游客接待中心项目投资分析报告

贡嘎山公司游客接待中心项目可行性分析
项目概况：
拟建的游客接待中心项目位于磨西镇中心地带，同海螺沟景区管理局为邻，占地面积14667㎡，拟在现冰川饭店的基础上进行改建，完成现未完工楼的续建并适量新增部分建筑面积。

将饭店内的员工用房、桑拿、娱乐功能全部外迁至续建楼，饭店内仅保留餐饮和住宿接待功能，缩小大厅空间，增设游客接待功能；拆除现锅炉房建筑，在续建楼设置员工用房、公司总部及分公司办公用房、桑拿娱乐用房、会议、棋牌用房。

利用公司引水入镇工程的契机重新打造园林、水景；利用温泉水热量来满足项目制热需求，最大限度地降低采暖成本；将温泉引入桑拿洗浴项目，满足部分消费群体在摩西平台的温泉消费需求，提升产品品质和卖点，提高游客满意度和舒适度。

游客接待中心项目拟对冰川饭店现有面积的17800㎡建筑进行改造装修，对4500㎡的未完工楼进行续建，并在未完工楼上增加一层约2400㎡的钢构建筑。

拟建的游客接待中心设计各类房间200间，床位360张；餐饮大厅餐位数400个，包房10个；茶坊700㎡；桑拿洗浴1200㎡；会议室800㎡；员工餐厅、员工食堂、洗衣房、布草房1200㎡，员工及管理人员宿舍1700㎡；公司总部、分公司办公楼1700㎡。

改造装修按照高于标准城市四星酒店的档次进行，建筑外立面结合整体风貌重新装修，重点考虑节能、环保等设计要素。

项目发展前景展望
温泉引水入镇工程竣工投产后将给游客接待中心项目注入新的生命力，随着旅游市场的健康、快速发展，人们旅游消费观念的改变，在景区的深度开发全部完成后，特别是草海子湿地公园、森林温泉公园等独具魅力的项目建设完工后，通过市场培育和大力的营销推广，海螺沟景区的游客接待量将呈现爆发式增长，游客接待中心的餐饮、客房、桑拿洗浴经营项目的经济指标也将随着景区游客量的增长而显著增长。

预计到“十二五”期末，游客接待中心的客房年出租率将达到75%、餐饮上座率将达到50%、餐饮人均消费将达到100元/人，年销售收入达到4000万元以上。

投资估算
项目按照改造装修面积13216㎡、续建面积4500㎡、新建钢构面积2400㎡计算投资，
总投资：5304万元；其中：钢构、装修、室内外改造、机电设备投资：4220万元，户外配套设施投资：100万元，开办费及经营物质类投资：550万元，设计费：20万元。

项目投资未计算冰川饭店现有固定资产包括土地在内的收购投资。

详见附表一
投资收益预测
1、年度经营收入测算：详见附表二
2、支出费用测算：详见附表三
3、固定资产折旧：详见附表四
4、投资收益测算：详见附表五
项目资金来源
项目建设资金来源：项目总投资约5090万元，其中公司自筹资金1018万元，国家开发银行贷款4072万元，贷款期限14年，项目建设期2年，第3年起开始还本付息，到第14年偿还完全部贷款本息，以项目新形成的资产做抵押，项目投产后的营业利润及产生的现金流作为偿还贷款本息的资金来源。

游客接待中心项目还本付息表：详见附表六
游客接待中心项目投产后现金流偿还银行应付本息表：详见附表七
项目计划2011年下半年立项报批，2012年正式开工建设，建设期一年，2013年投产。

2012年建设期没有收入，需要公司现金支付建设期应还银行贷款利息277万元。

投产的第一年（2013年）预计营业收入：2409万元，税前利润77万元，现金流559万
元，应还银行贷款利息277万元，偿还银行年度应付利息后富余现金流282万元。

投产的第二年（2014年）预计营业收入：2819万元，税前利润172万元，现金流654万元，应还银行贷款本金及利息616万元，偿还银行年度应付本息后富余现金流38万元。

投产的第三年（2015年）预计营业收入：3267万元，税前利润276万元，现金流758万元，应还银行贷款本金及利息593万元，偿还银行年度应付本息后富余现金流165万元。

投产的第四年（2016年）预计营业收入：3756万元，税前利润389万元，现金流871万元，应还银行贷款本金及利息570万元，偿还银行年度应付本息后富余现金流301万元。

投产的第五年（2017年）预计营业收入：4287万元，税前利润512万元，现金流994万元，应还银行贷款本金及利息547万元，偿还银行年度应付本息后富余现金流447万元。

游客接待中心项目投产后五年期内累计税前利润将达到1426万元，提供现金流3836万元。

至投产后五年期末，项目共应偿还开行贷款本息2880万元，能够提供富余现金流近956万元支持公司其他项目还本付息或新的战略项目。

项目盈利能力虽然有限，但是项目投产后的现金流完全能够满足项目贷款还本付息的要求，自身的经营不成问题。

游客接待中心项目的建设，能够解决公司总部及各分公司无办公场地的问题，不但是公司的形象工程，也是公司切实履行海螺沟深度开发承诺的契机，表明“公司为了推动海螺沟景区的深度开发和甘孜州旅游快速发展，明知项目盈利能力极为有限、甚至面临亏损的情况下为了公司担负的社会责任，仍然坚持建设非盈利的旅游基础设施建设”的态度。

该项目的建设是进一步完善海螺沟景区旅游基础设、提升景区品质的需要，将建设成为整个海螺沟景区的标杆模范酒店，不论是在规范操作、服务意思塑造、经营管理意识培养方面，还是在酒店可持续发展方面都将起到有力的促进作用，带动整个平台酒店向标准化、正规化、规范化方向发展，以差异化的经营模式和理念，培育各酒店具有针对不同目标市场竞争能力的拳头产品，推动整个景区酒店业逐渐步入有序竞争的良性发展道路，进一步促进就业和经济繁荣。

项目融资
开发银行要求此项目融资的四项审批文件：
1、规划审批：
（1）旅游发展总体规划、旅游景区控制性详细规划、项目修建性详细规划，旅游景区控制性详规、项目修建性详规具备其中之一即可。

（2）项目的一书两证（建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证）及批复。

2、用地审批：建设用地土地使用证。

3、项目审批：
（1）项目可研报告及州发改委的项目核准文件。

（2）项目初设资料。

4、环评审批：项目的环评报告或报表及批复文件。

上述项目融资需要的四项审批文件到项目报建阶段就能完全具备。

项目建设过程中存在的问题
1、此项目的立项报批程序相对于景区内的投资项目简便很多，只需上报州相关部门核准即可，只要尽快将冰川饭店经营管理权问题解决，项目就可以尽快进入申请立项、报批建设。

2、拟建项目上的冰川饭店资产权属属于甘孜州国资公司，公司要取得冰川饭店经营管理权可以考虑通过拍卖竞买方式、国资公司将冰川饭店的资产入股、或者重新同周国资公司共同组建新的公司等多种方式。

3、项目投产后的现金流能满足项目正常经营及支付银行应付本息的测算是建立在成功实施温泉引水入镇工程的基础上的，如果项目改造、建设完成后温泉引水入镇迟迟不能实施的话，那该项目的现金流将出现短缺，公司就要做好注入短缺的这部分现金流的准备。

因此项目实施与否，需要公司认真研究，权衡利弊。

4、项目拟以新建的形式报批，但实质上是在现冰川饭店的基础上进行改造，仅有局部新建，就需要同省开发银行协调沟通，争取大力支持才能确保以新建的名义通过融资审核，否则公司将承担2500万元的自有配套资金压力。

项目立项报批操作流程：同冰川观景台项目流程相同
游客接待中心项目投资预算表
游客接待中心未来五年主要收入指标预测
游客接待中心项目费用支出测算表
附表五
游客接待中心项目未来五年投资收益测算
附表六
游客接待中心还本付息表
附表七。