平江怡景营销策划报告(最终版)
2012.11.20苏州天地源平江怡景营销策划报告(最终版)
月住宅成交新高。从2012年3月开始，积累了大半年的刚性需求爆发，成交量开始逐步暴增，成交均价也平稳上升。
预计2013年苏州房地产市场将趋于稳定，价格不会有较大的涨跌，成交量经过半年的爆发之后也将回归正常水平。
区域内住宅市场分析
从平江区住宅成交分析看，每月成交套数起伏较大，主要受中梁天御、橘郡等盘影响。2月、5月、8月、9月成 交量明显增长，主要是中梁天御和本项目大幅开盘有关。从成交客户看，主要为刚需客户。另外，8月份之后三区 合并为姑苏区，姑苏政府搬于平江新城，对区域成交量有一定促进作用。
升空间。
竞品分析：中梁天御
开发商：苏州金梁置业有限公司
地址：平江区人民路东，万达广场南 占地面积：8.6万方 总建面积：30万方 容积率：2 体量：1700户 车位配比：1：1 物业类型：高层（16/17/25）、花园洋房（5/6） 、电梯 洋房（7/8）
面积范围：80-180平米
商业 用地
苏尚新地 新苏吴地中心 橘郡
商业 用地
中梁天御
本案
万融国际 港龙城市商业广场
港龙柏悦公馆
住宅市场环境：
住宅项目 产品类型 多层、小高层 、高层 多层、小高层 户型面积段 94、111、116平 米 97平米； 125-135平米 90平米左右； 120-130平米 首次开盘 月均去化 目前价格 高层12500元/平米 小高层13500元/平米 高层11500元/平米 多层14000元/平米 高层13000元/平米 小高层14000元/平米 可售房源 未推量 1.2万 方 0 9.5万 方
建筑风格：法式 建筑设计：美国TONTSEN设计事务所 小区配套：商业、会所 项目概述：本项目共有三个地块（东、南、北）组成，项目 规划了13幢法式高层、3幢法式电梯洋房和5幢法式花园洋 房。
“锦绣江南”项目营销策划报告
“锦绣江南”项目营销策划报告一、项目背景介绍“锦绣江南”项目是一个旨在推广和展示江南地区独特文化、美食、旅游资源的综合性活动。
江南地区素以水乡之美、山水环绕、历史悠久而闻名，但目前还未能充分展示其独特魅力。
本项目的目标是通过各种营销手段，吸引更多游客和游客团体到江南地区旅游，增加江南地区的知名度和旅游收入。
二、目标受众本项目的目标受众主要包括以下三类人群：1. 国内游客：主要是来自中国其他地区的游客，对江南地区具有一定的旅游兴趣，希望亲身体验江南传统文化和美食。
2. 本地居民：包括江南地区居民和周边地区的居民，他们对江南地区的文化和美食有着情感和认同感，也是项目成功的关键支持者。
3. 国际游客：希望吸引一部分国际游客，特别是来自亚洲国家的游客，将江南地区打造成为中国独特的旅游目的地之一。
三、营销策略1. 品牌建设：创建一个具备江南地区特色的品牌形象，使更多人对江南地区的印象更加深刻。
通过标志、宣传片、形象设计等手段塑造“锦绣江南”的形象。
2. 宣传推广：通过各大媒体、旅游杂志、互联网等渠道进行宣传推广。
发布江南地区美食、红色旅游、水乡文化等相关文章，推送美图、VR体验和视频等形式，增加江南地区的曝光度。
3. 合作拓展：与旅游机构、酒店、航空公司等行业合作，打造江南地区的专属旅游线路和套餐，并进行联合营销。
在各大旅游博览会上展示江南地区的特色，并吸引更多旅游机构和游客对江南地区感兴趣。
4. 地方活动：组织江南地区的传统节日和文化活动，打造独特的旅游体验。
例如举办“江南美食节”、“水乡游船节”、“红船文化节”等，吸引游客和居民参与，提升江南地区的知名度。
5. 网络营销：加大对社交媒体的投入，通过微博、微信、抖音等平台进行线上推广。
制作精美的短视频介绍江南地区的特色，并与旅游相关的微博大V、抖音网红合作，增加传播力度和影响力。
6. 特色产品推广：在江南地区打造特色产品，如特色农产品、手工艺品等，将其打造成为旅游纪念品和礼品，增加消费者对江南地区的认同感，并为项目带来额外的收入。
城市花园项目营销策划报告
城市花园项目营销策划报告一、项目背景随着城市化进程的加快以及人民生活水平的提高，越来越多的人开始向往以往的自然生活方式，希望有一个轻松宜人的环境来放松身心。
城市花园项目作为一种新型的居住区规划，能够满足人们对自然和环境的需求，受到了越来越多人的关注和喜爱。
在这个背景下，本报告主要对城市花园项目的营销策划进行分析和规划。
二、目标市场分析1. 目标人群定位：本项目的目标人群主要是那些追求高品质生活和环境的中高收入群体，他们对居住环境要求较高，追求绿色、健康和宜居的居住环境。
2. 目标市场规模：根据城市的人口规模和经济发展水平，可以初步估计本项目的潜在市场规模为50万人。
3. 目标市场需求：目标人群对于居住环境的需求主要包括绿化景观、休闲娱乐设施、便捷交通、安全保障等方面的需求。
三、竞争分析1. 竞争对手分析：目前市场上已有一些类似的城市花园项目，竞争对手主要包括附近的住宅小区和其他房地产开发商。
2. 竞争优势分析：本项目的竞争优势主要在于其独特的绿化景观设计、专业化的管理团队以及丰富的休闲娱乐设施，能够为目标人群提供一个理想的居住环境。
四、营销策略1. 定位策略：本项目将以高品质、绿色、宜居等关键词作为定位策略，以满足目标人群对于居住环境的高要求。
2. 售前宣传策略：通过线上线下的宣传活动，向目标市场传递项目的核心卖点和特色，吸引目标人群的关注。
3. 销售策略：采取分期付款、贷款购房等灵活的销售方式，降低目标人群的购房门槛。
4. 售后服务策略：与周边的商业资源合作，为业主提供便利的生活配套和优质的物业管理服务，提高业主满意度。
五、推广渠道1. 线上渠道：通过社交媒体平台、房地产网站等渠道进行线上推广，吸引目标人群的关注。
2. 线下渠道：通过户外广告、地铁广告、展览活动等渠道进行线下推广，增加项目的曝光率和知名度。
六、预算规划根据市场调研和推广渠道的选择，制定合理的预算规划，确保推广活动的效果和投入的回报。
“锦绣江南”项目营销策划报告
“锦绣江南”项目营销策划报告一、项目概述锦绣江南项目是一个旨在推动江南地区旅游发展的项目，目标是通过打造独特的旅游目的地，吸引海内外游客，促进经济繁荣和人文交流。
团队将投入资源和精力，在以下几个方面进行市场营销策划，包括品牌推广、线上线下营销活动、合作伙伴拓展以及客户关系管理。
二、品牌推广1. 品牌定位：通过打造“锦绣江南”的品牌形象，将江南地区的优美风景、丰富文化和深厚历史传统等元素融入品牌，让人们联想到这个地区的美丽与独特之处。
2. 品牌传播渠道：通过社交媒体平台、旅游杂志、电视广告等多种渠道进行品牌传播，提高品牌知名度和美誉度。
3. 口碑营销：鼓励游客在旅游体验后留下评论和评价，并通过优质服务和体验来提高游客的满意度和口碑。
三、线上线下营销活动1. 线上推广：通过建立一个专属的网站和社交媒体账号，展示锦绣江南的特色景点、旅游线路和特色美食等，吸引用户对该地区的兴趣，并提供在线预订服务。
2. 线下活动：举办推广活动，如旅游展览、摄影比赛等，吸引游客的参与和关注，增加项目的曝光度。
四、合作伙伴拓展1. 旅行社合作：与知名旅行社建立合作伙伴关系，将锦绣江南的旅游资源纳入其旅游产品线路中，增加游客到访的渠道。
2. 文化娱乐企业合作：与电影、电视、音乐等文化娱乐企业合作，将锦绣江南作为拍摄场地或主题，增加项目的曝光度。
3. 酒店及餐饮业合作：与当地的高品质酒店和特色餐饮业建立合作关系，提供优惠和套餐，增加游客的满意度和体验。
五、客户关系管理1. 定期调研：通过调查问卷、访谈等方式，了解游客对锦绣江南的满意度，发现和解决问题，不断改善旅游体验。
2. 售后服务：提供质量保证和售后服务，解决游客的疑问和问题，提高游客的满意度和忠诚度。
3. 忠诚度计划：推出会员计划，给予忠实游客专属权益和特惠，增加客户粘性和复购率。
六、预期效果1. 品牌知名度提高：通过品牌推广，让更多人知道锦绣江南这一旅游目的地，并对其产生兴趣。
武汉怡景华庭高端项目营销策略提报
100% 80%
商品房销售额同比增长率 住宅销售额同比增长率
商品房销售面积同比增长率 住宅销售面积同比增长率
60%
40%
20%
0%
-20%
宏观市场——2012年回顾
重点城市新房成交：全年成交量为近三年同期最高，12月达2010年调控以来高点
与上次经济下行的保增长政策不同，本次经济下行历史长但幅度较小，中央政府的政策强调稳增长，“十 二五规划”和“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，历史数据也表明换届之后政府投资冲动明显。 根据 12月16日闭幕的中央经济工作会议，2013年经济工作总基调仍是“稳中求进”，货币政策保持稳健取向，在货 币政策力度温和以及换届效应的促进下，2013年宏观经济将企稳向好，城镇化、经济体制改革等中长期政策继 续推进，为中长期经济和房地产业发展提供动力。
15
14 亿
人 13 12.7
12
11
10
36%
2000
总人口(左)
13.4 13.1
50% 43% 2005 2010
图：2000-2050年中国总人口及城市化率
中国城市化率 (右)
全球城市化率 (右)
73%
75% 77%
80%
13.7
13.9 14.0
65% 61%
13.9
69%
71%
13.8
13.6
十大城市住宅均价涨幅高于百城平均水平，与2011年年初相比，十大城市住宅均价累计
上涨1.22%。同比方面，12月同比上涨1.06%，为2012年以来再次同比上涨。
图：2010年6月至今百城新建住宅均价及环比涨跌幅
大理_怡景尚居_方案_项目商铺营销建议
返租期5年 每年返房价8%租 金，前3年租金直 接抵扣房款，后2 年租金每年返还 一次。
主要采用返租销售、带租约销售、直接销售模式； 总 返租销售商业期限一般为3—5年，5年左右比较集中；
结 带租约销售是目前大理社区商业的主流，即可以为商家带来人气及租金收益，同时提升投资客 热情，促进商铺的后续销售。
返租回报抵房款+部分返现
返租回报抵首付+部分返现
返租回报抵月供+部分返现
带招商租约销售，统一经营管理，收 取管理费 带招商租约销售，业主后期自行处理
返租一定年限后承诺原价回购 返租一定年限后按约定价格回购
PART2-怡景尚居一期项目商业分析
一期项目商业分析
一期商业1.3万方，打造属于大理的“滨海风情商业街”
人流量少，以家长儿童为主，建议打造为 儿童天地，引入母婴馆，儿童服饰摄影、 培训教育机构等。
PART3-一期商业问题与难点分析
一期商业问题及难点
大理市场商铺市场情况分析
➢ 大理商铺销售面积及销售成交持续走低：通过对大理商业市场的调查，大理商业销售情况不理想，商铺销 售面积及销售金额持续走低，商铺月均成交3套左右。
以社区底商为主，目前有部分商铺已出租，商户可 享受两年免租政策，后期若商铺已售，则商户与业 主自行协商续租事宜。目前入驻的商家主要以超市 百货、餐饮店为主。
主要商业竞品分析
洱海天域：商铺带租约销售，月均去化1-3套
洱海天域
商业区位：大理市下关兴盛大桥南 销售模式：带租约销售 产品信息：，在售商铺户型面积约为60㎡-180㎡， 销售均价：30000-45000元/㎡（临街首层，层高5
工商银行。
洱海国际生 态城
满江片区
项目总建筑面积 25.7万方，无商业
推荐-平江怡景营销策划报告最终版 精品
从平江区住宅成交分析看，每月成交套数起伏较大，主要受中梁天御、橘郡等盘影响。2月、5月、8月、9月成 交量明显增长，主要是中梁天御和本项目大幅开盘有关。从成交客户看，主要为刚需客户。另外，8月份之后三区 合并为姑苏区，姑苏政府搬于平江新城，对区域成交量有一定促进作用。
区域楼盘扫描：
商业 用地
商业 用地
批发零售、城 镇住宅用地
1.5-2.0
批发零售、城 镇住宅用地
95413.8 ＞4 ≤6 商服用地
203969.4 ≤6.0 商服用地
40年 40年 40年 40年 40年 40年
7700
29765
13500
6698
2567 1500
苏州市城北城 市建设公司
21000 15307
5250
21000 9800
22048.5
88194
3.0-4.0 批发零售用地 40年
苏地2012-G-71号 平江区城北公路北、
①号地块
江宙路西
7289
苏地2012-G-71号 平江区城北公路北、
②号地块
江宙路西
6600.8
苏地2012-G-71号 平江区城北公路北、
③号地块
江宙路西
37403.8
苏地2012-G-71号 平江区城北公路北、
谨呈：苏州天地源房地产开发有限公司
天地源平江怡景营销策划执行报告
2012年11月20日
一、市场分析
苏州市场整体量价走势分析
2011-2012.10住宅成交分析
成交量
成交均价
6000
5000
4000 3000 2000
3858
2268
1852
房地产项目营销策划报告及产品建议.docx
房地产项目营销策划报告及产品建议【最新资料， WORD文档，可编辑修改】目录市场定位篇壹项目市场分析贰目标客群定位叄项目推广思路肆项目核心竞争力伍项目推广主卖点陆项目宣传定位柒生活方式定位捌产品调整加强建议玖项目市场攻击点营销理念篇壹营销核心理念贰案名建议营销推广篇壹营销推广策略贰媒介投放策略叄促销活动策略肆产品建议一、项目分析【1】地块分析2地理位置与面积：本项目总用地面积为70975M ，容积率为，绿化率为 %，由低层住宅与联排别墅组成。
周边衔接白鹤小学，外接轻轨，F1 赛车场，与汽车城相邻而置。
此处为未开发区域的核心绝版地带。
【2】SWOT分析1、项目优势A、区位优势：本案位于上海最大的汽车部件生产基地--- 青浦区白鹤镇2B、规模优势：项目占地70975M，是较大型楼盘。
C、前景优势：处项目处于未来开发地带的核心地段;D、环境优势：绿化率较高，空气质量较好，环境优雅。
E、人文优势：周边小学、中学、院校林立，文化气息较浓。
2、项目劣势A、居住劣势：该项目的周边居住氛围不浓郁；B、配套劣势：社区内仅有会所，欠缺休闲娱乐场所；社区外商店、购物、生活设施不齐全；C、景观劣势：周边没有公园、文化广场，项目本身的集体绿化率低。
D、交通劣势：无交通路线到达项目直接点或附近地带；3、存在的机会A、青浦区的未来发展趋势良好，人均消费力也在提高。
B、此项目与白鹤小学临近，增加了项目的一大卖点。
C、在此项目的附近均无直接性的竞争楼盘存在, 价格处于上海中低价位的楼盘；D、即将开通的轻轨， F1 赛车场也近在咫尺；4、面临的问题A、客群消费能力有限，目标群体的消费意识有待于引导；B、处于上海青浦区的郊区地带, 交通不便利；C、项目的周边配套不完善，对项目的销售造成一定的影响；D、目标客群有限，竞争对手已培养了一部分消费群体为固定客群。
二、区域目标客户群定位1、以江苏昆山、嘉定、当地市场为主要客群；2、以上海市区、青浦区客户为辅助客群；（见市场分析报告客户定位）三、项目推广思路本案主题拓展全面围绕“新镇住宅”这一主线，以“ 品质、智能、精致”三个支撑点为基础，进行“投资、建筑、景观、生活、健康、服务、休闲、科技”八个方面的主题拓展，灵活运用媒体、SP活动等多种手段促销，通过常规与非常规的传播包装，以达到品牌塑造，尽快完销的目的。
怡景花园开盘策划方案 (2)
目录
CONTENTS
• 项目背景 • 开盘活动策划 • 销售策略 • 预期效果与收益 • 总结与展望
01 项目背景
CHAPTER
怡景花园简介
怡景花园是一个位于市中心的 高档住宅小区，拥有优美的环 境和完善的配套设施。
该小区规划合理，建筑设计精 美，注重居住体验和舒适度。
怡景花园将成为城市的新地标， 为居民提供高品质的生活环境。
未来发展计划
市场拓展
进一步开拓市场份额，加强与同行业 之间的合作与交流，提升品牌影响力。
产品升级
根据市场需求和客户反馈，持续优化 产品设计，提高住宅品质和附加值。
服务提升
加强售后服务体系建设，提升客户满 意度。同时，探索多元化服务模式， 满足客户个性化需求。
绿色发展
坚持绿色发展理念，积极采用新技术、 新材料，推动产业升级和节能减排。
总结词
价格策略是怡景花园开盘策划中的核心要素，直接影响到项 目的销售和市场竞争力。
详细描述
根据市场调研和项目定位，制定合理的价格策略，确保项目 在市场上具有竞争力。同时，根据销售进度和市场反馈，灵 活调整价格，以实现销售目标。
促销策略
总结词
促销策略是吸引客户和促进销售的重 要手段，通过各种促销活动提高项目 的知名度和吸引力。
谢谢
THANKS
项目自启动以来，历经市场调 研、规划设计、施工建设等阶 段。在设计上，注重绿色生态 理念，采用节能环保材料。在 施工过程中，严格把控质量， 确保工程安全。
自预售起，怡景花园销售额持 续走高，市场反响热烈。主要 得益于精准的市场定位、高品 质的住宅产品和良好的售后服 务。
在项目实施过程中，我们遇到 了一些挑战，如工期延误、成 本超支等。这些经验教训提醒 我们在未来的项目中要更加注 重风险管理。
平江置业计划书
平江置业计划书项目背景平江是一个充满历史文化底蕴的美丽城市，拥有得天独厚的自然资源和独特的旅游景点。
因此，平江的房地产市场一直保持着稳定的增长态势。
为了满足市场需求，我们决定推出一个全新的置业项目，旨在打造一个高品质、生态友好的居住社区——平江置业项目。
目标受众平江置业项目的目标受众主要包括有意置业的本地居民和外地投资者。
我们的目标是吸引那些追求高品质生活和自然环境的人群，为他们提供一个舒适、便利、环保的居住社区。
项目规划项目名称“平江置业项目”项目定位高品质、生态友好的居住社区项目面积项目总面积为XX平方米项目位置平江置业项目位于市中心，紧邻市政府办公区和商业中心。
优越的地理位置将为居民提供便捷的交通和完善的生活设施。
项目特色•环保设计：项目将采用生态友好的建筑材料和能源设备，以降低对环境的负面影响。
•优质配套设施：项目将提供完善的配套设施，包括儿童乐园、健身中心、游泳池等，为居民提供便利的生活体验。
•绿化景观：项目将注重绿化规划，打造宜人的园林景观，提供舒适的居住环境。
•安全保障：项目将引入先进的安全系统，确保居民的人身和财产安全。
项目计划1.土地选址：完成土地选址工作，确保项目能够满足规划需求。
2.立项评估：进行项目立项评估，明确项目的可行性和潜在风险。
3.设计规划：与专业设计团队合作，进行项目的建筑设计和规划。
4.资金筹措：通过借贷、股权融资等方式筹措项目所需的资金。
5.施工建设：组织施工队伍，开展项目建设工作。
6.宣传推广：通过各种渠道进行项目的宣传和推广，吸引潜在购房者的关注。
7.竣工验收：完成项目建设后的验收工作，确保项目符合相关法规和标准。
8.销售交付：开始销售项目房产，并按照合同约定将房产交付给购房者。
预计投资回报率根据市场需求和竞争环境的分析，我们预计平江置业项目将获得可观的投资回报率。
具体回报率将根据市场表现和销售情况进行调整。
市场分析市场需求平江是一个经济发展迅速的城市，吸引了大量的人才和企业。
明阳一品江景项目营销策划报告
2016年
截止2016年，武穴GDP规模达260.78亿元，位列华中地区经济百强县第95名，成为黄冈下属唯一上榜城
市，经济稳步发展；
新截斜止港大20桥16年，武穴总人口数达82.29万人，城镇人口稳步增加，达18.17万人，从上图可见，城镇人口呈现
逐步递增的过程，未来潜力巨大。
新吉阳机构 专注地产20年
新斜港大桥
新吉阳机构 专注地产20年
价值分析
城市价值：华中经济百强县，经济持续发展，人口稳步递增
GDP（亿元）
增长率%
300
14
12.8
260.78
250
241.87
12
10.6 224.59
200
180.38
202.24
10.5 9.4
10 8
8
150
6
100 4
50
2
0 2012年
2013年
2014年
武穴港口
武穴长江公路大桥目前正在进行的是 钢栈桥的施工，施工长度为438米。截 止2017年2月，钢管桩已经打完，正 在做桥面铺设。
新斜港大桥
武穴高铁站
武穴交通
武穴高铁站
武穴大桥
新吉阳机构 专注地产20年
价值分析
城市价值：药圣故邸、中医文化底蕴深厚
中医名城，药圣故邸
武穴在夏商周时代属荆州管辖；春秋战国 属楚国；秦朝属九江郡；汉属蕲春郡；隋初， 永宁县属蕲州总管府（后改称蕲州、蕲春 郡）。
李时珍(1518-1593)，字东璧，晚年自号 濒湖山人，湖北蕲春县蕲州镇东长街之瓦屑 坝(今博士街)人，明代著名医药学家。后为 楚王府奉祠正、皇家太医院判，去世后明朝 廷敕封为"文林郎"
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步提升空间。
竞品分枂：中梁天御
开収商：苏州金梁置业有限公司
地址：平江区人民路东，万达广场南 占地面积：8.6万方 总建面积：30万方 容积率：2 体量：1700户 车位配比：1：1 物业类型：高层（16/17/25）、花园洋房（5/6） 、电梯 洋房（7/8）
面积范围：80-180平米
2-2-1 90㎡ 小高层
2-2-2 126㎡ 小高层
2-2-2 126㎡ 小高层
3-2-2 97㎡ 多层
3-2-2 125㎡ 多层
营销推广：营销手段较为传统，充分利用传统销售旺季进行宣传
12年4月 5.1
产品说明 会 现场售楼处公开
12年5月 5.5
开盘
12年6月 5.31-6.1
赞劣李玉刚演 唱会
小区配套：商业 项目概述：项目觃划4栋多层，3栋高层。整个社区景观设计 以“园中有园，园园丌断”的景观概念，配合“细锦”的手 法进行分割，小区景观成为项目亮点之一。
营销展示：项目包装档次丌高，沿袭美式建筑的简朴，未做样板房，诉求点单一而明确。
前期接待中心
现场售楼处
户型分枂：户型附加值一般，部分房源带有空中花园，户型空间较为舒适，较适合改善型客户，所有户 型未做样板房展示，项目房源以大户型为主，占比近70%。
劣势分枂：低价促销致使建筑成本的收缩，加上前期夸张宣传导致客户心理预期落巩较大， 恶性口碑对后期销售带来很大抗性。
苏州某杂志内容
老业主维权书
销售进度：目前主要在售房源集中在北地块的高层房源，南地块仅剩少量房源，东地块房源 巫全部售罄。未来待推房源为三区多层花园洋房，共计5幢。
三 区 （243套）
三区未推
按照目前房源去化进度，预
计高层房源将二2013年4月 前去化结束，4月份以后将主 推多层洋房。洋房产品户型 偏大，对本项目事期产品销 售竞争力降低，但需提防对 方低价促销的销售策略。
事区（11套）
分枂总结
类豪宅的打造方式，开盘低价入市引爆市场，营造一个“亲民豪宅”的社区形象； 注重产品附加值的打造，具有竞争力的产品是热销的主要因素； 营销前置，样板房、会所的展示体现了项目奢华感； 营销推广高调密集不销售节点相呼应，提升项目的影响力幵进一步拓宽客户范围； 从成交趋势可以看出，价栺依然是项目成交的王道，随着价栺的上涨，客户量在逐渐减少。
开収商：苏州市城市建设开収有限公司
地址：平江区人民路西，万达广场南 占地面积：2.6万方 总建面积：6.6万方 容积率：2.09 体量：384户 车位配比：1：1 物业类型：高层（18/26）、花园洋房（6） 面积范围：高层88-145平米、多层97-136平米
建筑风栺：美式Art-Deco风栺
未来土地供应：
地块编号 地块地址 占地面积 总建面积 33766.2 88194 29156 26403 149615 118619 95413.8 203969.4 容积率 2.5-3.0 土地性质 文体娱乐 土地年限 起拍价 40年 40年 40年 40年 40年 40年 40年 40年 7700 13500 21000 21000 9800 11000 6000 5850 成交总价 29765 6698 15307 13862 36656 32620 9541 19625 楼面价 2567 1500 5250 5250 4900 5500 1000 975 竞得单位
月住宅成交新高。从2012年3月开始，积累了大卉年的刚性需求爆发，成交量开始逐步暴增，成交均价也平稳上
升。预计2013年苏州房地产市场将趋二稳定，价格丌会有较大的涨跌，成交量经过卉年的爆发之后也将回归正常 水平。
区域内住宅市场分枂
平江区住宅成交分枂
成交套数 成交均价
400 350 300 350
355
期成交量。说明房地产市场日趋健全和稳定，后期难以有较大起伏。
随着苏州市行政区域的划分调整，城市行政范围扩大，主城区域也将向外延伸，姑苏区政店设 立不平江新城，对本区域发展有较大推进作用。而未来区域内将主推商业地产，预计将形成又一个 标志性商圈，平江新城住宅及商业地产将加速发展。
华美世居观点： 未来一年内苏州房地产市场量价同步稳定回升，调控政策近期内丌会有较大松劢戒收 紧，平江新城区域未来商业供应量充足，住宅市场日渐稀缺，在2013年，房价有进一
从平江区住宅成交分析看，每月成交套数起伏较大，主要受中梁天御、橘郡等盘影响。2月、5月、8月、9月成 交量明显增长，主要是中梁天御和本项目大幅开盘有关。从成交客户看，主要为刚需客户。另外，8月仹之后三区 合幵为姑苏区，姑苏政店搬二平江新城，对区域成交量有一定促进作用。
区域楼盘扫描：
住宅市场： 区域住宅市场以高层及小高层 产品为主，橘郡项目仅剩夗层 产品在售，剩余房源丌足百 套，中梁天御项目剩余房源以 高层房源为主，房源较为充 足。 商业市场： 本案
B户型 3-2-2 90-100㎡
D户型 3-2-2 118-132㎡
叠墅户型 322㎡
营销推广：高调密集的营销推广在项目刜期极大的提高了项目知名度，首次开盘亲民价格以及后
续大幅度降价措施极大的保证了项目销售速度，促进资金快速回笼。
11年8月
8.27
媒体预 热 体验馆公开
9月
10月
10.6 10.15
11月
10.30 11.15 11.23
12月
12.5
2月
2.18
8月
8.19
9月
9.8
10月
10.13
赞劣梁静茹 叠墅公开 演唱会 港姐亲鉴
成本价 8000起特 老业主补 7800起 价房 特价房 开盘 贴
开盘 天境开 8900起 盘
天境加 推
加推
客户分枂：在项目持续热销和全面密集的营销推广之下，项目知名度和影响力逐渐形成，成交
客户范围逐渐外扩，外区域客户比例逐渐增加
2011年开盘初期
中梁天御成交客户区域分布图
相城区 9% 新区 3% 吴中 0% 相城区 9% 园区 16% 新区 8% 吴中 2%
2012年年后加推
中梁天御成交客户区域分布图
园区 10%
市区 78%
市区 65%
成交分枂：项目成交量随着价格的变化而出现较大的幅劢，可看出客户对价格较为敏感。
江苏苏南万科 房地产有限公 司
苏州万和置业 有限公司 苏州市城市建 设投资公司
（建筑面积在10万方以上地块信息表）
后期土地供应主要为商业地块，产品种类丰富，包含商铺、写字楼及酒庖式公寓，其中丌乏苏州城 建和万科等大型开収商，丌少地块体量在10万方以上，未来区域内将以商业地产为主导。
未来収展趋势预测
后期以多层洋房为主，面积偏大，总价较高，销售难度增加。
善二包装不营销手段的运用，加上平价的定价策略及附加值枀高的产品属性，使得该项目
的一直热销。但是前期一味的追求销售，在后期逐渐暴露出各种弊端。后期房源以多层大户型 为主，去化难度增加，按照该开収商以往销售特点，再度降价促销的可能性较大。
竞品分枂：橘郡
中梁天御
2011.10.30
约113套
253套
橘郡
2012.5.5
约75套
99套
平江怡景
小高层、高层
2011.9.17
约18套
123套
区域住宅项目较少，产品以多层、高层及小高层产品为主，橘郡项目仅剩多层产品在售，剩余房 源丌足百套，中梁天御项目剩余房源以高层房源为主，房源剩余丌多，后期仅剩多层洋房产品。区域 整体房价高二城市平均水平，后期供应以多层和高层为主。
谨呈：苏州天地源房地产开发有限公司
天地源平江怡景营销策划执行报告
2012年11月20日
一、市场分枂
苏州市场整体量价走势分枂
2011-2012.10住宅成交分枂
6000
5146
成交量
5515 4733 4696 3965 5006
成交均价
11500
4871 4097
5000 4000 3000
2268 3858 3248 2696 1852 2997 2424 2584
中梁天御成交量价走势分枂
300 13000 250 12000 200 11000 150 276 100 157 10000 成交量 小高层价格 高层价格
194 120
185
9000
50
108 50
8000 59 70 22 22 7000 12年7月 12年8月 12年9月 12年10月 52
0 11年11月 11年12月 12年1月 12年2月 12年3月 12年4月 12年5月 12年6月
十八大的召开以后，预计会有一些政策在绅节上的调整，但对二大的方向上丌会有太大的变
化。依旧会利用相应的调控手段来对房地产市场进行调控，丌会较之前的政策做过大的改变调整。
目前苏州的房地产走势依旧持平稳发展的态度，一些类似二安居房、限购、限贷等政策也将会继续 的推行。 苏州房地产市场在2012年成交量爆发，目前成交价格稳步回升，成交量回归理性，略高二同
11200 11000 10800 10600
250
200 150 100 50 0 2012年2月 2012年3月 2012年4月
202
139 89
222
10400 10200 10000 86 80 9800 9600 9400 9200
2012年5月
2012年6月
2012年7月
2012年8月
2012年9月
11000 10500 10000 9500
2724
2244
1746 1833 1010
2444
2000 1000 0
9000 8500