土地一级二级三级开发概念资料

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一级二级三级土地开发全流程详解

一级二级三级土地开发全流程详解

一级二级三级土地开发全流程详解土地开发是指将土地从未利用或低效利用状态开发成能够满足人们需求的经济活动。

土地开发可以分为一级、二级和三级三个阶段。

一、一级土地开发一级土地开发是指将未利用或低效利用的土地进行初步规划和开发,使其能够满足基本的农业、林业、牧业或养殖业需求的过程。

首先,一级土地开发需要进行勘察和初步评估。

勘察包括对土地的地质、水文、气候等要素进行调查和测量,评估土地的开发潜力和可行性,确定适宜的开发方式和规模。

接下来,根据勘察和评估结果,进行土地规划和设计。

土地规划是指根据土地的自然条件、人口需求和经济要求,确定土地的合理利用方式和布局。

设计是指确定土地的具体开发方案,包括道路、排水系统、灌溉设施等各种基础设施的设计。

然后,进行土地开垦和整地。

开垦是指清理土地上的杂草和树木,并进行平整和浚沟,以便后续的土地利用。

整地是指调整土壤的结构和肥力,以便种植作物或养殖动物。

最后,进行基础设施建设和种植或养殖。

基础设施建设包括建设道路、水利设施、电力供应等,为土地开发提供必要的条件。

种植或养殖是指根据土地的特点和市场需求,选择适宜的农作物或养殖动物进行种植或养殖。

二、二级土地开发二级土地开发是指在一级土地开发的基础上,进行更加细致和深入的开发,包括将农业土地转化为工业或城市用地的过程。

首先,进行精细化规划和设计。

在一级土地开发的基础上,对土地进行更详细的规划和设计,确定土地的具体用途和规模。

包括确定建筑物的位置和高度、道路的宽度和走向、公共设施的布局等。

接下来,进行土地复垦。

土地复垦是指对废弃或废弃的土地进行清理和整治,使其适合于工业或城市建设的需要。

包括清理废弃物、填充和平整土地、恢复土地的肥力等。

然后,进行工业或城市建设。

工业建设包括建设工厂、仓库、办公楼等工业设施。

城市建设包括建设住宅、商业中心、公园等城市设施。

同时,还需要建设相应的基础设施,如供水、供电、通讯等。

最后,进行工作区域的划分和分配。

土地一、二、三级开发概述

土地一、二、三级开发概述
土地出让增值部分是土地出让收入扣除经政府审核确定(根据政府审核 批准的综合实施方案确定)的成本(含土地出让金)后剩余的部分。 对于土地出让增值部分,可以按照投资主体和收益主体实行“利益共享、 风险共担”的原则,将增值部分按比例进行分配。
分配给一级开发企业的增值部分作为补充给企业下一轮的土地一级开发 资金,对该部分资金实行封闭运行、专项使用、专户管理、全过程监管。


三、土地一级开发的成本构成及收益
1 、土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级
开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。
2、 由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区 域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、 工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂 中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用
吸引力并不大。
因此,在市场化运作过程中,政府也要发挥其主导作用。 一方面政府要加强对成本的要建立收益合理分配制度。
对于土地出让增值部分,可以按照投资主体和收益主体实行“利益共 享、风险共担”的原则,将增值部分按比例进行分配。分配给一级开
发企业的增值部分作为补充给企业下一轮的土地一级开发资金,对该
北京市一级 土地开发
政府主导型
各区县土地储备中 心进行一级土地整 理储备
北 京 经 济 技 术 开 发 区
土地一级开发的市场化模式曾经一度被推崇,但由于资金问题、 可控性问题、公平竞争问题和政企职责不分问题,北京市土地一 级开发的政府主导型和市场化相结合的模式逐渐被政府主导型所 取代。
北京市土地一级开发不同主体占比分析表 2007 2008 2009
即 主 体 是 谁 的 问 题
政府下属土地储备机构为主体 政府委托国资控股的企业行使一 级开发的职能 土地储备部门通过市场招投标的 方式,确定有实力的房地产开发 企业进行具体地块的一级开发

土地一级开发模式和二级开发模式总结

土地一级开发模式和二级开发模式总结

土地一级开发模式和二级开发模式总结土地一级开发模式和二级开发模式是指在土地利用中的两种常见模式。

一级开发模式是指在原始土地上进行的首次开发和利用。

二级开发模式是基于一级开发的基础上,再次对土地进行改造和利用的模式。

本文将对这两种模式进行总结,并探讨它们的差异和优劣势。

一级开发模式是指对尚未开发或利用的土地进行首次改造和利用。

常见的一级开发模式包括农业开发、工业开发和城市化进程中的城市建设等。

在一级开发中,通常需要进行大规模的土地清理、平整和基础设施建设等工作。

一级开发的优势在于可以充分利用土地资源,满足人们的居住、生产和发展需求。

然而,一级开发也存在一些问题,比如破坏原始生态环境、浪费土地资源,以及可能造成的环境污染等。

因此,对于一级开发,应采取科学合理的规划和管理,以最大限度地减少负面影响。

二级开发模式是在一级开发的基础上,对已经开发利用的土地进行再次改造和再利用的模式。

这种模式多见于城市化进程中,随着城市的不断发展,原有的城市功能和用地需要进行调整和重新规划。

二级开发的常见形式包括城市更新、旧工业区改造和土地复垦等。

二级开发的优势在于能够使土地资源得到更加充分的利用,提高城市功能和用地效益。

二级开发还有助于改善城市环境,提升居民生活质量。

然而,二级开发也存在一些挑战,包括旧城区保护、历史文化遗产保护、土地复垦技术和成本等问题。

因此,在进行二级开发时,需要充分考虑这些问题,制定相应的政策和措施。

综上所述,一级开发模式和二级开发模式在土地利用中具有不同的特点和优势。

一级开发是对原始土地进行首次改造和利用,可以满足人们的居住和生产需求,但也存在一些问题和挑战。

二级开发是在一级开发的基础上,对已经开发利用的土地进行再次改造和再利用,能够进一步充分利用土地资源,提高城市功能和效益,同时也要面对一些挑战和难题。

因此,在土地开发中,应根据具体情况选择适合的开发模式,并加强规划和管理,以实现可持续发展的目标。

一级土地开发和二级开发概念

一级土地开发和二级开发概念

一级土地开发和二级开发概念
一级土地开发是指未经开发利用的土地开发利用。

它是概念的起点,
包括土地清理、土地建设、土地保护等各种土地利用活动。

一级土地开发
是土地利用的基础,它能够发挥土地的产业功能,激发新的土地开发收益。

二级土地开发是指土地开发的上一级。

它包括对一级土地开发建设成
果的深入开发、产业改造、建筑改建等,从而形成经济效益。

二级土地开
发建设一般涉及项目建设、技术改造、规划修订、政府补贴等,这能够进
一步发挥土地的产业潜力,实现新的土地利用增值效益。

土地一级-二级开发

土地一级-二级开发
项 项 退 一级
目 目 件
开发
编制实施方案 土地征收
据 权
招 企 储 交
专家审核 投 业 市政建设 备 易
方案编制依据
土地供应计划 土地利用年度计划 土地一级开发计划
• 按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求,
将列入城市土地储备供应计划的开发项目,在确定土地开发综合策划方案后,以政府委托或公开
招标的方式确定一级开发主体。获得土地一级开发权的开发主体,再根据“政府主导、统一规划、
市场化运作”的原则,运用现代项目管理的理论、系统和方法,组织实施土地开发项目的征地、
办 法 开发
委办局联审会 法 的
审议实施方案 执 通 验收
行 知 报告(三)开发方案依据
实施方案 标 管 签定
暂 理 土地
行 办 一级
拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资,并为二级开发商服
务,提供土地开发项目完成后的经营管理方案,对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把
握和控制,达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。(二)开发流程
项目的提出和
实施具体工作
初步确定 实施主体的确定 验收审核工作 收储入市工作
项目的提出
(原土地所有 招 授 办理立项核准、 组织
者或使用者 ) 标 权 规划和用地等手续 土地
城市建设 土地利用
总体规划 总体规划
土地一级开发实施
房屋拆迁 现场
(市、区两级 农转用 收 入
土地储备机构) 依 授 验收 购 市
土地一级、二级开发

土地一级开发和二级开发的区别

土地一级开发和二级开发的区别

土地一级开发和二级开发的区别?分享| 2013-03-26 22:192015-12-19 15:27土地一级开发,是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

从空间上来讲,土地一级开发主要可分为成片(或连片)开发及分片开发两类。

当然,这只是一种约定俗成的说法,在法律上还没有明确的规模指标界定;从时间上来讲,一种是可以先做一级开发、再做二级开发,即一、二级开发分离的形式,另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式;从性质上来讲,一类是存量一级开发,包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三(工业厂区改商业、住宅等第三产业)项目,另一种是增量一级开发,包括征用和农转用土地,有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发,有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。

根据土地一级开发涉及的类型不同及发展历程,当前土地一级开发的开发模式主要有五种:第一,割腊肉式:谁看上哪一块就割给谁,开发商、用地单位自行做一级和二级开发。

这种方式的好处是政府无需投入,缺点是政府收益也低,城市整体规划难以实施,开发进度无法掌控、保障。

尽管国家三令五申强调,今后经营性城市建设用地将一律先由政府进行一级开发,再进入土地市场,但割腊肉式仍将会延续相当长的时间。

这是无可奈何的事情,在缺乏大额保证资金的情况下,很多制度是苍白的。

第二,指婚式(即五统一):成立土地储备机构或指定专门成立的国有公司承担一级开发,好处是政府收益相对丰厚,缺点是政府需要大量铺垫资金,开发进度慢,没钱的地方玩不起,更等不起。

第三,招亲式:政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一级开发,根据土地使用权的转移与否及分利办法不同,在实际操作中又衍生为多种形式,如一级开发不发生土地使用权转移的委托式,实际上相当于工程承包,也可以发生两次土地使用权转移,即政府将生地出让给一级开发商,开发成熟后再由一级开发商转让给二级开发商,另一种叫“生地出让-熟地回购”,即一级开发成熟后再由政府收储统一上市。

土地一级,二级开发 全文免费

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盈利模式
产业获利(短):种养殖业、农家乐、深加工 房地产获利(中):各类物业的租售 土地增值获利(长):土地转用途变现 短线长做:把农业当做景观、当做土地增值的环境营造 长线短做:产权清晰,进退自如
盈利方式举例: 股权转让 使用权入股、置换、流转 会籍卡、旅游门票 房地产租售 经营权转让
农业地产项目获得土地使用权的途径
➢ 规模与指标 规模:规划期限内历年指标的总和预期 指标:用地规模的逐年分解计划
➢ 调规模的时机 一是每5年正常区域调规(镇、县、市、省四级) 二是临时项目调规(报国务院的行政区划调整、省级以上重点项目等)
➢ 找指标的途径 年度新增指标 本部存留的年度新增指标戴帽(重点项目等) 成片存量用地改造(滩涂、盐场、国有水库、旧机场、老矿区等) 城乡增减挂钩 批而未建建设用地空间置换(批而未征、征而未供、供而未建) 填海造地(申请海域使用权) 低丘缓坡试点(规模先用后补、指标单独下达、不列入卫片督查) 灾后重建特批指标
人防规划 意见书
人防初设审批
人防施工 图审批
交通审批
园林审批
地名核准
竣工验收
规委 竣工验收
建委 竣工备案
权属登记
面积实测
初始登记流程ຫໍສະໝຸດ 系图(三)盈利模式类型 模式特定
适用项目 盈利模式
常规房地产开发项目
一般规模适中或较小项 目的开发,功能模式单 一
捆绑项目开发模式
政府带控规出让地块, 并带附加条件,如规定 开发商兴建星级酒店、 大型商业等
退 件
土地征收 农转用
房屋拆迁
组织 土地 一级 开发 现场 验收
市政建设
签定 土地 一级 开发 验收 报告


土地分级开发

土地分级开发

土地分级开发第一篇:土地分级开发土地分级开发土地一级开发:是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

土地二级开发:房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发土地三级开发:是指用地单位土地使用权的有偿转让。

土地市场是土地及地上建筑物和其它附着物作为商品进行交换的总和。

土地市场也称为地产市场。

我国土地市场有三种运行模式:一级市场即政府出让市场,是指政府有偿、有限期的出让土地使用权的市场市场;二级市场是指土地的使用权转让市场;三级市场是指用地单位土地使用权的有偿转让。

第二篇:医院开发医院开发:关联和复制举一反三的秘密背景资料:A医院主任:主治医师回族有家庭背景在任时间不长。

B医院主任:副主任医师老婆是人事副院长同学是卫生局副局长汽车发烧友。

C医院主任:副主任医师喜欢摄影前任院长校友并嫡系后医院成立治疗中心被外调中心主任权力架空。

三人关系密切经常聚会三家医院都是目标开发医院关键词:关联:就是相互联系复制:拷贝一份完全一样的到另一处A医院主任:得知他接班当主任后决定以此为突破口以后迅速跟进。

第一拜访:由于代表粗心大意买点特产东西非清真结果被很客气退了回来。

后进一步分析背景决定从以下突破:1:查阅伊斯兰年历看看最近有什么宗教节日和习俗。

2:根据他职称比较低肯定对进职称有需求。

3:母亲有病送一箱肠内营养食品。

工作实施:从一些伊斯兰网站了解一些伊斯兰教的节日及习俗针对性送了一些清真食品和民族宗教意义的礼品。

2010年底亲自跟主任协商帮助发表论文事宜,果然主任由于学历是成人本科写作基础较差,主任自己找题目我找人帮助写了出来。

发表在医院认定的核心期刊上2011年2月A主任收到期刊录用通知,得知6月就可以出刊。

土地一二三级开发概述

土地一二三级开发概述

土地一二三级开发概述土地开发是指对土地进行综合利用和开发利用的行为,根据开发难度和价值划分为一、二、三级开发。

一级开发是指对具备基本设施和用地条件的土地进行改造和开发利用;二级开发是在一级开发的基础上改造和改进,利用土地进行更高水平的开发;三级开发是对土地进行进一步升级和改造,实现更大程度的综合利用和价值提升。

一级开发是土地开发的最基本阶段,主要侧重于对土地基础设施的建设和完善。

这包括道路、排水、供水、电力、通讯等基本设施的规划和建设。

一级开发可以说是将原本处于自然状态的土地进行连通和改造,使其具备了基本的功能和条件,能够满足人们的基本需求。

一级开发还需要对土地进行土地平整、排水设施布置等工作,为后续的利用打下基础。

二级开发是在一级开发的基础上进行的进一步完善和改进。

主要包括土地改造、功能升级和增值开发。

二级开发侧重于提升土地的使用效益和价值,通过土地分割、规划和布局进行土地利用的优化和提升。

例如通过将一块土地分割成多个小块,并在小块土地上建设公寓楼、商业中心等,实现土地的高效利用和更高水平的开发。

三级开发是在二级开发的基础上进行的更深入的改造和利用。

三级开发侧重于发掘土地的潜力,通过土地再开发、重构和综合利用,实现土地的更大程度的增值和综合效益的提升。

例如,在已经开发的商业中心建设高层住宅,将商业和住宅进行有机结合,从而实现土地的多功能和综合利用。

三级开发还可以包括土地复垦和生态保护等方面的工作,通过绿化和环保措施,提升土地的环境价值和生态效益。

总结来说,土地一、二、三级开发是土地开发的不同阶段,每个阶段都有不同的重点和目标。

一级开发侧重于基础设施的建设和土地的改造,二级开发侧重于土地利用的优化和提升,三级开发侧重于土地潜力的发掘和综合利用。

土地开发的不同阶段相互衔接,共同推动土地的综合利用和价值提升。

土地一级二级三级开发概念资料

土地一级二级三级开发概念资料

土地一级二级三级开发概念2021-01-21 18:05:14 来源:贵州圣思工程筹划浏览:6631次土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进展统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进展适当的市政配套设施建立,使该区域范围内的土地到达“三通一平〞、“五通一平〞或“七通一平〞的建立条件(熟地),再对熟地进展有偿出让或转让的过程。

房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发土地一级开发一般工作程序程序一:确定土地一级开发工程程序二:确定一级开发单位程序三:办理建立意见〔根据联席会要求办理〕程序四:办理交通评价文件审批〔根据联席会要求办理〕程序五: 办理古树处理意见〔根据联席会要求办理〕程序六: 办理文物保护意见〔根据联席会要去办理〕程序七: 办理环境评价文件审批〔根据联席会要求办理〕程序八:办理规划意见书程序九:办理土地一级工程开发工程核准程序十:取得征地批复(实施征地) 程序十一:办理拆迁许可证〔实施拆迁〕程序十二:编制市政根底设施实施方案程序十三:组织验收,评估土地本钱程序十四:纳入土地储藏库或直接入市交易土地开发市场相关知识储藏目录一、土地一级开发. 21.1 土地一级开发概念 (2)1.2 土地一级开发的流程 (2)1.3 土地一级开发中涉及的法律问题 (3)1.3.1土地征收及拆迁补偿 (4)1.3.2土地一级开发协议 (4)二、土地二级开发. 42.1 土地二级开发的概念 (5)2.2土地二级开发流程 (5)2.3土地二级开发中涉及的法律问题 (6)2.3.1转让以出让方式取得的土地使用权 (6)2.3.2转让以划拨方式取得的土地使用权 (8)三、土地三级开发. 9附件一征地拆迁补偿协议. 10附件二土地一级开发资金监管协议. 17附件三土地一级开发协议书. 22附件四土地出让合同. 27一、土地一级开发土地一级开发概念土地一级开发,是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进展统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进展适当的市政配套设施建立,使该区域范围内的土地到达“三通一平〞、“五通一平〞或“七通一平〞的建立条件(熟地),按期到达土地出让标准的土地开发行为。

土地一、二级开发知识储备

土地一、二级开发知识储备

土地一、二级开发知识储备土地开发市场相关知识储备目录一、土地一级开发 (2)1.1 土地一级开发概念 (2)1.2 土地一级开发的流程 (2)1.3 土地一级开发中涉及的法律问题 (4)1.3.1土地征收及拆迁补偿 (4)1.3.2土地一级开发协议 (5)二、土地二级开发 (5)2.1 土地二级开发的概念 (5)2.2土地二级开发流程 (5)2.3土地二级开发中涉及的法律问题 (6)2.3.1转让以出让方式取得的土地使用权 (7)2.3.2转让以划拨方式取得的土地使用权 (10)三、土地三级开发 (10)附件一征地拆迁补偿协议 (12)附件二土地一级开发资金监管协议 (20)附件三土地一级开发协议书 (26)附件四土地出让合同 (32)一、土地一级开发1.1 土地一级开发概念土地一级开发,是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域围的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域围的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),按期达到土地出让标准的土地开发行为。

“三通一平”是指:达到宗地外通路、通电、通上水及宗地土地平整;“五通一平”是指:通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地场地平整;“七通一平”是指:除了五通一平外,实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力。

土地一级开发是土地出让前的运作方式,开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业,而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”,达到出让的标准。

在大多数城市主要是由政府来操作,也有政府委托企业来做,政府负责管理和监督,或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。

1.2 土地一级开发的流程土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划(国有土地不受年度土地利用计划的制约)及土地储备开发计划。

什么是一级土地开发?

什么是一级土地开发?

什么是一级土地开发?我们今天来说一下什么是一级土地开发。

土地开发全过程可以划分为三个阶段:一级、二级、三级。

一级开发是指拆迁、土地收储、设施配套等一系列土地整理的工作。

二级开发是指我们常见到的传统房地产开发,就是通过划拨、公开招拍挂等方式获取土地后,直接盖楼的过程。

三级开发一般是指运营,比如产业运营、商业运营等。

这三级开发连贯起来,就是一个从土地整理开始到产品运营的一个全过程。

我们今天讲第一个阶段:一级土地开发。

【基本概念】一级土地开发就是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地或乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

简单理解,一级土地开发就是:生地变熟地、毛地变净地过程(使土地达到出让、建设条件)一级土地开发本身是一定等级政府或者是政府城投公司的开发行为,因为市场化、资金、政策等因素的影响,市场企业(国企、央企、民企)逐渐介入到一级土地开发中。

【4个阶段流程】一级土地开发通常包含4个阶段。

1. 项目前期接洽前期接洽阶段通常是公司的投拓部门与地方政府进行接洽,建立一个比较好的合作基础。

这里需要提出的一点是,按照我国土地法规定:只有县级及以上政府才拥有土地开发的决策权如果非要跟乡镇一级政府进行一级土地开发的话,就需要获得上级政府的充分授权,否则这个合作是不成立的。

2. 项目谈判第二个阶段是项目谈判和立项协议阶段,这个阶段十分关键,需要说服政府把这个项目交给企业做。

在谈判之前,通常会编制项目策划、概念规划、城市设计、产业规划等,并且对项目做经济测算。

重点明确做这个项目能够解决政府的哪些社会发展问题、资金问题。

通过项目改造可以提升区域价值、实现土地增值,为城市或片区打造一个高大上和国际化的项目。

最后与政府签订一个战略开发协议和开发实施协议。

土地一级开发和二级开发的区别

土地一级开发和二级开发的区别

土地一级开发和二级开发的区别?分享| 2013-03-26 22:19 2015-12-19 15:27土地一级开发,是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

从空间上来讲,土地一级开发主要可分为成片(或连片)开发及分片开发两类。

当然,这只是一种约定俗成的说法,在法律上还没有明确的规模指标界定;从时间上来讲,一种是可以先做一级开发、再做二级开发,即一、二级开发分离的形式,另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式;从性质上来讲,一类是存量一级开发,包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三(工业厂区改商业、住宅等第三产业)项目,另一种是增量一级开发,包括征用和农转用土地,有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发,有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。

根据土地一级开发涉及的类型不同及发展历程,当前土地一级开发的开发模式主要有五种:第一,割腊肉式:谁看上哪一块就割给谁,开发商、用地单位自行做一级和二级开发。

这种方式的好处是政府无需投入,缺点是政府收益也低,城市整体规划难以实施,开发进度无法掌控、保障。

尽管国家三令五申强调,今后经营性城市建设用地将一律先由政府进行一级开发,再进入土地市场,但割腊肉式仍将会延续相当长的时间。

这是无可奈何的事情,在缺乏大额保证资金的情况下,很多制度是苍白的。

第二,指婚式(即五统一):成立土地储备机构或指定专门成立的国有公司承担一级开发,好处是政府收益相对丰厚,缺点是政府需要大量铺垫资金,开发进度慢,没钱的地方玩不起,更等不起。

第三,招亲式:政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一级开发,根据土地使用权的转移与否及分利办法不同,在实际操作中又衍生为多种形式,如一级开发不发生土地使用权转移的委托式,实际上相当于工程承包,也可以发生两次土地使用权转移,即政府将生地出让给一级开发商,开发成熟后再由一级开发商转让给二级开发商,另一种叫“生地出让-熟地回购”,即一级开发成熟后再由政府收储统一上市。

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土地一级二级三级开发概念2013-01-21 18:05:14 来源:贵州圣思项目策划有限公司浏览:6631次土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发土地一级开发一般工作程序程序一:确定土地一级开发项目程序二:确定一级开发单位程序三:办理建设意见(根据联席会要求办理)程序四:办理交通评价文件审批(根据联席会要求办理)程序五: 办理古树处理意见(根据联席会要求办理)程序六: 办理文物保护意见(根据联席会要去办理)程序七: 办理环境评价文件审批(根据联席会要求办理)程序八:办理规划意见书程序九:办理土地一级项目开发项目核准程序十:取得征地批复(实施征地) 程序十一:办理拆迁许可证(实施拆迁)程序十二:编制市政基础设施实施方案程序十三:组织验收,评估土地成本程序十四:纳入土地储备库或直接入市交易土地开发市场相关知识储备目录一、土地一级开发. 21.1 土地一级开发概念 (2)1.2 土地一级开发的流程 (2)1.3 土地一级开发中涉及的法律问题 (3)1.3.1土地征收及拆迁补偿 (4)1.3.2土地一级开发协议 (4)二、土地二级开发. 42.1 土地二级开发的概念 (5)2.2土地二级开发流程 (5)2.3土地二级开发中涉及的法律问题 (6)2.3.1转让以出让方式取得的土地使用权 (6)2.3.2转让以划拨方式取得的土地使用权 (8)三、土地三级开发. 9附件一征地拆迁补偿协议. 10附件二土地一级开发资金监管协议. 17附件三土地一级开发协议书. 22附件四土地出让合同. 27一、土地一级开发1.1 土地一级开发概念土地一级开发,是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),按期达到土地出让标准的土地开发行为。

“三通一平”是指:达到宗地外通路、通电、通上水及宗地内土地平整;“五通一平”是指:通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平整;“七通一平”是指:除了五通一平外,实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力。

土地一级开发是土地出让前的运作方式,开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业,而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”,达到出让的标准。

在大多数城市主要是由政府来操作,也有政府委托企业来做,政府负责管理和监督,或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。

1.2 土地一级开发的流程土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划(国有土地不受年度土地利用计划的制约)及土地储备开发计划。

(一)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。

(二)市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

(三)通过土地预审的项目,根据项目的性质,委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案,开发实施方案主要包括:待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

(四)编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会,通过会审,对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。

(五)通过联审会的项目确定土地开发主体1、土地储备机构负责实施土地开发的,由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。

其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的,开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。

以招标方式确定开发企业后,土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的,由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。

招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润,利润率不高于预计成本的8%。

通过招标方式确定开发企业后,土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。

(六)土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见,向市国土部门办理用地手续,向市发展和改革委员会办理核准手续,涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的,应按照有关规定办理相应手续。

(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的,土地储备开发实施单位依法办理相关手续,并获得市人民政府的批准。

(八)在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。

组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。

危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。

(九)组织验收建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收,验收审核的内容:(1)审核土地一级开发成本;(2)组织验收土地开发程度是否达到合同的要求;(3)根据委托合同支付相应土地开发费或管理费;(4)纳入市土地储备库。

1.3 土地一级开发中涉及的法律问题土地一级开发在各个阶段涉及土地征收、评估、拆迁、拆除、基础设施建设等诸多具体工作。

内容分为两部分:一是在农村集体土地所有权向国有土地所有权转变的过程中,征收农民土地涉及的土地补偿、人员安置、地上物拆除、土地平整、基础设施建设等;二是开发城市国有土地涉及的拆迁居民安置、国有企业拆迁补偿、地上建筑物拆除、土地平整、基础设施建设等。

1.3.1土地征收及拆迁补偿土地征收具有下列特点:(1)征收土地的主体必须是国家。

只有国家才享有征收集体土地的权利,实际行使第征收权的是各级土地管理机关和人民政府,他们对外代表国家具体行使。

(2)土地征收是国家行政行为,具有强制性。

(3)土地征收是国家为了公共利益的需要。

(4)土地征收必须以土地补偿为必备条件。

土地征收是有偿的行政强制行为,土地被征收的集体经济组织及成员应当依法取得经济上的补偿。

(5)土地征收的标的只能是集体所有的土地。

国有土地不需要通过其他方式取得所有权,国家可直接行使处分权利,但对土地使用权人应作相应补偿。

土地征收补偿问题是征收工作中的至关重要的一个环节。

征地补偿协议是指权利人在土地管理部门发布的征地补偿、安置方案后,权利人和土地管理部门达成征收国有土地使用权的补偿、安置方案的协议。

依据《征用土地公告办法》《南京市城市房屋拆迁管理办法》等相关规定,征收国有土地使用权的安置、补偿协议的内容应包含以下内容:(1)实行货币补偿的,应载明补偿标准、补偿金额、补贴金额、结算方式、付款期限;(2)实行产权调换的,应载明安置房屋的权属、安置地点、建筑面积、用途、结构、搬迁过渡期限和方式、产权调换差价款金额、差价结算方式、交款期限;(3)违约责任和解决争议的方式;(4)搬迁当事人需要订立的其他条款。

搬迁公有住宅房屋的,搬迁人应当与被搬迁人、房屋承租人签订搬迁补偿安置协议。

《拆迁补偿协议》的具体制作详见附件一范本。

1.3.2土地一级开发协议当政府委托企业进行土地一级开发时,就涉及《土地一级开发协议》、《土地一级开发监管委托协议》等相关协议。

详见附件二范本。

二、土地二级开发2.1 土地二级开发的概念即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程,包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。

以房地产为例,房地产二级市场,是土地使用者经过开发建设,将新建成的房地产进行出售和出租的市场。

即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。

2.2土地二级开发流程同样以房地产项目为例,大体上分为五个阶段:(一)项目决策阶段发地产房地产开发项目书面决议(股东大会,股东会,董事会皆可以形成书面决议文件)。

项目可行性研究并出具可行性研究报告(项目可行性研究专家会涉及律师,房地产市场分析师,环境评估师,会计师,税务师等),可行性主要分为三方面的可行性投资收益的可行性,大致性的可行性方案与详细的可行性论证方案,其中包括法律方案,选址方案,财务方案,涉税方案,环境方案等。

另外要有充裕的资金保证,对于房地产开发决策阶段前期可能的项目融资或其他融资方式,律师早期即可以介入项目。

(二)前期准备阶段1、向土地管理部门取得《土地使用权证》:其方式包括划拨,出让,兼并收购,招,拍,挂的方式等等,必须符合法律规定。

其中涉及众多的合同审查,文件的报批备案,应该有专业律师进行风险控制。

2、征地拆迁,向政府或专项拆迁管理部门获得《房屋拆迁许可证》,《房屋拆迁验收合格证》:拆迁过程中的涉及的程序,方式,文件的取得,拆迁安置补偿协议等等,都应有律师介入。

3、规划设计,向建设规划部门取得《建设项目选址意见书》和附件,《建设用地规划许可证》,随后凭以上一书一证取得《建设工程规划许可证》以及《建设用地批准书》同时取得《建设用地划拨决定书》或签订《国有土地使用权出让合同》(根据土地取得的方式不同),然后到地籍办理《国有土地使用权证》拆迁办办理《拆迁许可证》。

其后凭《建设项目选址意见书》和附件《建设用地规划许可证》取得《建筑规划方案批准意见书》。

随后申办《建设工程规划许可通知书》接到通知后办理《施工许可证》。

其中还涉及到很多费用的收据与证明,应妥善保存。

4、项目报建登记,申请招标,办理投标手续,确定勘验,设计,施工,监理队伍,确定具体实施人的资质,严格控制,,申请《建设工程项目报建申请表》,保存相应收费凭证,充分准备申请投标手续,确定中标,签订确认书,并及时签订招标投标合同。

2.3土地二级开发中涉及的法律问题2.3.1转让以出让方式取得的土地使用权在土地二级开发市场中,在土地使用权流转之前,对土地使用权出让合同的法律审查尤为重要,下面就土地使用权出让合同的主要法律问题作一阐述:(一)土地使用权出让合同的法律性质土地使用权出让合同(以下简称“出让合同”)是国有土地使用权出让行为的法律表现形式。

出让合同是一种比较特殊的合同,出让合同属于民事合同还是行政合同,理论界一直存有争议,但主流观点认为其是民事合同。

国家机关无疑具有行政主体资格,但是国家机关也可以参与民事活动。

虽然出让合同中往往会包括土地管理部门的行政管理职能以及单方解除、变更合同之类的内容,但是该等内容本身出于法律、行政法规的强制性规定,并非是因为双方约定而有效。

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