2015南京远洋绿地云峰公馆全案营销策略汇报150p

新街口 12.7KM
南京南站 7.5KM 江宁区政府 3KM 百家湖 6KM 九龙湖 7.2KM
东山副城规划
规划：隶属于江宁东山副城东部老城片区。
为传统居住片区，毗邻科学园产业片区及中心商务集聚区，受产业及商贸 利好的影响，区位佳，潜力大。
区位：地块位于城市近郊板块
距离江宁区政府3KM，百家湖6KM，九龙湖7.2KM； 距离南京南站7.5KM，新街口12.7KM。
数据来源：网上房地产，不含高淳溧水（下同）
南京供销结构：80-144㎡首臵首改仍为市场主流，80-100㎡需求最稳定
2013-2014年，供销主力一致，80-100㎡面积段为供销主力，120-144㎡和100-120㎡次之； 2014年市场遇冷，供求逆转，100-144㎡面积段供求失衡严重，80-100㎡面积段需求稳定度最高。
中粮鸿云 在售楼盘 在售楼盘
核心竞争：老城片区 爱涛尚逸华府 阳光新城
爱涛尚逸华府
泛竞争— 上坊板块
万达公馆
爱涛尚书云邸 2014G99 泛竞争1：上坊板块 中粮鸿云 泛竞争2：科学园板块
爱涛尚书云邸
万达公馆
核心竞争 — 阳光新城 东山板块
2014G99
武夷绿洲
竹山华庭
中航G114
武夷绿洲
泛竞争— 科学园板块
50382
9479 2475
紧凑型户型设计，以功 能性满足为主，兼顾舒适 度，附加值较高，对刚需 客群吸引力较强。
10年-14年南京市商品住宅供销价走势
1200 1000 800 600 400 200 0 10 11 12 13 14 均价（元/㎡） 13500 13000 12500 12000 11500 11000 10500 10000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0
近一年南京商品住宅库存及出清周期走势
11 降价区 10 9 8 盘整区 7 6 涨价区 5 4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
上市（万㎡）
成交（万㎡）
可售套数（套）
出清周期（月）
14年全市上市1091万㎡，成交784万㎡，13年全市上市949万㎡，成交980万㎡；14年南京楼市出现翘尾。 当前南京库存为55010套（截止4.30），出清周期（库存/近六个月平均销量）为9.5个月，处于价格盘整区。
龙眠大道站 文靖路站
目录
WHERE
我们是什么？
市场竞争方向在哪儿？
目标客群是谁？
营销目标如何顺利完成？
竞争市场研判
南京供销态势：政策利好刺激，出清周期呈趋势性回落，价格长期处于盘整区
2014全市上市1091万㎡，成交784万㎡，供求结构逆转；当前随着政策利好的逐步释放，库存及出清周期 出现趋势性回落，当前库存55010套，出清周期9.5个月，价格处于盘整区。
稳定
江宁市场：
14年江宁上市209万㎡，成 交193万㎡，供求均衡；当 前出清周期8个月，价格处 于涨价与盘整区过渡
政策基调宽松，南京楼市处于盘整期，后续回暖势头较强 首臵首改需求领跑全市市场，首臵需求最稳定
竞争市场分析
江宁楼市格局：东山作为江宁行政中心但房价在江宁板块中垫底，开发水平 低、项目规模小、品牌弱、客群吸附力差等导致东山板块价值没落
开盘至今各面积段供销情况：
面积段 74㎡（平层） 户型 2/1/2 上市面积（㎡） 19012
1 2 3
1、89㎡三房两厅一卫
2、89-91㎡三房两厅一卫 3、108㎡三房两厅两卫
80-90㎡（平层）
91㎡（平层） 100-101㎡（跃层）
3/2/1
3/2/1 4/2/2
58645
33536 5949
华意泰富 景福庭院
上海明珠花园 明月花园 万欣翠园 竹山公寓 东城福园
桃园新居 邮电公寓
万港新村 明月新寓 时代雅居
金东城雅居
天景山公寓
天元吉第城 成山公寓 广博苑 天景山公寓
天宝新寓 广汇花园 广兴花园 竹山雅居
天元城
天佳花园 天印花园 书香名苑
蓝天公寓 万欣花园
天泰花园 宁电馨苑
江 宁 中 心 ， 繁 华 所 在
弘阳上院
竹山华庭
弘阳上院 中航G114
泛竞争之上坊板块：中粮鸿云—纯高层物业，平层、复式两种形态，紧凑型户 型设计，性价比高，刚需客群市场接受度高，月均去化1.3万㎡
竞争关系 重点竞品
首开时间
物业类型 主力面积 成交均价 在售存量 月均去化 核心卖点
2014.9
高层 平层74-117㎡；复式101、114㎡ 平层1.2万/㎡；复式1.5-1.7万/㎡ 4.9万㎡ 13093㎡/月 品牌房企、高性价比户型 成交面积（㎡） 11733 销售率 62% 86% 28% 42% 88% 90% 84% 68%
远洋绿地云峰公馆全案营销策略 南京思源 2015.5
东 山 之 始 ， 东 晋 贤 风
谢安曾于东山棋墅中遥控指挥取得了淝水之战的胜利，因而自那之后，古往今来歌咏东山的诗便很多。 唐、宋时代的如李白、白居易、王安石、苏轼、辛弃疾等大诗人，都曾写下了歌咏东山的诗。
谢 安
“ 指羽依何，高栖梧桐。
颉颃应木，婉转蛇龙。 我虽异迹，及尔齐踪。 思乐神崖，悟言机锋。
近一年江宁商品住宅库存及出清周期走势
16000
14000 12000 10000 8000 6000 4000 8 6 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4
14
12 10
降价区
盘整区 涨价区
2000
0
库存（套）
出清周期（月）
14年江宁上市209万㎡，成交193万㎡，13年全市上市218万㎡，成交216万㎡；供销双量同比微跌。 江宁库存13278套（截止4.30），出清周期（库存/近六个月平均销量）8个月，处于涨价与盘整区过渡。
东山商圈 光大银行
江宁万达广场 上元小学
交行
华夏银行 工行 建行
交通价值：
地铁、路网多元交通出行，便捷通达全市
道路交通 高速路：宁杭高速，绕城高速，连通主城 主干道：天元东路、宏运大道-天印大道、 双龙大道 地铁轻轨 地铁1号线（已开通）：距离龙眠大道站 （1.8KM）； 距离地铁7号线（预计2019年底通车）： 文靖路站（1.4KM） 公交路线 101、18路、19路、20路，东周线，金 湖线等
影 响 力 弱 ， 新 盘 稀 少
东山片区内新晋住区较少，且品牌、品质参差不齐，区域内存在大
量品质臵业需求无法满足。
爱涛尚逸华府 万达公馆
一线品牌 标杆豪宅 不接地气 品牌力弱 科技住宅 品质较差
阳光新城
品牌力弱 产品不佳 品质较差
往日的辉煌：地位不再 今日的发展：无法满足
从古至今，东山作为江宁的绝对中心，如今已不再复往日辉煌，对比城市的飞速 发展，片区的房产现状更是显得格格不入。
东山板块： 行政中心&地缘客群&价格谷底 科学园板块
九龙湖板块： 新兴热点/品企聚集/泛江宁及全城客群 毛坯单价：1.4-1.5万/㎡（精装）
科学园板块： 江宁大学城/江宁刚需热点/泛江宁客群 毛坯单价：1.3-1.55万/㎡
板块格局之辩
行政中心
东山是全区政治、经济、文化 中心，区政府所在地，是江宁 传统的老城中心。
南部新城： 交通枢纽/品企聚集、全 市热点/全城高端客群 毛坯单价：1.8-2万/㎡
南部新城
东山板块： 江宁行政中心/项目影响力小/东山客群 毛坯单价：1.3-1.4万/㎡
百家湖板块： 江宁新中心/江宁改善热点/江宁高端客群 毛坯单价：1.6-1.8万/㎡
东山 板块 江宁区政府 百家湖 板块 九龙湖 板块
备注：地铁7号线预计2019年通车
配套价值：
坐享东山商圈醇熟配套，囊括一切生活所需
商业配套 以江宁万达广场为代表的东山商圈
邮政储蓄 江宁区中医院 江宁区第二人民医院 广发银行 农行 邮储 天景山成长幼儿园
教育机构
上元小学、上元中学、天景山成长幼儿园等
上元中学
生活配套
邮储、光大银行、农行、工行、广发银行、 交行、华夏银行、建行等 医疗设施 江宁区中医院、江宁区第二人民医院等
地缘客群
东山板块内楼盘的客户以东山 地缘性客群为绝对主力，对江 宁其它区域客群吸附力有限。
价值谷底
东山板块当前住宅毛坯售价约 1.3-1.4万/㎡，处于江宁几大 主力板块价值谷底。
东山板块具备先天高价值基因，碍于缺乏精品项目，板块价值尚未凸显。
关联竞争板块分析：通过对区位、品牌及客户走向的梳理，圈定东山、科学 园、上坊三个区域为本案的关联竞争板块
近三周南京商品住宅认购成交情况
600 500 400 300 200 100 0 认购 成交 4.13 258 330 4.14 159 258 4.15 165 263 4.16 215 208 4.17 158 255 4.18 250 152 4.19 482 133 4.20 460 283 4.21 235 173 4.22 213 230 4.23 158 140 4.24 350 207 4.25 422 174 4.26 299 235 4.27 253 335 4.28 415 171 4.29 230 184 4.30 374 202 5.1 472 68 5.2 266 92 5.3 447 213
80㎡以下
80-100㎡ 100-120㎡ 120-144㎡ 144-200㎡ 200㎡以上 上市（万㎡） 成交（万㎡）
备注：供销比=供应面积/销售面积，0.9-1.1表示供求均衡；<0.9表示供应短缺；>1.1表示供应过剩