物业管理师经营管理讲义

第一章物业经营管理概述第一节：物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵又称物业资产管理，指为满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

二、物业经营管理活动的管理对象物业经营管理活动的管理对象为收益性物业。

包括：写字楼、零售商业物业、出租性别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲设施等。

（一）写字楼指为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公共部分构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。

国外通常分为甲、乙、丙三级。

1、甲级写字楼位置优越，交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼媲美。

优越、优良、超过。

2、乙级写字楼良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响）。

良好、良好、达到。

3、丙级写字楼已使用年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求。

年限较长、不能满足。

（二）零售商业物业分类主要依据其建筑规范、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。

通常分为六类：1、区域购物中心（1）规模巨大、10万㎡以上、服务半径200km。

（2）专业购物中心管理集团开发经营。

（3）业态业种的复合度高、行业多、商铺多、功能多。

2、市级购物中心（1）规模3万㎡以上、服务人口30万以上、年营业额5亿以上。

（2）由一家或数家大型百货公司为主要租户。

3、地区购物商场（1）规模1至3万㎡之间、服务人口10至30万、年营业额1至5亿元。

（2）中型百货公司往往是主要租户。

4、居住区商场（1）规模一般在3000至10000㎡之间、服务人口1至5万人、营业额3000至10000万元人民币。

（2）日用百货和超级市场通常是主要租户。

5、邻里服务性商店（1）规模在3000㎡以下，且以500至1000㎡面积居多，服务人口1万人以下。

（2）年营业额在3000万元人民币以下。

6、特色商店主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性。

（三）出租型别墅或公寓出租经营的居住建筑主要是别墅和公寓，是经营性房地产的重要类型。

1、出租型别墅：指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。

2、公寓：指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。

包括：复式公寓、花园公寓、单间公寓。

（四）工业物业指为人类生产活动提供入住空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等。

（五）酒店和休闲娱乐设施指为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心等。

酒店和娱乐设施存在以下区别：（服务对象、服务内容、地理位置、建筑设计和装潢风格）不同三、物业经营管理服务的目标（一）物业经营管理服务的目标1、从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求。

2、实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

（二）物业业主（包括）1、直接持有物业产权的企业或机构2、这些企业或机构背后的投资者。

（三）房地产投资信托基金的组织结构下，承担物业管理工作的物业管理企业，要承担如下责任1、策划租户的组合及物色潜在租户。

2、制订及落实租务策略、执行租务条件。

3、确保所管理的物业遵守国家法规，履行租务管理工作。

4、进行租务评估、制订租约条款、拟备租约、收取租金等。

5、执行例行的管理服务6、制订及落实有关楼宇管理、维修及改善的政策及计划。

7、提出更新改造建议及监察有关活动。

四、物业经营管理企业（一）物业管理企业的存在形式以公司形式存在。

公司是指依法定程序设立的，由两个以上的股东共同出资经营，以营利为目的，具有法人资格的经济组织。

具有五个特征：1、依照有关法律进行登记注册；2、两个以上股东共同出资经营；3、以营利为目的；4、具有法人资格；5、是经济组织。

（二）物业管理企业的类型1、管理型（处于总包位置）（1）是具有策略性物业管理能力的企业，受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任。

（2）在物业管理活动中处在总包位置。

（3）工作重点是物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。

（二）专业型1、具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业。

2、通常以专业分包的形式，也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务。

3、在物业管理的某个环节提供专业管理服务。

（三）综合型1、同时具备物业策略管理和物业运行管理能力。

2、一般在公司总部设置管理层，履行策略性物业管理的职能。

3、同时设置若干专业化公司，履行物业运行过程中专业物业管理的职能。

第二节：物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次物业经营管理通常分为：物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理四个层次：（一）物业管理物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其实处在正常的运行状态。

（二）设施管理是一种新型的房地产服务业务，主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构创造一个良好的生产、办公环境。

（三）房地产资产管理房地产资产管理从对物业、设备和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。

（四）房地产组合投资管理房地产组合投资管理包括如下内容：1、理解和执行业主的投资目标，评价资产管理公司的表现。

2、审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进，保持市场竞争力而提出的改造计划。

3、以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产。

4、合适的时机购置和处置物业资产。

（五）房地产投资创造利润的途径1、极好的条件下购买物业。

2、合适的时机售出物业。

3、持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业。

二、物业经营管理不同层次之间的关系（一）房地产组合投资管理房地产组合投资管理包含房地产资产管理（写字楼、商场、公寓），而房地产资产管理包含物业管理和设施管理。

（二）物业经营管理三个层次工作的主要职责1、组合投资管理职责（1）制定投资组合目标与投资准则；制定并执行组合投资战略（2）设计和调整物业资产的资本结构；策略资产的配置和衍生工具的应用。

（3）监督购置、处置、资产管理和再投资决策；负责投资组合的绩效；客户报告与现金管理。

2、资产管理职责（1）制定物业发展战略；持有、出售分析。

（2）物业更新改造开支决策；协助物业管理的租户关系工作。

（3）监控物业绩效；管理和评价物业管理企业。

（4）定期进行资产的投资分析和运营状况分析。

3、物业管理职责（1）保持与租户的联系；收租。

（2）控制运营成本；财务报告和记录的保存。

（3）物业维护；资本性支出计划。

（4）危机管理；安全管理；公共关系。

三、物业经营管理中的战略性工作（一）确定战略（二）确定标准投资标准包括：现金流、租金波动、基于市场交易的收益变化。

（三）构建信息基础（四）决策分析投资决策取决于两个关键因素：预期收益和风险水平（五）进行资产组合1、原则是投资者应当把一些合适的持有物进行分散，从而有效地抵消一部分风险。

2、如两个投资项目的潜在收益水平相同，必将选择低风险的那个方案。

3、任何情况下，都将选择收益最大，风险最小的那个组合。

4、不要把鸡蛋放在一个篮子里。

四、物业经营管理的常规工作资产管理的主要内容本质上必要就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。

（一）常规工作内容概述从日常工作以看，具体负责资产管理的物业管理师要使物业处于正常并可以接受的水平，保持合理的开支水平，尽量减少给使用都带来的不便。

（二）现金流和成本管理支出的分配、组织和管理是物业管理师工作的一个重要方面，完成的好坏可能对物业的净运营收益和资本价值产生影响。

1、支出的分配投资者把所有成本负担转移给租户是不现实、不明智的，特别是以下三种情况：（1）对于出租的住宅，法律要求物业业主必须对物业进行某种程度的直接投资。

（2）短期的商业租户会尽量减少对物业投入，故业主更希望签署一次性包含全部内容的租约，将预期费用纳入租约中。

（3）租户对物业建筑或某一部分不满意，为留住租户业主不得降低条件，允许租户承担较低维修责任，自己承担大部分。

2、费用和成本3、租金一般来说，按照租约规定进行开支的一方需要说明提供的具体工作或者服务内容，也需要为其分包商的支出行为负责。

但是以下四种情况除外：（1）物业有多个租户，每个租户提供一定比例的租金，作为整体物业的开支来源。

（2）租户要各自支付保险费，但不必向业主另外支付一笔用来补偿业主为整体物业提供风险庇护的费用。

（3）有时租户不愿意按租约内容履行责任。

（4）还有一种情况是业主可能会面对一项租户的租金没有覆盖的维修或者更新项目。

4、服务费接受租约的租户需要和业主或者合租者一起对公共设施和区域的日常维护么维修负责。

（1）目的服务费覆盖的的内容本质上应当由业主承担，但实际上是由租户支付的（2）成本分摊当业主代表租户开支时，由于涉及不止一个租户，故有必要在租户中明确成本分摊的比例。

（3）其他相关费用租户在计算服务费的时候，还须考虑会计成本和审计等专业服务的成本。

（三）日常维修和维护日常维修和维护的开支来源，需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式。

（四）未来维修和维护（五）设施设备管理保持较高的设施管理水平有助于提高物业的运行效率，提升物业对外形象。

（六）物业保险管理物业企业事先与保险公司签订合同，每年缴纳一定的保险费，保险公司会按合同的内容为必要的修缮或重置提供支付。

如发生投保额度过低的情况，投保方将承担自行支付全部补偿成本和保险实际补偿金额之间的风险。

第二章房地产投资及其区位选择第一节：房地产投资一、房地产投资概念指以获得未来的房地产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。

房地产投资的主要目的，是为使其财富最大化。

二、房地产投资形式房地产投资分为直接投资和间接投资。

（一）房地产直接投资投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。

直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。

1、房地产开发投资指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经规划设计和工程建设等过程，建成满足人们某种需要的房地产产品，通过市场销售、转让给投资者或使用者，并通过此过程收回投资、获得利润的过程。