会计经验：房企计缴土地增值税不需要确认收入的情形

房地产开发项目结算土地增值税清算与反避税

值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。
增值额的确定
增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。
扣除项目金额的确定
扣除项目金额包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及其他符合规定的扣除项目金额。
土地增值税的计税依据
案例分析
纳税人通过增加债权性投资来减少权益性投资，以降低税负。
纳税人将资金转移到避税地，以规避税收。
某房地产开发公司通过关联方交易，将部分开发成本转移至境外子公司，以降低土地增值税清算额。
常见的避税手段及案例分析
完善相关法律法规，明确避税行为的定义和处罚措施。
立法完善
加强税务部门与其他政府部门的信息共享，提高反避税监管效率。
某房地产开发项目结算土地增值税清算案例
案例概述
某企业为了降低税负，采取了一系列避税措施。这些措施包括利用关联方交易、虚假发票等手段，以减少企业所得税和土地增值税等税种的应纳税额。
避税手段分析
该企业通过关联方交易转移利润、虚构费用支出等方式，减少了所得税的应纳税所得额。同时，该企业还利用虚假发票等手段，减少了土地增值税的应纳税额。
确定结算时间
根据合同约定，确定项目竣工验收合格后的结算时间。
编制结算报告
由承包商根据合同约定和实际完成情况，编制结算报告。
审核结算报告
发包方对承包商提交的结算报告进行审核，包括工程量、单价、取费标准等。
结算价款支付
发包方根据审核结果，向承包商支付结算价款。
房地产开发项目结算流程
工程量清单
根据施工图纸和合同约定的工程量清单，核实实际完成的工程量。
清算过程
在清算过程中，税务部门对该项目的土地增值税进行了严格的审核，包括土地使用权取得成本、开发成本、销售收入等方面。经过清算，该项目需要缴纳的土地增值税较高。

房地产企业土地增值税清算说明

房地产企业土地增值税清算中的“5”项收入确定技巧及相关法律解析一、有关销售发票开具与否的收入确定一全额开具销售发票的销售收入二未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定三未开具发票,未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定四未开具发票,未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定一全额开具销售发票的销售收入国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号第一条规定：“在进行土地增值税清算时,如果纳税人已经全额开具商品房销售发票的,则按照发票所载金额确认收入;”比如业主购买了一套商品房,合同总金额120万元,发票开具也是120万元,那么在进行土地增值税清算时,就按照120万元确认收入;二未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号第一条规定：“土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入;销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整; 二未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定比如,业主购买了一套商品房,合同总金额120万元,已付款120万元,但销售发票只开具了110万元,还有10万元会计挂在“其他应付款”,那么在进行土地增值税清算时仍然应当按照120万元确认商品房销售收入;所以,对纳税人来说,在进行土地增值税清算时,必须注意将发票金额与合同金额进行比对,并按照合同金额进行调整,以避免直接按照发票金额确认收入而少缴纳土地增值税,进而避免被税务机关处罚的风险;三未开具发票,未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定;应按照国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号第三条第一款规定确认土地增值税清算时收入即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;四对未开具发票,未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定应不确认收入的实现这样处理和国税发200931号文件相附,待实际投入使用时再按上述办法确认收入;二、房地产代收费用的收入确认一代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定二代收费用不计入房价并由房企以外的单位开发票的收入确认一代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字199548号第六条规定,对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数根据国家税务总局国税发2007132号第二十五条第一项的规定,对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用,如果代收费用计入房价向购买方一并收取的,应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税;实际支付的代收费用,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计扣除的基数;国家税务总局国税发200991号第二十八条规定,代收费用的审核,对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时,审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形;二代收费用不计入房价并由房企以外的单位开发票的收入确认财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字199548号第六条规定,对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用;国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知国税发2007132号第二十五条第二项规定,对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用,在房价之外单独收取且未计入房地产价格的,不作为转让房地产的收入,在计算增值额时不允许扣除代收费用;案例分析1：某房地产企业代收费用的涉税稽查分析某市税务稽查局检查某房地产开发公司,此公司xx年营业收入30000万元,其他应付款账户4500万元,经查“其他应付款”账户发现该公司xx年至xx年在销售商品房时向客户收取的住房专项维修基金、管道燃气初装费、有线电视初装费等代收费用共计4500万元其中专项维修基金800万元,对于4500万元的代收费用单独核算未并入房价内,而且票据由委托方开具,此公司未做任何税务处理;涉税分析：1、营业税处理按照营业税相关规定,房地产开发企业代收的价外费用需要缴税;中华人民共和国营业税暂行条例国务院令540号第五条规定,纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用第十三条规定,条例第五条所称价外费用,包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费,但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：一由国务院或者财政部批准设立的政府性基金,由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；二收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；三所收款项全额上缴财政;国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知国税发200469号住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造;鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性,对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金,不计征营业税;根据营业税的相关政策规定,代收费用原则上应当作为价外费用缴纳营业税,即只要房地产开发公司代为收取了,不论其是否计入房价内或是否开票与企业所得税、土地增值税区别之处,原则上都要作为计税依据计入到营业额中;但是对于一些特殊的代收费用是不需要纳营业税的,如代收的政府性基金和行政事业性收费和住房专项维修基金;其他代收费用都要作为价外费一并计征营业税及其附加;本案例中的专项维修基金800万元,符合国税发200469号文件规定,不计征营业税,其余3700万元未按税法规定申报纳税;2、企业所得税的处理国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知国税发200931号第五条规定,开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益;企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理;因代收款项票据由委托方开具,根据国税发200931号文的规定,此代收代付款项不并入应纳税所得额缴纳企业所得税;因为代收费用单独核算未并入房价内,所以也不用缴纳土地增值税;三、转让房地产收取“其他经济利益”的收入确认一转让房地产合同未履行收取购买方违约金的收入确认土地增值税暂行条例实施细则规定“有关的经济利益”的前提是纳税人发生了转让房地产行为,即房地产交易完成;如果房地产交易未发生或者未完成被撤销,即使纳税人取得了经济利益,也应当属于与转让房地产无关的经济利益,不应确认为转让房地产所取得的收入;因此,转让房地产合同未履行收取购买方违约金的收入不确认为土地增值税收入,不缴纳土地增值税;二转让房地产合同履行中收取的违约金、更名费、滞纳金、赔偿金、分期付款延期付款利息的收入确认房地产企业转让房地产合同履行中,因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款延期付款利息以及其他各种性质的经济收益,应当确认为房地产转让收入;特别注意的几点：1、将流转税的价外费用概念引入了土地增值税;其实价外费用来源于“反避税”理念,试想如果对滞纳金、违约金不征收土地增值税,就有可能出现本来100万的房款,企业人为的划分为80万元房款,20万元赔偿金,从而侵蚀土地增值税的税基,因此转让房地产合同履行中收取的违约金、更名费、滞纳金、赔偿金、分期付款延期付款利息的收入确认,一律缴纳土地增值税;2、房地产未能转让而收取的违约金,不属于价外费用;价外费用,顾名思义,先有价,才有外,如果购买方违约导致房地产转让不成功收取的违约金,由于没有主价款,不存在分割房价,侵蚀税基的可能性,因此不需要缴纳土地增值税和营业税;4、房地产企业向业主支付违约金不可以在计算增值税时进行扣除;三售后返租的收入确认所谓售后返租,就是开发商在销售商品房时,约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价,同时与购房者签订该房的租赁合同,要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司,由开发公司统一经营,经营收益归开发商;售后回租分为融资性售后回租和经营性售后回租;所谓融资性售后回租业务,是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后,又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为;所谓经营性售后回租业务,是指承租方以融资为目的将资产出售给没有融资租赁业务资质的企业后,又将该项资产从没有融资租赁业务资质的企业租回的行为1、经营性售后回租的税务处理1经营性售后回租中的销售方承租方的涉税处理①增值税和营业税的处理经营性售后回租的承租方出售资产的行为,应征收增值税或营业税;②企业所得税的处理承租人出售资产的行为,确认为销售收入,租赁期间的租赁费用作为企业相关费用在税前扣除,承租人租入的资产不计提折旧;③印花税的处理按“财产租赁合同”计税贴花;1、经营性售后回租的税务处理2经营性售后回租中的受让方出租方的涉税处理①增值税和营业税的处理由于经营性售后回租的租赁期结束,租赁货物的所有权归出租方所有,因此,基于以上规定,经营性售后回租的受让方出租方征收营业税;即出租方实质上市提供经营租赁的行为,营改增前按照服务业征收营业税,营改增后缴纳增值税1、经营性售后回租的税务处理2经营性售后回租中的受让方出租方的涉税处理②企业所得税或个人所得税的处理由于受让人出租方收到承租方或销售方支付的租金时,应该依法缴纳企业所得税或个人所得税,出租人租出的资产计提折旧;③印花税的处理按“财产租赁合同”计税贴花;A房地产开发公司以下简称A公司是一家商业地产公司,采用售后返租方式销售商铺;开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同,约定商铺按优惠价85万元即总价100万元的85%出售,在未来5年内,该商铺归开发商出租,收益归开发商;开发商在销售时,将价款和折扣额在同一张发票上注明,并开具了销售不动产统一发票;开发商在销售房产时,对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定,并假设当年A 公司将商铺转租取得租金5万元不考虑城建税、教育费附加、土地使用税;1、营业税的处理第十五条规定,纳税人发生应税行为,如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的,以折扣后的价款为营业额;如果将折扣额另开发票的,不论其在财务上如何处理,均不得从营业额中扣除;第五条规定,纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款和价外费用;显然,房地产公司约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价,同时与购房者签订该房的租赁合同,要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿交给开发公司,由开发公司统一对外出租经营,出租经营收益归开发商;开发商无偿取得的出租收益应作为价外费用计入营业税计税依据;对此,各地税务机关也分别出台了相关具体规定予以明确;房地产开发公司销售不动产,采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年;这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者,实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权,即其他经济利益;因此,对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为,应按照营业税暂行条例实施细则第十五条和税收征管法实施细则第四十七条规定核定其营业额房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者,在签订购房合同的同时,房地产开发公司或房地产开发公司的关联企业与购房者另行签订商品房委托管理合同,约定购房合同以折让后优惠价款为成交价,购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用;房地产开发公司商品房折让优惠额或商品房售价低于同类商品房价格部分应并入商品房销售价款,一并按销售不动产征收营业税,购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益,应按“服务业——租赁业”税目征收营业税;因此,A公司销售房地产应缴纳营业税100×5%=5万元;购房者返租商铺应缴纳营业税15×5%=0.75万元,城市维护建设税及附加0.75×7%+3%=0.075A公司还需就当年转租商铺取得的租金收入按“服务业——租赁业”税目缴纳营业税,即5×5%=0.25万元;城市维护建设税及附加0.25×7%+3%=0.025;二印花税本例中,A公司不但销售了开发产品,还租赁了该开发产品后并转租假如转租合同每年签订一次,应分别按“产权转移书据”税目缴纳印花税：85×0.05%=0.0425万元,按“财产租赁”税目缴纳印花税：15×0.001+5×0.001=0.02万元三土地增值税本例中,A公司销售不动产计征营业税的营业额为100万元,在计算土地增值税时应以哪一个作为纳税人转移房产取得的收入呢企业正常销售房价100万元,而合同约定销售价款为85万元,购房者将商铺无偿给开发商用5年;其实质是开发商受到了85万元房款,又有无需支付15万元租金的“其他经济利益”,因此总收入确认为100万元,应该按照100万元缴纳营业税和土地增值税;五房产税购房者将购买的商铺返租给A公司,每月应按租金收入少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定的12%缴纳房产税：15÷5×12×12%=0.03万元;开发商再将商铺转租,按房产税相关规定,开发商转租房屋取得的租赁收入不再缴纳房产税;这在实际税务处理中也是容易被忽视的;六企业所得税对于经营性售后返租业务,A公司需分别作销售不动产和租赁两项业务处理,分别计算相关成本、费用和损益;A公司的租赁支出就是,一次性让利给购房者的折让优惠额,按权责发生制原则,A 公司每年的租赁支出为15÷5=3万元;五企业所得税本例中,A公司在销售房产时,购买方以提前从房地产公司获得15万元租金抵房款,即收入的金额能够可靠地计量,应以100万元作为所得税应税金额;转租收入5万元应在满足收入确定条件后,计入当年度应纳税所得额;则A公司当年应纳税所得额为：100+5=105万元,扣除租赁支出3万元、开发产品成本、税金及费用后,即可计算出应纳企业所得税额;四、视同销售房产收入的确认一以房和土地用于抵债、投资和分配的收入确认二拆迁安置房收入的确认三土地置换收入的确认四收取车库使用费的收入确认五收到政府土地返还款建设拆迁安置房的收入确认六土地使用权未发生转移但实质转让的收入确认四地下车位车库、杂物间的收入确认八、总结一地上车位、车库1、租赁合同：与买受人签订明确租赁年限的租赁合同的停车位要缴纳租赁业营业税,不缴纳土地增值税,不缴纳房产税;与买受人签订明确租赁年限的租赁合同的车库及储藏室要缴纳租赁业营业税,不缴纳土地增值税,缴纳房产税;2、销售合同：签订车库位销售合同的,不论是否取得产权证明,均按销售不动产征税;缴纳土地增值税,不缴纳房产税;签订车库位长期或无期限使用权转让合同,视同销售,按销售不动产征税,缴纳土地增值税,不缴纳房产税;二地下车位车库企业出租地下车位,应当按场地出租对待,缴纳税营业税;取得租金时一次性缴纳;企业所得税可按国税函201079号：“在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入”;房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同,其取得的租赁收入,不计入房地产转让收入;应该按照租赁业缴纳营业税,不征收土地增值税,需要缴纳房产税;二地下车位房地产开发企业与购房人签订销售合同,约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的,取得的收入并入非普通住房转让收入,按照销售不动产缴纳营业税,按照非普通住宅缴纳土地增值税,不需要缴纳房产税;地下车库的涉税处理根据营业税税目注释试行稿第九条规定：“销售建筑物或构筑物,是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为;以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物;”据此,房地产企业出售的地下停车位,以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物;对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税;受让方不能办理车位产权手续,不需要缴纳车位契税;地下车库的涉税处理在实际工作中中,地下车库大致分为三种：1、开发商单独建造的地下车库,其建筑面积未分摊；2、开发商根据规划单独建造地下车库,其建筑面积已分摊；3、开发商将地下人防设施作为地下车库;在地下车库的处理中,又分为出租、销售、或自用等几种情况;每种形式的处理都不太一致,应根据业务的实质,进行财税处理;一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：开发商单独建造的地下车库,建筑面积未分摊,即该部分建造成本未分摊至可售面积之中,产权应归开发商所有;其性质属于营利性的公共配套设施,根据房地产开发经营业务企业所得税处理办法国税发200931号文第十七条第二款：“属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本;除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理;”一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：因此,作为营利性配套设施的地下车库,成本应单独核算开发成本,将其归集至“开发成本----公共配套设施地下车库”之中,完工后结转至“开发产品----地下车库”之中;一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：1、对外出租的税务处理：地下车库对外出租,直接作为租赁,开具租赁业发票;1营业税及附加：按租赁业5.5%交纳;根据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第二十五条规定,纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天;纳税人提供建筑业或者租赁业劳务,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天;因此营业税额以预收金额为计算基数,而非财务上分期确认收入分期预提交纳营业税;2土地增值税：因未发生权属转移,不涉及土地增值税一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：1、对外出租的税务处理：3房产税：根据财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知财税2005181号规定,已出租的地下建筑,按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税;即出租部分按租金收入的12%计征房产税;4土地使用税：根据财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知财税2009128号第四条规定,“关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地,按规定征收城镇土地使用税;一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：1、对外出租的税务处理：其中,已取得地下土地使用权证的,按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的,按地下建筑垂直投影面积计算应征税款;对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税;”因此单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税;虽然国家没有出台免税政策,但相关省市有相关征免政策;需要注意的是,如果不是单独建造的地下车库,而是与地上房屋建筑物连在一起,则其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能缴纳一次土地使用税,不重复征税;一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：1、对外出租的税务处理：5企业所得税：根据中华人民共和国所得税法实施条例第十九条企业所得税法第六条第六项所称租金收入,是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入;租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现;因此收到的租金全额作为收入计征所得税,而非按会计处理做预收收入再分摊至各期确认收入计征所得税;当然根据国税函201079号文件的规定,如果租金是跨年度而且一次性收取的,则可以分年度确认收入;6印花税：租赁收入的千分之一;一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：2、对外出售的财税处理：对外出售的地下车库应作为销售不动产处理,开具销售不动产发票;在符合收入确认条件时,确认“主营业务收入”,同时结转“开发产品---地下车库”相关金额至“主营业务成本”;1营业税及附加：按销售不动产计征营业税及附加;。

会计干货之税务大坑12房地产开发企业预收款预缴土地增值的收入为不含税收入

【tips】本文由梁志飞老师精心编辑整理，学知识，要抓紧！会计实务-税务大坑12:房地产开发企业预收款预缴土地增值的收入为不含税收入
编者按：近日，财税【2016】43号文对于土地增值税的计税依据，给出了原则性的规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入，那么房地产开发企业预收款预缴土地增值的计税依据是否是预售收入的不含税收入呢？
案例概况
四川吉祥房地产开发有限公司（以下简称吉祥公司）是增值税一般纳税人，该公司2016年11月取得预收款9000万元。

吉祥公司土地增值税的预征率为3.5%。

吉祥公司预售收入如何计算缴纳增值税？
税务分析
一、政策依据
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）。

《财政部国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）。

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）。

二、实务分析
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建。

财税-房企暂不预征土地增值税的情形

据财税政策，预征土地增值税是在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀地流入国库而采取的预先征收土地增值税的办法，通常按销售收入的一定比例征收。

需要重点提示的是，土地增值税清算项目并非皆可预征，房企在以下特殊情形下，可以不预征土地增值税。

一是当地税务机关规定不预征土地增值税；二是营业税改增值税后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税；三是房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，土地增值税预征的计征依据为预收款减去应预缴增值税税款的余额；四是对未按预征规定期限缴纳税款的，从限定的缴纳税款期限届满之次日起加收滞纳金。

对于预征土地增值税，国家财税部门只是作了原则性的规定，具体执行则是依据各省市税务机关的政策法规来进行。

对于确定暂不清算的可清算项目，主管地税机关应定期作出评估，根据项目情况、税收收入进度情况、清算审核工作安排情况确定清算申报时间，并通知纳税人办理清算申报。

纳税人接到地税机关清算申报通知后，停止该项目土地增值税预缴。

笔者经归纳梳理，确认土地增值税暂不预征的十种特殊情形，供房企纳税人计算申报预缴土地增值税时参考和借鉴，避免财税风险。

情形一北京：保障性住房暂不预征土地增值税《北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》（2013年第3号）规定，房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。

保障性住房是指各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房、限价商品房（含比照经济适用住房、限价商品房管理）等具有保障性质的各类住房。

此外，北京、上海、广州、天津、辽宁、山东、福建、湖北、四川等省市均明确规定保障房暂不预征土地增值税。

情形二广州：经济适用住房不实行预征土地增值税经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

计缴土地增值税不需确认收入的四种情形

计缴土地增值税不需确认收入的四种情形土地增值税是我国税收体系中的重要组成部分，用于调节土地市场，促进经济稳定发展。

按照现行规定，土地增值税的计缴需要确认相应的收入，但是在某些情形下，不需要确认收入即可进行计缴。

本文将介绍四种情形下不需要确认收入的计缴土地增值税的情况。

首先，当土地增值税实际收入无法确认的情形下，可以进行计缴。

在一些特殊的交易中，例如土地出租、土地赠与、土地转让等，实际收入可能无法准确确认。

比如，某个土地所有权人将土地租出给他人用于农业生产，但租金未到账或账目混乱，此时无法确认实际收入。

在这种情况下，相关方可以根据合理的计缴方法，按照土地增值税税率计算并缴纳税款。

其次，当土地增值税实际收入可以推算但难以准确确认的情形下，同样可以进行计缴。

有些交易涉及多方合作，收入分成模糊不清，难以准确确认。

例如，多个土地所有权人共同投资建设房地产项目，预计将来的土地增值将通过出售房屋来实现，但具体收入的分成比例尚未确定或难以准确计算。

在这种情况下，应根据预计的土地增值进行适当的计缴。

第三，土地增值税实际收入可以准确确认，但确认收入次年计缴不便的情形下，也可以进行计缴。

有些情况下，土地增值的收入需要通过多年时间才能实现，而按照税法规定，土地增值税应在确认收入后的次年进行计缴。

但是，在某些情形下，次年计缴可能存在困难。

例如，大规模土地开发项目进展缓慢，预计收入会在几年后才能实现。

此时，如果要求立即计缴土地增值税，将可能给开发企业带来负担。

因此，可以根据实际情况，通过与税务部门协商，按合理的计缴周期进行缴纳。

最后，当土地增值税的确认收入与实际收入存在差异的情形下，允许进行计缴。

有时候，土地增值税的确认收入与实际收入可能存在一定的偏差。

例如，一些房地产开发商在销售房屋时，可能采取各种优惠政策（如折扣、赠送等）以吸引购房者，导致实际收入与确认收入存在差异。

在这种情况下，可以通过合理的计算方法，按照实际收入进行计缴。

房地产企业在会计、所得税、增值税、土增税上的收入确认

房地产企业在会计、所得税、增值税、土增税上的收入确认会计上如何确认收入根据新收入准则、财会〔2017〕22号文件规定如下：一，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。

取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。

较旧收入准则的“主要风险报酬转移时确认收入”，新收入准则强调，相关控制权的转移而确认收入。

二，满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务;否则，属于在某一时点履行履约义务：(1)客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。

(2)客户能够控制企业履约过程中在建的商品。

(3)企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

有权就累计至今已完成的履约部分收取款项，是指在由于客户或其他方原因终止合同的情况下，企业有权就累计至今已完成的履约部分收取能够补偿其已发生成本和合理利润的款项，并且该权利具有法律约束力。

当履约进度不能合理确定时，企业已经发生的成本预计能够得到补偿的，应当按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

新准则对于收入的确认强调，在一个时间段内确认收入，较以前建筑施工按完工进度百分比确认收入不同，新准则下强调的是“合同的履约进度”，更强调的是合同的作用。

问：企业在执行《企业会计准则第14号——收入》(财会〔2017〕22号)时，对于因转让商品收到的预收款及相关增值税应当使用什么会计科目?答：根据《企业会计准则第14号——收入》(财会〔2017〕22号，以下简称“新收入准则”)的规定，合同负债，是指企业已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。

如企业在转让承诺的商品之前已收取的款项。

企业因转让商品收到的预收款适用新收入准则进行会计处理时，使用“合同负债”科目，不再使用“预收账款”科目及“递延收益”科目。

根据新收入准则对合同负债的规定，尚未向客户履行转让商品的义务而已收或应收客户对价中的增值税部分，因不符合合同负债的定义，不应确认为合同负债。

【推荐】房地产开发企业自持开发产品的财税处理

房地产开发企业自持开发产品的财税处理一、会计处理：不符合确认收入的条件，会计处理按账面成本结转固定资产或投资性房地产，不确认收入。

可按规定计提固定资产折旧。

二、企业所得税：未对外转移产权，不属于视同销售所规定的情形国税发【2009】31号规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

固定资产折旧可予税前扣除。

《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第二条规定，企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。

三、土地增值税：产权未发生转移，不征收《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

四、增值税：1.没有规定不允许自己给自己开具发票；2.有不视同销售的增值税规定；3.但增值税处理上，没有规定不得作为销售处理；4.如是一般计税，自己给自己开具市场价的全额增值税专用发票，但在计提销项税额时，销售额中可对应扣除土地价款，对企业有利；5.可按规定抵扣进项税额；6.如是简易计税，可不作销售处理（一）不需缴纳增值税的政策解答湖北国税《营改增问题集》：房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用的，虽然按规定以房地产开发企业名义办理了产权登记，但是不属于增值税的应税行为，不需要缴纳增值税，也不需要开具发票。

房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用以后再对外销售的，按照房地产开发企业销售自行开发的房地产项目缴纳增值税。

土地增值税涉及价格认定几种情形和操作要点

土地增值税涉及价格认定的几种情形和操作要点王洪沙春屏黄传海土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税赋，根据房地产转让的不同阶段，土地增值税征收包括存量房交易和房地产开发两个环节。

土地增值税涉及的价格认定是价格认定机构协助地税部门进行计税价格认定的重点领域，其不同于一般房地产价格认定，有其特定的要求，价格认定人员要熟悉土地增值税征管政策规定，明确土地增值税涉价认定相关内容、要求。

现结合工作实践，对土地增值税涉及价格认定的几种情形和操作要点进行了梳理，以期实际操作参考使用。

一、土地增值税的特点（一）以转让房地产的增值额为计税依据，将土地、地上建筑物及其附着物的转让收入合并征收。

作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地产的全部收入扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额。

（二）征税面比较广。

凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照税法规定缴纳土地增值税。

（三）实行超率累进税率。

土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税。

（四）实行按次征收。

土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。

二、土地增值税涉及价格认定相关税收征管政策规定土地增值税中土地增值额的计算需把握两个关键：一是转让房地产收入的确认，二是扣除项目金额的确认，涉及价格认定的相关税收征管政策规定有：（一）收入确认方面1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令［1993］第138号）第九条：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

”2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字［1995］第006号）第十四条：“条例第九条（一）项所称的隐瞒，虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。

房开企业土地价款含税不含税在不同环节的计算口径

房开企业收入确认问题1.土地增值税清算收入的确认根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定，适用简易计税方法的房地产开发企业纳税人，其转让房地产的土地增值税清算收入不含增值税应纳税额，即:土地增值税清算收入=含税销售收入÷(1+5%)采用一般计税方法计税的房地产开发企业纳税人，其转让房地产的土地增值税清算收入不含增值税销项税额，即：土地增值税清算收入=含增值税销售收入-销项税额=含税销售收入-销售额×税率=含税销售收入-(全部价款和价外费用-土地价款以及拆迁补偿费用)÷(1+11%)×11%根据上述分析，按规定允许土地价款扣减销售额而减少的销项税额，应调增土地增值税清算收入，不是调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本。

2.采用一般计税方法，计算缴纳土地增值税的影响分析(1)按照《土地增值税暂行条例实施细则》规定，对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%扣除。

按规定选择“允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税额, 应调增土地增值税清算收入”，而不是选择“调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本”，虽收入调增和土地成本调减数额大小一样，但是计算“其他扣除项目”时，土地成本可以加计20%扣除，进而放大土地成本调减数额为原数额的120%。

(2)根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第三条第(一)项规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

第(二)项规定，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

房地产不征免征土地增值税的十二种情形

房地产不征免征土地增值税的十二种情形土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。

土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税,转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税;土地增值税既对转让土地使用权课税,也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。

如何判断房地产是否征收土地增值税,主要看是否同时符合三个条件:一是土地是否国有,非国有土地转让不属于土地增值税征收范围;二是是否发生权属转移;三是是否有收入。

尽管土地增值税税收政策不断收紧,但是仍有不少免征、不征土地增值税优惠政策可以利用。

笔者对土地增值税适用政策进行归纳及分析,总结和梳理出房地产不征、免征土地增值税的十二种情形,供房企纳税人参考和借鉴。

合作建房按比例分房自用暂免征收土地增值税财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号,以下简称财税字[1995]048号)规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免缴土地增值税。

建成后转让的,应缴纳土地增值税。

开发产品直营自用不征土地增值税国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)第十九条明确,房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

符合条件的房地产赠与行为不征土地增值税《土地增值税暂行条例实施细则》明确,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

因此,房地产赠与行为不属于土地增值税征税范围,不征土地增值税。

但这一赠与行为需满足一定条件。

财税字[1995]048号第四条明确,《土地增值税暂行条例实施细则》所称的“赠与”是指如下情况:(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

房企暂不预征土地增值税的十种特殊情形

房企暂不预征土地增值税的十种特殊情形预征土地增值税是在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀地流入国库而采取的预先征收土地增值税的办法，通常按销售收入的一定比例征收。

需要重点提示的是，土地增值税清算项目并非皆可预征，房企在以下特殊情形下，可以不预征土地增值税。

一是当地税务机关规定不预征土地增值税；二是营业税改增值税后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税；三是房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，土地增值税预征的计征依据为预收款减去应预缴增值税税款的余额；四是对未按预征规定期限缴纳税款的，从限定的缴纳税款期限届满之次日起加收滞纳金。

对于预征土地增值税，国家财税部门只是作了原则性的规定，具体执行则是依据各省市税务机关的政策法规来进行。

对于确定暂不清算的可清算项目，主管地税机关应定期作出评估，根据项目情况、税收收入进度情况、清算审核工作安排情况确定清算申报时间，并通知纳税人办理清算申报。

纳税人接到地税机关清算申报通知后，停止该项目土地增值税预缴。

笔者经归纳梳理，确认土地增值税暂不预征的十种特殊情形，供房企纳税人计算申报预缴土地增值税时参考和借鉴。

情形一北京：保障性住房暂不预征土地增值税《北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》（2013 年第3 号）规定，房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。

保障性住房是指各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房、限价商品房（含比照经济适用住房、限价商品房管理）等具有保障性质的各类住房。

此外，北京、上海、广州、天津、辽宁、山东、福建、湖北、四川等省市均明确规定保障房暂不预征土地增值税。

情形二广州：经济适用住房不实行预征土地增值税经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

财税实务计缴土地增值税不需确认收入的四种情形

【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务计缴土地增值税不需确认收入的四种情形转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。

我国现行法规规定，房地产销售合同和转让房地产发票所载折扣后的价款一致的，以此价款确认收入;房地产销售合同和转让房地产发票所载折扣后的价款不一致，已全额开具转让房地产发票的，按发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以房地产销售合同所载的转让房地产价款及其他收益确认收入。

对此，笔者归纳和总结了房企在计缴土地增值税时不需确认收入的四种情形情况，以飨读者。

代收费用未计入房价,不作为转让房地产收入
房企常见的代收款项有天然气初装费、有线电视安装费、房产证办证费以及维修基金等。

对于代收费用，要按照相关规定计算收入并考虑是否要进行加计扣除的处理。

对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

这还包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：(1)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费;(2)收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据;(3)所收款项全额上缴财政。

对于代收费用作为转。

计算土地增值税收入不能想当然【税务实务】

计算土地增值税收入不能想当然【税务实务】营改增后，根据《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号文件）的规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

上述规定看似简单，但是在实务操作中，较多财务人员受增值税不含税收入计算公式的惯性思维影响，将土地增值税应税收入简单理解为增值税含税收入÷（1+适用税率），最终导致土地增值税应税收入计算不准确。

简易计税方法2017年8月某公司出售旧房取得收入315万元，已知2015年4月购入该房产时支付购房款105万元，土地增值税应税收入如何确定？增值税纳税人销售旧房，采用简易计税方法的，增值税实行差额纳税。

简易计税方法下，土地增值税应税收入=增值税含税收入-增值税应纳税额。

此时，增值税应纳税额=（315-105）÷（1+5%）×5%=10万元，则土地增值税应税收入=315-10=305万元。

如果直接按照增值税不含税收入计算，土地增值税应税收入=315÷（1+5%）=300万元，二者会有5万元的差异。

一般计税方法2017年8月某房地产开发企业取得销售收入（含税）6.66亿元，2016年8月取得土地时支付价款2.22亿元，土地增值税应税收入如何确定？分析1：在采用一般计税方法计算增值税时，实行差额纳税，允许扣除支付给政府部门的土地价款，因此该房地产企业的增值税销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）×11%=（6.66-2.22）÷（1+11%）×11%=0.44亿元。

一般计税方法下，土地增值税应税收入=增值税含税收入-增值税销项税额，则土地增值税应税收入=6.66-0.44=6.22亿元，而如果直接按照增值税不含税收入计算，土地增值税应税收入=6.66÷（1+11%）=6亿元，二者会有0.22亿元的差异。

免征土地增值税的情形汇编

免征土地增值税的情形汇编1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。

2、因国家建设需要依法征收、收回的房地产。

3、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

——《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》(财政部税务总局公告2019年第61号)4、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

——《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税[2013]101号)第二条5、对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

——《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第五条6、对个人销售住房暂免征收土地增值税。

即不论是普通住房还是非普通住房，不论首套住房还是两套及两套以上住房。

——《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)7、企业改制重组暂不征收土地增值税（本质上是递延纳税）：非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司(股份有限公司)整体改制为股份有限公司(有限责任公司)，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下称房地产)转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

（整体改制：是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为）按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

（企业的存续分立和解散分立，必须满足投资主体相同的条件，则暂不征收土增税，但设立子公司不属于企业分立，不适用该条款）单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

房企暂不预征土地增值税的十种特殊情形

February 201851预征土地增值税是在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀地流入国库而采取的预先征收土地增值税的办法，通常按销售收入的一定比例征收。

需要重点提示的是，土地增值税清算项目并非皆可预征，房企在以下特殊情形下，可以不预征土地增值税。

一是当地税务机关规定不预征土地增值税；二是营业税改增值税后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税；三是房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，土地增值税预征的计征依据为预收款减去应预缴增值税税款的余额；四是对未按预征规定期限缴纳税款的，从限定的缴纳税款期限届满之次日起加收滞纳金。

对于预征土地增值税，国家财税部门只是作了原则性的规定，具体执行则是依据各省市税务机关的政策法规来进行。

对于确定暂不清算的可清算项目，主管地税机关应定期作出评估，根据项目情况、税收收入进度情况、清算审核工作安排情况确定清算申报时间，并通知纳税人办理清算申报。

纳税人接到地税机关清算申报通知后，停止该项目土地增值税预缴。

笔者经归纳梳理，确认土地增值税暂不预征的十种特殊情形，供房企纳税人计算申报预缴土地增值税时参考和借鉴。

房企暂不预征土地增值税的十种特殊情形情形一北京：保障性住房暂不预征土地增值税《北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》（2013年第3号）规定，房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。

保障性住房是指各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房、限价商品房（含比照经济适用住房、限价商品房管理）等具有保障性质的各类住房。

此外，北京、上海、广州、天津、辽宁、山东、福建、湖北、四川等省市均明确规定保障房暂不预征土地增值税。

金融财税情形二广州：经济适用住房不实行预征土地增值税经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知-财会字[1995]15号

财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 财政部《关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》（１９９５年３月７日财会字［１９９５］１５号）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，现对企业交纳土地增值税有关会计处理办法的规定通知如下：一、交纳土地增值税的企业应在“应交税金”科目下增设“应交土地增值税”明细科目进行核算。

二、转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的企业，按规定计算出应交纳的土地增值税，应分别以下情况进行会计处理：１．主营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“经营税金及附加”（房地产开发企业）、“经营税金”（外商投资房地产业企业）、“营业税金及附加”（股份制试点企业）、“营业税金”（对外经济合作企业）等科目，贷记“应交税金－－应交土地增值税”科目。

２．兼营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“其他业务支出”〔工业、农业、商业、运输（交通、民航）、邮电、施工企业、外商投资工业、农业、商业、交通、施工企业〕、“其他营业支出”（金融企业）、“营业税金及附加”（旅游、饮食服务、保险企业，股份制试点企业）、“营业税金”（对外经济合作企业、外商投资租赁、旅游企业）、“内部供应和销售支出”〔运输（铁路）企业〕、“其他营业税金”（外商投资银行）等科目，贷记“应交税金－－应交土地增值税”科目。

３．企业转让的国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”或“在建工程”、“专项工程支出”、“固定资产购建支出”等科目核算的，转让时应交纳的土地增值税，借记“固定资产清理”、“在建工程”、“专项工程支出”、“固定资产购建支出”等科目，贷记“应交税金－－应交土地增值税”科目。

【老会计经验】土地增值税清算时如何确认收入

【tips】本文是由梁老师精心收编整理，值得借鉴学习！【老会计经验】土地增值税清算时如何确认收入
我公司开发一处商品住宅小区，房屋已全部售出，但发票尚未全部开具，现在要进行土地增值税清算。

请问，该如何确认收入?根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入。

开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

延伸阅读：地方再掀土地增值税清缴风暴救赎地方财政销售购置的房产如何缴纳营业税及土地增值税？土地增值税和土地使用税区别是什么？广州将不调整未来一年的土地增值税预征率财务会计的实际工作经验和能力是日积月累、逐步提高的，绝不可能一朝一夕的事情;财务会计是一种各个领域融会贯通的工作，所以建议要全面地补充各个方面的知识，而不仅局限于本职工作;坚持一天学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。

最后希望同学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。

未销售房产土地增值税清算时是否确认收入

未销售房产土地增值税清算时是否确认收入
中国税务报：
我房产公司现在还有部分未开票也未签订销售合同的房产，请问，这部分房产在土地增值税清算时应如何确认收入？
浙江某房产公司李经理
答：《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第六条规定，房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

所以，房地产开发企业在土地增值税清算时，对既未开具发票也未签订销售合同的房产，若申报的计税收入明显偏低，又无正当理由的，税务机关可按下列方法和顺序核定确认清算收入：（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。

（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。

（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

浙江省衢州市国税局郑松土。

【会计实操经验】“营改增”后土地增值税清算,收入确认的5原则

只分享有价值的知识点，本文由梁博会计学堂精心收编，大家可以下载下来好好看看！【会计实操经验】“营改增”后土地增值税清算，收入确认的5原则营改增以后你所在的房产企业是否又将要进行土地增值税的清算了呢?营业税时期的土地增值税清算和增值税时期的土地增值税清算又有不什么不一样呢?
今天昌尧讲税就来和你讲讲这”营改增后”土地增值税清算时的收入确认原则,希望能对你有所帮助.
一、不含税收入的确认原则
确认原则:
(一)纳税人选用增值税简易计税方法
土地增值税预征、清算收入=含税销售收入/(1+5%)
(二)纳税人选用增值税一般计税方法
1、土地增值税预征收入=含税销售收入/(1+11%)
2、土地增值税清算收入=(含税销售收入+本项目土地价款
×11%)/(1+11%)
即: 纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金, 应调增土地增值税清算收入.
操作案例:
诚丰房地产开发企业为一般纳税人按照增值税一般计税方法计税.企业预售一套房产,取得含税销售收入1110万,假设对应允许扣除的土地价款为400万.则甲企业预售房产时土地增值税预征收入为1110/(1+11%)=1000万.甲企业按照财税〔2016〕36号文规定,到期申报应交增值税为(1110-400)/(1+11%)×11%=70.36万, 则甲企业土地增值税清算收入为1110-70.36=(1110+400×11%)。