基于因子分析的上市房地产公司绩效研究

金卡工程・经济与法2010年09期NO.09,2010

322基于因子分析的上市房地产公司绩效研究

□毋静

（浙江财经学院浙江杭州310018）

摘要：上市公司经营绩效是衡量上市公司经营活动和结果的综合评价。本文从上市房地产公司的经营绩效评价入手，通过因子分析法，以96家国内上市房地产公司公布的年报为数据，选取15个指标，对2005年-2008年间96家上市房地产公司进行了绩效评价的实证分析。

关键词：上市房地产公司；经营绩效；因子分析

一、引言

改革开放以来，我国房地产业持续快速发展，已成为中国20年来发展最快的产业之一，并逐步成为现代社会经济体系中活跃的先导性支柱产业。但是在房地产业迅猛发展之际，随之而来的却是"房地产泡沫"的成长。为了抑制房地产业投资过热和房价的过快上涨,使房地产业能健康平稳的发展，国家颁布实施了一系列相关政策进行"降温"。2009年，统计的103家沪深房地产上市公司中有45.24%的企业出现净利润下降，加上亏损扩大、由盈利转为亏损的公司数目，则高达53.17%，平均降幅达27.93%；净利润增加的公司占比为40.48%，平均增幅高达77.47%，显示出行业苦乐不均的态势。2009年1月中国上市公司上证房地产行业业市盈率23.79%，深证房地产行业市盈率为16.91%。①

本文将我国沪深两市的房地产上市公司做为研究样本，通过因子分析法对上市房地产公司的绩效进行实证研究。

二、企业绩效评价的概念与方法

（一）绩效与绩效评价的内涵

绩效（performance）本身不是一个新的概念，它在英文中为一个相当宽泛的名词。原意为"履行"，"执行"，"表现"，"行为"，"完成"等意思，现在也可以引申为"性能"，"成绩"，"成果"等。

据财政部统计评价司的阐述，所谓企业绩效评价，是指运用数理统计和运筹学原理，特定指标体系，对照统一的标准，按照一定的程序，通过定量定性对比分析，对企业一定经营期间的经营效益和经营者业绩做出客观、公正和准确的综合评判。

（二）上市房地产公司绩效评价的方法

1.数据包络分析法(DEA)

数据包络分析(Data Envelopment Analysis，DEA)，是运筹学、管理科学和数理经济学交叉研究的一个新领域，它是由A.Charnes和W.W.Co-oper于1978年开始创建的，DEA是使用数学规划模型考虑多种投入的运用和多种产出的产生，用于评价部门(称为决策单元Decision Making Unit，简记为DMU)间的相对有效性(称为DEA有效)。它是以相对效率概念为基础的一种效率评价方法，能够根据各决策单元的"输入"数据和"输出"数据的观察判断决策单元是否为DEA有效，同时，也可以理解DEA 方法是判断DMU是否位于生产可能集的有效前沿面上。生产前沿面是经济学中生产函数向多产出情况的一种推广，使用DEA方法和模型可以确定生产前沿面的结构，通过比较DMU与生产前沿面的接近情况评价DMU的相对有效性。

2.主成分分析法

主成分分析(Principal Components Analysis),也称主分量分析，它的基本原理是利用降维的思想，把多指标转化为少数几个综合指标的多元统计分析方法，这些综合指标通常被称为主成分。为了全面、系统地分析某一经济现象的影响因素，必须要综合的考虑这些变量，但在众多的变量当中，彼此之间可能存在相关性，因此为了简化计算、提高信息准确度，希望用较少的变量反映较多的信息量，利用主成分分析可以解决这一问题，通过对原始变量相关矩阵内部结构关系的研究，找出影响某一经济过程的少数几个综合指标，使综合指标为原来变量的线性组合，并且，这几个综合指标之间彼此相互独立，主成分分析使我们从错综复杂的经济关系中找出一些主要成分，更有效地利用大量统计数据对经济问题进行研究。

三、基于因子分析的上市公司房地产绩效实证研究

（一）样本数据的选取

在样本数据的选择上，本文以各上市房地产公司公布的2005年-2008年的年报为对象，其中部分数据有所缺失。对四年共245家公司的数据②进行计算处理后，将所得的各个指标数值进行汇总。

（二）进行因子分析

因子模型可以将公因子表示成原始变量的线性组合，根据选择计算

科技，是经验产物，缺少创新。我们又经常只是停留在事物的表面，缺少对事物本质的探究。纵观我们几千年的文明史，没有几个人是靠物理和数学吃饭的。所以，科技的发达一定程度上归结于我们中国的人多，如果每个人发现一件事物的概率是相同的话，那么中国人发现它的数学期望就更大一些。但是，随着技术水平的不断提高，这种以经验为基础的技术发明的空间越来越小，技术创新速度减缓，经济发展随之也就出现停滞。

其次，我们的确是有伟大的四大发明，可是罗盘在古代大多用来看风水，火药主要用来制造鞭炮，我们并没有好好利用我们先人的发明创造，而最后，我们也是被外国人用我们自己的发明，把我们打到的。

另外，中国人同西方人在思维模式上也存在很大差异。西方人更重形，而中国人更重意，西方人思维更富逻辑，思辨，更现实一些，而中国人的思维则更超然，离现实远一些。举一个简单的例子就能看出。08年六月，山东高考语文的作文题目是"春来草自青",一看就是想让学生写一遍意境优美的散文，而08年六月，美国高考SAT的作文题目是：名利会让人幸福吗？人是更有个性一些还是趋同一些对社会更好？相比于我们的作文题目，他们的似乎更现实一些，更富逻辑一些。

2.5外汇使用

其实古代社会我们在对外贸易中是入超的。清朝政府手中也有大量的白银储备，但大量的白银除了用来赔款，就是被清政府挥霍浪费，只有很少一部分被用来推动经济发展。而我们的邻邦日本，甲午战争中收到清政府2亿3千5百万两白银，85%都充作军费，由军事产业极大带动了工业的发展，使日本迅速走上了现代化道路。

反观当代，我们庞大的外汇储备，不是在危机关头抄底西方的股市，房市以及各种资源市场，多购入一些稀缺资源，先进的技术设备，帮助我国更好的发展经济。反倒是还在不断增持美国国债。这无异于我们辛辛苦苦生产出产品卖给美国人换回外汇，然后再将我们得来的钱借给美国人再供他们消费我们的产品，整个过程中得不到任何好处，反倒是美国人空手套白狼了。

3、结语

本文在对李约瑟之谜暨中国衰落的原因进行系统分析的同时，也就当代经济发展中存在的类似问题进行分析。我们的经济增长受政策，制度，文化等多方面的影响，每个层面上都会存在着一定的问题，但经济基本面是好的，改革开放三十年来的腾飞就说明了这一点。相信只要我们稳住当前的经济发展势头，改正各个层面的不足，我们终将会实现中华民族的伟大复兴。

参考文献：

[1]林毅夫：李约瑟之谜，韦伯疑问和中国的奇迹：自宋以来的长期经济发展[Z]讨论稿系列北京北京大学中国经济研究中心，2006：1-7

[2]Maddison,Angus.Chinese Economic Performance in the Long Run [M]paris:OECD,1998pp40-42

[3]王立斌："李约瑟难题"的经典解答及理论启示[J]长处大学学报2006（6）:1-2

[4]陈平：从李约瑟问题的研究经历看中西科技体制和学风的差距[J]北京大学中国经济研究中心简报，2002年（49）4-6

作者简介：魏颖（1989-），女，山东东营人，现就读于山东大学管理学院，主要从事制度经济学、管理思想史、西方经济学研究；杨武杰（1990-），男，山东淄博人，现就读于山东大学经济学院，主要从事经济史、产权经济学、

博弈论研究。