有的,视为代表登记。
分入时在外的革命军人、干部是否享有产权,按当地土改时的政策处理,即当地规定应享有的,应予享有;规定不能享有,不能享有。2、《中华人民共和国民法通则》(以下简称民法通则)施行以后,继承人之一或部分继承人(共有人)未经全体继承人(共有人)同意,对遗产房屋进行产权变更登记的,属侵权行为,不属代表登记,诉讼时适用民法通则的诉讼时效规定。
民法通则施行前,由继承人之一或部分继承人登记产权的,视为代表
登记,产权仍为各继承人共同所有。民法通则施行后换证登记未补正的,仍应视为代表登记。
3、一屋多证,即同一房屋,多人登记持有该屋产权证,导致产权归属争议的或总契与分契不一致的,应先由政府主管部门确认,当事人对人民政府或房地产行政主管部门关于房屋产权争议的确权决定不服而提起诉讼的,人民法院应作为行政案件受理。
4、原属众户共有共用的门楼、过道、天井、厅堂等,土改时未登记产权,或者只有部分人登记,现发生纠纷的,原则上应认定为众户共有共用。如一方长期未共同使用,现又不需使用的,也可处理归正在使用的一方所有或使用,并可按具体情况由取得权利的一方向对方作适当经济补偿。
农村房屋买卖合同纠纷裁判规则
农村房屋买卖合同纠纷裁判规则尽管国家和地方政府数次明令叫停在建、在售“小产权房”,在商品房价格高企的城市,部分购房者仍然选择购买价格低廉的农村房屋。特别地,受“农地入市”政策的刺激,市场上甚至出现了农村房屋的成交热。本文拟以农村房屋买卖合同的效力认定为切入点,由农村房屋买卖合同纠纷的裁判规则透视其中的法律风险点。
一、农村房屋买卖合同的界定
农村房屋买卖合同是出卖人转移农村房屋的所有权于买受人,买受人支付价款的合同,既包括同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同,也包括本集体经济组织成员与本集体经济组织以外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同。与其他房屋买卖合同不同的是,农村房屋买卖合同的标的物为农村房屋,即在农村集体土地上建设的房屋。2011年2月18日修订的《民事案件案由规定》将“农村房屋买卖合同纠纷”单列为“房屋买卖合同纠纷”项下的第四级案由。
“小产权房”并非严格的法律概念,结合《国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》(国土资电发 [2013]70号),我们将“小产权房”界定为违反土地和城乡建设管理法律规定,在农村集体土地上开发建设,向本集体经济组织以外的单位或个人出售的房屋。不难看出,我们通常所称的“小产权房”为农村房屋的子概念。
二、农村房屋买卖合同的法律效力
司法实践中,对于同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同,各地法院普遍认定合同有效。但对于本集体经济组织成员与本集体经济组织之外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同,各地法院对于合同效力的认定不完全相同。本文将重点关注和介绍北京地区法院的司法裁判尺度。
粤高法号广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引
粤高法[ 2017 ] 191号广东省高级人民法院关于审理房屋
买卖合同纠纷案件的指引
广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知粤高法[ 2017 ] 191号全省各级人民法院:现将《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》印发给你们,请结合实际认真贯彻执行。对执行中遇到的问题,请及时报告我院民一庭。特此通知。广东省高级人民法院2017年9月12日广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引
为正确审理房屋买卖合同纠纷案件,统一裁判尺度,提高审判质量,根据有关法律和司法解释的规定,结合审判实践,制定本指引。一、当事人通过缴纳诚意金、签订意向书等方式,仅表达房屋买卖意向,未约定在将来一定期限内签订买卖合同,一方以对方不签订买卖合同为由主张对方承担违约责任的,不予支持。二、认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同,但协议已经具备房屋买卖合同主要条款,且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的,该协议应当认定为房屋买卖合同。三、就预售商品房签订的认购书、订购书等预约合同,出卖人未取得商品房预售许可证明的,不影响预约合同的效力。四、当事人签订预约合同时已经知道将来拟签订的房屋买卖合同主要
条款,拒绝签约的一方以双方不能就该主要条款达成合意为
由抗辩不承担违约责任的,不予支持。五、当事人一方无正当理由不履行预约合同约定的签约义务,守约方请求人民法院
判决强制签订房屋买卖合同的,不予支持。预约合同约定的定金等违约责任明显不足以弥补守约方的信赖利益损失,守约
小产权房买卖合同纠分案例
小产权房买卖合同纠分案例
所谓小产权房屋是指经过合法审批在农村土地上开发建设的住宅房屋。如果从土地的性质对房屋进行划分,可以分为,在农村土地上开发建设的房屋就是小产权房屋,在国有无偿划拨土地上开发建设的房屋就是经济适用房,在国有出让土地上开发建设的房屋就是商品房。
小产权房买卖合同纠分案例1
在上海市奉贤区__镇新民村(曾用名“__村”),短短几年间,就有约80多户村民卖掉了宅基地上的小产权房,而买家多为上海市区居民,现众多卖房村民后悔了,纷纷向法院起诉诉求当年交易合约无效、收回房屋。
3月30日,奉贤区人民法院第二次开庭审理相关案件,但尚未作出判决。据本报记者独家获悉,仅整个__镇地区类似的小产权房交易不下千户,更多的交易双方都在关注着这几桩案子的判决结果,但关于小产权房纠纷目前尚无专门的法律可以完全适用,法院的压力也在于此。
然而,小产权房的炒卖还在大规模继续。
奉贤区__镇__村的大量小产权房买卖,集中发生在2002年前后。邹__夫妇称,他们2002年经朋友介绍先后购买了__村230号、242号两套小产权房。原房主现要求收回房屋已并向法院起诉。
据邹__介绍,他们先后以6.5万元和3.6万元分别购买了两套小产
权房,单套建筑为200-300平方米,一套居住,一套用作夫妇俩开办的木器工艺品雕刻厂的工作场地。当年邹__是将自己居住在__地区产权房卖掉,用以支付两套小产权房的房款。“若被收回,经济损失不言而喻,更重要的是,我们就没有了住处。”
据记者了解,目前,除了邹__夫妇两套小产权房的纠纷外,还有包括__村241号、爱民村315号、__村1423号等小产权房,原卖房村民已经向法院提起“要求协议无效、原价收回房屋”诉讼。
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粤高法[ 2017 ] 191号广东省高级人民法院关于审理房屋
买卖合同纠纷案件的指引
广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知粤高法[ 2017 ] 191号全省各级人民法院:现将《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》印发给你们,请结合实际认真贯彻执行。对执行中遇到的问题,请及时报告我院民一庭。特此通知。广东省高级人民法院2017年9月12日广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引
为正确审理房屋买卖合同纠纷案件,统一裁判尺度,提高审判质量,根据有关法律和司法解释的规定,结合审判实践,制定本指引。一、当事人通过缴纳诚意金、签订意向书等方式,仅表达房屋买卖意向,未约定在将来一定期限内签订买卖合同,一方以对方不签订买卖合同为由主张对方承担违约责任的,不予支持。二、认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同,但协议已经具备房屋买卖合同主要条款,且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的,该协议应当认定为房屋买卖合同。三、就预售商品房签订的认购书、订购书等预约合同,出卖人未取得商品房预售许可证明的,不影响预约合同的效力。四、当事人签订预约合同时已经知道将来拟签订的房屋买卖合同主要
条款,拒绝签约的一方以双方不能就该主要条款达成合意为
由抗辩不承担违约责任的,不予支持。五、当事人一方无正当理由不履行预约合同约定的签约义务,守约方请求人民法院
判决强制签订房屋买卖合同的,不予支持。预约合同约定的定金等违约责任明显不足以弥补守约方的信赖利益损失,守约
方请求增加赔偿的,可予支持。六、出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人签订商品房预售合同,但在一审法庭辩论
终结前房屋竣工验收合格,当事人以出卖人未取得商品房预
售许可证明为由主张合同无效的,不予支持。七、当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的,不予支持:(一)出卖人未领取权属证书的;(二)买卖未经抵押权人同意的;(三)买卖未经预告登记权利人同意的;(四)房屋被国家机关依法采取查封等强制措施的;(五)部分共有人擅自出卖共有房屋的;(六)按份共有人违反法律规定转让其份额,侵害其他共
有人优先购买权的;(七)出租人违反法律规定出售房屋,侵害
承租人优先购买权的;(八)违反政府房地产市场调控政策,但
不违反法律、行政治法规效力性强制性规定或者公序良俗的。八、出卖人冒用房屋所有权人名义转让房屋,该合同对房屋所有权人没有约束力,但买受人有证据证明出卖人的行为
构成表见代理的除外。出卖人冒用房屋所有权人名义伪造身份证、房产证等证件转让房屋的,不适用善意取得的规定。九、房屋连环买卖中,前一手买卖合同被确认无效,不影响后一手
买卖合同的效力。后一手买卖合同的买受人能否取得房屋所有权,依照善意取得的规定处理。十、转让划拨建设用地上的房屋,??府部门同意缴纳土地使用权出让金后可以办理所有权转移登记的,视为有批准权的人民政府同意转让。十一、商品房买卖合同违反规划,约定将业主共有的绿地、空地、露台等赠与买受人或者由买受人专用,或者约定出卖人利用建筑物共有部分的,属于违反物权法第七十条、七十六条的规定,应当认定该约定无效。十二、出卖人为套取贷款与他人签订虚假的房屋买卖合同,应当依照民法总则第一百四十六条第一款的规定,认定买卖合同无效。金融机构知道或者应当知道房屋买卖合同虚假,仍然与买受人签订房屋担保贷款合同的,该贷款合同亦属虚假,应当认定无效。该贷款合同关系实际存在于金融机构与出卖人之间,合同效力依照民法总则第一百四十六条第二款的规定处理。十三、一方当事人主张房屋买卖合同实为民间借贷合同的担保的,应当举证证明民间借贷合同关系的存在。当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保,出借人主张就买卖合同项下的房屋优先受偿的,不予支持。出借人请求履行房屋买卖合同的,应当依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定处理。当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保,双方已经办理房屋所有权转移登记,借款人以不存在真实的买卖合同关系为由,主张合同无效并请求
返还房屋的,人民法院应当向当事人释明变更诉讼请求为返还借款本息与房屋过户登记时或债务履行期限届满时房屋价值的差额。十四、当事人签订房屋买卖合同,实为以房款抵偿其他债务,一方当事人以不存在真实的房屋买卖合同关系为由主张合同无效的,不予支持。因债务人未履行房屋买卖合同,债权人请求解除合同,按照原约定清偿债务的,应予支持。债务人举证证明所抵销的债务中存在非法高额利息的,应当扣除该部分利息。一方请求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销协议的,应当依照合同法第五十二条、第五十四条的规定审查。当事人通过以房抵债协议逃避债务,侵害第三人合法权益的,第三人可以依照合同法第七十四条的规定行使撤销权。十五、当事人达成以房抵债调解协议,人民法院对协议中涉及确认债权人对未登记在其名下的抵债房屋享有所有权的内容,应当不予确认,但可以确认当事人在约定时间办理抵债房屋所有权转移登记的内容。当事人达成以房抵债协议,并要求制作调解书的,应当根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第16条的规定审查。十六、当事人在规定的限制上市交易期限内买卖保障性住房,应当依照合同法第五十二条第四项或者民法总则第一百五十三条第二款的规定认定合同无效。十七、农村宅基地上房屋买卖合同纠纷,根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第19条的规定处理。向不具备本集体经济组
织成员资格的人出卖宅基地上房屋,合同被认定无效,买受人主张出卖人承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失的,人民法院应当全面考虑出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获利益,平衡买卖双方的利益。十八、当事人在提交登记机关的房屋买卖合同中虚构交易价格,该价格条款无效。一方请求按照真实的交易价格履行合同的,应予支持。当事人在提交登记机关的房屋买卖合同中虚构交易价格,登记机关按照真实价格核算或者追缴税费,导致交易税费增加,对增加部分税费的负担当事人不能协商一致的,一般由当事人按照法律规定负担。十九、夫妻一方擅自出卖共有房屋,买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记的,人民法院应当依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第七十三条的规定通知夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。买受人也以申请追加夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。买卖合同因出卖人没有处分权不能履行的,人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。但有以下情形之一的,可以判决合同继续履行:(一)夫妻另一方追认买卖合同的;(二)买受人举证证明夫妻另一方知道而未表示反对的;(三)买受人已经按照合同约定支付价款,并占有使用房屋,夫妻另一方未在合理期间提出异议的;(四)有其他情形,可以认定买受人属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条规定的“有