国有土地上房屋征收评估规范

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成都市国有土地上房屋征收评估操作规则

成都市国有土地上房屋征收评估操作规则

成都市国有土地上房屋征收评估操作规则一、背景介绍成都市作为中国西南地区的重要城市,土地资源有限,为了推动城市建设和经济发展,需要对国有土地上的房屋进行征收评估。

征收评估是指对国有土地上的房屋进行评估,确定征收房屋的价值,为相关部门提供决策依据。

为了规范成都市国有土地上房屋征收评估工作,制定了本操作规则。

二、评估对象本操作规则适用于成都市国有土地上的房屋征收评估工作。

评估对象包括但不限于住宅、商业用房、办公楼、工厂厂房等各类建筑物。

三、评估内容1. 房屋基本信息的收集:评估人员应当收集被评估房屋的基本信息,包括房屋所在地、建筑面积、使用年限、建筑结构等。

2. 房屋市场价值评估:评估人员应当结合成都市房地产市场的实际情况,综合考虑房屋的位置、周边环境、建筑质量等因素,对房屋的市场价值进行评估。

3. 征收补偿评估:评估人员应当根据成都市相关法律法规,对征收房屋的补偿标准进行评估,包括补偿款、搬迁费、过渡期租金等。

4. 其他评估内容:根据具体需要,评估人员还可以对房屋的改建、装修、附属设施等进行评估。

四、评估程序1. 评估任务下达:评估任务由成都市相关部门下达给评估机构或评估人员。

2. 评估准备工作:评估人员应当对评估对象进行实地勘察,收集相关资料,并准备评估所需的工具和设备。

3. 评估数据分析:评估人员应当对收集到的房屋信息进行分析,结合市场情况和法律法规,进行评估数据的计算和处理。

4. 编制评估报告:评估人员应当根据评估结果,编制评估报告,包括房屋基本信息、市场价值评估、征收补偿评估等内容。

5. 评估报告审核:评估报告应当由成都市相关部门进行审核,确保评估结果的准确性和合法性。

6. 评估结果反馈:评估报告通过审核后,应当及时向相关部门反馈评估结果。

五、评估人员要求1. 评估人员应当具备相关的资质和专业知识,熟悉成都市房地产市场的情况和相关法律法规。

2. 评估人员应当遵守职业道德,保证评估结果的客观、公正和准确。

杭州市国有土地上房屋征收评估规范(正式稿)

杭州市国有土地上房屋征收评估规范(正式稿)

杭州市国有土地上房屋征收评估规范第一条为了规范国有土地上房屋征收评估活动,确保国有土地上房屋征收评估的公正、有序,根据《国有土地上房屋征收评估办法》和《房地产估价规范》,结合杭州市实际,制定本评估规范。

第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值,测算被征收房屋类似房地产的市场价格,以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定,适用本评估规范。

第三条被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。

确定被征收房屋类似房地产的市场价格,应当剔除偶然的和不正常的因素。

第四条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

前款所述不考虑租赁因素的影响,是指评估被征收房屋无租约限制的价值;不考虑抵押、查封因素的影响,是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

第五条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作,并对出具的评估、鉴定意见负责。

房屋征收评估、鉴定活动不受任何单位和个人干预。

与房屋征收当事人有利害关系的,应当回避。

第六条同一征收项目的房屋征收评估工作,由两家以上房地产价格评估机构承担的,应当由资质较高的一家房地产价格评估机构为牵头单位;同一资质的,应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位;牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通,统一标准。

《国有土地上房屋征收评估办法》建房〔2011〕77号

《国有土地上房屋征收评估办法》建房〔2011〕77号

《国有土地上房屋征收评估办法》建房〔2011〕77号各省、自治区住房城乡建设厅,直辖市住房城乡建设委员会(房地局),新疆生产建设兵团建设局:根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,我部制定了《国有土地上房屋征收评估办法》。

现印发给你们,请遵照执行。

中华人民共和国住房和城乡建设部二O一一年六月三日国有土地上房屋征收评估办法第一条为规范国有土地上房屋征收评估活动,保证房屋征收评估结果客观公平,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,制定本办法。

第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值,测算被征收房屋类似房地产的市场价格,以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定,适用本办法。

第三条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作,并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。

与房屋征收当事人有利害关系的,应当回避。

第四条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第五条同一征收项目的房屋征收评估工作,原则上由一家房地产价格评估机构承担。

房屋征收范围较大的,可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。

两家以上房地产价格评估机构承担的,应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位;牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通,统一标准。

第六条房地产价格评估机构选定或者确定后,一般由房屋征收部门作为委托人,向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书,并与其签订房屋征收评估委托合同。

(完整版)中华人民共和国国务院令 第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》

(完整版)中华人民共和国国务院令  第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》

中华人民共和国国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过,现予公布,自公布之日起施行。

总理温家宝二0一一年一月二十一日国有土地上房屋征收与补偿条例第一章总则第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,制定本条例.第二条为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作.市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作.房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。

第六条上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门,加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

第七条任何组织和个人对违反本条例规定的行为,都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报.接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第二章征收决定第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定:(一)国防和外交的需要;(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

杭州市国有土地上房屋征收评估标准规范(正规稿)

杭州市国有土地上房屋征收评估标准规范(正规稿)

+\杭州市国有土地上房子征收评估规范第一条为了规范国有土地上房子征收评估活动,保证国有土地上房子征收评估的公正、有序,依据《国有土地上房子征收评估方法》和《房地产估价规范》,联合杭州市实质,拟订本评估规范。

第二条评估国有土地上被征收房子和用于产权调动房子的价值,测算被征收房子近似房地产的市场价钱,以及对有关评估结果进行复核评估和判定,合用本评估规范。

第三条被征收房子的近似房地产是指与被征收房子的区位、用途、权益性质、品位、新旧程度、规模、建筑构造等同样或许相像的房地产。

被征收房子近似房地产的市场价钱是指被征收房子的近似房地产在评估时点的均匀交易价钱。

确立被征收房子近似房地产的市场价格,应该剔除有时的和不正常的因素。

第四条被征收房子价值是指被征收房子及其占用范围内的土地使用权在正常交易状况下,由熟习状况的交易两方以公正交易方式在评估时点自发进行交易的金额,但不考虑被征收房子租借、抵押、查封等因素的影响。

前款所述不考虑租借因素的影响,是指评估被征收房子无租约限制的价值;不考虑抵押、查封因素的影响,是指评估价值中不扣除被征收房子已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其余法定优先受偿款。

被征收房子价值评估应该考虑被征收房子的区位、用途、建筑构造、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房子价值的因素。

第五条房地产价钱评估机构、房地产估价师、房地产价钱评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应该独立、客观、公正地展开房子征收评估、判定工作,并对出具的评估、判定建议负责。

房子征收评估、判定活动不受任何单位和个人干涉。

与房子征收当事人有益害关系的,应该回避。

第六条同一征收项目的房子征收评估工作,由两家以上房地产价钱评估机构肩负的,应该由资质较高的一家房地产价钱评估机构为牵头单位;同一资质的,应该共同磋商确立一家房地产价钱评估机构为牵头单位;牵头单位应该组织有关房地产价钱评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依照、评估假定、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选用、评估结果确立方式等进行交流,一致标准。

《新疆维吾尔自治区国有土地上房屋征收与补偿估价规则》

《新疆维吾尔自治区国有土地上房屋征收与补偿估价规则》

《新疆维吾尔自治区国有土地上房屋征收与补偿估价规则》1总则第一条为了执行《房地产估价规范》(GB/T50291—1999以下简称《估价规范》),统一对被征收房屋价值的评估(以下简称“征收估价”)的程序与方法,维护征收当事人双方的合法权益,制定本规则。

第二条本规则适用于《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收条例》)调整范围内的城市、镇国有土地上的房屋征收估价活动。

集体所有土地,拆迁地上房屋及其附属物的征收估价,不适用本规则,但征收城乡结合部和“城中村”的房屋,不重新调整集体建设用地或者宅基地的除外。

第三条征收估价应当考虑估价对象现有价值和让渡建设用地使用权产生的房地产增值效益,合理确定征收补偿价格;征收居住用房的,应当保障被征收人的居住条件。

2征收估价术语第四条征收估价,是指专业估价人员接受征收当事人委托,按照《估价规范》和本规则,对估价对象作出的用于征收补偿目的下的客观合理的价格或价值评估。

第五条估价对象,是指一个具体估价项目中需要估价的房地产,包括房屋物质实体及其附属物和依托于物质实体上的权益,以及被征收范围内房屋所有权人占用的建设用地使用权。

第六条房屋,是指按照使用功能划分的居住用房和非居住用房,非居住用房可分为非居住商业用房和非居住其他用房。

第七条估价时点,为征收机关发布征收决定公告之日。

征收决定公告发布后,房地产市场交易价格变动较大的,出具评估报告时应作出价格指数调整。

第八条被征收房屋现有价值,是指按照建筑物重置价格计算,扣除折旧,查勘房屋实际状况对被征收房屋物质实体评估的现存价值。

第九条估价对象的房地产增值收益,是指根据被征收房屋所在区位城市、镇规划许可的土地用途、建筑容积率等条件,估价对象在公开市场上最可能形成的价值增值。

3征收估价原则第十条征收估价应当独立、客观、公正,遵循《估价规范》和本规则,遵守《征收条例》和自治区征收的相关规定。

第十一条估价对象为居住用房的,征收估价应不低于同区位新建普通商品房的市场均价;估价对象为非居住用房的,应充分考虑未来预期收益对价格的影响。

国有土地上房屋征收与补偿条例(中华人民共和国令第590号)

国有土地上房屋征收与补偿条例(中华人民共和国令第590号)

中华人民共和国国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过,现予公布,自公布之日起施行。

总理温家宝2011年1月21日第一章总则第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,制定本条例。

第二条为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。

房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。

第六条上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门,加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

第七条任何组织和个人对违反本条例规定的行为,都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。

接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第二章征收决定第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定:(一)国防和外交的需要;(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

国务院《国有土地评估办法》

国务院《国有土地评估办法》

关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知建房[2011]77号中华人民共和国住房和城乡建设部 2011年06月07日各省、自治区住房城乡建设厅,直辖市住房城乡建设委员会(房地局),新疆生产建设兵团建设局:根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,我部制定了《国有土地上房屋征收评估办法》。

现印发给你们,请遵照执行。

附件:国有土地上房屋征收评估办法中华人民共和国住房和城乡建设部二〇一一年六月三日附件:国有土地上房屋征收评估办法第一条为规范国有土地上房屋征收评估活动,保证房屋征收评估结果客观公平,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,制定本办法。

第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值,测算被征收房屋类似房地产的市场价格,以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定,适用本办法。

第三条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作,并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。

与房屋征收当事人有利害关系的,应当回避。

第四条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第五条同一征收项目的房屋征收评估工作,原则上由一家房地产价格评估机构承担。

房屋征收范围较大的,可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。

两家以上房地产价格评估机构承担的,应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位;牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通,统一标准。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令(2011)第590号)解读及房屋征收评估办法

《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令(2011)第590号)解读及房屋征收评估办法

国有土地上房屋征收与补偿条例(中华人民共和国国务院令第590号)《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过,现予公布,自公布之日起施行。

总理温家宝二0一一年一月二十一日解读:立法背景2007年3月,全国人大通过物权法,该法明确了公共利益征收问题。

当时,未体现公共利益征收原则的城市房屋拆迁管理条例面临和物权法的冲突,物权法正式实施后拆迁将“无法可依”。

《拆迁条例》与《物权法》冲突1.拆迁的征收性质和政府主导性《物权法》第42条的规定:“征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件”。

从以上的规定可以清楚的看出拆迁属于房屋所有权征收。

现有的《拆迁条例》主要是开发商主导性模式,整个拆迁过程中,主要是开发商主导,政府主要处于一种仲裁者的地位。

政府在下达了行政命令后,将开发商推向前台,自己淡入幕后,扮演一个"仲裁人"的角色,将一个行政行为变成一个民事行为,一旦拆迁人和被拆迁人对薄公堂,政府不但可以回避涉讼的责任和义务,而且变成一个裁判者,这样的规定有违法理。

应当承认,由开发商来主导拆迁具有一些优点,因为开发商要追求商业利益,其出于追求利润的最大化考虑,在拆迁上较有效率,拆迁活动进展较为迅速。

但是,对于公共利益的拆迁由开发商主导,此种行为显然与《物权法》的精神不符。

《拆迁条例》应当根据《物权法》的精神进行修改,明确拆迁由政府主导,这是因为:首先,政府主导型拆迁体现了征收的法律属性。

《物权法》中的征收在性质属于行政行为,特别是征收是基于公共利益而实施的,因此只能由政府来主导基于公共利益而实施的拆迁行为。

其次,政府主导型拆迁,有利于减少甚至避免拆迁中的纠纷和矛盾。

由开发商主导的现行拆迁模式,之所以倍受争议,其原因就在于,开发商基于利益驱动,只追求拆迁的效率,而不顾及拆迁人的利益保障,并导致野蛮拆迁的事例时有发生。

长沙市国有土地上征收补偿与安置规定

长沙市国有土地上征收补偿与安置规定

长沙市国有土地上房屋征收与补偿安置工作规定第一条为规范我市国有土地上房屋征收与补偿安置行为,维护被征收人及利害关系人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定,结合我市实际,制定本工作规定。

第二条本市芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区国有土地上符合公共利益的建设项目需要实施房屋征收与补偿安置的,适用本工作规定。

第三条市人民政府加强对房屋征收与补偿安置工作的领导。

各区人民政府负责本辖区内房屋征收与补偿安置工作的组织和实施,区人民政府指定的工作部门(以下简称区征收实施部门)负责房屋征收与补偿安置的具体工作。

长沙市城市房屋拆迁管理办公室(以下简称市拆迁办)负责房屋征收与补偿安置工作的监督管理。

第四条区人民政府作出征收决定之前,区征收实施部门应对拟征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积、租赁、用益物权、抵押、查封等情况组织调查登记,并与房产、规划等相关部门予以核实,相关部门和被征收人应当予以配合。

第五条拟征收范围内国有土地使用权被依法收回后,区人民政府应根据区征收实施部门提供的建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件等资料作出房屋征收决定,并在征收范围内发布公告。

房屋征收决定公告应载明征收目的、征收范围、征收实施部门、征收实施期限、行政复议、行政诉讼权利等。

第六条被征收人或利害关系人对房屋征收决定不服的,可以依法向市人民政府申请行政复议,也可以依法向人民法院提起行政诉讼。

第七条房屋征收决定公告后,在征收范围内不得新建、扩建、改建房屋。

不得改变房屋和土地用途,不得买卖、析产、租赁、抵押房屋。

区征收实施部门应及时通知建设、规划、房产、工商等部门停止办理相关手续。

第八条被征收房屋所在地的区人民政府应按《城市房屋拆迁管理条例》、《湖南省实施<城市房屋拆迁管理条例>办法》、《长沙市城市房屋拆迁管理条例》、《长沙市城市房屋拆迁管理若干规定》、《长沙市人民政府关于调整长沙市城市房屋拆迁补偿有关标准的决定》等规定的方式和标准对被征收人给予补偿安置。

国有土地上房屋征收与补偿条例

国有土地上房屋征收与补偿条例

中华人民共和国国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过,现予公布,自公布之日起施行。

总理温家宝二○一一年一月二十一日国有土地上房屋征收与补偿条例第一章总则第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,制定本条例。

第二条为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。

房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。

第六条上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门,加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

第七条任何组织和个人对违反本条例规定的行为,都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。

接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第二章征收决定第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定:(一)国防和外交的需要;(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

国有土地上房屋征收与补偿条例全文

国有土地上房屋征收与补偿条例全文

国有⼟地上房屋征收与补偿条例全⽂由政府组织实施的能源、交通、教育、社会福利、市政公⽤等公共事业需要占⽤公民的房屋或者⼟地时,国家相关部门将会对被征⽤的⼟地进⾏相应补偿,接下来我们就来看看国务院拆迁补偿条例全⽂,希望对⼤家能有所帮助!国有⼟地上房屋征收与补偿条例第⼀章总则第⼀条为了规范国有⼟地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权⼈的合法权益,制定本条例。

第⼆条为了公共利益的需要,征收国有⼟地上单位、个⼈的房屋,应当对被征收房屋所有权⼈(以下称被征收⼈)给予公平补偿。

第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条市、县级⼈民政府负责本⾏政区域的房屋征收与补偿⼯作。

市、县级⼈民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本⾏政区域的房屋征收与补偿⼯作。

市、县级⼈民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级⼈民政府规定的职责分⼯,互相配合,保障房屋征收与补偿⼯作的顺利进⾏。

第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体⼯作。

房屋征收实施单位不得以营利为⽬的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿⾏为负责监督,并对其⾏为后果承担法律责任。

第六条上级⼈民政府应当加强对下级⼈民政府房屋征收与补偿⼯作的监督。

国务院住房城乡建设主管部门和省、⾃治区、直辖市⼈民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国⼟资源、发展改⾰等有关部门,加强对房屋征收与补偿实施⼯作的指导。

第七条任何组织和个⼈对违反本条例规定的⾏为,都有权向有关⼈民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。

接到举报的有关⼈民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿⼯作的政府和有关部门或者单位及其⼯作⼈员的监察。

第⼆章征收决定第⼋条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之⼀,确需征收房屋的,由市、县级⼈民政府作出房屋征收决定:(⼀)国防和外交的需要;(⼆)由政府组织实施的能源、交通、⽔利等基础设施建设的需要;(三)由政府组织实施的科技、教育、⽂化、卫⽣、体育、环境和资源保护、防灾减灾、⽂物保护、社会福利、市政公⽤等公共事业的需要;(四)由政府组织实施的保障性安居⼯程建设的需要;(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进⾏旧城区改建的需要;(六)法律、⾏政法规规定的其他公共利益的需要。

国有土地上房屋征收评估办法释义(完整版)

国有土地上房屋征收评估办法释义(完整版)

国有土地上房屋征收评估办法释义(完整版)《国有土地上房屋征收与补偿条例》高度敏感,把握难度大,牵扯面广,为保障各学习方准确领会和贯彻条例本意,官方就条例释义如下:
第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,制定本条例。

【释义】本条是关于立法目的的规定。

房屋是公民最重要的私有财产之一。

随着工业化、城镇化发展的不断推进,由于公共利益需要而发生的城市房屋拆迁日益增多,城市房屋拆迁已经成为事关现代化建设全局、关系人民群众切身利益的一项重要工作。

我国的城市房屋拆迁始于20 世纪50 年代。

在计划经济体制下,
城市房屋拆迁主要靠计划和行政命令。

当时,由于经济发展刚刚起步,城市土地资源不是十分紧缺,没有大规模的旧城改造,因而拆迁量比较小。

到了20 世纪90 年代,我国进入大规模的城市发展和旧城改造时期,城市房屋也经历着以公有房屋为主的所有权结构向以私有房屋为主转轨的住房制度改革。

这一时期,随着城市建设的发展和住房制度改革的推进,房屋拆迁领域遇到的问题越来越多,拆迁纠纷也与日俱增。

正是在此背景下,国务院于1991 年3 月22 日制定并公布了我国第一部城
市房屋拆迁管理的行政法规,即《城市房屋拆迁管理条例》。

该条例对规范房屋拆迁行为,维护拆迁当事人的合法权益,保障城市建设的顺利进行,发挥了积极的作用。

随着市场经济的发展和城市化建设的推进,ZF 统一拆迁,面临着如何解决资金严重短缺与不断增长的危房改造和现代化城市建设需求之间的矛盾问题。

为此,ZF 在危房改造中开始重视房地产开发商的作用,“ZF出政策,开发商出资金”的城市危房改造。

国有土地上房屋征收评估技术细则

国有土地上房屋征收评估技术细则

国有土地上房屋征收评估技术细则一、评估目的和范围二、评估方法1.市场比较法:通过比较附近类似房屋的交易价格,确定被征收房屋的购买力和市场价值。

评估人员需考察相关交易数据,并结合被征收房屋特征进行合理的调整。

2.收益法:通过评估被征收房屋的产权流转和潜在收益,综合考虑其使用功能、地理位置、租金收入等因素。

评估人员需收集相关经济数据,并对未来的现金流进行合理的贴现计算。

3.成本法:根据被征收房屋的建筑工程成本、土地使用费等因素,计算其重建费用,并结合折旧和磨损程度进行调整。

评估人员需考虑当前的建筑成本和市场供求情况。

三、评估过程和内容1.获取资料:评估人员需在评估对象所在区域收集相关房屋交易价格、租金收入、土地使用费等数据,并获取被征收房屋的产权证明、建筑工程图纸、装修情况等资料。

2.现场勘查:评估人员需实地查看被征收房屋的外部和内部情况,包括建筑结构、装修程度、设施设备等,并记录相关信息。

3.数据分析:评估人员需对获取的数据进行整理、分析和比较,确定评估基准和标准。

4.评估报告编写:评估人员需撰写详细的评估报告,包括被征收房屋的基本情况、评估方法和过程、评估结果等内容,并附上相应的数据和证明文件。

四、评估标准1.建筑结构评估:评估人员需对被征收房屋的建筑结构进行评估,包括结构稳定性、材料质量等。

2.装修程度评估:评估人员需对被征收房屋的装修情况进行评估,包括装修品质、年限等。

3.地理位置评估:评估人员需考虑被征收房屋的地理位置对其价值的影响,包括交通便利性、周边环境等。

4.使用功能评估:评估人员需对被征收房屋的使用功能进行评估,包括商业用途、居住用途等。

五、评估结果的应用综上所述,国有土地上房屋征收评估技术细则旨在规范对被征收房屋的评估方法和标准,确保评估结果公正、合理和可行。

只有通过科学准确的评估,才能保障被征收人的合法权益,维护社会稳定和公平正义。

征收评估现场工作制度

征收评估现场工作制度

征收评估现场工作制度一、总则为了规范征收评估现场工作,确保征收评估工作的公正、公平、公开,根据《中华人民共和国房地产估价法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规的规定,制定本制度。

二、适用范围本制度适用于我国境内依法进行的房屋征收评估工作,包括新建、改建、扩建、拆迁等项目的征收评估。

三、工作原则1. 公正原则:评估工作应保持独立、客观、公正,不受任何利益相关方的影响。

2. 公平原则:评估工作应确保被征收人的合法权益得到充分保障,征收方与被征收人应享有平等的权益。

3. 公开原则:评估工作应保持透明,评估报告应向社会公开,接受社会监督。

四、组织机构1. 设立征收评估小组:由具有相应资质的房地产估价师、工程师、会计师等组成,负责征收评估工作的具体实施。

2. 设立征收评估专家委员会:由具有一定经验和专业水平的专家组成,负责对征收评估工作进行复核和鉴定。

3. 设立征收评估监督小组:由政府有关部门、被征收人代表和公众代表组成,负责对征收评估工作进行监督。

五、工作程序1. 征收评估准备阶段:(1)确定征收评估范围和对象;(2)组织征收评估培训,提高评估人员的业务水平;(3)收集相关资料,包括历史成交价格、周边市场价格、土地使用权出让价格等;(4)制定征收评估方案,明确评估的方法、程序、时间等。

2. 征收评估实施阶段:(1)评估人员应当实地查看被征收房屋,了解房屋的结构、使用状况等情况;(2)评估人员应当认真分析征收评估资料,运用科学的评估方法,得出合理的评估结果;(3)评估人员应当出具征收评估报告,明确评估价格、评估依据等;(4)征收评估报告应当提交征收评估小组审核,确保评估结果的准确性和公正性。

3. 征收评估复核阶段:(1)征收评估专家委员会对征收评估报告进行复核,提出复核意见;(2)征收评估小组根据复核意见,对征收评估报告进行修改和完善;(3)征收评估报告经复核无误后,提交征收评估监督小组审核。

4. 征收评估公开阶段:(1)征收评估报告应当向社会公开,接受公众监督;(2)对征收评估报告有异议的,可以向征收评估专家委员会申请鉴定;(3)征收评估监督小组对征收评估工作进行总结,提出改进意见。

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市国有土地上房屋征收评估规第一条为了规国有土地上房屋征收评估活动,确保国有土地上房屋征收评估的公正、有序,根据《国有土地上房屋征收评估办法》和《房地产估价规》,结合市实际,制定本评估规。

第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值,测算被征收房屋类似房地产的市场价格,以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定,适用本评估规。

第三条被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。

确定被征收房屋类似房地产的市场价格,应当剔除偶然的和不正常的因素。

第四条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用围的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

前款所述不考虑租赁因素的影响,是指评估被征收房屋无租约限制的价值;不考虑抵押、查封因素的影响,是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

第五条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作,并对出具的评估、鉴定意见负责。

房屋征收评估、鉴定活动不受任何单位和个人干预。

与房屋征收当事人有利害关系的,应当回避。

第六条同一征收项目的房屋征收评估工作,由两家以上房地产价格评估机构承担的,应当由资质较高的一家房地产价格评估机构为牵头单位;同一资质的,应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位;牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通,统—标准。

第七条同一征收项目分期实施,其房屋征收评估工作由两家以上房地产价格评估机构承担的,前期房地产价格评估机构应当向后期房地产价格评估机构提供评估对象、价值涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等评估技术资料,后期房地产价格评估机构除因时间变化等不适用因素外,应当采用。

第八条房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。

房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

房地产评估机构因专业所限可以委托专业评估机构评估相关项目,但应在评估报告中加以说明,并附相关评估机构的评估报告。

第九条被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据,评估用于产权调换房屋的价值”。

第十条被征收评估对象已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。

对于未经登记的建筑,应当按照市、区级人民政府的认定、处理结果进行评估。

评估对象应当全面、客观,不得遗漏、虚构。

第十一条被征收房屋价值、装修附属物价值、机器设备、物资以及停产停业损失等补偿评估时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第十二条房地产价格评估机构应当安排房地产估价人员(至少一名注册房地产估价师)对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管。

实地查勘记录上应当有房屋征收部门、被征收人和房地产估价人员的签字或者盖章确认。

被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,应当由房屋征收部门、房地产估价人员和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明。

本款所指房地产估价人员包括注册房地产估价师、省房地产估价员。

第十三条注册房地产估价师应当根据评估对象和房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;不能选用市场法的,可以选用成本法、收益法等方法评估。

第十四条住宅被征收房屋价值的评估应当选用市场法确定征收项目的基准比准价。

基准比准价应当明确楼层、朝向、结构、建造年份、土地性质等要素。

第十五条分户住宅被征收房屋价值的评估应根据基准比准价结合分户住宅的具体楼层、朝向、结构、成新等要素评估确定。

其计算公式为:住宅被征收房屋价值二住宅被征收房屋单价X建筑面积住宅被征收房屋单价二基准比准价格X (1+楼层差价系数)(1 + 朝向差价系数)(1+其他状况调整系数)-基准比准房屋建安造价+ 被征收房屋建安造价X被征收房屋成新率/比准房屋成新率其他状况调整系数是指估价对象不同于整体估价对象的其他状况,如成套、非成套、独立庭院、阁楼等,但调整系数不得超过±5%。

房屋建安造价是指房屋建筑、安装工程造价费用,不含房屋开发建设的前期费用、配套费用、管理费、利润、利息税金等费用。

房屋层次、朝向、成新调整系数及房屋建安造价见附件。

第十六条住宅被征收房屋的容积率低于标准容积率的,其低于标准容积率的土地应当给予评估。

低于标准容积率的土地补偿金额计算公式为:住宅低于标准容积率的土地补偿金额二(住宅被征收房屋的占地面积一住宅被征收房屋建筑面积/标准容积率)x土地补偿单价土地补偿单价可按基准地价标准评估确定。

住宅标准容积率为1.3。

第十七条被征收房屋的装修附属物价值由征收当事人协商确定。

协商不成委托房地产价格评估机构评估确定的,按照以下方法进行评估:被征收房屋的装修附属物价值评估的计算公式为:装修附属物价值二装修附属工程量X装修附属物单价X成新率装修附属物补偿单价按照相关部门规定执行。

装修附属物成新率为每年减少一成。

第十八条被征收房屋的机器设备、物资以及停产停业损失等补偿由征收当事人协商确定,协商不成的,可以委托房地产价格评估机构根据相关规定通过评估确定。

第十九条房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位,精确到元。

第二十条住宅用于产权调换的价值评估与被征收房屋的价值评估的评估方法应当一致。

第二十一条房地产价格评估机构应当将初步确定的住宅房屋基准比准价格在征收围向被征收人公示五日。

房地产价格评估机构根据住宅被征收人的意见,对住宅被征收房屋的基准比准价格存在不合理的因素应当修正。

公示期满后的五个工作日,房地产价格评估机构应当将最终确定的住宅被征收房屋基准比准价格告示住宅被征收人,并报送市国有土地上房屋征收房地产价格评估专家委员会备案。

第二十二条房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定,向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。

住宅分户的初步评估结果由房屋征收部门在征收围向被征收人公示五日。

初步评估结果应包括产权人(使用人)、估价对象地址、建筑面积、用途、建造年份、楼层、朝向、评估单价、评估总价等。

公示期间,房地产价格评估机构应当安排房地产估价人员对住宅分户的初步评估结果进行说明解释。

存在错误的,房地产价格评估机构应当修正。

第二十三条住宅分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估围被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。

分户评估报告由房屋征收部门转交被征收人。

整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字,并加盖房地产价格评估机构公章。

不得以印章代替签字。

第二十四条房屋征收评估业务完成后,房地产价格评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。

第二十五条被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的,出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。

第二十六条被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日,向房地产价格评估机构申请复核评估。

申请复核评估的,应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。

第二十七条原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日对评估结果进行复核。

复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。

第二十八条被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日,向市国有土地上房屋征收房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

被征收人或者房屋征收部门对鉴定结果仍有异议的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

第二十九条市国有土地上房屋征收房地产价格评估专家委员会,对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。

评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。

第三十条评估专家委员会应当选派成员组成专家组,对复核结果进行鉴定。

专家组成员为5人以上单数,其中房地产估价师不得少于二分之一。

第三十一条评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10 日,对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核,出具书面鉴定意见。

经评估专家委员会鉴定,评估报告不存在技术问题的,应当维持评估报告;评估报告存在技术问题的,出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误,重新出具评估报告。

第三十二条房屋征收评估鉴定过程中,房地产价格评估机构应当按照评估专家委员会要求,就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。

第三十三条在房屋征收评估过程中,房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料、无法入室现场勘察的,房地产价格评估机构可以根据已获知的情况出具评估报告,但应当在评估报告中作出说明。

第三十四条除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外,应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。

第三十五条房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。

但鉴定改变原评估结果的,鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。

复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。

房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。

第三十六条在房屋征收评估活动中,房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为,由管理部门按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。

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