2020年(物业管理)六大物业案例分析
22例经典物业案例
22例经典物业案例，各种角度着手，你一定需要了解！案例1：物业要求刷卡进出小区不买车位车就难回家案例介绍：不买停车位，就不让业主的车进小区。
一小区物业管理公司要求有车业主刷卡进出小区，但没有购买车位的业主不能办理出入卡，也就不能进入小区。
十多天来，没有购买车位的业主们只能将车停在小区外。
高女士就遭遇了这样的规定。
高女士去年搬进了新买的商品房，私家车一直就随意停放在小区里。
从上个月开始，情况出现了变化，物业公司贴出告示说小区内停车得交车位费。
每月交了120元停车费后，物业就给一张门禁卡，业主开车进小区直接打卡进门。
如果不交钱，从10月1日起就不让开车进小区了。
高女士对物业的做法非常生气，她认为，物业公司只是进行一些职责范围内的管理工作，物业不让业主开车进小区就是“行为越位”。
自己作为小区的业主，王女士有进出小区的自由和权利，物业公司的做法严重侵害了自己的合法权利。
物业公司辩称：此举主要是为了维护小区的环境，制止车辆乱停乱放。
案例分析：让不让业主开车进小区和业主买不买车位是两个完全不同的法律问题。
物业不让业主开车进小区，这种做法肯定是不对的。
这侵犯了业主的自由出入权。
业主购买了商品房，对小区院落内的处地享有共同使用权，车位只是商品房的附属物，业主有商品房就是物权所有人。
该物业公司以不购买车位为由不让业主开车进入小区的做法侵犯了业主的物权。
如果小区内要收取车位费首先应由业委会通过，按照物价部门的价格标准，并报街道办、派出所等有关部门备案。
如果小区内没有业主的合法组织，则需由全体业主协商通过。
在业主不知情的情况下，物业公司擅自定价的做法是不合法的。
案例2：在小区内摔伤物业公司是否承担责任?案例介绍：徐某去厂房上班，在通往厂房载货电梯的台阶上走，因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上，由于天气寒冷出现结冰。
徐某走上台阶滑倒摔伤。
医院诊断为：左肩肱骨骨折伴肩关节脱位。
徐某摔伤当天，该厂房的物业管理单位派人员前去探望。
物业管理案例分析50例简短
物业管理案例分析50例简短第一篇：正式风格物业管理案例分析50例简短1. 摘要本文将对50个物业管理案例进行分析，旨在总结各类物业管理问题的解决方案，为物业管理者提供借鉴与参考。
通过对这些案例的研究，我们可以更好地了解物业管理的实际操作，提高管理水平，提供更好的服务。
2. 引言物业管理作为一门综合性学科，涉及到房地产、法律、人员管理等多个领域。
在实践中，物业管理者常常面临各种挑战，如设施维护、业主关系处理等。
本文通过分析50个案例，以期为物业管理者提供经验与解决方案。
3. 案例分析3.1 设施维护问题3.1.1 案例1：如何解决小区绿化维护的问题3.1.2 案例2：如何有效管理小区公共设施的维护...3.1.50 案例50：如何应对大型设备维修与维护3.2 业主关系问题3.2.1 案例1：如何处理业主之间的矛盾3.2.2 案例2：如何处理与业主的合作关系...3.2.50 案例50：如何有效解决投诉问题4. 管理经验总结通过对50个案例进行分析，我们得出以下几点管理经验：4.1 设施维护方面的经验总结4.2 业主关系处理方面的经验总结...4.10其他方面的经验总结5. 结束本文涉及的附件包括：案例原始数据、问题分析与解决方案、相关文献资料等。
本文所涉及的法律名词及注释：法律名词1（注释内容）、法律名词2（注释内容）。
第二篇：简洁风格物业管理案例分析50例简短1. 摘要本文总结了50个物业管理案例，涉及各类问题的解决方案。
旨在提供借鉴与参考，提高物业管理者的管理水平与服务质量。
2. 引言物业管理是一门综合性学科，涉及房地产、法律、人员管理等多个领域。
本文通过分析50个案例，总结经验与解决方案，以期为物业管理者提供。
3. 案例分析3.1 设施维护问题3.1.1 案例1：小区绿化维护3.1.2 案例2：公共设施维护...3.1.50 案例50：大型设备维修与维护3.2 业主关系问题3.2.1 案例1：业主之间的矛盾处理3.2.2 案例2：与业主的合作关系处理...3.2.50 案例50：投诉问题解决4. 管理经验总结通过分析这些案例，我们总结了以下几点管理经验：4.1 设施维护方面的经验总结4.2 业主关系处理方面的经验总结...4.10其他方面的经验总结5. 结束附件包括：案例原始数据、问题分析与解决方案、相关文献资料。
物业管理案例分析(最全版)
案例十七成功服务业主费用催缴有谱［案例描述］某业主长期拖欠管理费，管理处办公室和财务人员多次打电话并上门做工作，该业主都以小区内有施工噪音、暖气不热等借口拒交。
一个星期天。
该业主打电话到管理处，且非常不礼貌地说：我家楼上装修，把我家给淹了，你们物业管理公司是干什么的？［处理过程］值班的管理员听到该业主的声音，感到和业主沟通的机会来了。
便冷静地安慰道：您先另1]着急上火，我们马上就到。
放下电话，管理员就迅速赶到了业主家，进门一看，地面上干干净净，但墙壁和窗帘上确实被楼上滴下来的水弄脏了一块。
管理员首先对此表示了同情和歉意，并请该业主放心，一定会将事情处理好。
随后管理员把楼上施工的负责人叫到楼下查看，并要他向该业主当面赔礼道歉。
经过物业管理员的耐心调解，双方都接受了一个较合理的解决方案，此事得以圆满解决。
第二天，该业主主动来到管理处办公室补交了所欠10个月的管理费和水电费，并从此后再也未拖欠过管理处任何费用。
［案例点评］根据（物业管理条例》规定，业主有交纳管理费的义务，但有时通过法律手段来解决，效果不一定好。
所以，在加强与业主之间沟通的基础上，善于把握时机，如业主有困难的时候，能不计前嫌，急业主所急，想业主所想，用服务感动业主，取得业主对我们工作的理解和支持，不失为一种解决欠费的好办法。
［案例描述I某花园管理处接到护卫员报告，反映某阁一业主家中夫妻两人正在打架，势头越来越凶。
［处理过程］接到报告后，管理处人员立即放下手头的工作，马上查找业主资料，弄清基本情况。
原来这一户男业主几天前刚因为停车位一事和管理处闹过矛盾，当时对管理处人员大发脾气。
但我管理处人员不记前嫌，带上值班护卫员迅速赶往现场。
当管理处人员火速到达现场时，夫妻俩正扭在一起，相互撕打，丈夫的衣服被多处抓破，妻子的脸上被划了一道血口。
管理处人员立即上前劝架，把他们分开时，不慎还遭到误打。
但谁也顾不上这些，一边劝导当事人，缓和两人情绪，一边帮着抹净伤口。
六大物业案例分析
物业管理区内人身财产损失该不该赔偿？案例：孙某与沈阳三利物业管理公司物业管理合同纠纷案孙某在购买沈河区万泉家园小区房屋时，与辽宁三利房地产实业有限公司签订一份委托物业管理合同。
2004年11月，孙某以一台价值1950元的助力自行车在小区内丢失，三利公司安全防护管理不善为由，诉至沈河区人民法院，要求三利公司赔偿其丢失的车辆损失1950元。
沈阳市中级法院二审判决沈阳三利物业管理有限公司赔偿孙某助力自行车损失390元。
法官评析：国务院颁布的《物业管理条例》明确规定：“物业管理公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
”但应当明确，物业服务合同不是保管合同，物业公司对物业管理区域内财产丢失的责任承担要根据不同情况分别确定，赔偿的额度应视其违约情况而定。
房屋质量有问题能否拖欠物业费？案例：滕某与沈阳巨龙物业管理有限公司物业合同拖欠物业费纠纷案2000年1月，滕某入住沈阳市和平区三好街三好家园一套住房。
此后，滕某以“房屋存在质量问题，小区围墙距离上诉人的房屋过近，巨龙公司没有尽到物业管理服务义务，物业费与服务标准不相符。
”为由，从2001年11月3日起至2003年11月3日止一直未交付物业费。
原审判决认为，巨龙公司为滕某提供了大量的全面的物业服务，滕某应交纳相应费用。
判决滕某给付巨龙公司物业管理费3802元，并支付逾期付款违约金，负担案件受理费270元。
沈阳市中法维持原判。
法官评析：物业公司与业主之间是物业合同关系；而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。
房屋质量等问题属于业主与开发商之间商品房买卖合同调整范畴。
因此，业主不能以房屋质量问题，向物业公司拒绝交纳物业费。
但是，如果在物业合同中约定了物业公司有对房屋维护和修缮义务，业主要求物业公司进行维修，物业公司未履行义务的，业主有权拒绝交纳物业费。
物业公司服务质量下降，业主能否要求降低物业费？案例：刘某与沈阳嘉麟物业管理公司物业管理合同纠纷案刘某是于洪区嘉麟花园业主。
物业管理案例分析
物业管理案例分析1、别墅内妻子遇害业主向物业提出百万赔偿妻子在家中被害，凶手至今没有抓获。
丈夫和家人认为小区物业公司、房地产公司没有尽到安全保障等义务，于是告上法庭索赔一百多万元。
近日，无锡中院审结了该起许某某等人与宜兴某房地产公司、上海某物业公司人身损害赔偿纠纷案。
被害人家属：物业公司疏于管理2004年5月，许某某在宜兴某房地产公司购买了一套三层别墅，装修后全家搬进了新居。
8月，该房地产公司与上海某物业公司签订了小区前期物业服务合同，由该物业公司对小区的物业行使管理职责。
此后，许某某每年都按时向物业公司支付物业管理费。
天有不测风云。
2006年12月，回到家的许某某看到妻子身中数刀躺在血泊之中。
悲痛中慌忙报了案，公安机关经确认许某某的妻子已经身亡。
虽经全力侦查，但凶手至今仍没有被抓获。
“房地产公司作为小区的开发商，物业公司作为小区的物业管理者，不能有效行使小区管理职责，采取必要安全保障措施，直接造成犯罪嫌疑人轻易进入小区并致犯罪得逞。
”面对妻子在家中被害的事实，许某某认为房地产公司和物业公司难辞其咎。
2007年3月，许某某等人提起诉讼认为，物业公司疏于管理，房地产公司的长期空置别墅被凶手利用，最终酿成惨祸发生，物业公司、房地产公司应赔偿经济损失106万余元，互负连带赔偿责任，并赔礼道歉，承担全部诉讼费用。
房地产公司：管理权移交给了物业物业公司严格按合同已尽责“案件还没有侦破，没有证据证明犯罪嫌疑人利用了空置别墅进行了踩点作案。
”针对起诉，房地产公司还辩称，该公司早已将空置别墅的管理权移交给了物业公司，不应承担任何责任。
“物业公司对小区内的安全保障义务主要是针对小区的公共场所，对私人物业内的人身及财产不负有安全防范义务。
”物业公司辩称，该公司严格按照物业合同的约定对进出小区的来访人员进行登记，并定期对小区进行巡逻。
登记、巡逻记录在案发当天就被公安机关调取，物业公司在对小区的安全管理上已尽到了职责。
物业管理风险十大典型案例
物业管理风险十大典型案例案例一、“广告牌”的特殊侵权问题 (2)案例二、物业管理公众责任险案例 (4)案例三、小区内交通安全案例 (6)案例四、小孩小区爆炸死亡物业公司判赔近7万 (8)案例五游泳池安全管理（体育健身设施责任） (10)案例六小区化粪池炸伤人案 (12)案例七 5 岁独生子女命丧小区窨井案 (14)案例八都是“李子”惹的祸（高空抛物责任） (15)案例九、车场大树砸坏小轿车 (17)案例十、楼梯积水湿滑住户摔成骨折物管赔偿2万多 (19)案例一、“广告牌”的特殊侵权问题某管理处在大厦入口外墙安装了一块广告宣传栏，宣传栏宽1米，长1.5米，重约8公斤。
某天，气象台预报有台风，该市为台风预计登陆点，风力可能会超过10级，最高达12级左右。
该天中午，台风登陆将宣传栏刮起，砸毁20米开外的奔驰车玻璃和窗户，经修理花费将近2万元，要求物业公司赔偿………经查，该宣传栏系事发3年前安装，原固定宣传栏的4个螺丝，其中两个已经锈蚀、滑牙，经台风长时间吹刮断裂，酿成大祸。
分析：1、“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
本案例中，台风信息已经提前准确预告，物业公司作为专业公司应该预见到台风登陆所造成的影响，提前做好防灾工作，宣传栏被刮起的情况完全可以避免，所以此案例中“不可抗力”并不能成为物业公司免责的理由。
2、对于建筑物等致人损害，作为特殊侵权行为，国家相关法律通过专门条款予以了明确。
《中华人民共和国民法通则》第126条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。
”也就是说，其所有人或者管理人除能证明自己没有过错的以外，均应依法承担民事责任。
此案例中，物业公司作为广告宣传栏的所有者，对宣传栏疏于检查，致使原固定宣传栏的4个螺丝，其中两个已经锈蚀、滑牙；并且在已经知道台风将至时未做任何检查和预防措施，所以应该承担责任。
物业管理经典案例及其分析
1. 小区电梯内突然安装了电梯广告，本来狭小的空间更加局促，同时对劳累一天回家的人们形成视觉强迫。
据说是业主委员会同意并已与广告公司签订合同，但其事先并未征求业主意见，物管公司也不太清楚具体情况。
请问这样违反相关规定吗？持反对意见的业主应该怎么做？业主委员会只是业主大会的执行机构，对于小区的事情没有权利自己做主。
针对这样的情况，持反对意见的业主可以要求召开业主大会，共同来商议解决此事！2. 某开发公司通过招标竞拍在洪山某地段获得开发用地120亩，该项目规划分两期开发，其中一期用地40亩，二期用地80亩，2007年6月完成一期开发。
随着业主入住，2008年8月经选举成立了小区业主委员会，选聘物业管理企业，物业费住宅每平米0.8元。
2009年9月，二期开发项目竣工，业主陆续入住，2010年2月，正当业主酝酿成立业主委员会，选聘物业公司时，经开发商、街道办事处协商，决定将一、二期开发的两个住宅小区划分为一个物业管理区域，其理由是两个小区规模不大，由同一个开发商开发，共用一个泵房。
为便于管理，开发商将二期开发的住宅小区大门砌墙封闭，拆除两个小区间的围墙，二期开发的住宅小区业主改为从一期大门进出，一期住宅小区的物业管理费与二期住宅小区的物业管理执行同一收费标准，调整为住宅每平米0.7元。
一期部分业主对二期住宅小区业主从本住宅小区大门进出的行为表示不满，认为两个住宅小区划分为一个物业区域不够合理，于是到房管部门投诉。
这是一起有关物业管理区域划分的纠纷。
一是以建设项目《国有土地使用证》宗地图用地范围线为准，一个项目视为一个物业管理区域，但规模过大划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域；二是分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，划分为一个物业管理区域；三是已建成共用设施设备比较齐全、相对集中的项目，划分为一个物业管理区域。
物业管理的六大管理
2.物业服务管理
（1）客户服务：设立客户服务中心，提供便捷、高效的服务，及时解决业主诉求。
（2）物业维修：建立维修服务团队，为业主提供及时、专业的维修服务。
（3）家政服务：根据业主需求，提供家政服务，如保洁、钟点工等。
（3）员工福利：完善员工福利制度，提高员工的归属感和工作积极性。
5.信息化管理
（1）物业管理信息系统：建立完善的信息管理系统，实现物业管理的自动化、智能化。
（2）业主服务平台：通过线上线下相结合的方式，为业主提供便捷的服务。
（3）信息发布与沟通：及时发布物业相关信息，加强与业主的沟通与互动。
6.品质管理
九、智能化技术应用
（1）智能安防：应用现代科技手段，如视频监控、门禁系统等，提升小区安全防范水平。
（2）智能服务：利用大数据、云计算等技术，提供个性化、智能化的物业服务。
（3）智慧社区：构建智慧社区平台，实现物业管理与信息技术的深度融合，提升居住体验。
十、持续改进与创新
（1）服务创新：积极探索物业服务新模式，引入先进的服务理念和技术，提升服务品质。
二十、结语
物业管理作为现代服务业的重要组成部分，其发展水平和质量直接关系到人民群众的生活质量和居住环境。通过以上六大管理领域的深入探讨和实践，有助于推动物业管理行业的持续健康发展，为业主创造更加美好的居住体验。
二十、结语（续）
在未来的发展中，物业管理需不断适应新时代的要求，把握行业发展趋势，持续提升管理和服务水平。以下为全文的最终总结：
（2）参与权保障：鼓励业主参与物业管理决策，充分发挥业主的监督作用。
（3）投诉处理：设立投诉渠道，及时处理业主的投诉，维护业主的合法权益。
物业管理 案例分析
案例3 案例司签订了一份《 虹桥开发区某广场业委会与物业公司签订了一份《物业 管理服务合同》 管理服务合同》。合同约定业委会将广场全权委托物业 公司进行管理，物业公司可按市场有关规定提取12 12％ 公司进行管理，物业公司可按市场有关规定提取12％的 管理酬金。2004年 管理酬金。2004年8月，合同期满在提取酬金之后物业 管理费仍有多余， 管理费仍有多余，物业公司拒绝将多余的物业管理费归 还业委会。你怎么看待这一事件？ 还业委会。你怎么看待这一事件？
案例13 案例13 物业共用部位的使用
2003年 2003年5月,江某买了一辆新车,由于小区车位少,在了解 江某买了一辆新车,由于小区车位少, 楼下有一片空地, 楼下有一片空地,在得知物业管理企业没有搞绿化或其 它设施计划的情况下,江某将该场地建了一个停车棚, 它设施计划的情况下,江某将该场地建了一个停车棚,招 到物业管理企业的制止.江某以小区内场地为业主共有, 到物业管理企业的制止.江某以小区内场地为业主共有, 业主有使用权为由将物业管理企业告上法庭, 业主有使用权为由将物业管理企业告上法庭,请问江某 是否能胜诉? 是否能胜诉?
《物业管理》 物业管理》
授课人：周晓熙
E-MAIL:zhouxiaoxi2005@
案例1 案例1 物业服务费收取标准案例分析
某物业管理公司接管一住宅小区， 某物业管理公司接管一住宅小区，根据商品房预售合同 附件约定，物业管理公司每月应收取1 附件约定，物业管理公司每月应收取1.5元/平方米的 物业公共服务费， 物业公共服务费，当业主入住后发现当地物价部门规 定的物业公共服务费收费标准，本类物业最高为1 定的物业公共服务费收费标准，本类物业最高为1元 平方米，于是拒付物业公共服务费并投诉到物价部门， /平方米，于是拒付物业公共服务费并投诉到物价部门， 你认为应该如何处理
2020物业管理员案例分析题
物业管理员理论考试题库（案例分析题）案例一（客服服务类）某小区一位业主装修时。
擅自在阳台顶棚焊接铁架。
与楼体其他阳台极不协调，管理处发现后，立即发出停工整改通知书，该业主对此怨声载道，说管理处限制她自由，铁架非安装不可。
你发火我不发火。
管理处有关人员三番五次耐心地给她讲解装修管理法规，说明保持楼宇外观统一的必要性，任其硬顶也好，软抗也罢，在原则问题上绝不退缩。
业主见管理处的态度这么坚决，只好按照要求进行整改。
虽说违章装修的问题解决了，但这位业主的心中留下了对管理处的成见，每次见面都板着脸，管理员上前主动搭话也爱理不理。
为消除她的误解，管理处不计较其态度，依然真诚地为她提供各方面帮助，换取她的理解和信任。
装修时帮助她打扫卫生，入住时帮助她搬运家私，通过一系列微小的事情，这位业主终于主动与管理处配合，还成了协助该小区管理的主力军。
[问题] 这种情况，你有什么好的处理方法？[参考答案]1. 坚持原则处理此类问题要态度坚决，决不能轻易退让，否则开了一个口子，会一发不可收拾。
2. 一心换心管理处每天都在和业主打交道；磕磕碰碰总是难免的，有了矛盾不要紧。
关键要主动用自己真诚重新换取理解和信任。
案例二（如何处理小区商铺违反管理处规定的事情？）某小区有商铺近60家，他们大多数都能够按照有关管理规定开展商务活动.但其中一家店铺，近年来屡屡违规，经常将一些招聘，商品和杂物摆出店门之外，影响了小区环境的整洁美貌。
管理人员数次劝说、批评、警告，其往往不予理睬，仍然我行我素。
最后决定由主管找店铺老板正式谈话，若不见效，则坚决采取处罚措施。
[问题] 这种情况，你有什么好的解决对策[参考答案]主管将该店铺老婆约到管理处办公室。
首先，严肃指出屡屡乱摆放，严重违反了符合政府法规精神、又为业主住户认可的小区管理规定，理应予以惩处，但考虑到其曾经能够积极配合小区管理和缴费工作，所以再给一次自觉整改的机会。
然后，提出三个问题请其换位思考：假如你是小区管理人员，你如何去履行自己的管理职责呢？假如你的同行都象你一样，你想象我们小区又是怎样一种面貌呢？如果你是客户，你愿意到门前乱七八糟的店铺里购物吗？（最能打动他的就是这句话）。
物业管理典型案例分析(共71张PPT)
物业管理典型案例分析
开发商、胡女士、物业管理公司三者存在的债权、债务关系： 1、开发商与胡女士之间存在房屋买卖合同关系，因为房屋质量 问题，开发商基于赔偿责任对胡女士负有债务； 2、胡女士与物业管理公司之间存在物业管理合同关系，如果物 业管理公司如约履行自己的义务，胡女士不交纳物业管理费， 那么就是胡女士对物业公司负有债务；
04.02.2019
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物业管理典型案例分析
胡女士认为自己购买房屋就为了居住，现在因为漏雨无法 居住，并且自己进行的装修也遭到破坏，她认为这是开发商造 成的，所以准备不再交纳第二年的物业管理费和供暖费等。 开发商认为自己出售的房屋有质量问题是事实，也愿意赔 偿胡女士部分经济损失，但是他们认为自己已经同意为胡女士 调换房屋，自己和胡女士之间没有纠纷。
04.02.2019
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物业管理典型案例分析
3、根据《物业管理条例》第二十五条：
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业 服务合同约定的内容。本案中业主入住后对物业管理公司的收 费和服务标准产生质疑，设定物业管理公司服务达到合同规定 标准，那么可见，在买房前期业主没有清楚地了解前期物业管 理服务的相关内容，而造成与物业管理公司的矛盾。因此，开 发商应在与物业买受人签订买卖合同中包含前期物业管理服务 相关服务约定。业主应依法接受前期物业管理合同内容。
04.02.2019
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物业管理典型案例分析
2、销售合同中明确的物业管理服务条款，应包括服务内容、 标准、收费、违约责任等主要部分。避免因业主买房时对物业 管理相关内容不清晰，业主入住后对物业公司的服务收费等事 宜产生质疑，产生不必要的矛盾。
04.02.2019
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物业管理典型案例分析
物业管理经典案例分析
物业管理经典案例分析1案例一:停车场丢车赔不赔某小区设有停车场,收费标准略低于指导价，物业管理公司虽在车场安排有保安值班，但为防止突发重大损失，依然在车场入口处用告示牌及在停车费票据上明示:本车场只负责提供车位，收取的仅是车位租金,请车主加强防范措施，车辆被盗受损，本公司概不负责.一次业主甲的朋友乙开车来访，停车于车场，期间下一场暴雨，雨后离开时，发现自己的车辆丢失，遂于物业管理公司交涉要求赔偿，物业管理公司已有正式声明在先，收取的停车费未含有管费为由，拒绝赔偿，乙遂将物业管理公司告上法庭.观点一：声明在先，不予赔偿理据：已有声明，尽了告示义务，收费低（未含看管费），不存在保管关系，利益风险不等观点二：单方声明，不予承认。
理据：土地是国家的，收的其实是看管费。
收了费,保管关系成立。
单方声明，强加于人，不合法理。
观点三：双方有责，各负一半。
观点四：以责定法。
停车丢车案例归纳:1.主管部门核准营业收费的停车场，本身就有保管义务，主管部门检查未有安防,消防措施,不允营业。
2.物价部门未核准收费标准，收费违法。
3.单独签订特约服务事项，可以免责：单方格式合同无效。
4.有保管表示行为（扣证、换牌、给票据等），牌未丢、票未做记号丢车，需负责任.5.给人印象明确是无人看管的收费停车场，责任反而小。
提供方便的临时停放点，不收费，不看管（最好提醒），丢车可以不赔.案例二：楼上住户漏水问题徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。
找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。
虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任,所以拒绝缴纳物业管理费。
对物业公司的服务不满意,是否可以不交物业管理费?徐先生应该向谁要求索赔？案例分析:1.楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关,不涉及物业管理公司与业主的法律关系。
8个物管案例分析
[分享]物业管理案例分析[分享]物业管理案例分析精诚所至——业主不愿配合公共部位维修怎么办某大厦16条雨水干管垂直贯穿32~5层主人房阳台板后，从4层阳台顶部弯出墙外连通污水干线，唯一的检修疏通孔就在弯部。
要实施检修疏通，必须穿行于4层的居室，这就不可避免地会给主人带来或多或少的不便。
因而，许多人不愿给予配合。
一次，管理处准备对其中一条雨水干管进行清淤。
维修人员两次上门联系，都被住户拒之门外。
维修主管又第三次登门做工作，还是没有做通。
住户认为管道清淤总是折腾她家，强调管理处应当拿出一劳永逸的方案，并要求同主任会面。
主任闻讯立即来到该住户家（主任亦招之即来，起码让其心动，若摆架子拖上几天，很可能就会使其更为不满），在诚恳地听完住户的意见，表示完全理解她的想法，并对她以往的配合致以谢意之后，首先和颜悦色地讲明管理处同样也希望对管道进行一劳永逸的改造，但囿于经济原因短期难以实施（住户的要求并不为过，管理处的安排也情有可原，双方相互理解，事情就好办了）；然后详细交待了这次清淤的具体安排和防污染措施，承诺一定做到既快又净。
精诚所至，金石为开。
在管理处不厌其烦的努力下，该住户转变了态度，欣然同意马上予以积极配合，当日下午，清淤工作顺利展开。
点评：说服业主用户有时是相当艰难的，既需要诚心，又需要足够的耐心。
三次五次谈不出子午卯酉的事常有，那就苦口婆心、不厌其烦地谈下去，相信绝大多数还是通情达理的。
精诚所至，金石为开。
问计于技——地下蓄水池容易跑水怎么办某大厦采用的是二次供水。
二次供水系统中控制市政管网向地下蓄水池注水的液压阀，由于开关频繁，阀芯时常损坏。
其一旦出现故障，要么注不进水，不仅水位过低使空转的水泵受损，而且影响向住户正常供水；要么注水失控，既溢水造成水资源浪费，又容易形成水浸灾害。
而这种故障防不胜防，令维修人员十分头痛。
为了摆脱被动应付局面，管理处群策群力，在技改上动脑筋。
他们将弃置的污水泵水位自动控制器整修一新（修旧利废，物尽其用，大有可为，它不仅有利于降低物业管理的运行成本，而且有助于培养队伍的创造精神），装进地下蓄水池，调整好超高超低水位，并通过线路分别与消防中心、维修班值班室的专门警铃连接。
物业案例分析
物业案例分析 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT19981、物业收费案例2015年1月25日，广州市惠锦花园业委会与广州市惠锦物业服务公司(以下简称惠锦物业公司)签订《惠锦花园物业服务合同》，约定惠锦物业公司为惠锦花园小区提供物业服务的管理范围、业主应向惠锦物业公司支付物业服务费，物业服务费住宅为每月元／平方米、合同期限为2015年1月25日到2018年1月25日三年。
2016年5月8日，基于物价上涨、员工工资上调等因素，物业服务成本也大幅度攀升，惠锦物业公司因成本增大导致经营亏损而要求上调物业服务费，惠锦花园业委会以公告的形式张贴《关于上调物业服务费征求业主意见的公告》，其主要内容是惠锦物业公司要求将物业管理费从元／平方米上调至元／平方米。
就是否提高物业服务费收取标准问题，业主委员会决定采用书面征求意见的形式召开业主大会，向惠锦花园内业主发出书面征询表，并回收征询意见表进行统计。
8月15日，惠锦花园业委会与惠锦物业公司签订《惠锦花园物业服务合同变更协议》，约定自2016年9月1日起物业服务费住宅为每月元／平方米、合同到期日为2018年1月25日等内容。
8月16日，惠锦花园业委会发出2016年第23号公告：经征询广大业主的意见，物业服务费从元／平方米上调至元／平方米，自2016年9月1日实施。
该小区的邓先生等五位业主不同意业主委员会擅自与惠锦物业公司签订的《惠锦花园物业服务合同变更协议》，他们认为《惠锦花园物业服务合同》一经签订，不得随意变更。
业主委员会不能通过发出征询意见表的形式，提高物业服务费的收费标准。
五位业主作为原告向法院提起诉讼，要求法院判令撤销被告惠锦花园业委会作出的2016年第23号公告。
被告惠锦花园业委会辩称，《物权法》和国务院《物业管理条例》规定，经过人数和面积双重过半数的业主同意，业主大会可以决定“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。
物业综合案例分析.
【案例二】：方圆物业管理公司承接了流连 花园多层住宅小区的管理,做到了环境清洁卫 生,公共场地每天清扫,无乱堆乱放,下水道通畅, 公共用水池定期清洗;保安人员24小时值班,巡 逻;公共配套设施维护良好,水,电,消防设施保 障有效.经过方圆物业管理公司一年的努力,小 区内绿地覆盖由原来的20%提高到26%,园林 绿化维护良好,增加了社区活动场所,开展了正 常的社区文体活动,因此,方圆物业管理公司向 流连花园业主委员会提出:物业管理费由原来 的每平方米0.4元提高到每平方米0.6元,但遭 到业主委员会的拒绝.请问:方圆物业管理公司 的要求是否合理 你有什么建议？
【案例十八】：
家住上海浦东某花园2号19楼的吕女 士，由于对物业公司的服务不满意而 拒交管理费，物业公司就索性切断了 她家的自来水。据吕女士称，该花园 是外销（高层）商品房，小区内有游 泳，但今年游泳池没有向业主开放， 据此，吕女士就拒交物业管理费。小 区物业公司便切断了吕女士家的自来 水。物业公司的负责人说，吕家与物 业公司刚为拒交物业管理费的事打过 官司。物业公司总不能老是打官司， 何况一打官司就要半年多时间，所以 这次在再三催付未果的情况下，就采 取了断水的办法。你不交管理费，我 们就不提供服务，自来水是物业公司 的电泵打上高层的。
问：(1) 该广告招牌的出租租金属于什么性质？应如何分配？ (2) 物业管理公司设置广告招牌的行为是否侵害了业主的 合法权益？
【案例四】：上海某一住宅小区的绿地上有一两棵 桂花树，每年九、十月份，醉人的芳香四处飘溢。 但去年秋天，丹桂满枝的景象却突然间消失了。住 房们到处打听绿地上那两棵树怎么不见了。经调查 得知：桂花树已被物业管理单位私下迁移了。此举 引发了众怒，小区的居民纷纷指责和执迷不悟管理 单位破坏公共设施，毁坏绿化。面对居民的指责， 物业管理单位以重新设计小区园林、调整绿化结构 为由，拒不迁回桂树。 试问物业管理公司有权改变小区内的园林、绿化设 计吗？为什么？
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（物业管理）六大物业案例分析物业管理区内人身财产损失该不该赔偿？案例：孙某和沈阳三利物业管理X公司物业管理合同纠纷案孙某在购买沈河区万泉家园小区房屋时，和辽宁三利房地产实业有限X公司签订壹份委托物业管理合同。
2004年11月，孙某以壹台价值1950元的助力自行车在小区内丢失，三利X 公司安全防护管理不善为由，诉至沈河区人民法院，要求三利X公司赔偿其丢失的车辆损失1950元。
沈阳市中级法院二审判决沈阳三利物业管理有限X公司赔偿孙某助力自行车损失390元。
法官评析：国务院颁布的《物业管理条例》明确规定：“物业管理X公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
”但应当明确，物业服务合同不是保管合同，物业X公司对物业管理区域内财产丢失的责任承担要根据不同情况分别确定，赔偿的额度应视其违约情况而定。
房屋质量有问题能否拖欠物业费？案例：滕某和沈阳巨龙物业管理有限X公司物业合同拖欠物业费纠纷案2000年1月，滕某入住沈阳市和平区三好街三好家园壹套住房。
此后，滕某以“房屋存在质量问题，小区围墙距离上诉人的房屋过近，巨龙X公司没有尽到物业管理服务义务，物业费和服务标准不相符。
”为由，从2001年11月3日起至2003年11月3日止壹直未交付物业费。
原审判决认为，巨龙X公司为滕某提供了大量的全面的物业服务，滕某应交纳相应费用。
判决滕某给付巨龙X公司物业管理费3802元，且支付逾期付款违约金，负担案件受理费270元。
沈阳市中法维持原判。
法官评析：物业X公司和业主之间是物业合同关系；而开发商和业主之间是商品房买卖合同关系。
房屋质量等问题属于业主和开发商之间商品房买卖合同调整范畴。
因此，业主不能以房屋质量问题，向物业X公司拒绝交纳物业费。
可是，如果在物业合同中约定了物业X公司有对房屋维护和修缮义务，业主要求物业X公司进行维修，物业X公司未履行义务的，业主有权拒绝交纳物业费。
物业X公司服务质量下降，业主能否要求降低物业费？案例：刘某和沈阳嘉麟物业管理X公司物业管理合同纠纷案刘某是于洪区嘉麟花园业主。
因物业管理X公司履行物业管理义务中存在壹定的瑕疵，刘某欠物业管理X公司物业管理费1139.5元。
沈阳市中级法院认为：物业管理X公司未按约定为业主提供符合双方约定的标准服务，系违约行为，应承担违约所产生的法律后果。
鉴于刘某实际接受了物业X公司的物业服务，可适当减少刘某应交物业管理费金额，对刘某予以补偿。
法官评析：物业管理企业违约行为主要表当下：对公用部位、公用设施设备维护管理不善；对物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等未尽管理职责，造成物业环境恶化；未经业主同意，自己或许可他人利用物业设置广告等运营性设施，或将物业管理权发包给他人等等。
如果业主或业主委员会有证据证明物业X公司存在上述违约行为，法院应判令其承担相应的违约责任。
案例壹：`前期介入发现设计不合理怎么办？去年8月中旬，深圳开元国际物业管理X公司和烟台祥隆置业X公司签约，为其开发的海天名人广场提供物业管理顾问服务，随后由管理、土建、机电、智能化等方面6名专业人士组成的顾问团即抵达现场，开始了前期顾问服务工作。
当时，海天名人广场尚处于结构施工阶段。
顾问团通过分析市场、阅读图纸、勘验现场和比较测算，从满足物业管理服务需求、保证物业管理运行质量、控制物业管理经济成本的角度，提出了30余项优化设计建议(独特的身份和视角，使物业X公司考虑问题更细致、更周密、更长远，因而也就更容易发现设计上的瑕疵、漏洞和缺憾)。
期间，他们仍发现整个小区的消火栓系统存在着设计超标的问题。
海天名人广场有5座高层楼宇，每幢每层平面为800多平方米，有俩道分布合理的消火栓及其立管就足以满足国家消防规范的要求。
然而某设计院竞为其设计了三道，这意味着不仅无谓增加了30多万元的建筑成本，而且仍无端影响了户内布局(在发展商的主要合作方中，惟有物业X公司的取费不和工程总造价相联系，所以他们不存在"水涨船高"，盲目鼓动发展商无谓增加投资以提高自身收益的利益冲动)。
于是，开元国际顾问团提议发展商抓紧找设计院洽商变更设计，取消壹道消火栓及其立管。
发展商认为开元国际的建议确实很有道理，便马上和设计院进行交涉。
不料设计院不愿意否定自己的设计方案，坚持认定必须要有三道消火栓及其立管，发展商反复交涉也未获认可，球又被踢回开元国际。
开元国际的专业人员不屈不挠，书面列出国家消防设计规范的有关条款，且和海天名人广场的原消火栓设计进行对比分析，指出其不合理所在。
发展商据此再次找到设计院，设计院这次无法予以拒绝，只好按照开元国际的意见修改了设计。
通过消火栓系统的设计变更，发展商不仅体会到了开元国际的技术实力，而且感受到了他们的负责精神，随后又把整个项目的智能化工程交给了开元国际控股的开元同济楼宇科技X公司设计、施工。
案例8：望京西园业主家中遇害，物业疏于管理赔偿16万元事件：2001年4月15日，俩名罪犯经预谋后，携带尖刀等凶器，先来到丰台区方庄小区寻找作案目标，由于该小区保安员盘查，俩人没有得逞。
随后，他们又来到望京西园某楼。
因该楼值班保安员没有盘查，俩人冒充物业人员，以检修煤气管道为名，进入关某夫妇家进行抢劫。
夫妇俩惟壹的儿子惨遭杀害。
俩名罪犯后被法院判处死刑且赔偿经济损失共4万元。
点评：朝阳法院壹审判决北京市望京实业总X公司赔偿死亡补偿金等费用共计16万元。
法院认为，楼宇保安员且未对俩名罪犯进行盘查。
在楼宇中设置的保安设施、门禁系统和可视对讲系统均已损坏，不能正常使用，使得犯罪分子得以未受到任何盘查即进入原告居住的房屋，且在较长时间内实施了犯罪行为。
望京实业总X公司应对原告的损失承担相应的赔偿责任。
晨报记者颜斐。
2010年1月，在壹次物业服务知识讲座中，和参会的物业服务企业进行了现场互动交流活动，许多物业服务企业都讲述了身边以及工作中发生的大量鲜活的实际事例，有些内容非常具有代表性，故整理出其中十二个较为典型的案例，供业内人士参考案例壹：壹国俩制有壹家物业X公司，通过和业主委员会签订物业服务委托合同接管了壹个居民小区物业服务项目，进驻后遇到了壹个难题。
其中有四幢楼的业主联合起来，不接受物业X公司的物业服务，且拒绝交纳物业服务费，仍自行聘请了保洁员、秩序维护员等进行服务。
多次协商未果，这种“壹国俩制”的局面让这家物业X公司颇感头疼。
解析：这四幢楼内居住的业主，均有权对物业X公司的服务进行监督，也能够提请解聘物业X公司，但这种权利不能任意地无限制行使，而必须按照法定的程序，通过业主委员会来行使。
业主委员会是全体业主行使权力的代表组织，而部分业主不能按照各自的意愿擅自做出聘请或解聘物业X公司的决定。
本案例中，这四幢楼内业主的行为不是维护自己的合法权益，其实是在侵害其他业主的公共利益。
《城市新建住宅小区管理办法》第四条规定：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的服务模式，由物业服务X公司统壹实施专业化服务。
”第六条规定：“住宅小区应当成立住宅小区业主管理委员会。
该委员会是在房地产行政主管部门的指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。
”案例二：代人受过壹家物业X公司从接管服务到服务合同期满三年间，累计未收回物业服务欠费高达80万元，这对于物业服务企业而言，是壹个不小的数额，由此，让这家物业X公司蒙受了严重的亏损。
原因就是房产存在严重质量缺陷，而房产开发商早已破产，业主将所有的怨气不分青红皂白都发泄在了物业X公司身上。
解析：此案例中，物业X公司成为了房产开发商的替罪羊。
这种情形是物业服务企业面临的诸多难题中，非常具有普遍代表性的壹种。
房产开发商和业主之间存在房产买卖合同关系，由于房屋质量的问题，开发商基于赔偿责任对业主负有债务。
业主和物业服务企业之间存在服务委托合同关系，如果物业X公司如约履行了自己的义务，而业主不交纳物业服务费，则业主对物业X公司负有债务。
但关键问题是房产开发商和物业X公司之间没有债权、债务关系；因此，依据《合同法》第九十九条的规定，不符合“当事人互负到期债务”的条件，业主不能直接向物业X公司主张抵消。
同时，此案例中业主也没有征得物业X公司对债务进行转移的同意。
《合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。
案例三：自作自受有这样壹家不懂法的物业X公司，做了壹件这样让人啼笑皆非的事。
该物业X公司和业主委员会部分成员之间达成了口头服务意向，在未正式签订物业服务委托合同的情况下，就自行开始实施物业服务，结果可想而知。
解析：物业服务企业进行物业服务的前提是必须签订书面的物业服务委托合同，因为物业服务委托合同是明确服务关系的法律文件，它规定了合同双方当事人的权利和义务，是物业服务企业进行服务的合法依据，没有取得合法的依据就擅自实施物业服务，当然无法得到法律公正的保护。
《城市新建住宅小区管理办法》第十条规定，物业服务合同应当明确：（壹）管理项目；（二）管理内容；（三）管理费用；（四）双方权利和义务；（五）合同期限；（六）违约责任；（七）其他。
案例四：越俎代庖壹家物业X公司为了小区的整体美观，在壹个居民小区内实行了这样壹条规定，禁止首楼之上业主加装防护栏，且且张贴于小区公共区域的各个部位。
许多业主，尤其是二楼的业主纷纷表示不满，有的业主不理会物业X公司的规定，出于自身安全考虑强行安装，为此经常和物业X公司发生冲突。
壹天夜里，壹家二楼的业主室内发生入室盗窃案，而且损失财物数额非常巨大，结果业主壹怒之下把物业X公司告上了法庭。
解析：物业服务企业没有权力限制业主进行自有阳台的封闭。
本案例中，物业X公司为了不影响小区的整体美观，能够提出倡导性建议，如引进壹些安全性能有保障，且较美观的隐性防盗窗，或者采取统壹制式的防护栏措施等，这样能够在保障业主安全的前提下，保持小区的整体性整齐划壹，但不能以此为由予以强制限制，这样做是没有法律依据的。
物业服务企业只能在授权的范围内进行服务，不能侵犯业主依法享有的合法权利。
强行限制的结果是必然依法承担相应的法律责任。
案例五：无理取闹壹天，壹业主家中排水管道出现堵塞，物业X公司维修人员经过现场勘测，判断问题出在楼下家中的排水管道故障所致。
可当物业X公司人员说明来意后，楼下业主说什么都不让物业X公司的工作人员进入其家中，仍说物业X公司的做法是私闯民宅，竟然报了警，结果双方闹得不可开交。
解析：该业主家中的排水管道虽然架设在其私有住宅范围内，但该部分管道作为整幢建筑物内排水设施的壹个组成部分，且不由其单独享有，而是和其他组成部分壹起为该建筑物内的所有业主共同所有、共同使用。
物业X公司出于维护全体业主的公共利益角度要求入室排除故障，这种做法无可非议。