上海新世界K11与环球港的比较与分析
K11何以成为上海购物中心排名第一位的项目
K11何以成为上海购物中心排名第一位的项目----上海K11艺术购物中心的项目管理理念经验借鉴在当前上海滩商业地产行业，排名第一位的购物中心就是香港K11，在大众点评网上海综合商场排行榜上，K11在人气和口碑评价两个单项都是排名榜首。
K11的成功的核心理念就是跨界，操盘手郑志刚长期扎根艺术界，他的跨界思维打败了传统的商业圈子里的所有高手。
作为富三代的老牌港资操盘手，香港富豪郑裕彤长孙即K11的创始人郑志刚的作品，的确出手不凡。
一下在上海市场引起轰动。
K11胜出的核心就是，郑志刚压根没把K11购物中心当成商场，而是当成现代都市博物馆，他给K11类产品下了一个新的定义，就是博物馆零售业，从而成为现代上海人新的生活方式中心。
项目管理理念经验借鉴如下。
一、K11项目发展基本理念1、上海K11项目发展基本理念是作为新世界集团在内地的第一家艺术购物中心。
项目位于上海淮海中路，与历史悠久的上海淮海路商圈融为一起，成为淮海路上艺术、文化相结合的休闲新地标。
在国内商业地产领域，只要能在上海立足的项目，几乎都可以打败所有同行。
K11艺术、人文、自然核心理念的贯彻，K11在一定程度上颠覆了传统意义上的商业观念，传统的商业观念的内核是博弈、是谈判、是价值交换，而K11所定义的商业内核居然是艺术修养，传递的是人文关怀，是一种开放的、海纳百川式的气势，这就使原本拥挤喧嚣的购物中心充满了一种平和安宁的氛围，在这种氛围下，大牌门店的存在，也不像其他地方那样贵气逼人、特立独行，而是与周遭的其他业态融为一体，“大象无形，大音希声”，这才是真正的高端，就这一点来说，K11做到了超越。
另外，绿色、自然、生态是都市人追求的永恒主题，在购物中心开辟“都市农场”种菜养猪，K11不是第一家，万达广场也在做同样的尝试，但是能够把“都市农场”与购物中心周围的环境过渡的如此自然，实属罕见。
究其原因，是根源和理念上的领先，因为大面积的外墙垂直绿化、屋顶空中花园，室内绿色景观，层层推进，步步引导，不知不觉中已经使自然的气息侵袭到了K11购物中心的每一个角落，而其最终着力点就是与顾客互动的“都市农场”，所以K11“都市农场”的存在，才不会显得突兀和尴尬，反观各地大量的商业项目，凡是想突破常规在室内搞一点绿化景观的，总感到有些东施效颦般的滑稽，与周边环境格格不入，其问题就是在于缺乏正确的策略指导和整体性的规划安排。
上海环球港、大悦城、K11、环贸IAPM市调报告
K11
位于黄浦区，是一个艺 术与商业结合的购物中
心。
环贸IAPM
位于徐汇区，是一个高 端购物中心，汇聚了众
多国际品牌。
项目位置
01
02
03
04
上海环球港
位于普陀区中山北路300号。
大悦城
位于闸北区西藏北路166号。
K11
位于黄浦区淮海中路300号。
环贸IAPM
位于徐汇区淮海中路999号。
项目规模
K11作为上海的时尚地标之一，吸引 了大量客流，周末和节假日的人流量 尤为密集。
消费能力
K11的顾客主要以年轻人和有一定消 费能力的中产阶级为主，消费能力较 强。
05
环贸IAPM分析
建筑特色
现代设计风格
环贸IAPM的建筑外观采用现代设计风格，线条简洁明快，玻璃幕墙的使用增加了建筑的科技感和现代感。
线上线下融合
未来，实体购物中心将与线上平台进一步融合，通过数字化转型和创新 营销手段，提升消费者购物体验，实现线上线下互利共赢。
03
绿色环保
随着环保意识的普及，购物中心将更加注重绿色环保和可持续发展，通
过节能减排、环保材料使用等措施，提升企业形象和社会责任感。
可能面临的风险
经济波动
未来经济形势的不确定性可能对 消费市场产生影响，导致消费者 购买力下降，影响购物中心的客
03
大悦城分析
建筑特色
现代设计风格
大悦城采用现代简约设计，外观 线条流畅，玻璃幕墙与金属材质 的结合，营造出时尚前卫的视觉 效果。
环保理念
建筑设计中融入绿色环保理念， 如采用节能照明系统、雨水收集 系统等，以降低能耗和资源浪费 。
商业布局
上海环球港、大悦城、K11、环贸IAPM市调报告
5、功能业态分区 一二层以零售业为主导，品牌涵盖了男女服饰、钟表首饰以及各类皮具，决定了项 目中端的档次。
一二层业态比例
休闲 餐饮 服务 1% 4% 2%
赛标体育
零售
玛莎 无印良品 NOVO
93%
楼面
档次
代表品牌 •LOTTUSSE、DKNY、COACH等 •钟表首饰柜台-TISSOT、CITIZEN等 Specchi Café、Haagen-Dazs
17% 67%
酒店式公寓
专属会所 41F-46F 酒店式公寓 32F-40F 甲级办公 5F-30F
月星环球港整体规划剖面示意
凯悦中餐厅 41F-46F 总部办公 32F-40F 顶级公馆 21F-30f 五星级酒店 5F-20F 超大型商业 B2-4F
功能特点：
总部办公：层高4.2米，单元式幕墙、 LOW-E玻璃、中央空调，创造舒适环境； 甲级办公：无柱式平面设计，空间利用率
18
5、内部动线
整体动线设计十分清晰，形成圆形循环动线；内部动线为螺旋上升型，可以把客 群带到每一家商铺，有效地防止了死角问题；主动线宽6-10m，次动线宽3m。
19
6、业态占比
上海大悦城共13层，地面11层，地下2层。业态分布主要以零售购物为主，在
数量和面积上分别占74%、48%；餐饮在数量上占22%，面积上占41%，在同类 购物中心中属较高水平；休闲娱乐在数量上占1%，面积上占7%；配套服务在 数量上占3%，面积上占4%。
未来，购物中心一定是一种生活方式，是人们一种消费形态，承载着经济性、社
会性、文化性和精神性，消费者到购物中心，终极目的是体验……因此，购物中 心应致力于创造独特的消费者体验，着力于更多娱乐性和社交化的增值服务，创 造新鲜有趣的主题和热点，重新构造与消费者的关系和“逛街”的快乐，以更好的 与消费者进行情感沟通和关系营销。
上海环球港调研报告
上海环球港调研报告上海环球港是一座位于上海市静安区的大型综合性购物中心，是国内首个以“时尚、潮流、文化”为核心主题的大型时尚综合体。
本次调研报告将对上海环球港的规模、经营模式、品牌组合、消费者定位、竞争优势等方面进行分析和评估。
一、规模及经营模式：上海环球港建筑面积达到10万平方米，内设有国际一线时尚品牌、高端餐饮、娱乐等多个业态，是一座综合性的购物中心。
与传统购物中心不同的是，上海环球港采用了“主题式购物街区”的经营模式，将各类店铺按主题进行了有机组合，充分满足消费者的购物需求。
二、品牌组合：上海环球港拥有众多国际一线品牌的旗舰店，如LV、GUCCI、DIOR等，同时也引进了一些新兴设计师品牌。
此外，还有一些知名的国内品牌和本土设计师的店铺进驻，形成了一个多元化的品牌组合，满足不同消费者的购物需求。
三、消费者定位：上海环球港主要面向中高端消费者群体，这一定位从其引进的品牌及其价格定位可以看出。
与此同时，上海环球港还通过主题化的购物街区设计，将各类店铺有机地组合起来，吸引更多的消费者前来体验。
四、竞争优势：1.地理位置优势：上海环球港位于上海市中心地段，交通便利，周围配套设施完善，吸引了大量前来购物的消费者。
2.多元化的品牌组合：上海环球港引进了大量国内外一线品牌，形成了一个多元化的品牌组合，满足不同消费者的购物需求。
3.创新的经营模式：上海环球港采用了主题式购物街区的经营模式，将各类店铺按主题进行有机组合，提供独特的购物体验，吸引越来越多的消费者。
4.多样化的娱乐设施：上海环球港还设有娱乐设施，如电影院、儿童游乐区等，为消费者提供全方位的购物和娱乐体验。
五、发展趋势及建议：上海环球港作为上海市乃至全国的一座知名购物中心，未来的发展前景广阔。
然而，随着竞争的加剧和消费者需求的变化，上海环球港需要不断进行创新和改进。
1.不断引进新的品牌：持续引进新兴的国内外品牌，满足消费者对时尚潮流的需求。
2.加强线上线下的融合：建立完善的线上线下购物体系，提升消费者的购物体验。
上海k11调研分析报告
06 上海K11未来发 展建议
市场定位与目标客户群体选择
总结词
明确市场定位，锁定目标客户群体
详细描述
上海K11作为一家艺术与商业融合的购物中 心，应进一步明确其市场定位，以吸引目标 客户群体。建议通过市场调研和分析，了解 消费者的需求和消费习惯，根据不同群体的
特点，制定差异化的营销策略。
产品创新与差异化策略制定
02 上海K11市场概 述
上海K11品牌介绍
01
上海K11是香港新世界集团旗下 的高端艺术购物中心，以“艺术· 人文·自然”为核心价值，将艺术 、文化和商业融合。
02
上海K11通过不断引入各类艺术 展览、文化活动和时尚品牌，打 造了一个集购物、餐饮、娱乐、 休闲于一体的综合性商业体。
上海K11市场现状
优化营销策略，提升品牌影响力
详细描述
针对当前市场趋势和消费者需求，上海K11应调整和优 化营销策略。建议采用多元化的营销手段，如社交媒体 营销、内容营销等，提高品牌曝光度和知名度。同时， 可举办更多与艺术、文化相关的活动，增强消费者的参 与度和粘性。
内部管理提升与团队建设建议
总结词
强化内部管理，打造高效团队
产品组合
上海K11注重引入各类品牌和业态，包括 高端奢侈品、时尚潮流品牌、餐饮、娱 乐等，以满足不同消费者的需求。
VS
定价策略
根据产品类型和品牌定位，采取不同的定 价策略，既有高端奢侈品的高价定位，也 有亲民时尚品牌的平价策略。
渠道拓展与销售策略
渠道拓展
上海K11不仅在实体店销售，还积极开展线上销售，通过官方网站、社交媒体等渠道拓 展销售渠道。
销售策略
采取多种促销活动和营销手段，如限时折扣、会员制度、积分兑换等，以吸引消费者并 促进销售增长。
上海k11调研分析报告
四 K11购物艺术中心业态
租户80家，其中： 时装配饰35家 美容护理9家 生活配套9家 甜品咖啡17家 餐饮13家
1.B2
世界各地创意潮牌， 休闲小食、服饰、配 饰、箱包、美容护理 等一应俱全。
代表品牌：axes femme、ECCO、C.P.U、 Be in Lover、JINS、 屈臣氏、Organic+有 机家、Neroly、 Eplaza、COSTA COFFEE、Tuttimelon 特迪莓仑、mrkt，ABC 料理工作室、CHAME、 食之秘
延安高架
黄陂南路
K11购物艺术中心 淮海路商圈
南京西路商圈
陆家嘴商圈 南京东路商圈
K11购物艺术中心 淮海路商圈
上海K11购物艺术中心位于黄浦区淮海中路300号。项目处在淮海中路黄金商务区，周围有超 过15家甲级写字楼及数十家5星级酒店，地下二层，直接与轨道交通一号线黄陂南路站地下 通道相连，此商圈属于上海传统商业区，百年老街，是上海最为重要的商业区之一。
1.功能分析
B3
艺术展
B1-4F（5F）商业、夹层及屋顶餐厅
10F
机房
B2
商业、非机动车库及员工休息
6F-9F 停车场
11F-48 办公
2.结构及竖向交通分析
商场部分主要垂直交通 •B3到9F：水幕后边三部景观电梯 •B3到1F：临近入口处两部扶梯及 电梯西侧扶梯 •2F到4F：电梯东侧扶梯
3.立面-白天
1·项目简介
1. 上海K11购物艺术中心位于黄浦区淮海中路300号地铁一号线黄陂南路站。 2. 开发商：新世界中国地产有限公司 3. 设计公司：Kokaistudios建筑工作室 4. 开业时间：2013年6月28日 5. 商场类型：购物中心+艺术中心 6. 建筑面积99000平方米，包括商业和写字楼，其中商业总建面积40000平米，艺术馆面积3000平方米 。 7. 楼层：9层，地下3层，地上6层。 8. 停车位约270个（停车场位于6F-9F）。 9. 公共交通：地铁一号线黄陂南路站，2、3出口即到。公交146路、26路，大桥一线在淮海中路公交站 9. 租户80家，其中近20%的零售及餐饮品牌为首次入驻上海 10. 业态占比：时装配饰42% 美容护理12% 生活配套12% 餐饮34%
上海k11调研报告
上海k11调研报告上海K11调研报告一、调研目的：本次调研的主要目的是了解上海K11的经营状况和市场竞争情况，为进一步的经营决策提供参考。
二、调研方法：1. 网络调研：通过搜索引擎和社交媒体等途径，获取相关数据和评价。
2. 实地调研：亲自前往上海K11，观察店铺情况和顾客流量。
三、调研结果：1. 位置优势：上海K11位于市中心地段，交通便利，周边商业氛围浓厚。
2. 商铺租金高昂：上海K11的商铺租金非常高，成为商家的一大负担。
3. 多样化的商铺类型：K11内有各种类型的商铺，包括服装、餐饮、家居、艺术等，满足了不同人群的需求。
4. 强大的艺术氛围：上海K11注重打造艺术与商业的结合，定期举办艺术展览和文化活动，吸引了一大批文艺青年和艺术爱好者。
5. 顾客流量较大：上海K11每天人流量可观，特别是周末和节假日，吸引了大量顾客前来购物和娱乐。
6. 高端消费者群体：上海K11的消费者以年轻人和高收入人群为主，他们追求品质和个性化消费。
7. 品牌租户丰富：上海K11聚集了众多国际知名品牌，包括LV、GUCCI、迪奥等，这也证明了其在市场上的影响力。
四、调研结论：1. 上海K11的地理位置优越，交通便利，是吸引顾客的重要因素。
2. 商铺租金过高，是商家的一大负担，需要制定合理的租金政策，吸引更多的品牌入驻。
3. 多样化的商铺类型，可以满足不同人群的需求，但要避免同质化竞争。
4. 上海K11注重艺术氛围，与艺术相关的活动和展览应更加多样化和具有吸引力。
5. 上海K11的顾客群体主要是年轻人和高收入人群，要针对这一群体的需求进行精准定位和市场推广。
6. 上海K11的品牌租户丰富，但也要注意保持良好的品牌结构和商户关系。
综上所述，上海K11拥有较好的市场潜力和吸引力，但也面临一些挑战。
通过继续打造艺术氛围、积极与品牌合作、合理调整商铺租金等措施，相信上海K11可以进一步巩固其市场竞争地位，吸引更多的顾客和品牌入驻。
上海新世界K11与环球港的比较与分析 27页PPT文档
项目 位置 经营面积 开业时间 商圈 交通
新世界上海K11 淮海中路300号
40000㎡ 2019年1月
淮海路 1号线黄坡路站
月星集团上海环球港 上海市中山北路 33003、4、13号线金沙江路站
开发商 集团规模 企业性质 成立时间 成立地点 主管业务
和家庭聚餐；其他餐饮相对消费较低（日料除外）同样是
娱乐：相对较少，楼上有酒吧和生态农庄，年龄在30- 聚会和家庭聚餐较多。
40岁。
娱乐：地下有部分亲子和儿童娱乐场所和设施，针对家庭
和小孩；顶层是电影院，针对年轻客群 。
餐饮品牌：
餐饮品牌：
咖啡：COSTA COFFEE、BAKER&SPICE、COVA、 咖啡：星巴克、COSTA COFFEE、Musk Cat Coffee、太
1个目标（把集团做大）、二个统一（思想、行动）、3个追求
（Innovation）、信任 （Trust）和進步（Improvement）， （真理、奉献、卓越）、4个建设（文化、制度、团队、品牌）、
象徵著集團賴以成功的核心價值，以及「創新發展 你我共建 5个化（年轻、知识、专业、现代、国际）、6个力（魅力、能力、
月星环球港
客源：
客源：
有海派和艺术情结的高端客户、文艺小资、特别是以中 以地铁11、13号线、金沙江路、中山北路的区域家庭
青年精英女性为主的全市客源。
为主。
消费类型： 休闲、消遣、娱乐为主。
消费类型： 家庭大众型消费为主。
三、品牌针对性
K11艺术购中心
月星环球港
服饰：1-2层国际一线品牌，富裕阶级，30岁以上女性； 服饰：1-2层主要是中高端，国际一线、准一线和二线品牌
上海K11考察报告
篇一：香港k11考察报告香港k11/1881/ manhattan place/国际交易中心考察报告位于香港九龙尖沙咀河内道18号k11大厦，该楼高73层，地库至4楼属购物商场、9至25层中层部分将作酒店用途。
k11是全球首个购物艺术中心，率先把艺术、人文、自然三大核心元素融合。
该楼紧邻地铁，与我司拟建项目水湾1979与地铁的关系有相近似处，可以参考。
该楼周边旧建筑也挺多，而该楼能独善其身，也值得我司借鉴。
接着考察了位于香港尖沙咀广东道的“1881”，项目原址由1880年代开始直至1996年，除二次世界大战时期外，一直为香港水警总部。
项目主要由五幢建筑组成，包括前水警总部主楼、前马廐、前时间球塔、旧九龙消防局及旧九龙消防局宿舍。
根据香港《古物及古迹条例》，项目于1994年列为香港法定古迹 (旧九龙消防局主楼除外)，极具历史意义。
长江实业于2003年成功投得香港政府前水警总部项目的发展权，为香港第一个由私人企业参与发展的融合新旧建筑项目，长实获得发展权后，耗资逾10亿港元，邀请不同范畴的专家如建筑师、历史建筑物保育专家、专业设计师、树木专家、园艺师等，尽力参照主楼维多利亚式建筑的特色来设计新翼部分，务求令新旧建筑融合。
其保留原貌、注重细节，值得我司借鉴。
接着考察了每层有绿化露台的国际交易中心（exchange tower）,该楼除绿化值得借鉴外，内部设计（梁为走管线变断面、管线综合）等许多细节值得借鉴。
接着考察了曼哈顿广场（manhattan place）,该楼外立面及内部大堂、层厅处理的非常好，非常简洁，大师风范。
另外，还看了些周边的建筑。
以下配合照片从4个方面说明：1.与地铁关联部分；2.无障碍设计；3.细节；4.特色。
1.k11附近地铁出口做法k11大厦与地铁出入口、电梯、扶梯、消防等其他设备的位置关系。
一侧地铁设施作法另一侧地铁设施作法局部地下二层与地铁相接（高差半层，水湾项目很类似）地铁与商业相连接的出口与地下一层和地下二层的高差关系篇二：杭州、上海、苏州考察报告河南工程学院艺术设计学院《专业考察报告》姓名：班级：学号：指导教师：艺术设计学院2014 年 11 月 15 日河南工程学院艺术设计学院专题考察报告123河南工程学院艺术设计学院专题考察报告4篇三：考察报告北京、上海考察报告8月2-9日、9月18-19日、9月24-26日、10月13-15日，红棉组织考察团赴北京、上海的批发市场及商城进行参观考察，现将有关情况报告如下。
关于上海K11,周大福与香港新世界集团
香港周大福珠宝﹑香港新世界集团﹑上海K11郑裕彤当时所在的金铺，就是现在已成为著名珠宝品牌的周大福珠宝公司的前身——澳门周大福金铺。
周大福金铺的老板周至元，曾在广州绸缎庄做过伙计，和郑裕彤一家是患难之交，情同手足。
周至元和郑裕彤的父亲在一起的时候，二人的妻子同时有喜，于是“指腹为婚”约定了亲家。
后来，周家生了女儿，郑家生了男儿，恰好成了天生一对。
郑家的男孩就是郑裕彤，周家的女儿就是后来果真成了郑裕彤太太的周翠英。
1946年，郑裕彤从澳门去到香港，在香港成立了周大福分号与此同时，周大福的老股东也把自己全部股份转让给了郑裕彤，已成岳父的周至元也只保留了部分股份，把经营权全部交给了他，让他彻底担负起了独立经营周大福的重任。
1960年，已将周大福金铺更名为周大福珠宝行的郑裕彤又从企业内部构架上再次改革，将周大福珠宝行改成香港金饰珠宝业最早的有限公司机构——“周大福有限公司”，并将部分股份派分给优秀职员。
同时，还率先改叫“分行掌管”为“经理”；改“帐房”为“财务人员”，一切都按现代化企业去管理和规范。
1970年，郑裕彤成立了新世界发展公司，并于1972年在港交所上市。
之后，他将一片凄凉的码头旧地开发成了拥有两家豪华酒店(新世界、丽晶)、几十万英尺面积购物中心、数千个商业单位、办公楼和豪华住宅的新世界中心。
30多年后，丽晶酒店的营业总额依然高居世界十大酒店之列，新世界中心也仍是尖沙嘴的招牌建筑。
2009年富豪郑裕彤的长孙，周大福珠宝金行有限公司最年轻的董事郑志刚创立了K11 是新世界集团的下属子公司，企业品牌有物业项目、零售、艺术圈和环保行动。
包括艺术购物中心、艺术村和环保体验馆。
K11艺术购物中心是香港新世界集团在中国又一全新的商业项目。
购物中心将艺术、人文、自然的元素与购物体验完美结合，既是艺术馆又是购物、餐饮、娱乐的场所.2013年6月28日，香港新世界集团旗下K11购物艺术中心-上海。
上海K11艺术购物中心调研分析报告
作品名：白天鹅NO.4
艺术家在细节的线条中描绘了白天 鹅，他称这个画法叫做不着相的相， 因为它并不是看着一只天鹅而画出天 鹅，白天鹅是从线条中，在一个空无 的状态中显相出来，蕴含佛学观念；
作品名：迹象-之一
在巨大的空间里慢慢滴下的“墨 滴”，像一个个惊叹号，也像雨水留 下的痕迹，更像中国传统书法中优雅 的笔触，这是一种语言，邀请和召唤 着我们，去阅读、去理解和诠释，同 时聆听自己内心的声音；
香港广场 南北两栋38层高楼， 建筑总面积14万平方 米，南座1-4层商 场、约4万平方米；
三、建筑及配套设施情况
K11商场外立面
K11商场入口处
3、 K11商场停车位 K11设置有四层（6F\7F\8F\9F)停车 场，提供约270个停车位 4、 K11商场总层数 共七层，地下三层，地上四层，地下二 层-地上四层为经营楼层，地下三层为 艺术展示空间；
K11都市农庄
300平米的市内生态互动体验种植区，突破了市内环境的局限，采用多种高科技种植技术在市 内模拟蔬菜的室外生长环境，让大众零距离接近自然体验种植的乐趣。农庄种植区分为植物观 赏区、无土栽培区、种子互动区三个模块，每个模块都会根据季节变化种植不同植物；
都市丛林奇景
中空的中庭采用大面积垂直绿化墙设计，有效隔热降低能耗；33米高空飞泻而下的人 工水景瀑布，逼真的水流声、鸟叫声以及清新香气让人仿佛置身大自然之中。
5、空中花园
•6F的空中花园与停 车场联通，同时也 是写字楼的吸烟 区；
6、商场电梯 内部共有电梯 ●扶梯： 8部 ●客梯：3 部
7、服务及设施
包装袋、盒 代客提货上地市 待召的士 地图提供 简便针线包 急救医药箱 礼品换领 量体温 轮椅车借用 留言服务 手机充电 失物招领 糖果派送
深度解读K11艺术购物中心的操作和运营模式
深度解读‖“K11”艺术购物中心的操作和运营模式2014-08-04《环球企业家》在国内商业地产领域，只要能在上海立足的项目，几乎都可以打败所有同行。
作为内地最领先的全球城市，上海是个非常讲究、潮流时尚、快速变化和国际化的市场。
欧美、港资、国内一线、内地各区域实力企业，都寄希望于在上海建立自己的品牌和总部，因此对公共商业项目的竞争就极其激烈。
在这里，资金实力、开发理念、运营管控等几个方面都需要做到国内顶尖，才有可能生存下来。
K11一经问世就备受瞩目，其艺术购物中心的差异化地位在零售业界引起不小的震动，更为各大商业地产项目争相模仿。
在当前上海滩商业地产行业，排名第一位的购物中心就是香港K11。
作为富三代的老牌港资操盘手，香港富豪郑裕彤长孙即K11的创始人郑志刚的作品，的确出手不凡。
一下在上海市场引起轰动。
有数据为证，在大众点评网上海综合商场排行榜上，K11在人气和口碑评价两个单项都是排名榜首。
2013年才翻新改造完毕的上海K11艺术购物中心，如今在内地圈子里已经如雷贯耳。
笔者数次调研K11，每次都有不同的收获。
很难定义K11究竟是颠覆性创新还是微创新，但不管怎样，K11现在是当之无愧的上海购物中心的创新模板。
一言以蔽之，K11的成功的核心理念就是跨界，操盘手郑志刚长期扎根艺术界，他的跨界思维打败了传统的商业圈子里的所有高手。
TMT行业有一句话值得借鉴，“现代企业不怕没有竞争对手，就怕连自己都没发现竞争对手在哪里。
”K11胜出的核心就是，郑志刚压根没把K11购物中心当成商场，而是当成现代都市博物馆，他给K11类产品下了一个新的定义，就是博物馆零售业，从而成为现代上海人新的生活方式中心。
今天给各位推荐一篇长文，深度解读K11的操作模式和运营状态，内部爆料很多，值得大家学习借鉴。
K11的新世界横空出世的K11颠覆了人们对于购物中心的认知，郑裕彤长孙因此浮出水面“印象派大师•莫奈特展”在中国展览的最后一天，门票已经变得一票难求。
上海k11调研分析报告
吊顶采用“百叶窗”的设计，具有艺术感，和整个商场的艺术氛围相结合。
3·中庭
中庭：服务台、休息区、互动区,成为顾客最喜欢停下脚步休息的地方之一。B1层设立游戏互动的小空间， 满足消费者休闲购物的五官体验；同楼层的Internet Bar，除了供客人小憩外，还提供免费充电服务，保 障顾客的移动生活随时“在线”；而每日不定时“快闪”的客服人员，变身活力与玩趣的使者，为顾客带 来欢乐随心的购物体验。
延安高架
黄陂南路
K11购物艺术中心 淮海路商圈
陆家嘴商圈
南京西路商圈
南京东路商圈
K11购物艺术中心 淮海路商圈
上海K11购物艺术中心位于黄浦区淮海中路300号。项目处在淮海中路黄金商务区，周围有超 过15家甲级写字楼及数十家5星级酒店，地下二层，直接与轨道交通一号线黄陂南路站地下 通道相连，此商圈属于上海传统商业区，百年老街，是上海最为重要的商业区之一。
店铺展示
2.B1
以创意潮牌，时装配 饰、美容护理为主。
代表品牌：LOL乐欧乐、 刘娟美甲沙龙、 MIXTRA 美思嘉、 BAKER&SPICE
店铺展示
3.1F
国际一线品牌店铺 为主。 代表品牌：Bally 、 Burberry、Musk Cat Coffee
店铺展示
4.2F
国际一线品牌店 铺为主。 代表品牌： Burberry、O-O Shop、COVE
4. 特色店铺
港丽餐厅 Charme Restaurant 乐欧乐LOL 全家Family
ABC料理工作室
都市农庄
K11更多的是立足于如何吸引消费者，而不是单纯的卖商品。结合了当地的文化、艺术、自然有机结合并 同消费者产生共鸣的过程中，自然后然的赋予了K11品牌极强的市场竞争力。 K11看起来更像是个充斥文 化气息的的体验地带，而艺术廊、可认养植物的都市农庄、私密花园等独特空间已超越了传统百货，
K11、环贸IAPM-体验式购物中心分析
上海K11：高33米的人工水景瀑布（背 面是垂直电梯）
上海K11
立面亮点：入口广场
欧陆园林式广场
香港K11：入口以欧陆园林式广场设计， 种植了数百棵植物，配合从玻璃幕墙 透射的阳光及柔和的大自然的音乐， 以及巨型波浪电视不停播放大自然环 境的影片；摆放13组艺术雕塑像。
空间亮点：多维阳光顶棚
多维阳光顶棚
空间亮点：多维阳光顶棚
多维阳光顶棚
空间亮点：多维阳光顶棚
多维阳光顶棚
空间亮点：多维阳光顶棚
景观亮点：旋转木马
绿化
景观亮点：细节装饰
景观亮点：细节装饰
小结：优点分析
停车场在商场的最高层6-9楼，此处的商业价值比较低，用于停车场 是国内比较少见； 外立面四面中面对大马路的两面以及内广场墙壁布置了垂直绿化， 给人贴近自然癿感觉； 入口处做了个类似“卢浮宫”的建筑，吸引人流到项目并把人流直 接导入地下； 景观电梯外是人工瀑布，有效利用了空间并给人艺术感； 项目的各个角落都有艺术品，在逛商场的时候时常可以带来惊喜， 增长逗留时间； 接地铁通道的布置很有艺术氛围，吸引人流并给人很好的第一印象； 核心筒周围布置的是小铺面的小吃和美容香薰类的小店，有效利用 了面积； 4楼和5楼打通做高楼层的餐饮，主要提供给需要景观好和高档的商 务餐饮。
定位：艺术购物中心
客户群体定位：
• • • 25 岁至50 岁追求现代生活
的社会消费群体；
中高端商务人群； 中产阶级，以及拥有一定的
经济能力，懂得享受幵追求
生活品味的消费者。
定位：艺术购物中心
品牌定位：艺术
K11不仅会长期展示典藏的本土年轻艺术家的杰作，更通过举办
不同的艺术展览、演出及工作坊，透过多种类型的多维空间，让
上海k11艺术购物中心案例
上海k11艺术购物中心案例篇一：k11艺术购物中心生意经K11艺术购物中心生意经：艺术不过是留客哲学博物馆零售，即用各种手段，让顾客心甘情愿的留下来。
正如景点消费的关键一样，没有足够的空间让游客闲逛，其他消费链条也就无从展开，而一旦游客停住了脚步，餐饮、纪念品乃至住宿等消费项目也就有了可乘之机。
如果你在商场的餐厅里吃饭的时候，突然面前有三只小猪正在闲庭信步，请不要惊慌，也许你这时候置身于K11。
按照媒体的说法，今年夏季，在上海的K11艺术购物中心，在商场中建设了一个“都市农场”，“农场”里几块规整的人工土地上种植了各色作物。
而令人称奇的是，商场中央围起来一块不大的场地，圈养着三只可爱的小香猪。
对于K11来说，这不过是它彰显艺术气质的又一次”惊人”尝试而已，但这已经足以改变整体不景气的零售实体店的气质。
普罗大众也需要艺术气质8月，上海K11购物艺术中心投资发展部总监王月青先生在一次演讲中提到：在上海K11购物中心，从去年6月份正式营业，到现在一年多的时间，在我们的B3层有一个艺术馆，举办了15场艺术展，同时我们有艺术讲座，已经举办了112场。
在莫奈展期间，我们还有针对儿童的系列讲座，有近300名儿童参加了我们的艺术活动，这些活动都是免费的。
王月青口中莫奈展，是K11创立后的一次十分重大的活动。
隶属于香港新世界集团的K11购物艺术中心，在20年6月翻新完毕并开张，其背景则是富三代操盘，被外界誉为是香港富豪郑裕彤长孙即K11的创始人、新世界集团执行董事郑志刚的作品。
而那一次莫奈艺术展，自3月8日开展以来，火爆了足足三个月，观展人数累积超30万次，单日最高达6000人次。
在媒体的记录中，6月15日“印象派大师莫奈特展”的最后一天，在K11的地下二层里聚集了大量的“黄牛”，他们正在高价出售门票，而位于地下三层的莫奈特展门口则早已排起了数十米的长龙。
按照郑志刚的说法，这就是他心中博物馆零售(MuseumRetail)的一个呈现：“世界上一些著名的博物馆，也都涉及零售，这是一个看问题的角度。
上海K11与香港K11介绍
K11是全球首个品牌率先把艺术·人文·自然三大核心元素融吅，将 艴术欣赏、人文体验、自然环保完美结吅和互劢，带出无限创意、 自由及个性化癿生活品牌，幵为大众带来前所未有癿感官体验。
品牌新、独一无二的概念店
淮海路是一个富有悠丽人文历史的街区，它很好地把古今文化融合在一起。 同时，此地人流集中、商业氛围良好。K11将积极配合政府对整条淮海路商业 氛围的调整，构建属于中国的香榭丽舍大道。
2013 .04
vol. 1
项目地处淮海中路黄金商务区；
不中环广场、瑞安广场、香港广场等高楼大厦毗邻而居， 周围有超过15家甲级写字楼及数十家5星级酒店；
差评总结：1. 开业店铺少、人气丌旺 2. 格局有点怪
2013 .04 vol. 1
7
》》深度聚焦：上海K11案例研究
小结
区位交通得天独厚、品牌新、独一无二的概念店、定位独特、演绎到位、消费者评价褒多贬少
区位交通得天独厚
淮海路富有悠久癿人文历史幵且人流集中、商业氛围良好，地理 位置得天独厚； 地下二层直接不轨道交通一号线黄陂南路站地下通道相连。
好评总结：1. 环境好 2. 设计感强 3. 艴术气息浓重 4.活劢有吸引力等
“新开癿一家购物中心有好多店面都没有开呢？丌过吃癿地方基本都已经开好了， 这对亍吃货癿我来说是 非常开心癿，格局有点怪，要慢慢摸索。” “可能期望过高，真癿过去了也就觉得一般般吧。所谓癿WIFI覆盖，我是没联上。就入口处还有些特色，其 他也没觉得有啥特别癿。店铺还没全开。”
K11是全球首个品牌率先把艴术.人文.自然三大核心元素融合，将艴术欣赏、人文体验、自然环保完美结合和互劢，带出无限创意、自由及个性 化的生活品牌，幵为大众带来前所未有的感官体验。
003 上海K11及IAPM商场分享
上海K11 及IAPM 商场分享室内设计部2014.5.23K11商场香港新世界大厦购物广场如今华丽变身成为K11购物中心。
作为首个融合艺文·自然的顶级商业管理品牌，K11是上海建立面向公众的免费艺术中心，配合元化的品牌名店及创新的营运风格，上海K11艺术购物中心俨然已经成为淮海中上新的地标性建筑。
建筑外立面地下3层至地上5层为商业面积，6-9层为停车库，10层以上则是甲级办公楼，其商场面积合计3万多平方米。
上海K11艺术购物中心展示出具有强烈现代艺术特质以及环保理念的建筑和营运风格。
香港新世界大厦的商场部分已进行改造和升级，外立面中部分ART DECO风格建筑予以保留，其余部分则进行了重新装修，融入绿色、环保、艺术等理念，包括绿化植被等天然生态组件，凸显多元化的品牌组合，使K11成为淮海路上一个汇聚人流的景点，进而把淮海路周边提升成为世界最顶级商业街区。
室内空间首层平面图商场内每个过道空间均艺术品展示商场内每个过道空间均艺术品展示，，商场及艺术的结合商场及艺术的结合。
艺术过道电梯底艺术过道艺术过道艺术品展示电梯墙细节处理室内过道空间6-9层为车库IAPM 商场上海iapm为香港新鸿基地产所打造，总建筑面积约为32.6万平方米，包括两栋甲级写字楼、豪华服务式公寓和iapm商场，商业面积占了13万平方米，规划为地上6层，地下2层。
据悉，APM是源自于香港的商业理念，即把英文“am”（上午）和“pm”（下午）融合起来，大部分店铺营业至凌晨甚至通宵。
APM经营模式已经在香港和北京有所尝试。
根据规划，APM概念商场，由一个大的主题商厦和系列休闲、餐饮、娱乐店铺构成。
目前商场零售正常营业时间是10时到23时，比其他购物中心晚1个小时，今后根据客流情况可能将推迟营业时间。
今后餐饮将普遍延后到零点以后。
最晚的轻餐饮、咖啡吧、酒吧将营业至凌晨4时。
IAPM 商场商场细节地面均以地砖为主，商场整体以白漆为主。
上海k11调研分析报告(一)
上海k11调研分析报告（一）引言概述：上海K11是一座高端艺术商业综合体，位于上海市黄浦区中山南路，拥有独特的文化艺术氛围和创新的商业模式。
本文将对上海K11进行详细的调研分析，探讨其商业模式、客户群体、艺术氛围、商业运营以及竞争优势等方面的情况。
一、商业模式调研分析1. 上海K11的商业定位与目标a. 定位为高端艺术商业综合体b. 目标是打造文化创意消费的新地标2. 商业模式的核心特点a. 打破传统商业边界，实现艺术与商业的融合b. 提供独特的购物体验，增加顾客黏性3. 商业模式的盈利点a. 租金收入b. 商场品牌合作c. 艺术展览与活动收入4. 商业模式的效益评估a. 良好的经济回报与利润增长b. 提升周边区域的知名度与形象二、客户群体调研分析1. 上海K11的主要客户定位a. 中高端消费人群b. 对艺术和文化有一定关注和认同的人群2. 客户群体的消费特点a. 对产品质量和品牌形象要求较高b. 愿意为独特的购物体验支付额外费用3. 客户群体的购买行为a. 偏向选择独立设计师品牌b. 喜欢购买有艺术性的商品4. 客户群体的消费心理需求a. 追求与众不同的消费体验b. 倾向于购买具有艺术氛围的产品三、艺术氛围调研分析1. 上海K11的艺术氛围创造a. 融入艺术家创作与展示b. 组织各类艺术活动与展览2. 艺术氛围对商业运营的影响a. 提升商场品牌形象和美誉度b. 吸引更多潜在顾客参与消费3. 艺术氛围的可持续发展策略a. 不断引入新的艺术元素和概念b. 与艺术机构建立稳定合作关系四、商业运营调研分析1. 上海K11的商业运营策略a. 强化品牌定位与宣传b. 打造独特的购物体验2. 商业运营的核心竞争力a. 与艺术与文化相关的产品和服务b. 与独立设计师品牌的合作3. 商业运营的挑战与解决方案a. 消费者需求的快速变化b. 不断提升服务质量和满足顾客需求五、竞争优势调研分析1. 上海K11的竞争地位a. 独特的商业模式和艺术氛围b. 强大的品牌形象和综合实力2. 同类竞争对手的分析a. 市场上其他高端艺术商业综合体b. 传统购物中心与商场3. 上海K11的竞争优势a. 独特的艺术氛围与消费体验b. 与艺术和文化相关的产品与服务总结：通过对上海K11的调研分析，我们可以看到其独特的商业模式、客户群体、艺术氛围、商业运营以及竞争优势。
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环球港建筑形态
一楼平面图
楼顶车库进出口 北动线 地车库入口
南动线 中线
地车库出口
多动线，造成了客流自然分割和阻断，容易导致客流不均和商铺达到率较差。
环球港建筑形态
双动线
竖向动线
K11楼上业态情况
餐饮 餐饮
酒吧
美容院
以正餐、娱乐、美容的女性休闲、消遣、娱乐为主。
二、针对客源和消费类型
K11艺术购中心
K11主力店
杜嘉班纳 巴宝莉
麦丝玛拉
蔻依、珂洛艾伊
环球港主力店
乐购超市 家得乐
上海国际影城
K11建筑形态
外观图 外观图
办公楼大堂
一楼车库出口
一楼面积太少，经营动线上基本是东西分割，北面是大堂基本无商业。
K11建筑形态
楼上中厅 一楼电梯
二楼电梯
四楼二层餐厅
一楼电梯在中厅，后面是写字楼大堂无商业；二楼以上的电梯在东面，很好利用了中间北面的 商业空间（一楼大堂的空间）。四层做了二层商业空间。
客源：
月星环球港
客源：
有海派和艺术情结的高端客户、文艺小资、特别是以中 以地铁11、13号线、金沙江路、中山北路的区域家庭 青年精英女性为主的全市客源。 为主。 消费类型： 休闲、消遣、娱乐为主。 消费类型： 家庭大众型消费为主。
三、品牌针对性
K11艺术购中心
服饰：1-2层国际一线品牌，富裕阶级，30岁以上女性； 地下主要是艺术作品店和二线品牌，针对30-40岁为主有 一定艺术追求的女性（艺术类作品店人气较高，最外围服 饰店人气一般）。 餐饮：主要针对20-4Байду номын сангаас岁的中青年，聚餐消费为主。 娱乐：相对较少，楼上有酒吧和生态农庄，年龄在3040岁。
月星环球港
经营定位：周边都是居民区，商业气氛一般，面临中山公 园龙之梦抢客户和长城长分流客户，长风公园商业的竞争， 定位是以综合型的家庭消费为主，满足家庭消费的各种需 求（除硬装外）。 面积太大：面积大很难满铺，通过降低租金和品牌档次来 满足。规划上不可能进行仔细设定经营的品种和业态分布， 只能做到大块规划。造成了动线乱、业态乱，消费者感觉 大，但无所适从的原因。 让客户上楼：目前环球港楼上生意也非常差（除餐饮、电 影院外），有地下商业的商场，客户一般习惯先到地下商 业后再上楼。目前无解决方案。 建筑形态：长而宽的建筑形态，形成双动线（近1公里）和 竖向动钱，容易造成商业视线死角和客户中途折回，客户 到达商铺的到达率不高，造成商业经营人流不够和不均。 而且手扶电梯悬空，安全有隐患。
目前经营品牌基本集团现有资源。 自已有艺术投资基金会，负责当代海派艺术的推广。
引进乐购和院线，自己旗下的品牌家得乐。
总结：
K11艺术购中心 月星环球港
以艺术与文化打动知性成熟女性，促进商场的经营。
应该利用面积大优点，做城市家庭的娱乐场，除了消费 费，还应该有学习、休闲、户外活动、建康、旅游等在 里面，增加体检式的内容。 做到走进环球港就是逛世界。
面对中山公园龙之梦和周边商业的竞争，难度 非常大。
困难所在
1、定位：如何突围
2、建筑：如何扬长避短 3、业态：组合、动线最优
4、经营：让客户停留时间最长、回头率最高 5、管理 ：服务注重那些细节
6、停车 ：如何利用效益不佳空间
一、面临的问题 如何解决
K11艺术购中心
经营定位：处在传统商圈，人流足，竞争大，经营必 然有特色，品牌相似度不能太高，不然没有吸引力， 引入未进入中国的大牌。 建筑形态：地上空间有限，而且核心一楼面积太少， 通过大量挖掘地下空间弥补地上面积不足，通过功能 互补，把商业价值较低的楼上空间做成停车位。 面积太小：作为传统意义上的商场面积太小，经营主 题必须做得细分，所以要把传统商场没有的人文、艺 术、自然、展览放到里面。 让客户上楼：是所有商业经营者最头痛的问题，一般 很多商场把服装与运动用品放在上面，形成特定消费 习惯；K11把餐饮、美容院主要放在二楼以上，突出清 净环境外，另一个原因我认为是被逼出来的。
十、商业资源配比情况
K11艺术购中心
百货商业品牌资源丰富，集团企业及相关企业都是百货类 和消费类行业老大。
集团品牌： 新世界中国地产、 新创建（建筑）、 新世纪百货、 新世界策略投资有限公司、 K11、 瑰丽酒店集团、 新世界电讯、 新世界信息科技、 青年广场。 关联品牌： 周大福珠宝
月星环球港
以家具专业市场出生，百货类和消费类资源少，特别是长 期合作类品牌较少，虽然能利用的较多，但能撑操的较少。 集团品牌： 月星家居广场、 月星家居家具、 家得乐家具。
主营品牌
品牌背景
从专业家居转向城市家庭消费
区域位置情况
K11艺术购中心
金钟广场 长城长商厦 力宝广场 香港广场北 上海广场 大时代广场 真北商业区 长风商务区 中山公园商业区 瑞安广场 中环百联 长风商业区 西宫商业区
月星环球港
环球港
曹家渡商业区
K11
香港广场南
太平洋百货
K11是在前期经营失败和整个淮海路经营不景 气的情况下重建经营的。
服务为主的管理方式；每层都有咨询点，工作形象较好， 咨询人员有问必答，热情自信。
经营管理较差，招租未满，通过低租金吸引商家；服务人 员态度一般，热情度不高。
经营上注意推广，活动以艺术展与商场定位相关主题活动 在后期经营中不注重推广和树立形象，中规中举，对区域 为主，能较好引起共鸣，从而增加项目的知名度和关注度。 外的客户吸引力不大，而活动都是以中国区域特色文化为 主，关注度不高，对域区外的客户吸引力不高。
K11的经营
1、每个楼层针对的消费人群是不一样的，定位也不一样。 B2、地铁进出口、客流较大的特点，以轻餐和亲子为主，突出简单快捷。 B1、经营多以休闲咖啡、时尚配饰、数码为主，突出小资情调。 F1-2、奢侈品主力店，针对30-40的富余女性为主，突出奢侈与高贵。 F3-4、以正餐、美容、娱乐为主，针对以25-40女性为主的休闲、娱乐、消遣为主。 2、对动线的把撑非常精对，从主入口（淮海路）做地下进出口，利用人的定向思维、 主动下楼去。动线设计是先下楼后上楼。地下商业以轻餐和消费适中为主，适应多数 人的消费；而一楼是奢侈消费是小众消费；三四楼是定向消费只有知道的回头客会主 动上去消费。 3、推广上，主要以艺术展览（当代海派大师为主）的形式对外宣传，突出自己的主题。 比如莫奈画展等。 4、艺术展览馆在地下三层，空间较大，而且相对安全；同时商业价值较低。
五、 K11停车情况
金陵西路入口 黄陂南路出口
进出分流，金陵西路与延安西平行，而且行车较少，方便进入。
6—9楼为停车场，共270个车位，15元/小时；车位较紧张。 充分利用了高楼层商业面积。
环球港停车情况
地下室入口与地面出口
楼顶车库进出口
地下三层和屋顶共2200个停车位，停车费9元/小时； 停车出入不方便，周未停车位紧张，凭购物小票免费停2小时。
月星环球港
服饰：1-2层主要是中高端，国际一线、准一线和二线品牌 都有，但整体品牌多数针对年轻客源25-35岁；3层和地下 1-2层的客源主要是中低端，年龄覆盖较广，基本都涵盖。 餐饮：4层餐饮消费较高，主要以特色餐饮为主，针对聚会 和家庭聚餐；其他餐饮相对消费较低（日料除外）同样是 聚会和家庭聚餐较多。 娱乐：地下有部分亲子和儿童娱乐场所和设施，针对家庭 和小孩；顶层是电影院，针对年轻客群 。
进出口集中在中山北路，非常挤堵。
充分利用地下空间和楼顶闲置空间。
六、 K11现代风格
注重统一 做工精细 充分休现设计主题
环球格装修风格
高档大气 非常注重统一 磁砖太多难保养
环球格装修风格
七、 K11公共部位特色
实用和定位相结合
环球港公共部位特色
注重感观与空间效果 成本高
八、经营管理差异
K11艺术购中心 月星环球港
项目背景情况
项目 位置 经营面积 开业时间 商圈 交通 开发商 集团规模 企业性质 成立时间 成立地点 主管业务 创始人 核心理念 新世界上海K11 淮海中路300号 40000㎡ 2013年1月 淮海路 1号线黄坡路站 香港新世界集团 3573亿港元，恒生指数成份股 股份有限公司 1972年 香港 物业、酒店、基建、服务、百货 郑裕彤四兄弟 月星集团上海环球港 上海市中山北路 3300号 320000㎡ 2013年7月 华东师大 地铁3、4、13号线金沙江路站 上海月星集团 中国民营500强企业 股份公司 1988年 常州 置业、商业、家居、工业 丁佐宏三兄弟
NITI 代表你 （U）、新世界 （New World）、創新 1个目标（把集团做大）、二个统一（思想、行动）、3个追求 （Innovation）、信任 （Trust）和進步（Improvement）， （真理、奉献、卓越）、4个建设（文化、制度、团队、品牌）、 象徵著集團賴以成功的核心價值，以及「創新發展 你我共建 5个化（年轻、知识、专业、现代、国际）、6个力（魅力、能力、 新世界」的信念。 体力、阅历、学历、毅力） 新世界中国地产、新创建（建筑）、新世纪百货、新世界策 略投资有限公司、K11、瑰丽酒店集团、新世界电讯、新世界 信息科技、青年广场 新世界集团太子爷郑志刚首次独当一面创办K11，创作出首座 融会“艺术”、“人文”及“自然”的商场，巧以“购物艺 术馆”为名 月星家具（家具品牌）、家具连锁（商业管理、地产开发）、环 球港、
九、K11地下空间的运用
回字形设计 墙边以服装为主 中间以餐饮和配饰为主
墙边面积以服装为主，中间商铺面积以增加过道的方式划分商铺，尽量做到小商铺 （10-30㎡）经营品项面积够用就行了。 地下一层美容较多 地下二层轻餐较多
环球港地下空间的运用
由于建筑原因，都是大面积商铺，小商铺较少，二边 是中大型餐饮、儿童娱乐、品牌服装为主，主力店家得利 和乐购；中间有服装、玩具、配饰中小店面（50㎡）为主。 利用地下二层落地不需要走道，把其它楼层都需要走道 面积直接做成商铺，扩大经营面积。 地下经营以餐饮和超市为主。