城市房屋拆迁估价基础学习知识标注.docx
拆迁法律知识点总结归纳
拆迁法律知识点总结归纳近年来，随着城市化的不断推进，拆迁成为现代城市发展中的一个重要环节。
然而，拆迁过程中经常出现争议，涉及的法律问题也日益复杂。
为了更好地理解拆迁法律知识，本文将对几个常见的拆迁法律问题进行总结归纳。
首先，我们来讨论一下拆迁的合法程序。
根据我国《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁需要经过必要的手续。
例如，政府部门需要提供合法的拆迁通知书，并与被拆迁户进行充分的协商与沟通。
同时，被拆迁户有权要求政府提供拆迁补偿和安置方案，并在双方达成一致意见后签订协议。
如果政府方违反上述程序，拆迁就可能被视为违法，受到法律责任的追究。
其次，我们需要了解拆迁补偿的相关规定。
根据我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》，被拆迁户有权获得相应的经济补偿。
具体来说，补偿金额应该根据被拆迁房屋的实际价值、使用年限以及周边房价等因素进行评估和确定。
此外，对于无法获得等价房的被拆迁户，政府还应提供相应的安置安居，以确保其居住权益的维护。
同时，拆迁过程中还存在一些纠纷解决的问题。
例如，涉及拆迁补偿金额的评估争议，被拆迁户可以提起行政复议或者诉讼。
另外，对于拆迁安置方案的不满意也可以通过申请行政复议或者诉讼来解决。
在纠纷解决过程中，公正、公平的原则是不可动摇的基础，相关法律程序和机构的有效运作也是至关重要的。
除了以上提到的法律问题，拆迁还涉及到一些其他的法律知识点。
例如，关于被拆迁房屋的权属问题。
在拆迁前，政府需要查清房屋的实际所有人，如果涉及多人共有的情况，需要征得所有权人的同意。
此外，关于建筑物的结构、质量和使用安全等方面的规定也是拆迁过程中必须考虑的因素之一。
需要明确的是，拆迁法律是一个复杂而庞大的系统，其中的法律条文和相关规定远不止上述内容。
本文仅对其中的几个重要知识点进行了简单的总结和归纳。
对于个别特殊情况或复杂纠纷，还需要咨询专业律师的意见，以确保自身权益的最大化。
综上所述，拆迁法律知识点涉及到拆迁程序、补偿规定、纠纷解决以及相关法律知识等方面。
拆迁知识点总结
拆迁知识点总结一、拆迁政策法规1.《城市房屋拆迁管理条例》城市房屋拆迁管理条例是我国城市房屋拆迁的法律依据，对城市房屋拆迁的程序、条件、补偿等方面做了详细规定。
2.《城市房屋征收与补偿条例》城市房屋征收与补偿条例是我国城市房屋征收和补偿的法律依据，对征收和补偿的具体规定做出了详细说明。
3.《土地管理法》土地管理法是我国土地管理的基本法律，对土地使用、征收、拆迁等方面做了详细规定。
4.《城市规划法》城市规划法是我国城市规划管理的基本法律，对城市规划的程序和原则做了详细规定。
以上法规是拆迁的法律依据，对于拆迁的程序、条件、补偿等方面具有重要的指导作用。
二、拆迁程序流程1. 拆迁立项拆迁立项是指根据城市规划和发展需要，确定拆迁范围、时间和目标，是拆迁工作的第一步。
2. 征地拆迁征地拆迁是指政府或相关部门通过协商或强制手段，对土地和房屋进行征收和拆迁的过程。
3. 补偿安置补偿安置是指对被征收和拆迁的居民和企业提供相应的补偿和安置措施，包括经济补偿、就业安置、居住安置等。
4. 拆迁管理拆迁管理是指政府或相关部门对拆迁工作进行组织、协调和监督的过程，确保拆迁工作的顺利进行。
以上程序流程是拆迁工作的基本流程，对于拆迁工作的开展具有重要的指导作用。
三、拆迁补偿1. 经济补偿经济补偿是指政府或相关部门对被征收和拆迁的居民和企业提供的经济补偿，包括房屋、土地、植被等的补偿费用。
2. 就业安置就业安置是指政府或相关部门为被征收和拆迁的居民提供就业机会和培训服务，帮助他们重新就业。
3. 居住安置居住安置是指政府或相关部门为被征收和拆迁的居民提供新的居住条件，包括安置房、宅基地等。
4. 生活补助生活补助是指政府或相关部门为被征收和拆迁的居民提供的生活补助金，帮助他们维持生活。
以上是拆迁补偿的主要内容，对于被征收和拆迁的居民和企业具有重要的保障作用。
四、拆迁风险与风险防范1. 政策风险政策风险是指政府或相关部门对拆迁政策进行调整或变化，导致拆迁补偿标准、程序流程等方面发生变化，影响拆迁工作的进行。
房屋拆迁评估知识点
房屋拆迁评估知识点
房屋拆迁评估是指在房屋拆迁过程中，对被拆迁房屋的价值进行评估，以确定拆迁补偿的金额。
房屋拆迁评估是一个复杂的过程，需要考虑多个因素，包括房屋的位置、面积、建筑年代、建筑质量、周边环境等等。
房屋的位置是评估的重要因素之一。
一般来说，位于市中心或商业区的房屋价值较高，而位于偏远地区或工业区的房屋价值较低。
此外，房屋的朝向、楼层等因素也会影响房屋的价值。
房屋的面积也是评估的重要因素之一。
一般来说，房屋面积越大，价值也越高。
但是，房屋面积并不是唯一的评估因素，还需要考虑房屋的使用情况、装修情况等因素。
第三，房屋的建筑年代和建筑质量也是评估的重要因素之一。
一般来说，新建的房屋价值较高，而老旧的房屋价值较低。
此外，房屋的建筑质量也会影响房屋的价值，建筑质量好的房屋价值相对较高。
周边环境也是评估的重要因素之一。
一般来说，周边环境好的房屋价值较高，而周边环境差的房屋价值较低。
周边环境包括交通、商业、教育、医疗等因素。
房屋拆迁评估是一个复杂的过程，需要考虑多个因素。
评估师需要对房屋的位置、面积、建筑年代、建筑质量、周边环境等因素进行综合考虑，以确定拆迁补偿的金额。
在实际操作中，评估师需要具
备专业的知识和技能，以确保评估结果的准确性和公正性。
房屋拆迁评估知识点
房屋拆迁评估知识点
随着城市建设的不断推进，房屋拆迁成为了一个不可避免的话题。
而房屋拆迁评估，也成为了一个关键的环节。
下面我们来了解一下房屋拆迁评估的知识点。
第一步：房屋评估目的
房屋评估的目的是为了确定房屋的价值，依据此价值作为补偿或征收的依据。
因此，评估过程必须按照国家规定进行核算，评出合理的土地或建筑物的公允价值。
第二步：房屋评估流程
房屋评估分为三个步骤：调查、分析和核价。
调查阶段，评估员会对房屋的面积、结构等进行测量和记录，了解周边环境和设施。
分析阶段，评估员会根据调查结果，结合法律法规、市场行情等因素，综合判断该物业的真实价值。
核价阶段，评估员会根据实际情况进行核算，得出最终的评估结果。
第三步：影响房屋评估的因素
影响房屋评估的因素有很多，例如房屋地段、建筑年代、房屋结构、周边设施等。
其中，房屋的使用年限、装修、维修情况、房龄等也会对评估结果产生影响。
第四步：房屋评估须知
房屋评估须知包括以下几点：
1. 评估前必须清楚准确地了解被评估物业的情况，包括用途、土地性质等。
2. 评估员必须符合国家规定的资格要求。
3. 评估结果必须公正、公平、透明。
4. 被评估人有权了解评估结果并提出异议。
5. 评估结果作为物业征收或补偿的标准，必须获得政府主管部门的认可并经过公示，确保公众知晓。
综上所述，房屋拆迁评估是一个比较复杂的过程，需要遵循规定
流程进行，并保证评估结果的公正性和准确性。
希望大家能够了解这
些知识点，以便在涉及到房屋拆迁时能够更好地维护自己的合法权益。
房屋拆迁补偿知识
房屋拆迁补偿知识保护公民享有的私有财产权以及保护物权人享有的物权，从根本上来说，需要建立和完善相应的法律制度，其中最重要的一项法律制度是补偿制度，而补偿制度的核心是补偿金数额的确定。
国家标准《房地产估价规范》(下称《规范》)对于征地和房屋拆迁补偿估价，仅有六条原则性的规定，没有给出相应的技术路线和方法，更没有从充分保护被拆迁人的私人财产权的角度建立拆迁估价基础理论。
自2004年1月1日起施行的建设部颁布的《城市房屋拆迁估价指导意见》(下称《意见》)，在拆迁估价机构的选择、拆迁评估纠纷的调处、被拆迁房屋性质和面积争议的处理等方面做出了明确的规定，有助于规范城市房屋拆迁估价行为，从而维护拆迁当事人特别是被拆迁人的合法权益。
但是，《意见》对于拆迁评估价值标准，以及拆迁估价方法、估价时点和技术路线等方面的规定，并未在《规范》基础上有突破和创新。
从宪法修正案保护公民享有的私有财产权的立法精神来看，目前的房地产拆迁补偿评估制度，包括补偿标准、评估的技术路线、补偿程序等，都有必要加以重构.一、征收中涉及的房地产拆迁补偿评估制度创新根据新宪法的精神，对于我国征收中涉及的房地产拆迁补偿评估制度创新，首先应当明确政府对于土地以及公民的私有财产实行征收，应具备三个要件：一是为了公共利益的需要；二是征收的主体只能是国家，征收的程序应当依照法律规定；三是征收应给予公平补偿。
制度创新主要包括以下两个方面：一是对于依法征收的，要求征收按照如下方式进行：1.法律对于征收目的———“公共利益”给予尽可能清楚明确的规定；2.政府方聘请专业的房地产评估机构对征收财产进行评估，提出补偿标准的要约；3.被征收方也可以聘请独立的房地产评估机构进行评估，提出反要约；4.如果被征收方对于征收行为是否符合“公共利益”这一目的提出质疑，可以要求举行听证会，政府方应当在听证会上说明征收行为的必要性和合理性；5.对于达成补偿协议且其他符合法定条件的，政府主管拆迁的部门颁发拆迁许可证；6.如果被征收方对政府方就征收行为符合“公共利益”举行听证后仍提出质疑，或者就补偿数额征收双方无法达成协议，被征收方有通过司法途径使政府放弃征收行为的救济手段；7.进入司法程序后，如果政府方认为征收有紧迫性，为了不影响公共利益，政府方可以预先向法庭支付一笔适当数额的补偿金作为定金，并请求法庭在最终判决前让政府提前取得被征收财产，政府主管拆迁的部门颁发拆迁许可证；8.征收纠纷进入庭审阶段后，法庭要求双方分别聘请的独立不动产估价师提出评估报告并在法庭当庭交换并接受质证，政府方按照法院的生效判决支付补偿金额，政府主管拆迁的部门颁发拆迁许可证。
拆迁房屋评估一定要知道知识点
拆迁房屋评估一定要知道知识点评估，事关被征收人的补偿，是征收补偿当中非常重要的一环。
很多被征收人虽然能意识到评估的重要性，却抓不到其中的关键。
很多当事人在委托律师之前，由于评估时工作做的不到位，导致律师介入后多了许多麻烦，浪费了很多时间。
因此，今天我们来跟大家聊一聊房屋拆迁时房屋评估的有关注意事项。
一、评估机构的选择选择评估机构是很重要的，可能会直接影响到最后的补偿，因此法律法规法规对此有详细的规定。
根据住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收与评估办法》规定，选择评估机构，顺序是这样的：被征收人在规定时间内协商选定↓协商不成，房屋征收部门组织被征收人采取投票、摇号、抽签的随机方式确定另，根据《评估办法》第五条规定，征收项目原则上由一个评估机构担任，范围较大的可以由两家评估机构共同评估。
引入两家评估机构共同评估，有利于更好的保证评估结果的公平公正，因此，大家在力所能及的范围内，最好能争取两个评估机构共同评估。
二、评估人员入户测量因为很多被拆迁人常常有一个先入为主的观念——拆迁方都是自己的“敌人”。
这个观念需要改一改。
其实，从事上门评估的评估人员大多都是一线的工作人员，工作非常辛苦，他们是接受委托拿钱办事的第三方，在拆迁征收上与大家没有直接的利益冲突。
但是他们的实地考察、测量记录却对大家的补偿有着很重要的影响。
评估人员入户，工作内容主要是以下几个方面：1、面积测量、示意图绘制；2、房屋权属证书、许可文件、经营执照等文件的调查；3、产权人、居住人、户口在册人数的调查记录；4、房屋位置、居住环境调查；5、房屋结构、建设情况、使用材料等情况的评估；6、装修装潢、屋内设施、附属物等认定及评估。
评估人员对房屋评估完成后，会出具一份评估报告，被征收人需要在评估报告上和送达回执上签字确认。
签字之前，首先看一看大的项目是否有遗漏，接下来好好核对每一项的数据，看看数额是否合理、准确。
其次检查评估报告上有没有盖章（评估机构的印章）+签名（注册房地产评估师签名）。
拆迁评估常识
一、基本介绍拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。
城市的发展是一个不断进行再建设的过程，随着我国经济体制改革的顺利实施，社会主义市场经济的逐步建立，生产力得到空前的发展。
为了城市的整体规划，有时也为了国家专项工程建设的需要，有必要对原有建筑房屋进行拆除、搬迁，达到整体的整齐划一或对日益紧张的国有土地资源的合理利用。
拆迁评估是我们通常说的拆迁补偿价格评估。
拆迁补偿价格评估指的是在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。
二、改革2011年国务院出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》在行政程序、补偿标准等方面对征收拆迁提出了更高的要求。
3年来，涉及征收拆迁的案件数量一直位居我国行政诉讼案件排行榜的前三位，平均每年的案件数量在七八千件左右，预计未来仍将持续这样的态势。
“最高人民法院2012年针对房屋征收案件出台了司法解释，主要就是要解决强拆的问题。
三、评估依据拆迁补偿价格评估的法定依据一共有三种:市场评估价、商品房交易均价、重置价，它们用途各有不同，在不同情形下分别适用。
1、市场评估价：市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
2、交易均价：商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。
3、重置价：重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
房子拆迁评估方法
房子拆迁评估方法
1. 嘿，你知道吗？市场比较法就像找朋友一样！比如说，咱看周边类似房子卖啥价，咱这房子不也就能估摸个差不多嘛！就像你找跟你性格差不多的朋友，能更好理解彼此一样。
咱这房子不也得找些类似的来对比评估嘛！
2. 成本法可真是实在呀！这不就跟咱买东西看成本一样嘛。
想想咱盖这房子花了多少料，多少人工，这些加起来算，不就知道个大概价值啦。
就好像你买个蛋糕，面粉、鸡蛋这些成本一算，你就知道这蛋糕值多少钱啦！
3. 收益法就像给自己找个长期饭票呢！要是咱这房子能稳定收租啥的，按照收益来评估可太棒啦！比如你有个店铺每个月都能收不少租金，那这价值不就好衡量了嘛。
4. 基准地价修正法，哇，这就像给房子找个基准线一样呢。
政府定个基准地价，然后根据咱房子的具体情况修正调整，不就得出价值啦。
这就好像给你个标准身高，你再根据自己的实际情况上下浮动一样绝。
5. 假设开发法，这可有意思啦，就像你规划未来一样！想想如果把这房子拆了重新开发能赚多少，现在的价值不就大概有数啦。
你看那些开发商，不就是这么打算盘的嘛。
6. 路线价法在那街道边的房子可太适用啦！沿着街道有个价格标准，咱房子在那，价值不也就跟着出来啦。
这就像走在一条标价的路上一样清晰呢。
7. 残余法有点特别哦！先把土地和建筑物分开评估，然后一整合，价值就出来啦。
这就好像先把一个东西拆成零件，再组装起来看整体价值一样好玩呢。
我觉得这些房子拆迁评估方法都各有各的用处，咱得根据实际情况好好选，才能保证咱房子的评估又准确又合理呀！。
《城市房屋拆迁管理条例》及房屋拆迁补偿估价
浅谈《城市房屋拆迁管理条例》及房屋拆迁补偿估价作为我国第一部有关城市房屋拆迁管理的行政法规J991年版的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称原《条例》）在计划经济体制背景下，对于规范城市房屋拆迁行为，加强对城市房屋拆迁的行政管理，保障城市建设的顺利进行，促进社会经济发展，发挥了积极作用。
但是，随着改革的不断深化和社会主义市场经济体制的逐步建立和完善，原《条例》的某些规定，明显地越来越滞后于形势的发展，甚至违背市场经济发展的客观要求。
随着城市建设项目以政府投资为主转移到以社会投资为主，为了适应经济体制进一步变化、社会主义法制体系不断完善、各地城市房屋拆迁实践的实际需要，2001年6月6日国务院第40次常务会议通过了新的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称新《条例》）。
新《条例》比原《条例》具有语言措辞及其内涵更准确，法理性更强，法律责任明确，操作性强等特点，体现了公正、公平、合法、等价有偿等市场经济法制化进程的要求。
可以说，新《条例》的颁布实施，无疑对社会主义市场经济的确立、巩固和发展有着重要的意义。
新《条例》第一章第二条规定了该《条例》的调整范围，即“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿安置的，适用本条例。
”可见新《条例》是调整需要补偿、安置的房屋拆迁行为。
新《条例》对拆迁补偿与安置方面作了较大的调整，对房屋拆迁补偿安置原则和标准有重大突破。
新《条例》中房屋拆迁货币补偿的金额要以房地产市场评估价格确定等房屋拆迁补偿估价方面的规定有着非常重要的作用和意义：1.给房地产估价业提供一个新的契机。
房屋拆迁补偿估价市场，既是一个崭新的广阔的市场，又是一块不好啃的“骨头”。
房屋拆迁补偿估价有政策性强。
影响面大、涉及面广、时间紧迫等特性。
在一个地区范围内要全面平衡，要客观、公平、合理、准时、准确地作出估价，这对房地产估价师的业务水平提出了更高更严的要求。
房地产估价师不能知难而退，而是应该迎难而上，迎接挑战，担负历史的重任。
城市房屋拆迁基本常识
遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>城市房屋拆迁基本常识一、房屋拆迁活动的分类1、按土地性质分：可分为集体土地上农村征地房屋拆迁、国有土地上城市房屋拆迁;农村征地房屋拆迁的主管部门是市国土资源局;城市房屋拆迁的主管部门是市建设局(市拆迁办)。
2、按项目性质分：可分为市政道路拆迁，房地产开发拆迁，社会事业拆迁，工业项目拆迁等。
二、目前城市房屋拆迁所依据的法律、法规和政策1、《城市房屋拆迁管理条例》(国务院305号令)2、《江苏省城市房屋城市房屋拆迁管理条例》(省人大2002年24号公告)3、《淮安市城市房屋拆迁管理办法》(淮政发42号)4、《关于印发淮安市城市房屋拆迁补偿价格估价技术实施细则(试行)的通知》(淮建发23号)5、《关于淮安市区城市房屋拆迁补偿补助标准的通知》(淮价服30号)6、《关于淮安市城市房屋拆迁补偿补助标准补充规定的通知》(淮价服203号)7、《淮安市城市房屋行政强制拆迁暂行办法》(淮政发31号)三、城市房屋拆迁活动中的几大主体1、拆迁人：指取得《房屋拆迁许可证》的单位。
2、被拆迁人：指被拆迁房屋的所有人。
3、房屋承租人：指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位或者个人。
4、拆迁实施单位(即拆迁公司)：指依法设立，取得房屋拆迁资质证书，接受拆迁人委托，在批准的拆迁范围内对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿安置协议的独立法人单位。
5、拆迁评估机构(评估公司)：指具有房地产评估资质，纳入本地拆迁评估机构名录，负责对被拆迁房屋和产权调换房屋(安置房)的房地产市场价值进行评估的机构。
6、房屋拆除单位(拆除公司)：指具有房屋拆除资质，在拆迁活动中负责对被拆迁范围内的房屋进行拆除的单位。
7、拆迁管理部门：指代表政府依法对拆迁活动进行监督和管理的机构。
四、城市房屋拆迁的行政管理体制1、国务院条例第5条:国务院建设行政主管部门对全国城市房屋城市房屋拆迁工作实施监督管理。
城市房屋拆迁基本常识
遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>城市房屋拆迁基本常识一、房屋拆迁活动的分类1、按土地性质分：可分为集体土地上农村征地房屋拆迁、国有土地上城市房屋拆迁;农村征地房屋拆迁的主管部门是市国土资源局;城市房屋拆迁的主管部门是市建设局(市拆迁办)。
2、按项目性质分：可分为市政道路拆迁，房地产开发拆迁，社会事业拆迁，工业项目拆迁等。
二、目前城市房屋拆迁所依据的法律、法规和政策1、《城市房屋拆迁管理条例》(国务院305号令)2、《江苏省城市房屋城市房屋拆迁管理条例》(省人大2002年24号公告)3、《淮安市城市房屋拆迁管理办法》(淮政发42号)4、《关于印发淮安市城市房屋拆迁补偿价格估价技术实施细则(试行)的通知》(淮建发23号)5、《关于淮安市区城市房屋拆迁补偿补助标准的通知》(淮价服30号)6、《关于淮安市城市房屋拆迁补偿补助标准补充规定的通知》(淮价服203号)7、《淮安市城市房屋行政强制拆迁暂行办法》(淮政发31号)三、城市房屋拆迁活动中的几大主体1、拆迁人：指取得《房屋拆迁许可证》的单位。
2、被拆迁人：指被拆迁房屋的所有人。
3、房屋承租人：指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位或者个人。
4、拆迁实施单位(即拆迁公司)：指依法设立，取得房屋拆迁资质证书，接受拆迁人委托，在批准的拆迁范围内对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿安置协议的独立法人单位。
5、拆迁评估机构(评估公司)：指具有房地产评估资质，纳入本地拆迁评估机构名录，负责对被拆迁房屋和产权调换房屋(安置房)的房地产市场价值进行评估的机构。
6、房屋拆除单位(拆除公司)：指具有房屋拆除资质，在拆迁活动中负责对被拆迁范围内的房屋进行拆除的单位。
7、拆迁管理部门：指代表政府依法对拆迁活动进行监督和管理的机构。
四、城市房屋拆迁的行政管理体制1、国务院条例第5条:国务院建设行政主管部门对全国城市房屋城市房屋拆迁工作实施监督管理。
拆迁法律知识点总结大全
拆迁法律知识点总结大全随着城市的发展和变化，拆迁问题成为当今社会中普遍存在的一个热点话题。
随之而来的是大量的拆迁纠纷和争议。
为了解决这些问题，拆迁法律日益完善，民众对拆迁法律的知识也越来越重视。
本文将总结一些拆迁法律的知识点，以便为读者提供一份了解拆迁方面法律问题的重要参考。
一、拆迁的定义及法律适用范围拆迁是指政府依法对民众的土地、房屋等财产采取收回或调整的行为。
拆迁的法律适用范围主要包括城市更新、基础设施建设、城市扩容等方面。
二、拆迁的程序和程序保障拆迁的程序主要包括拆迁公告、征地通知、协议签订、征收决定、房屋评估、补偿款支付等环节。
这些程序在实施过程中需要政府和被拆迁人相互协商，并遵循有关法律法规的规定。
若拆迁方未按程序进行或在程序中违规行为，被拆迁人可以提起行政诉讼维护自己的权益。
三、拆迁的补偿标准和方式拆迁的补偿标准和方式主要根据被拆迁房屋的性质、面积、地理位置等因素来确定。
补偿方式可以包括货币补偿和实物安置等，其中实物安置是指将被拆迁人安置到政府提供的新房或新址。
四、拆迁的争议解决机制在拆迁过程中，由于各方利益的不同，难免会出现一些争议和纠纷。
为了解决这些问题，拆迁法律规定了多种解决机制，包括行政诉讼、仲裁、调解等。
与此同时，一些地方还建立了相关的专门机构，如拆迁办公室等，来协调和解决拆迁问题。
五、拆迁的风险和注意事项在进行拆迁过程中，被拆迁人需注意一些风险和注意事项。
首先，要了解自己的权益，保留相关证据，以备日后维权使用。
其次，需要联系专业人士进行评估，确保获得合理的补偿，避免被低估。
此外，要与拆迁方进行良好的沟通和协商，尽量避免纠纷的发生。
综上所述，拆迁法律是维护公平和社会稳定的重要法律体系。
对于广大民众和拆迁双方来说，了解拆迁法律是保护权益的基础，同时也有助于促进社会的和谐发展。
因此，无论是政府还是被拆迁人，都应该加强对拆迁法律的学习和了解，以便在实际操作中能够合法维权、维护自身利益。
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城市房屋拆迁估价基础知识——云南瑞尔房地产土地资产评估有限公司邓贵乾根据本次培训的时间安排，结合本次培训的特点，在此就房地产估价的一些基础知识和城市房屋拆迁评估的基本程序作一个简单的介绍。
这里我们将“估价”与“评估”作为同义词来使用。
一、城市房屋拆迁评估的概念1、什么是房地产估价房地产估价是指由专门的机构和专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
估价目的：就是为什么进行估价，估价结果的期望用途。
常见的估价目的有：房地产转让、租赁、抵押、征收征用（包括城市房屋拆迁）、分割、损害赔偿、作价入股、税收、保险、司法诉讼等等。
根据《城市房屋拆迁估价指导意见》规定“估价目的统一表述为‘为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。
’ ”估价时点：是指一个房地产估价项目中由估价目的的需要评估的估价结果对应的具体日期。
由于市场的不断变化，估价结果通常只是估价对象在具体日期的客观合理价格或价值。
根据《云南省城市房屋拆迁管理规定》规定：“评估时点以房屋拆迁许可证核发日为准。
”估价对象：指具体估价项目中需要进行估价的房地产。
包括土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
估价原则：（ 1）基本原则：独立、客观、公正，这是房地产估价的最高行为准则。
（ 2）技术原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
合法原则：是指估价时应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
即在估价活动中，对估价对象的产权、用途应尽可能以权属证明文件为依据。
最高最佳使用原则：是指估价时应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：l 保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价； 2 转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价； 3 装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价； 4 重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价； 5 上述情形的某种组合。
应用最高最佳使用原则应具备三个前提条件：①法律上允许②技术上可能③经济上可行。
由于拆迁评估的对象是被拆迁房屋，在规划上已不允许产权人自行进行改造，所以应根据合法的保持现状进行评估。
替代原则：是指估价时要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
估价时点原则：是指估价时要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
2、什么是城市房屋拆迁估价城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价）：根据《城市房屋拆迁估价指导意见》的定义：“ 城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额, 根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。
”城市房屋拆迁估价的特点：估价数量大；涉及面广、社会影响大；估价对象复杂、需要协调各种关系；补偿价格关联性强。
城市房屋拆迁估价是一项政策性强、涉及面广、影响大、技术难度大的业务，直接涉及拆迁当事人的利益，程序要求严格，对估价人员的专业技术能力、政策水平及处理复杂问题的能力、技巧等综合素质要求较高。
要求在整个估价活动中程序合法、依据充分、基础数据准确、技术路线清晰、格式规范、结果合理。
3、城市房屋拆迁估价适用的范围城市房屋拆迁估价是专门指针对城镇国有土地上和城镇规划区以外的国有土地上的被拆迁房屋货币补偿金额而进行的估价活动，不包括征用集体土地时所涉及的地上建筑物补偿价值评估，即集体土地征地拆迁评估不能直接采用城市房屋拆迁估价及其相关规定。
4、城市房屋拆迁估价的内容城市房屋拆迁估价的对象是被拆迁房屋及其占用的土地，其价值包括房产价值和土地价值，其价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
并且根据云南省的规定：被拆迁房屋所占用的土地使用权类型不区分出让和划拨，即使是划拨土地的评估时也不能扣除土地出让金。
但评估结果中不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。
搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。
被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过另行委托评估确定。
5、拆迁估价在拆迁工作中的地位和作用拆迁估价是城市房屋拆迁工作的中心环节之一，是规范城市房屋拆迁行为、维护拆迁当事人合法权益的重要程序之一，是维护社会公平的重要手段之一。
拆迁估价的结果是签订房屋拆迁补偿协议的重要参考依据，经拆迁评估技术鉴定委员会鉴定后的估价报告是行政裁决和行政诉讼的重要依据或证据。
二、城市房屋拆迁估价的依据1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；2、《中华人民共和国土地管理法》；3、《城市房屋拆迁管理条例》；4、《云南省城市房屋拆迁管理规定》；5、《城市房屋拆迁估价指导意见》；6、《云南省城市房屋拆迁补偿估价办法》；7 、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；8、省建设厅“关于贯彻建设部《关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》有关问题的通知” ；9、省建设厅《关于城市房屋拆迁管理有关问题的通知》；10、委托方提供的被拆迁房屋及其占用土地的产权、面积、用途等相关资料；11、估价委托协议书；10、估价人员现场查勘、丈量、记录的资料和搜集的市场信息资料。
由于《中华人民共和国物权法》已于2007 年 10 月 1 日起实施，这使得有关城市房屋拆迁现行法律、法规与《物权法》出现抵触，而新的配套法律、法规尚未及时出台或进行修改，因此目前仍处于比较尴尬的局面。
三、城市房屋拆迁估价的程序根据规定，拆迁评估只能由具有房地产估价资质并符合相应条件的估价机构承担，估价报告必须由专职房地产估价师签字盖章。
而仅具备资产评估、土地评估等其它专业资质的评估机构是不能从事拆迁估价的，另外在估价报告上签字盖章地产估价师必须是专职地产估价师，否则报告无效，兼职房地产估价师的签字盖章不行。
1、估价机构和估价机构的选择估价机构是指依法设立并取得房地产估价机构资质, 从事房地产估价活动的中介服务机构，目前有限责任公司和合伙企业两种形式。
房地产估价机构资质等级分为一、二、三级，还有临时资质。
根据《云南省城市房屋拆迁管理规定》的规定：“ 具备二级以上资质的房地产价格评估机构，可以在昆明市市辖区从事房屋拆迁评估业务；具备三级以上资质的房地产价格评估机构，可以在除昆明市市辖区以外的其他城市从事房屋拆迁评估业务。
”根据《云南省城市房屋拆迁管理规定》的规定：“ 拆迁许可证规定范围内的被拆迁房屋的评估与拆迁安置房屋的评估应当委托同一个房地产价格评估机构进行。
”另外省建设厅《关于城市房屋拆迁管理有关问题的通知》规定“不得将房屋、土地分别委托两个或两个以上的评估机构评估。
”因此，拆迁人在选择评估机构时应当注意评估机构的资质等级，并且同一拆迁范围只能委托一个房地产价格评估机构。
关于估价机构的选择问题，按照《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定：“ 拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。
”但是，《云南省城市房屋拆迁管理规定》的规定：“ 在听取被拆迁人的意见后，由拆迁人委托房地产价格评估机构评估，并提供建设用地规划许可证，支付评估费用。
” 明确了房屋拆迁补偿估价的估价机构由拆迁人确定并委托。
为了使拆迁工作能够顺利进行，在估价机构的选择上一定要慎重，要选择资质等级高、综合实力强（专业技术能力、政策水平及处理复杂问题的能力等）、拆迁估价经验丰富、社会信誉好的估价机构，不要只根据估价收费来确定估价机构，否则可能会由于多次反复，浪费大量的时间和人力，结果事倍功半，反而造成较大损失。
2、拆迁估价的委托按照规定，拆迁补偿估价的估价机构由拆迁人委托，委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。
3、估价报告的种类拆迁估价报告分为分类估价报告和分户估价报告。
拆迁人应当向被拆迁人转交分户估价报告。
拆迁估价结果报告的格式应当符合《房地产估价规范》的要求。
确定分类估价是指估价机构根据被拆迁房屋的区位、用途、结构及环境、设施配套等因素，每类房屋的市场平均价格。
分户估价是指估价机构根据被拆迁房屋的区位、用途、结构。
建筑面积、成新、朝向、层次、装修、环境、设施配套等因素，确定每户房屋的市场价格。
4、现场勘察的注意事项在接受委托后，估价机构须对被拆迁房屋进行实地查勘，在实地查勘过程中，拆迁当事人有义务向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进行实地查勘，拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。
实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。
在估价人员实地查勘时，因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。
5、拆迁估价中需明确的几个问题按照《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定：“被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。
对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。
”对被拆迁房屋的产权证记载用途与实际用途不一致的，各地的处理方法不一样，而且悬殊很大。
云南省的规定是：“以被拆迁房屋的所有权证载明的面积和用途为准。
房屋所有权证未载明用途的，以房屋产权、产籍档案记载为准。
”“对于被拆迁房屋的产权证记载用途与实际用途不一致的，在房屋所有人补办城市规划、土地使用、房屋权属等相关手续后，可按实际用途确认。
”这个规定在实际操作中基本上是不现实的，因为一旦拆迁公告发布后，针对被拆迁房屋的所有审批手续都会停止，房屋所有权人几乎不可能补办相关手续。