房地产基础概念

经济适用房：是指根据国家安居工程政策建造的、向符合购房条件的个人定向出售的
住宅房。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修 建的普通住房,具有社会保障性质， 具有经济性和适用性的特点。
经济性：是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的 随能力； 适用性：是指在住房设计（米数及格局方面有一定限制）及其建筑标准上强调住 房的使用效果，而不是降低建筑标准。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用， 其成本略低于普通商品房，故又称经济实用房。
包 括： a) 土地 b) 建筑物及地上附着物 c) 房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。
2、房地产业是否等同于建筑业？
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的 具有高附加值的综合性产业。
包括：——土地开发； ——房屋建设、维修、管理； ——土地使用权的划拨、转让； ——房屋所有权的买卖和租赁； ——房地产抵押贷款； ——房地产市场。
房地产基础知识
一、房地产含义
目
二、土地所有权与使用权
三、房屋建筑结构
录 四、房地产专业名词
五、房子的种类
第一节 房地产含义
一、房地产 1、什么是房地产？房地产是否等于地产？
房地产是房产和地产的总称。
房产是指各种建造起来和正在按投资目标建造起来的房屋； 地产是指土地和一定土地范围内的地下各种设施（包括管道/道路等）。
二、房地产的类型
按用途划分： a) 居住房地产 c) 旅游房地产 e) 农业房地产
b) 商业房地产 d) 工业房地产
房地产住宅的层数划分的规定：
a) 低层住宅为1-3层
b) 多层住宅为4-6层
c) 小高层住宅为7-11层 d) 中高层住宅为12-16层
e)16层以上为高层住宅
三、房地产土地的使用年限是如何确定的？
凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年 限按国家规定执行。
即：居住用地70年； 工业用地50年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 商业Baidu Nhomakorabea旅游、娱乐用地40年； 综合用地或者其他用地50年。
第二节 土地所有权与使用权
一、土地使用权概念 以及使用权出让和转让
土地使用权：土地的所有者根据土地的分类对土地 加以利用的权利。包括占有使用权和承包权。目前， 我国从事住宅开发的单位，可以通过两种途径从国 家取得土地的使用许可权，即有偿取得、无偿取得。
三、商品房及经济适用房：
商品房：开发商通过有偿出让得到土地后，经过综合开发出售的住宅、商业用房以及 其他建筑物。
面向市场公开销售，以出售为目的。商品房是房地产开发商自筹资金建造的， 因此它可以在房地产市场上公开销售，购房者可以取得房屋的所有权及所占土地的使 用权（即能办理房产证和土地使用证），购房者还可以在以后对房屋进行转让、出租、 抵押或赠予等。
4、泛地产的概念
所谓泛地产，或称广义地产，是与狭义地产相对的概念。
狭义地产是指人们通常所理解的房地产，主要指住宅、写字楼、商铺等商品房的开发。 即盖房子，并为房子配套一些附属设施(如道路、停车场、绿地、小品、幼儿园、学校、 泳池、大门、会所等)。总之其核心是房子。
所谓泛地产，即将狭义的房地产与工业、农业、商业、旅游业、体育产业、教育、科 技等产业融合起来，形成各种产业房地产，在泛地产中，则不局限于以房子为核心， 房子可能是主体，也可能成为附属的配套设施。
房产对地产有依附关系，只有在取得了土地使用权后才能在土地上建造房屋和拥有房产， 土地使用权和土地所有权发生变更后，房产也随之发生变更。 换言之，房地产是指土地、建筑物、以及附着于土地建筑物上不可分离的那部分建筑物 的总和。包括物质实体和依托于物质实体上的权益，又称不动产。是房产和地产的总称， 两者具有整体性和不可分割性。
非国有土地出让：先转化为国有土地。
法条： 以出让的方式取得土地使用权进行房地产开发的企业， 必须按照出让合同约定的用途、动工开发期限开发土地， 超过合同期满一年，未动工开发的，征收其土地出让金20％以下的闲置费； 满两年未动工开发的，可无偿收回土地使用权， 但因人力不可抗力、政府行为或因办理前期工作而延迟开发的除外。 对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1／3或已投资额不足1／4， 且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。
它与建筑业既有联系，又有区别。 建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程， 它的生产结果是建筑物或构筑物。
房地产业是发包方，建筑业是承包方， 房地产业归属为第三产业，建筑业归属第二产业。
3、房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：
a) 实物形态上看，房产与地产密不可分； b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的;
二、土地使用权的出让形式：
协议、招标、拍卖
《土地法》规定：商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取招标、拍卖 的方式；没有条件的可以采用双方协议的方式。但是采用双方协议出让土地使用权的， 出让金不得低于国家最低土地出让价格。
招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象； 协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观 因素。
泛地产是在某一特定概念下营造一种人性化的主题功能社区，如城郊休闲型大型住宅 社区、生态农业度假区、高科技园区、水世界休闲养生园、高尔夫生活村、观赏型农 业旅游区，等等。这种泛地产开发，是与房地产开发商的实力、规模与品牌的竞争密 切相关的。当开发商的实力、规模与品牌积累到一定程度，就会出现这种类似于区域 开发的泛地产开发。
有偿取得：土地出让、土地转让、土地出租、土地 入股（均指土地的使用权） 无偿取得：国家行政划拨，经济适用房和商品房最 本质的区别：土地是出让还是划拨
土地使用权的出让：国家以土地所有者的身份按指定地块的使用年限、用途、和城市 规划条件，将城市土地使用权出让给使用者，并向土地使用者收取土地出让金的行为。