物业管理实务概述
物业管理实务
物业管理实务【物业管理实务】物业管理是指对各类房地产进行维护和管理的一种专业管理形式。
随着房地产行业的蓬勃发展，物业管理的重要性也日益凸显。
本文将介绍物业管理实务的相关内容，包括物业管理的定义、职责和挑战等。
一、物业管理的定义及概述物业管理是指通过专业化的手段和方法，对各种房地产进行规范维护和有效管理的一项工作。
物业管理的范围涉及住宅小区、商业办公楼、工业园区、物流仓储等房地产类别，旨在保障房地产的正常运营和居民、用户的良好生活环境。
物业管理的目标是提供优质的居住和工作环境，同时为业主和用户提供专业的服务，从而提升物业价值和满足居民的需求。
物业管理不仅包括对物业设施设备的维护管理，还包括对人员、财务、法律等各方面的综合管理。
二、物业管理的主要职责1. 维护物业设施：物业管理需要定期检查和维护物业设施的正常运行，包括电梯、水电设备、门禁系统等，确保设施设备安全可靠。
2. 环境保洁与绿化管理：物业管理需要负责小区或建筑物的卫生清洁工作，保持环境整洁；同时进行绿化管理，美化环境，提高居住和工作质量。
3. 安全管理：物业管理需要建立健全的安全管理制度，加强安全巡查和防范工作，保障业主和用户的人身财产安全。
4. 停车管理：对停车场进行合理规划和管理，确保车辆停放有序，并提供有效的停车服务。
5. 社区服务：物业管理需要提供各种社区服务，如报修服务、居民活动组织等，增进居民之间的交流与互动。
6. 物业费用管理：物业管理需要对物业费用进行合理核算和管理，确保资金使用的透明和合法性。
三、物业管理面临的挑战与应对措施1. 资源管理：物业管理需要合理配置各项资源，包括人力资源、物质资源和财务资源等，提高资源利用效率。
2. 技术创新：随着科技的不断发展，物业管理需要利用先进的技术手段，如物联网、大数据等，提升管理效率和服务质量。
3. 培训与素质提升：物业管理需要注重员工培训和素质提升，提高管理人员的专业水平和服务意识，不断优化管理方式。
物业管理实务讲稿
物业管理实务讲稿物业管理实务讲稿一、物业管理的概念物业管理是指专门负责物业维修及管理的工作，其涉及面极其广泛，不仅包括住宅小区和商业办公楼的物业管理，还包括停车场、医院、学校等不同类型的场所。
物业管理的员工需具备较高的维修与管理能力，以保持物业的顺畅运营与安全。
二、物业服务的角色物业服务在业主和业户之间扮演着极其重要的角色，其职责如下：（一）维修及维护物业设施。
物业人员需要仔细检查物业内各个设施的维修情况，发现问题及时修缮，以保障物业设施的正常运转。
（二）负责安全和环境保护工作。
物业服务人员需负责保安巡逻，防范并处理不法行为；还需定期清理垃圾，维护物业环境。
（三）营造良好的服务氛围。
良好的服务氛围能够给业主及业户带来整体感受，并且能够让业主及业户更好地融入其中，营造出一个和谐、温馨的社区环境。
（四）开展社区活动。
物业服务人员需经常举办业主及业户感兴趣的社区活动，例如文艺晚会、义卖活动等。
这些活动既可以加强社区之间的互动，又能够带来积极向上的文化氛围。
三、物业管理常见问题及解决方案（一）业主对物业服务不满意。
解决办法：可以通过详细了解业主的需求，并及时处理他们的投诉解决问题，争取群众的支持和信任。
（二）物业维修管理不到位。
解决办法：物业服务人员需及时发现隐患并解决，同时加强设施维护工作，提高房屋使用率。
（三）使用一些新手段，提高物业服务质量。
解决办法：引入物业管理软件，加强人员管理、物业维修管理、日常清洁等各方面的工作，提供高质量的物业服务。
四、物业管理工作的建议（一）营造良好的物业环境。
装修物业、清洁物业、做到物业区域宣传，在营造物业服务氛围的同时也可以提高社区环境的质量。
（二）完善物业管理条例。
开展物业管理会议，制定相关物业管理规章制度，统一管理工作中出现的问题。
（三）建立科学的物业管理制度。
遵守物业服务行业的标准规章制度，结合本社区实际制定出有针对性的制度，做到严格管理。
（四）提高物业服务的质量水平。
物业管理实务讲义(全)
物业管理实务讲义第1讲：物业管理概述一、物业管理企业的概念和特征（熟悉）物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
其特征可以归纳为以下三点：第一，是独立的企业法人。
物业管理企业严格遵循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场所；拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质；独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任；所提供的服务是有偿的和盈利性的。
第二，属于服务性企业。
物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。
物业管理企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务、．延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。
因此，物业管理企业的“产品”就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。
第三，具有一定的公共管理性质的职能。
物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。
二、物业管理企业的分类（了解）物业管理企业的分类方法有很多种，这里只介绍其中具有代表性的几种分类方法。
(一)按照投资主体的经济成分来划分1．全民所有制物业管理企业全民所有制物业管理企业的资产属于国家所有。
这类企业大多是从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来，以原有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门为基础，由原有企业或行政事业单位负责组建。
这类企业在刚成立时，往往依附于原来企业或行政事业单位，管理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的，具有自建自管的特点。
随着物业管理市场的不断发育和全民所有制企业改革的不断深入，这类企业已逐步走上市场化发展的轨道。
2．集体所有制物业管理企业集体所有制物业管理企业的资产属于集体所有。
物业管理实务概述
第一章物业管理的基本概念第一节物业一、物业的含义“物业”一词译自英语ｐropertｙ或estate，由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。
“物业”一词在国外，特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。
物业是单元性的房地产。
物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。
物业有大小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。
关于物业的内涵，国内各类著述的提法至少有几十种，概言之，主要包括以下要素：(1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；(2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；(3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。
由此观之：单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。
物业应是房产和地产的统一。
这里的地产，系指与该房业配套的地业。
二、物业的性质世界上每个事物都有自己的属性，物业也不例外。
分析和把握物业的属性，对于我们了解物业和物业管理的本质，掌握物业管理运作规律，搞好物业管理有着十分积极的意义。
(一)物业的自然属性物业的自然属性又称物业的物理性质，是指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质，它是物业社会经济性质的物质内容和物质基础。
物业的自然属性主要指：1.物业的二元性物业的物质实体往往表现为具有特定用途和明确属主的建筑物。
而无论何种建筑物，其基础总是建筑在土地之上，成为土地的附属物，土地的功能则借助于建筑物得以充分发挥。
因此，在经济发达的社会，物业多为土地与建筑物的统一体，兼有土地与建筑物两方面的物质内容。
当然，对于不同的物业，其二元组成的比重有所不同。
例如，从总体而言，物业的建筑面积与土地面积的比值在城市就高于乡村，在经济、文化和商业中心就高于重工业基地。
物业的二元性，是其他任何商品都不具备的，它决定了物业必然兼有土地与建筑物二者特有的各种性质。
物业公司管理实务
物业公司管理实务物业公司管理实务是指物业公司在实际运营中所采取的管理规则、政策和方法。
物业公司是一个专业性很强的服务机构，它的服务范围包括住宅小区、写字楼、商业综合体等各种物业管理业务。
物业公司的管理实务是保障物业服务质量和业务顺利开展的重要保障，下面就对物业公司管理实务进行具体的探讨。
一、物业公司管理实务的目标物业公司的管理实务目标主要是保障物业的正常运营，维护业主的合法权益，提高物业服务水平和客户满意度，实现物业公司的经济效益。
二、物业公司管理实务的内容1.运营管理实务物业公司的运营管理主要包括保安、清洁、维修、绿化等方面的工作，具体包括人员管理、设备管理、物资管理、预算管理和绩效管理等方面。
通过管理实务的落实，保障物业的正常运营和客户满意度。
2.客户服务实务客户服务是物业公司的重要服务内容，主要包括业主服务、客户咨询、投诉处理、维修服务等方面。
物业公司在服务过程中需要注重服务质量和服务态度，维护客户的合法权益和提高客户满意度。
3.合同管理实务合同管理是物业公司管理实务的重要组成部分，包括合同签订、合同执行、合同监督等方面。
物业公司需要严格遵守合同条款，保障业主和公司的合法权益。
4.财务管理实务财务管理是物业公司管理实务中重要的一个环节，包括收费管理、预算管理、会计核算等方面。
物业公司需要建立合理的财务管理制度，保障公司的经济效益。
三、物业公司管理实务的方法1.科学管理法物业公司在实际管理中需要遵循科学管理法，制定科学的管理制度和管理标准，注重数据分析和指标管理，确保业务的顺利开展。
2.客户导向法客户导向法是指通过了解客户需求和要求，制定客户满意的服务标准和服务内容，为客户提供优质的服务体验，提高客户满意度。
3.团队协作法团队协作法是指物业公司管理实务中员工之间需要通力合作，为客户提供协同一致的服务，解决客户问题和困难，建立互信和合作精神。
4.不断创新法物业公司管理实务需要不断创新，拓展服务内容和服务范围，提高服务质量和效率，适应市场需求和客户要求，保障公司的长期发展。
物业管理实务
物业管理实务物业管理是指为居住、工作和商业活动提供相关服务的综合性管理。
在物业管理实务中，物业管理公司需要完成以下内容：物业客户服务、公共区域服务、保安服务、绿化维护、清洁服务、垃圾处理、设备设施维护等。
本文将从以上几个方面来探讨物业管理实务。
一、物业客户服务物业客户服务是物业管理的核心。
客户服务质量将直接影响业主对物业管理公司的评价，因此，在这个领域，物业管理公司的员工需要具备良好的沟通、协调能力、服务精神、及时响应、专业知识等。
在实际工作中，物业管理公司可以采用开展业主意见调查、为业主提供24小时在线服务、为业主安排维修等方式，满足业主的需求，让业主感受到物业管理公司的用心服务。
二、公共区域服务公共区域服务是物业管理公司的传统职能，主要包括卫生、清洁、维修等。
为了保证物业管理公司的工作质量，在此领域，物业管理公司需要建立完善的检查机制和绿化、清洁防护等制度体系，让业主感受到整个小区的递进式管理。
物业管理公司还应根据不同情况，合理调度人力、物力资源，提高整个服务的质量和效率。
三、保安服务物业保安是小区的“守夜人”，主要负责小区的安全防范和维护秩序等任务。
物业保安需要掌握基本法律法规知识、警卫技术、安全防范知识等，能够快速应对小区出现的各种问题。
同时，物业保安还需要保证小区交通秩序有序，避免车辆乱停等问题带来的对小区安全的威胁，保护高档小区别墅等豪宅远离盗窃袭击，让业主无后顾之忧。
四、绿化维护在实际工作中，物业公司还需要负责小区的绿化、植物保护和防护等工作，保护小区环境的美好和卫生。
为了达到良好的效果，物业公司需要在植物选择上注重生态性、美观度、适宜度等因素，并且根据地区、季节的变化不断进行调整，实现小区物化环保的完美结合。
五、清洁服务物业公司需要对小区的垃圾清理、街道清理、保洁保修等工作进行合理规划和细致安排，确保小区环境清洁卫生，不影响小区居民的正常活动和工作。
同时，针对不同地区和季节进行不同的清扫服务安排，让业主更好地享受物业服务。
物业管理实务概述
物业管理实务概述物业管理实务概述随着城市化发展的不断加剧，物业管理逐渐成为一个越来越重要的领域。
而物业管理实务则是在物业管理领域中落地实施的具体措施和方法。
本文将就物业管理实务进行概述，阐述其作用和特点。
一、物业管理实务的定义及作用物业管理实务是指物业管理公司为保持物业正常及规范运行而采取的一系列措施。
物业管理实务分为物业投资、房产经营、物业服务三个板块。
其中物业投资是指物业公司通过有偿租赁、房地产销售、股权投资等方式为投资人提供高质量回报的服务；房产经营是指物业公司将产权人（业主）的资产有效托管并通过项目管理合理运营，为业主提供舒适的生活；物业服务是指物业公司为业主提供物业管理、安全、清洁、绿化等服务。
物业管理实务的作用主要体现在以下几个方面：1. 高效管理业务物业管理实务可以为物业公司提供高效的运营模式，使公司的内部管理和外部服务都能够快速响应客户需求和市场变化。
2. 为业主提供优质的服务物业管理实务可以提高社区的管理和服务水平，为业主提供更好的生活环境和优质的服务体验，提高业主的满意度和忠诚度。
3. 实现物业投资更高回报物业管理实务可以提高物业的管理水平和服务质量，增加物业价值，从而实现更高的投资回报。
二、物业管理实务的特点物业管理实务的特点主要表现在以下几个方面：1. 多元化的业务服务物业管理实务需要为业主提供多种多样的服务，包括管理、清洁、安全、绿化等等，需要物业公司有广泛的服务能力和技术实力。
2. 面对业主的服务物业管理实务的服务对象是业主，需要不断满足业主的需求和要求，提高业主的满意度和忠诚度。
3. 需要高效的组织协调能力物业管理实务涉及面广，需要物业公司有高效的组织协调能力，能够协调各项业务工作，保证物业管理的正常运作。
4. 须要强大的技术支持物业管理实务需要物业公司拥有专业的技术团队，能够维修管理各种设施设备，保证物业管理的顺畅运作。
5. 强调社区管理物业管理实务强调社区管理，需要物业公司重视社区文化建设，加强业主之间的互动，提高社区的文化氛围和居住环境的质量。
物业管理实务重点
物业管理实务重点物业管理实务是指在物业管理中涉及到的实际操作、管理和应用技巧的总和，是确保物业管理高效、顺畅运行必不可少的一部分。
本文将分别就物业管理实务中的重点内容进行阐述。
一、物业维护与保养物业维护与保养是物业管理实务的基本工作，其中要注意以下几个方面：1.定期检查设备设施的使用情况，对发现的问题及时进行维修处理；2.定期清洁物业环境，如大门、入口、走廊、楼道等公共场所；3.定期进行绿化养护工作，如修剪、浇水、松土等；4.对小区的电线、管道等基础设施进行检查，及时进行维修和保养。
二、客户服务与投诉处理物业管理实务的另一个重点是客户服务与投诉处理。
在这个方面，物业管理人员必须清楚以下几点：1.物业管理人员要耐心地回答业主的问题，及时解决业主的疑问和问题；2.遇到业主投诉时，要及时采取有效措施加以处理，尽可能地达到业主的要求；3.要建立客户满意度调查制度，定期对客户满意度进行评估和改进。
三、财务管理物业管理实务的一大重点是财务管理，包括以下几个方面：1.建立物业维修基金，定期向业主公布基金使用情况；2.正确处理物业管理费用和收入，加强财务管理制度；3.对物业管理公司的财务进行监督和检查，确保其合法合规运营。
四、安全管理安全管理是物业管理实务中的一个重点内容，包括以下几个方面：1.物业管理人员要定期对小区的安全设施进行检查，如消防设备、安全门锁等；2.制定公共安全管理制度，建立应急预案；3.提高业主和住户的安全防范意识，组织安全知识宣传活动。
五、人员管理人员管理是物业管理实务中的一个重要内容，包括以下几个方面：1.招募并培训合格的物业管理人员，加强团队建设；2.加强人员管理制度，规范人员行为；3.规定物业管理人员的管理职责和工作任务，确保管理工作高效有效地运行。
综上所述，物业管理实务包括物业维护与保养、客户服务与投诉处理、财务管理、安全管理和人员管理等多个方面，这些方面的重点要点必须得到高度重视和规范，才能确保物业管理高效顺畅地运转。
物业管理实务的概念
物业管理实务的概念物业管理实务是指关于物业管理服务的具体工作程序、工作方法和基本技能等知识，包括物业管理实物的工作内容、工作程序和工作标准等，它强调的是如何具体的做好物业管理的每一项日常工作。
物业管理实务的性质：1、可靠性，即准确可靠的执行所承诺服务的能力。
2、响应性，即帮助顾客为其提供便捷服务的自觉性。
3、安全性，即员工以专业知识和谦恭的态度获得业户信任的能力。
4、移情性，即能够给予业户充分关心和提供个化的服务。
5、有形性，即以有形的工具设备、人员和书面材料显示自身的专业水准。
物业管理实务的1、规范化2、标准化3、制度化。
物业管理实务的特点，1、实践性与操作性强硬态度2、与业户和物业使用人相关性强有力3、时效性强、4系统性、综合性强项、服务项目递增必强一、物业管理实务的目标与宗旨1、物业管理实务的目标：业户、物业使用人与物业服务之间是委托与被委托的关系。
为业户提供一个优美整洁的生活环境。
通过加强经营管理，为业户获得最大的收益，完善物业的使用功能，促使物业的保值和增值。
2、物业管理实务的宗旨：一切从业户的利益出发，以满足业户的需要为宗旨，通过有效的管理，使业户得到舒适、优质的服务。
二、物业管理实务的基本内容1、物业管理内容的多样化。
2、物业实务的基本内容：（1）公共性专业服务内容提要 1、为业户服务2、维保服务区3、秩序维护服务队4、保洁服务5、绿化服务6、接待服务上门7、应急服务（2）非公共性延伸服务的内容1、代办服务范围2、延伸服务一、前期物业管理的概念是指物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止的物业管理阶段。
二、前期物业管理中形成了开发企业、受托物业服务企业以及业主三个权利主体共存的法律关系。
三、前期物业管理与早期介入的区别。
四、前期物业管理的主要内容1、管理机构的设立与人员的培训2、管理制度和服务规范的完善3、前期的沟通协调4、物业的承接查验5、进户管理进户管理是指业主与物业使用人正式进驻使用物业，俗称“入伙”、商品房或使用人的进户程序如下：（1）发出入伙通知书（2）带领业主或物业使用人实地验收物业着重勘验以下几个方面1、房屋的建筑质量；2、设备质量运转情况3、户型、装修、设施配备等情况是否与合同相符4、外部环境状况及影响。
物业管理实务
凌梦语：生活中，很多人抱怨压力很大。
那么，我们不妨在闲暇时候给自己找点乐趣。
以下的小魔术都很简单，大家不妨试一下。
1直立的纱巾魔术表演：丝巾盖在手上，用手拉高丝巾，丝巾直立不会垮下。
解密：将卷尺握在手中(别让人看见)，拉起卷尺并将固定器卡住，（就向上图一样），再轻轻松开，用手指控制卷尺下降速度。
强烈建议买小一点的卷尺！2.钢珠穿钱塑料瓶一个，A4纸卷成圆筒状，纸筒口径以紧套住瓶口为准。
硬币一枚﹝依瓶口大小而定﹞，小钢珠一颗，别的玻璃珠也可以。
A.将硬币放在瓶口B.将纸筒套住瓶口C.将小钢珠从纸筒上端投入D.钢珠穿过硬币掉落瓶內解密：不是魔术，别人误以为是魔术。
没有诀窍，钢珠落下敲击硬币使硬币翻转，钢珠自然穿过硬币掉落瓶內，纯属自然现象！3.空碗生钱表演：A.手持两空碗显示碗內并无钱币B.将碗口向下使两碗重叠C.将两碗翻转使碗口向上D.取上端的碗将两碗盖合E.请观众打开碗，钱币已在碗內诀窍：先将钱币藏在碗底用手压住，注意第二步骤两碗重叠時。
要用上端的碗遮住放钱币的碗底。
注意：碗底厚度不一，可以机动调整钱币数量。
考考巧巧：也可以用杯子或其他容器来表演，想想看，你能用多少在手边的东西表演这个魔术？4．漂浮物快餐店免洗筷不拆开，在前端夹免洗汤匙。
右手持筷，隐藏在手巾后面慢慢将筷子调高大餐时全部的道具都在桌上，叉子、餐巾、小面包一样可以变神奇漂浮。
5.会走路的笔双手十指接合，大拇指夹住笔，大拇指缓缓放开，笔不会掉落，还能左右移动。
将笔套固定夹，夹在右手中指，双手接合时中指不加入，藏于手掌內侧左右移动。
很简单吧，最好手掌騰空表演，看起来才神！6．无源之水拿一根汤匙放在手肘下方，会有水滴落汤匙中诀窍：a.拿一小截面巾沾水夹在耳朵后方b.表演时用手掌捂住耳朵，轻轻压，水自然顺手肘而滴下。
夹在肘关节內侧也可以。
7．神奇气球汽球塞入瓶內将气球吹口套在瓶口，将汽球吹胀，汽球可保持鼓胀不会“漏气”。
（用铅笔插入瓶口证明没有堵塞物）。
01物业管理实务：物业管理企业
01物业管理实务：物业管理企业物业管理实务是指对物业进行全面管理和维护的一系列工作，包括物业设施维护、安全管理、环境卫生等方面。
物业管理企业是专门从事物业管理服务的企业，其主要职责是为业主提供高质量的物业管理服务，保障业主的权益，提升物业价值。
本文将从物业管理企业的角度，分析物业管理实务的重要性和具体内容。
一、物业管理企业的职责1.1 提供全面的物业管理服务物业管理企业负责对物业进行全面管理和维护，包括日常维护、安全管理、环境卫生等方面。
企业需要制定详细的管理计划和流程，确保物业运行顺畅。
1.2 维护物业设施和设备物业管理企业需要定期检查和维护物业设施和设备，确保其正常运行。
如发现问题，及时进行维修和更换，保障业主的生活质量。
1.3 处理业主投诉和意见物业管理企业需要及时处理业主的投诉和意见，建立有效的沟通渠道，解决问题并及时反馈。
保持良好的业主关系，提升服务质量。
二、物业管理企业的管理模式2.1 专业化管理团队物业管理企业需要建立专业化的管理团队，包括物业经理、维修工程师、保安人员等，确保各项工作有序进行。
团队成员需要具备相关专业知识和技能。
2.2 制定科学的管理制度物业管理企业需要制定科学的管理制度和流程，规范各项工作。
包括日常巡查、维护保养、安全检查等，确保物业管理工作有序进行。
2.3 引入先进的管理技术物业管理企业需要不断引入先进的管理技术和设备，提升管理效率和服务质量。
如物业管理软件、智能设备等，提升管理水平。
三、物业管理企业的服务内容3.1 日常维护和保洁服务物业管理企业需要定期进行物业日常维护和保洁工作，保持物业环境整洁和安全。
如清洁公共区域、修缮设施等。
3.2 安全管理和监控服务物业管理企业需要加强安全管理和监控服务，确保物业安全。
如安装监控设备、加强巡查等，提升安全保障。
3.3 社区活动和服务物业管理企业可以组织社区活动和提供社区服务，促进业主之间的交流和互动。
如组织文化活动、健身活动等，增进社区和谐。
物业管理实务
物业管理实务
一个合格的物业人员必备三个条件： 礼仪、专业知识、态度（技巧）。
物业管理知识的概论
1、什么是物业？ 答：物业是指已建成并竣工验收，投入使用的各类具有 使用功能的建筑物机器配套 设施设备、附属设备设施及其相关的场地。 物业是20世纪20年代从沿海地带发展起来的，1994年建设部33号令《城市新建住宅小 区管理办法》是中国第一部关于物业的法律。 物业的特点：长期性、固定性、建设的长期性与投资的高额性、价值上的保值性和增值 性、多样性。 物业的分类：居住型、 非居住型、 综合型。 2、什么是物业管理？ 答:物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理 服务合同约定对房屋及配套设施和相关场地进行维修、 养护、 管理，维护相关区域 内的环境卫生和秩序的活动。（物业管理的常规性服务：保安、保洁、绿化、公共 维修、装修管理、车辆管理、消防管理、档案管理、社区文化。） 3 、物业管理的目的？ （1）使物业保值、增值； （2）为业主住户创造一个安全、文明舒适的生活居住环境。 4 、物业管理的特征？ 答：社会化、专业化、企业化、精英化、规范化。
物业管理实务
物业管理实务物业管理实务，成为社区管理、物业公司、物业服务提供者的重要工作内容。
物业管理实务包括物业管理规划、物业人员管理、物业设施设备管理、物业财务管理和物业服务管理等方面。
物业管理实务涉及众多问题，包括管理的目的、管理范畴、管理形式、管理程序和管理效果等。
下面，本文将从以上几个方面来谈论物业管理实务。
一、管理的目的物业管理实务的目的是为业主提供舒适、安全、便捷的居住环境和最佳的物业服务。
在实现目的的同时，需要贯彻服务优先的理念，增强业主的获得感和满意度，提高物业服务的品质和效率。
二、管理范畴物业管理实务的范畴比较广泛，包括：小区规划与设计、清洁卫生管理、公共设施设备维护、车辆停放和交通管理、安全保卫、环境保护和垃圾处理等方面。
首先，物业管理应该先进行小区规划与设计，为业主提供一个宜居的社区环境。
小区的规划设计应符合国家相关规范和标准，同时也要综合考虑小区业主的生活需求和物业管理特点，以实现良好的功能分区和办公设施的功能完备。
其次，物业管理人员需要对小区环境进行清洁卫生管理，确保小区有一个干净整洁的环境。
这些工作包括垃圾收集、清理道路、绿化带的养护、室外卫生间的清洁管理等。
第三，物业管理应该保证小区公共设施设备的正常使用和完好。
管理人员需要对小区里的电梯、水泵、照明、排水等各类设备进行维修、保养、安装和更换等工作。
第四，物业管理还需要对车辆停放和交通管理进行有效的管理。
小区内的车辆停放应合理有序、不影响环境、维护安全，同时还需要对外来车辆的进入和出入进行掌握和控制。
三、管理形式为了实现高效而有序的物业管理，物业管理实务可根据其工作特性，划分成物业人员管理、设施设备管理、财务管理和服务管理四个方面。
首先，物业人员管理是物业管理实务的关键环节。
物业公司应有一支专业的管理人员和服务人员团队，负责管理小区的各项工作任务。
该团队需具备良好的沟通能力、协调能力和服务意识，以更加专业地为小区业主提供服务。
其次，物业设施设备管理是指对小区内的各种设施和设备的管理。
物业管理实务
物业是指已建成并投入使用的各类房屋及其配套设施、设备和场地。
(1)建造物。
包括房屋建造、构筑物(如桥梁、水塔等)道路、码头等。
(2)设备。
指配套的专用机械、电气设备。
如电梯、空调、备用电源等。
(3)设施。
指配套的公用管、线、路。
如上下管、消防、强电(供变电等、) 弱电(通讯、信号网络等)、路灯以及室外公共建造设施(如幼儿园、医院)等。
(4)场地。
指开辟待建或者露天堆放货物之地。
包括建造地块、庭院、停车场等。
物业可大可小，可以是群体建造物，如住宅小区；也可以是单独建造物，如高层住宅、写字楼等。
物业还可以分割，如大物业可以划分为小物业，住宅小区物业可以划分为几个小的单位住宅楼物业等。
(1)二元性(2)有限性(3)差异性(4)固定性(5)长期性(6)配套性(1)权属性(2)商品性(3)效用性(4)保值增值性物业的分类(1)居住物业(2)商业物业(3)工业物业(4)其他用途物业(1)健康住宅(2)智能物业(3)节能型住宅物业管理起源于19 世纪60 年代的英国，在英国的第二大城市伯明翰，一位名叫奥克维娅·希尔(Octvia Hill)的女物业主为在其名下出租的物业制订并组织实施了一套行之有效的管理办法，要求承租者严格遵守。
可以说是最早的“物业管理”物业管理是指专业化的机构受业主和使用人的委托，依照合同或者契约，以经营方式统一管理物业，为业主和使用人提供综合性的有偿服务，使物业发挥其使用价值，并使物业尽可能的保值、增值。
物业管理有下面几层涵义：(1)实施物业管理的企业必须是具备一定资质的法人经济组织。
(2)物业管理是通过提供有偿物业服务来获取经济效益的。
(3)物业管理是以合同、契约为中介的委托管理。
(4)物业管理是通过对物业及其设施设备的管理来为业主和使用人服务的。
物业管理是为物业所有人和使用人提供高标准、高质量的服务，于是是一种服务性行业，它属于第三产业。
物业管理的业务活动是提供服务，它寓管理、经营于服务之中。
注册物业管理师执业资格考试——物业管理实务
注册物业管理师执业资格考试——物业管理实务注册物业管理师执业资格考试是全国范围内进行的一项考试，是为了规范物业管理行业的专业水平，提高物业管理工作的质量而设立的。
而在这项考试中，物业管理实务是考试的重点之一，也是考生必须掌握的知识点。
物业管理实务，是指物业管理工作中的具体操作步骤以及处理实际问题的能力。
在考试中，物业管理实务的内容涉及面广泛，从物业服务、物业法律法规、物业收费、物业安全等各个方面进行考查。
首先，物业服务是物业管理中最核心的内容，考试中对于物业服务的考查也是最多的。
物业服务包括业主服务、公共区域服务、设备设施服务、环境卫生服务等，考生需要掌握基本服务流程以及业主投诉处理的方法等知识点。
其次，物业法律法规也是物业管理必备的知识之一。
在考试中，物业法律法规的内容主要包括《物业管理条例》、《物业服务标准》、《消防法》、《安全生产法》等法律法规的条款和规定。
考生需要熟悉这些法律法规的内容，掌握在实际工作中如何运用法律法规进行管理和规范物业行业的知识。
此外，物业收费也是考试的重要内容之一。
考生需要熟练掌握物业收费的标准、计算方法以及相关的法律法规。
而在物业收费方面，存在着一些常见的问题，例如业主对物业费用不满意，如何协商解决等，考生需要具备相关的解决问题的能力。
最后，考生还需要掌握物业安全的相关知识。
物业安全包括消防安全、交通安全、安全生产等方面，在考试中，考生需要掌握各项安全管理的要点和方法，并能够熟练地运用这些知识进行处理。
总之，物业管理实务是注册物业管理师执业资格考试中不可忽视的一部分。
考生需要熟悉物业服务、物业法律法规、物业收费、物业安全等多个方面的知识点，并且掌握解决问题的能力。
在备考过程中，应该针对考试内容进行分析，有针对性地进行复习和提升。
通过扎实的基础知识和实际操作能力的掌握，考生才能够在考试中取得好的成绩，最终获得注册物业管理师执业资格证书。
物业管理实务
内部资料 严禁外传 │ 48
三、装修管理 —— 注意事项
室内打拆墙必须严格按照报批时的拆墙图施工 严禁打拆承重结构（承重结构一般为混凝土结构）
内部资料 严禁外传 │ 49
三、装修管理 —— 注意事项
首层花园装修时禁止破坏、占用公共绿化，更改围墙护栏时 禁止拆除原有牙签护栏，同时新护栏高度不许超过1.6m，禁止使 用全封闭实心护栏，建议采用下图所示的通透式围栏。
正式介入前 选定的介入人员
正式介入前 选定的介入人员 交通、测量
正式介入前
选定的介入人员
内部资料 严禁外传 │ 16
二、前期介入
二、前期介入内容——策划定位阶段
序号 工作类别
1
2
市政配套
3
4
5
服务定位
6
7 收费标准
8
具体内容
水电气的管理、收费 垃圾清运
周边配套情况 收集服务标准要求 了解当地收费情况 了解当地整体情况 了解当地收费标准 征求收费标准意见
装修流程
1、装修前资料报批审核 2、装修人员出入管理 3、装修中施工日常管理 4、装修垃圾的存放管理 5、装修示例及问题讲解 6、装修后退场现场验收
内部资料 严禁外传 │ 38
三、装修管理 —— 注意事项
装修报批时需填写的 备案表
各类装修须知、服务 协议
内部资料 严禁外传 │ 39
三、装修管理 —— 注意事项
内部资料 严禁外传 │ 33
三、装修管理 —— 常识
这两个分别叫什么房？
内部资料 严禁外传 │ 34
三、装修管理 —— 常识
什么叫承重墙与非承重墙
承重墙指支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为蓝色墙体，打掉会破 坏整个建筑结构;非承重墙是指不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房 间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体，有没有这堵墙对建筑结 构没什么大的影响。
第一章 物业管理实务概述
第一章 物业管理实务概述
新课导入：
1、请回忆物业管理概论所学 的内容有哪些？
一、物业
（一）物业的含义
“物业”是由香港传入大陆、逐渐流 传，是指已建成并投入使用的各类房 屋建筑及其附属设施、设备和相关场 地。
（二）物业的性质
物业自然秉承了房地产的基本控质量关，让生产更加有保障 。2020 年12月 下午12 时48分2 0.12.17 12:48D ecembe r 17, 2020
作业标准记得牢，驾轻就熟除烦恼。2 020年1 2月17 日星期 四12时4 8分19 秒12:48: 1917 December 2020
好的事情马上就会到来，一切都是最 好的安 排。下 午12时4 8分19 秒下午1 2时48 分12:48: 1920.1 2.17
追求卓越，让自己更好，向上而生。2 020年1 2月17 日星期 四下午1 2时48 分19秒1 2:48:19 20.12.1 7
严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020 年12月 下午12 时48分2 0.12.17 12:48D ecembe r 17, 2020
重规矩，严要求，少危险。2020年12 月17日 星期四1 2时48 分19秒1 2:48:19 17 December 2020
好的事情马上就会到来，一切都是最 好的安 排。下 午12时4 8分19 秒下午1 2时48 分12:48: 1920.1 2.17
每天都是美好的一天，新的一天开启 。20.12. 1720.1 2.1712: 4812:48 :1912:4 8:19De c-20
1993年6月，成立全国首家物业管理协会——深圳市物业管理协会。
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物业管理实务
物业管理实务
物业管理实务是一门重要的学科，关系到物业管理行业的发展
和物业服务质量的提高。
物业管理实务包含很多方面，比如物业
管理的法律法规、物业服务的标准、业主服务的流程等。
首先，物业管理实务中的法律法规是非常重要的一方面。
在物
业管理中，需要遵守的法律法规有很多，比如《物业管理条例》、《城市房地产管理条例》、《物业服务合同范本》等等。
这些法
律法规对物业服务行业的规范有着至关重要的作用，所以物业管
理人员必须要了解并遵守这些法律法规。
其次，物业服务的标准也是物业管理实务的一大内容。
物业服
务标准可以帮助物业服务企业更好地提供高质量的服务。
目前，
国内已经有多个物业服务标准，如《物业服务标准管理规范》、《住宅区物业服务规定》等。
这些标准的出台，是物业服务行业
向现代化、专业化、规范化的发展方向迈出的重要一步。
物业管理实务中的业主服务流程也是需要重视的一个方面。
物
业服务企业和业主之间的沟通是业主服务的重要一环。
因此，物
业服务企业需要建立健全的业主服务流程，通过电话、网络、大
厦公告栏等渠道与业主进行有效的沟通。
同时，业主也需要对物
业服务企业提供的信息给予及时的反馈，这样才能让物业服务企业在提供服务过程中及时做出调整，使业主得到更好的服务。
综上所述，物业管理实务是一门综合性很强的学科。
通过了解物业管理法律法规、物业服务标准、业主服务流程等内容可以帮助物业服务企业提升服务资质，提高服务水平，从而更好地为广大业主提供服务。
这些对于现代化、专业化、规范化时代的物业管理企业来说，是至关重要的。
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第一章物业管理的基本概念第一节物业一、物业的含义“物业”一词译自英语ｐropertｙ或estate，由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。
“物业”一词在国外，特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。
物业是单元性的房地产。
物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。
物业有大小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。
关于物业的内涵，国内各类著述的提法至少有几十种，概言之，主要包括以下要素：(1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；(2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；(3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。
由此观之：单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。
物业应是房产和地产的统一。
这里的地产，系指与该房业配套的地业。
二、物业的性质世界上每个事物都有自己的属性，物业也不例外。
分析和把握物业的属性，对于我们了解物业和物业管理的本质，掌握物业管理运作规律，搞好物业管理有着十分积极的意义。
(一)物业的自然属性物业的自然属性又称物业的物理性质，是指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质，它是物业社会经济性质的物质内容和物质基础。
物业的自然属性主要指：1.物业的二元性物业的物质实体往往表现为具有特定用途和明确属主的建筑物。
而无论何种建筑物，其基础总是建筑在土地之上，成为土地的附属物，土地的功能则借助于建筑物得以充分发挥。
因此，在经济发达的社会，物业多为土地与建筑物的统一体，兼有土地与建筑物两方面的物质内容。
当然，对于不同的物业，其二元组成的比重有所不同。
例如，从总体而言，物业的建筑面积与土地面积的比值在城市就高于乡村，在经济、文化和商业中心就高于重工业基地。
物业的二元性，是其他任何商品都不具备的，它决定了物业必然兼有土地与建筑物二者特有的各种性质。
2.物业的有限性物业的有限性，从根本上来讲，是由土地的有限性决定的。
天然的土地有限，用作兴建建筑物的优良建筑地段更有限。
人类只能在有限的土地上开发建设。
由于现代建筑物技术要求高、耗资大，因此物业的数量还受制于社会经济力量和技术水平。
3.物业的差异性和多样性物业的差异性主要是就土地而言的。
由于土地数量有限，随着人口的增加和经济的发展，人类就必须开发利用劣质土地。
土地的优劣，在农村主要取决于土地的天然尺度和其他自然条件，在城市主要取决于地段的区位及其技术条件。
物业的多样性主要是就建筑物而言的。
由于建筑物的功能、位置、自然环境、技术经济条件的不同，形成了物业形式的多样性。
每一建筑物都是单件产品，它们在类别、品种、规格、结构、式样、外观，以及年代等方面，都存在着某种不同之处。
4.物业的固定性物业的固定性主要是指物业空间位置上的不可移动性。
人们无法将某一物业从偏远区位移动到商业中心，即使人们将地上建筑物与土地相分离，也只是改变物业用途，不能移动法律意义或实质上的物业位置。
5.物业的永久性和长期性物业的永久性是就土地而言的。
土地是永存的，具有不可毁灭性，而建筑物则可能灭失或逐渐损耗，直到丧失物理寿命。
物业的长期性主要是就建筑物而言的。
建筑物一经建筑完成，在正常情况下，其物理寿命期限可达到数十年甚至几百年，可供人们长期使用。
所以，物业既可以一次性出售，也可以通过出租的方式零星出售，边流通边消费；其价值可以一次收回，也可以在较长时期中多次收回。
6.物业的配套性物业的配套性，是指物业以其各种配套设施，满足人们各种需要的特性。
没有配套设施的物业不能满足人们的各种需要；人们的各种需求从客观上决定了物业的配套性。
物业配套越齐全，其功能发挥就越充分。
(二)物业的社会属性物业的社会属性可以从两个方面来研究：作为一种商品，物业具有经济属性；从这一商品的生产关系和财产关系的调整及归属来看，物业具有法律属性，即物业权属问题。
1.物业的经济属性首先，物业的经济属性表现为它的单一商品属性。
物业的商品性是由物业的使用价值和商品经济决定的，它具有几方面的实质性内容：物业的价值和使用价值是通过市场交易活动得以实现的，物业的买卖、租赁、抵押，土地使用权的出让与转让，都是体现物业商品性的具体方式；物业的开发建筑、经营管理都是商品经济活动，必须遵从价值规律这一最基本的经济运行规律；物业的分配与消费，即便是非盈利性的，也无不充斥着商品的行为，奉行着“商品—货币”的规则；参与物业开发建设、经营管理与消费的人与人之间的关系，本质上是一种商品经济的关系，从生产到消费都不是无偿的。
其次，物业的经济属性还表现为它的供应上的短缺性。
物业在供应上的短缺，一方面表现为土地资源供应的绝对短缺，另一方面表现为建筑资源供应的相对短缺。
再次，物业的经济属性表现为它的保值、增值性。
物业能够保值、增值，这已经为越来越多的人们所认识。
应该看到，物业的增值是一种长期的趋势，而不是直线式的运动。
从某一时期来看，物业的价格可能有升有降、上下波动；但从长期来看，它无疑呈现出在波动中上扬、呈螺旋式上升的趋势。
最后，物业的经济属性表现为宏观政策上的调控性。
由于物业的稀缺性，也因为物业是关系到国计民生、社会稳定的重大问题，更因为我国的物业是从福利性分配享有、行政性管理转换过来的，政府在宏观政策上的调控就显得尤为重要。
具体表现在：一是为了维护土地的社会主义公有性，合理保护、开发土地资源，实现城市经济、社会发展目标，科学、合理地规划、建设城市，并与城市的远景发展需要结合起来，政府通过各种政策、法令、法规，从宏观上来调控物业建设的数量、容积、布局、高度、类别等；二是物业建设是一个系统工程，涉及许多相关的法律、法规、政策，也涉及市容环境保护、绿化、治安管理等有关法规条例；三是作为物业本身，其管理也有一个法律和政策的约束、规范的过程。
《城市房地产管理法》对物业管理公司资质验证、物业管理、产权产籍管理等等都有明文规定。
2.物业的法律属性物业的法律属性集中反映在物权的关系上。
房地产物权，在我国是指物权人在法律规定的范围内享有的房屋的所有权，及其占有土地的使用权。
与购置其他商品不同的是，购入物业就意味着购入一宗不动产之所有权(物权)，而且，物业的所有权不仅是一项单项权利，而且是一个权利束，拥有多项权能，如租售、抵押，形成一个完整的、抽象的权利体系。
在这一权利体系中，各种权利可以以不同形式组合，也可以相互分离，单独行使、享有。
显然，房地产物权比其他商品财产权的结构更为复杂。
三、物业与房地产、不动产的区分“物业”、“房地产”、“不动产”三个概念常被交换使用，三者之间有着密切的联系。
“房地产”一词有狭义和广义两种解释：狭义的房地产是指房屋、屋基地以及附属土地。
这些附属土地是指房屋的院落占地、楼间空地、道路占地等空间上与房屋和屋基地紧密结合的土地。
广义的房地产是指全部土地和房屋，以及附着于土地和房屋上不可分离的部分。
从法律意义上说，房地产本质上是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。
这种财产是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、租赁权、抵押权等。
“不动产”一词译自英语real estatｅ或real property。
在英语中，real estate 具体是指土地及附着在土地上的人工建筑物和房屋；real property具体是指real estate及其附带的各种权益。
房地产由于其位置固定，不可移动，通常又被称为不动产。
从广义的“房地产”概念来说，“房地产”与“不动产”是同一语义的两种表述。
房地产的表述倾向于表明这种财产是以房屋和土地作为物质载体，而不动产的表述侧重于表明这种财产具有不可移动这一独特属性，但两者所指乃同一对象。
英语中，real estate和ｒeal property 可互译互称，两者关系可见一斑。
从以上的分析可以看出，“物业”、“房地产”、“不动产”三个概念虽有内在的紧密联系，然而内涵不完全相同，归纳起来，主要区别有：(1)称谓领域不同。
就一般情况而言，“不动产”是民法惯常使用的词汇，“房地产”则是经济法和行政法及商事实务中较常用的称谓，而“物业”仅仅是房地产领域中单元性的房地产概念的别称。
(2)适用范围不同。
“房地产”与“物业”在某些方面可通用(如基于狭义房地产概念) ，但“物业”一般多指一个单项的“物业”单位(如单项的房产、地产)或一个独立的房地产公司(也称“物业公司”)；而“房地产”是指一个国家、地区或城市所拥有的房产和地产。
因此，从宏观的角度来看，一般只用“房地产”而非“物业”。
如“房地产业”不可以“物业”代替，“房地产体制改革”也不可用“物业体制改革”代替。
(3)概念外延不同。
一般而言，“房地产”概念的外延是包括房地产的投资开发、建造、销售、售后管理等整个过程。
“物业”有时也可用来指某项具体的房地产，然而，它只是指房地产的交易、售后服务这一使用阶段或区域。
所以，两者有宏观与微观之别，有全体与部分之差。
基于上述分析，“物业”这一概念的定义可界定为：物业是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的屋宇及与之相配套的设备，市政、公用设施，屋宇所在的建筑地块与附属的场地、庭院。
物业根据其用途可分为：住宅、写字楼、商场、酒店旅馆、工业厂房等等第一节物业一、物业的含义“物业”一词译自英语ｐropertｙ或estate，由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。
“物业”一词在国外，特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。
物业是单元性的房地产。
物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。
物业有大小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。
关于物业的内涵，国内各类著述的提法至少有几十种，概言之，主要包括以下要素：(1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；(2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；(3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。
由此观之：单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。
物业应是房产和地产的统一。
这里的地产，系指与该房业配套的地业。
二、物业的性质世界上每个事物都有自己的属性，物业也不例外。
分析和把握物业的属性，对于我们了解物业和物业管理的本质，掌握物业管理运作规律，搞好物业管理有着十分积极的意义。
(一)物业的自然属性物业的自然属性又称物业的物理性质，是指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质，它是物业社会经济性质的物质内容和物质基础。