资产评估计算例题
资产评估例题与答案
第二章•功能价值类比法••案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。
评估基准日为2003年2月1日。
•评估人员收集的信息：•（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。
•（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。
•（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。
•分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。
待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。
•评估值=160×150/210=114.29(万元)价格指数法•案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。
•在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。
经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。
•分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。
待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。
•经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，则：•资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)成新率价格调整法•案例：待估资产为某机器设备，生产时间为1993年，评估基准日为2003年1月。
搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。
•分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。
待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。
资产评估计算题
（1）重置核算法例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。
评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。
评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。
按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本=购买价格+运费+安装成本=180000+5000+20000=205000（元）例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。
据调查，该机器设备目前还没有换代产品。
经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。
根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。
该设备的重置成本是多少？（1）计算直接成本购买价=8×（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元）直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）课题练习题：重置构建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。
根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成本0.8元，计算该机器设备的重置成本。
资产评估计算题
资产评估计算题资产评估计算题1 分段法未来收益⽆限期，预期未来收益不稳定，但收益是持续的。
例题某企业预测未来三年的年收益分别为250万元、270万元和300万元，并从第四年开始年收益以4%的幅度持续增长，假设该企业的资本化率为10%，评估该企业的价值。
解：前三年的收益现值P1=250×(p/s,10%,1）+ 270×(p/s,10%,2）+ 300×(p/s,10%,3）=675.8万元第四年开始的收益折现P2=300×（1+4%）÷（10%-4%）×（p/s,10%,3）= 3906.8万元P=P1+P2=675.8+ 3906.8 =4582.6万元2 市场法书本P26 第三章习题最后⼀题有⼀待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对⽐资料如下表所⽰：表中百分⽐指标为参照物与待估宗地相⽐增减变动幅度。
据调查，该市此类⽤地容积率每增加0.1，宗地单位地价⽐容积率为1时的地价增加5%。
要求：（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数（2）计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。
（3）计算参照物修正后的地价解（1）A宗地容积率地价相关系数为105，甲宗地的容积率地价相关系数为110（2）交易情况修正系数为或者0.99交易时间修正系数为或者1.06区域因素修正系数为或者1.02个别因素修正系数为或者1容积率修正系数为或者0.95（3）参照物修正后地价=（万元）（万元）3 国产单台（件）设备计算某台机床需重估，企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。
经市场调查得知，该机床在市场上仍很流⾏，且价格上升了20%；铁路运价近两年提⾼了1倍，安装的材料和⼯费上涨幅度加权计算为40%，调试费⽤上涨了15%。
资产评估计算题目
资产评估计算题汇总1．运用重置成本法计算固定资产的评估值。
主要包括：重置成本的确定、成新率的计算、功能性贬值的计算。
例1：已知某厂的一台设备已经使用5年，设备的利用率假设为100%，仍有10年使用寿命。
该设备目前的重置成本为90万元。
但由于技术进步的原因出现了一种新型设备，其功能相同，但每生产100件产品可节约材料2公斤，预计该厂未来10年内年产该产品20万件，A材料前五年的价格将保持20元/公斤，从第六年起将上涨20%，试根据给定材料确定该设备的成新率、功能性贬值和评估价值。
假设不考虑经济性贬值因素。
（所得税率为33%，其中折现率15%，年限为5年的复利现值系数为0.4972，年金现值系数为3.3522，折现率为15%，年限为10年的年金现值系数为5.0188）成新率=10÷（10+5）×100%=66.67%功能性贬值的计算：先计算年超额运营成本：前五年：每年200000÷100×2×20=8（万元）后五年：每年200000÷100×2×20×（1+20%）=9.6（万元）再计算年净超额运营成本：前五年：每年8×（1－33%）=5.36（万元）后五年每年9.6×（1－33%）=6.43（万元）最后折现处理得功能性贬值额：5．36×3.3522＋6.43×3.3522×0.4972=26.68（万元）评估价值=90×66.67%－26.68=33.32万元，例2 某企业的一条生产线购于1996年10月，帐面原值为750万元，评估基准日为2001年10月。
经调查得知，该类设备的定基价格指数在1996年和2001年分别为100%和140%，假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用，该设备尚可使用5年，和当前的设备相比，该设备所耗电力能源较大，平均每年多耗4万度，每度电按0。
资产评估 课堂例题
第二章例题例1：在对某设备进行评估时，评估人员在市场上找到一类似设备，其交易价格为10000元。
拟采用市场法进行评估。
根据如下资料，评估值分别是多少？（1）被评估设备和参照设备的生产能力分别为年产甲产品8800件和9200件。
该类设备功能与价值呈线性关系。
（2）已知该类设备功能与价值不呈线性关系，年生产能力同上，x为0.68。
（3）已知该设备与参照设备的成新率分别为90%和85%。
则评估值分别是多少？例2：某房地产在评估前5个月成交，交易价格为3000元/m2。
已知该地区同类房地产价格指数在此期间分别：（1）累计上升4％；（2）平均每月上升1％；（3）每月递增1％；（4）每月比上月分别+2％、-1%、+1％、-2％、+1％（5）交易时为110％，评估时为116％.则现在的价格分别是多少？例3：某被评估企业的净现金流量为1500万元，评估人员在上市公司中寻找到与被评估企业相类似的ABC公司，改公司的股价目前为20元/股，每股净利润为0.8元。
则用市盈率倍数法计算被评估企业的评估值为（）万元。
A.37500B.30000C.1875D.无法计算例4：已知某企业属正常纳税企业，2010年净利润为100万元。
据查，2010年该企业成品库曾发生火灾，因此而记入“营业外支—非常损失”项目的金额为10万元。
评估基准日为2010年12月31日。
预计从2011年起，该企业收益将在2010年正常净利润基础上每年递增1％。
则2011年的收益额是多少？例5：经预测，被评估资产预计未来收益年限为5年，预期各年的收益额分别为100万元，110万元，105万元，110万元和110万元，设折现率为10%。
计算其评估值。
例6：承上例，设被评估资产未来收益期为12年，经预测，预计从第六年起，各年收益将在第五年的基础上：（1）增长2%后保持不变；（2）按2%的比率等比递增。
计算在上述两种情形下该资产的评估值。
例7：被评估资产未来收益期为无限年期，经预测，前5年的预期收益分别是100万元，110万元，105万元，110万元和110万元，预计从第六年起，各年收益将在第五年的基础上：（1）增长2%后保持不变；（2）按2%的比率等比递增。
资产评估精选例题
FOB价格＝35×80%×70%＝19.6万英镑 FOB价格＝19.6×11.93＝233.83万元人民币
境外运杂费＝233.83×5%＝11.69万元人民币
保险费＝233.83×0.5%＝1.17万元人民币 CIF价格＝233.83＋11.69＋1.17＝246.69万元人民币 银行手续费＝246.69×0.8%＝1.97万元人民币 国内运杂费＝(246.69＋1.97)×3%＝7.46万元人民币 被评估设备重置成本＝233.83＋11.69＋1.17＋1.97＋7.46 ＝256.12万元人民币
• 第一步，调整计算现时成本。
投资日期 原始投资额（元） (年) 1994 1999 2001 合计 30,000 3,000 2,000 35,000 价格指数 2.60 1.61 1.33 现行成本 （元） 78,000 4,830 4,830 85,490
第二步，计算加权更新成本。
投资日期 (年) 1994 现行成本（元） 78,000 投资年限 10 加权更新成本 （元） 780,000
分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取， 可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产 的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可 通过调整功能差异来估算该资产的价值。 评估值=160×150/210=114.29(万元)
案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积 为 58 平方米，建筑时间为 1989 年，位置在某市 闹市区，评估基准日为2013年5月1日。 在待估房屋附近，于 2011 年 12 月曾发生过房屋 交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析， 评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建 造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基 本相同。
• 例题: 某企业1994年购入一台设备，账面原值为30,000 元，1999年和2001年进行两次更新改造，当年投资分别 为3,000元和2,000元，2004年对该设备进行评估。假定： 从1994年至2004年年通货膨胀率为10%，该设备的尚可 使用年限经检测和鉴定为7年，试估算设备的成新率。
《资产评估》计算题
《资产评估》计算题1、评估某企业的通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备10台，估算其重置成本之和为50万元，而该10台具有代表性的通用没备历史成本之和为25万元，该类通用设备账面历史成本之和为800万元，则该类通用设备重置成本是（）。
A.750万元B.850万元C.1500万元D.1600万元【解析】2、某企业若能继续经营3年，每年的收益预计分别为300万元、400万元、200万元。
营业终止后预计可回收500万元。
假设折现率为6%，则该企业的评估值应为（ ）。
A.419.8万元B.806.9万元C.1226.7万元D.5806.9万元【解析】3、被评估设备年生产能力为100万件，成新率为60%，已知一台年生产能力为80万件的同类全新设备的价格为120万元，而且该类设备的价格与生产能力是线性关系，根据上述给定条件，被评估设备的评估值最接近于（ ）。
A.58万元B.90万元C.120万元D.150万元【解析】4、某企业2000年从美国引进一条生产线，当年投入生产。
设备进口总金额为100万美元，国内配套设施费40万元人民币，其他费用15万元人民币。
2003年进行评估，决定采用物价指数法测算其重置成本。
经调查了解到：该设备从进口到评估基准日在其生产国的价格上升了10%，国内配套设施价格上升了5%，其他费用上升了4%，评估基准日该设备的进口关税等税收额为20万元，人民币汇率为1：8。
该生产线的重置成本应为（ ）。
A.890.5万元B.900.5万元C.937.6万元D.957.6万元【解析】5、被评估设备与同类采用新技术生产的设备相比，生产量相同的条件下，每年需增加成本10万元，在正常条件下，该设备尚可使用3年，企业所得税率为25%，若折现率为10%，则该设备的功能性贬值最接近于（）。
A.19万元B.23万元C.25万元D.30万元【解析】6、某冰箱生产线，设计能力为年产冰箱1万台，每台冰箱的生产成本为2000元。
资产评估计算
资产评估计算资产评估计算计算题：1、评估对象在5年内的预期收益分别为20万，22万答案：评估值=20*（p/f.10%.1）+22*(p/f.10%.2)+24*(p/f.10%.3)+25*(p/f.10%.4)+26*(p/f.10%.5)+27 *(p/f.10%.5)(p/f.10%.5)+120*(p/f.10%.10)=197.43万元2、被评估设备为1995年从英国引进设备答案：（1）被评估设备的CIF价格为30万英镑（2）重置成本被评估设备的重置成本=(设备的CIF价格+银行手续费)×(1+国内运杂费率)银行手续费=30×8×1.5×0.8％=2.88(万元)国内运杂费=(30*12+2.88)× 3％=10.89(万元)进口设备重置成本=360+2.88+10.89=373.77(万元)(3)①设备的成新率=5／(5+5)×100％=50％②设备的功能性贬值=20000×(1-33％)(P／A，10％，5)=13400×3.7908=5.08(万元)③进口设备的评估值=373.77× 50％-5.08=181.81(万元)3、被评估机主为5年前购置，账面价值为20万人名币答案：全新价格=30*0.8=24万元成新率=（8/5+8）*100%=61.54%评估值=24*61.54%=14.77万元4、某台机床需评估，企业提供的构建成本答案：.现时采购价=5×（1+20%）=6（万元）现时运输费=0.1×（1+1）=0.2（万元）安装、调试费=0.3×（1+40%）+0.1×（1+15%）=0.57（万元）重置全价=6+0.2+0.57=6.77（万元）5、被评估设备购建于1985年,账面价值30000元,1990年和1993年进行两次技术改造,答案：．(1)评估时设备的现行成本，即更新成本为：30000×2.6+3 000×1.61+2000×1.21=85250(元)(2)评估时设备的加权更新成本为：设备的加权更新成本=∑(更新成本×已使用年限)30000×2.6×10+3000×1.61×5+2000×1.21×2=808990(元)(3)设备的加权投资年限=∑(加权更新成本)／∑(更新成本)=808990÷85250=9.5(年)(4)设备的成新率=[8÷(9.5+8)]×100％=45.7％6、某被评估设备拟长期用于租赁。
资产评估自学考试计算题资料全
资产评估自学考试计算题资料全一、机器设备评估（一）某企业1990年底从国外进口了一条生产线，进口合同中的FOB价格是l5万美元，2000年底对该生产线进行评估。
评估人员在询价过程中，了解到该型号的生产线已不再生产，取代它的是新型号的同类生产线，新生产线的报价是20万美元。
但评估人员了解到最近国内有一家企业刚购得该新型号生产线。
成交价为16万美元。
评估人员又了解到旧型号生产线的生产能力仅为新型号生产线的80％。
评估基准日人民币对美元的汇率为8.3∶1。
境外运杂费按FOB价格的5％计，保险费按FOB的0.5％计，关税税率为10％，增值税税率为17％。
银行手续费按CIF价格的0.8％计算，国内运杂费按(CIF价格+银行手续费)的3％计算。
安装调试费已包含在价格中，由厂方派人安装调试，不另付。
评估人员还了解到以下情况：(1)经技术检测，该设备尚可使用5年；(2)由于企业的产品在市场上长期供大于求，因此生产线利用率仅为80％，此种状况在评估基准日后将一直延续下去；(3)该企业的所得税率为33％，企业所在行业的投资报酬率为10％，规模经济效益指数为0.7。
要求：(1)根据上述资料计算该生产线的重置成本；(2)计算该生产线的实体性贬值额；(3)计算该生产线的经济性贬值额；(4)计算该生产线的评估值。
(计算结果以万元为单位)解：FOB=16×80%=12.8（万美元）国外运杂费=12.8×5%=0.64（万美元）保险费=12.8×0.5%=0.064（万美元）CIF=（12.8+0.64+0.064）×8.3=112.08（万元）关税=112.08×10%=11.21增值税=（112.08+11.21）×17%=20.96银行手续费=112.08×0.8%=0.09国内运费=（112.08+0.09）×3%=3.39重置成本=112.08+11.21+20.96+0.9+3.39=148.54（万元）实际已用年限=10×80%=8（年）实体性贬值率=5851+-=61.54% 实质性贬值=148.54×61.54%=91.41（万元）经济性贬值率=（1-0.80.7）×100%=14.46% 经济性贬值=（148.54-91.41）×14.46%=8.26（万元）评估值=148.54-91.41-8.26=48.87（万元）（二）被评估的设备购建于2000年6月，账面原值为120万元，2002年6月对该设备进行技术改造，使用了某种新型技术，改造费用为15万元，2004年6月对该设备进行评估。
资产评估计算题
四、计算：1、某企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产进行评估。
具体资产如下：该资产账面原值270万元，净值108万元，按财务制度规定，该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年。
经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。
经查询原始资料和企业记录，该资产截止评估基准日的法定利用时间为57 600小时，实际累计利用时间为50 400小时。
经专业人员勘察估算，该资产还能使用8年。
又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产比较，每年多支出营运成本3万元（该企业所得税率为33%，假定折现率为10%）。
（利率10%，8年的年金现值系数5。
3349）根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。
1、解：（1）计算资产利用率：（2）确定成新率：（3）确定功能性贬值：(4)由此可以确定评估值：评估值＝480×31.37%－10.72＝139.856(万元)该资产评估值为139.856万元。
2、某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来五年的收益额分别是13万元、14万元、11万元、12万元和15万元。
根据银行利率与经营风险的情况确定其折现率和资本化率分别为10%和11%。
试采用年金资本化法确定该企业的重估价值。
(1-5年，利率10%时的复利现值系数分别是0。
9091 0。
8264 0。
7513 0。
6209)2、解：（1）首先将未来5年收益额折现求和：（2）求取年金：因为因此，A=49.1617×0.2638=12.9689(万元)(3)确定该企业评估值：评估值该企业评估值为117.9万元。
3、被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产7000吨，或每吨降价100元以保持设备设计生产能力的正常发挥。
资产评估例题
3.1市场途径（1)直接比较法评估对象价值＝参照物成交价格(3-1)或：评估对象价值＝参照物成交价格×(评估对象ａ特征÷参照物ａ特征) (3-2)(2)市价折扣法资产评估价值＝参照物成交价格×(1－价格折扣率)[例3-1]评估某拟快速变现资产,在评估时点与其完全相同的正常变现价为10万元,经评估师综合分析,认为快速变现的折扣率应为40%,因此,拟快速变现资产价值接近于6万元。
资产评估价值=10×(1-40%)=6(万元)(3)功能价值类比法①资产价值与其功能呈线性关系的情况,通常被称作功能价值法：资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)[例3-2]被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。
资产评估价值=10×90/120=7.5(万元)资产评估价值=10×90/120=7.5(万元)②资产价值与其功能呈指数关系的情况,通常被称作规模经济效益指数法：资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)x[例3-3]被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,该类资产的功能价值指数为0.7由此确定被评估资产价值接近于8.18万元。
资产评估价值=10×(90/120)0.7=8.18(万元)(4)价格指数法资产评估价值＝参照物成交价格×(1+物价变动指数)或=参照物成交价格×价格指数例3-4：与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元,半年间该类资产的价格上升了5%,则：资产评估价值=10×(1+5%)=10.5(万元)(5)成新率价格调整法资产评估价值＝参照物成交价格×(评估对象成新率÷参照物成新率)2)类比调整法(1)市场售价类比法资产评估价值=参照物售价＋功能差异值＋时间差异值＋……+交易情况差异值资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数×……×时间差异修正系数(2)成本市价法资产评估价值＝评估对象现行合理成本×(参照物成交价格÷参照物现行合理成本) (3-11)[例3-6]评估时点某市商品住宅的成本市价率为150%,已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元,则其市价接近于30万元。
《资产评估》计算题
1、评估某企业的通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备10 台，估算其重置成本之和为50 万元，而该10 台具有代表性的通用没备历史成本之和为25 万元，该类通用设备账面历史成本之和为800 万元，则该类通用设备重置成本是( )。
A.750 万元B.850 万元C. 1500 万元D. 1600 万元【解析】2、某企业若能继续经营3 年，每年的收益估计分别为300 万元、400 万元、200 万元。
营业终止后估计可回收500 万元。
假设折现率为6%，则该企业的评估值应为( )。
A.419.8 万元B.806.9 万元C. 1226.7 万元D.5806.9 万元3、被评估设备年生产能力为100 万件，成新率为60%，已知一台年生产能力为80 万件的同类全新设备的价格为120 万元，而且该类设备的价格与生产能力是线性关系，根据上述给定条件，被评估设备的评估值最接近于( )。
A.58 万元B.90 万元C. 120 万元D. 150 万元【解析】4、某企业2000 年从美国引进一条生产线，当年投入生产。
设备进口总金额为100 万美元，国内配套设施费40 万元人民币，其他费用15 万元人民币。
2003 年进行评估，决定采用物价指数法测算其重置成本。
经调查了解到：该设备从进口到评估基准日在其生产国的价格上升了10%，国内配套设施价格上升了5%，其他费用上升了4%，评估基准日该设备的进口关税等税收额为20 万元，人民币汇率为 1 ：8。
该生产线的重置成本应为( )。
A.890.5 万元B.900.5 万元C.937.6 万元D.957.6 万元【解析】5、被评估设备与同类采用新技术生产的设备相比，生产量相同的条件下，每年需增加成本10 万元，在正常条件下，该设备尚可使用3 年，企业所得税率为25%，若折现率为10%，则该设备的功能性贬值最接近于( )。
A. 19 万元B.23 万元C.25 万元D.30 万元6、某冰箱生产线，设计能力为年产冰箱1 万台，每台冰箱的生产成本为2000 元。
资产评估习题
资产评估习题一、背景介绍资产评估是指对特定资产进行评估，以确定其价值和潜在风险的过程。
它是投资者、金融机构和企业管理者进行决策的重要依据。
本文将针对资产评估进行习题练习，帮助读者加深对资产评估的理解和应用。
二、习题一：房地产资产评估假设你是一家房地产公司的资产评估师，请根据以下信息，对一套位于城市中心的商业写字楼进行评估。
1. 总建筑面积：10,000平方米2. 出租率：80%3. 年租金收入：1000万4. 平均租金：每平方米/月100元5. 折现率：8%请回答以下问题：1. 该写字楼的市场价值是多少？2. 该写字楼的净现值是多少？3. 该写字楼的内部收益率是多少？解答：1. 市场价值计算公式：市场价值 = 年租金收入 / 折现率市场价值 = 1000万 / 8% = 1.25亿2. 净现值计算公式：净现值 = 年租金收入 - 资本成本资本成本 = 年租金收入 / 折现率净现值 = 1000万 - (1000万 / 8%) = 1000万 - 1.25亿 = -2500万3. 内部收益率是使净现值等于零的折现率，通过计算得出。
假设内部收益率为x%，则净现值 = 年租金收入 - 年租金收入 / x% = 0解方程可得：x% = 1000万 / 1000万 = 1因此，该写字楼的内部收益率为100%。
三、习题二：股票资产评估假设你是一位投资者，请根据以下信息，对一家上市公司的股票进行评估。
1. 公司净利润：1亿元2. 每股收益：10元3. 市盈率：20倍4. 发行总股数：1亿股请回答以下问题：1. 该股票的市场价值是多少？2. 该股票的每股净资产是多少？3. 该股票的市净率是多少？解答：1. 市场价值计算公式：市场价值 = 每股收益 ×市盈率 ×发行总股数市场价值 = 10元 × 20倍 × 1亿股 = 20亿元2. 每股净资产计算公式：每股净资产 = 公司净利润 / 发行总股数每股净资产 = 1亿元 / 1亿股 = 1元3. 市净率计算公式：市净率 = 市场价值 / 每股净资产市净率 = 20亿元 / 1元 = 20倍四、习题三：固定资产评估假设你是一家工程公司的固定资产评估师，请根据以下信息，对一台机械设备进行评估。
资产评估例题
例：有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地：成交价的 单位为：元/平方米
该城市地价指数表：
另据调查，该市此类用地与地价的关系为：当容积率在1～1.5之间时，容积率每 增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5％；超过1.5时，超出部分的 容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3％。
3、被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%
4、该设备在评估前使用期间的实际利用率公为正常利用率 的80%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备 利用率能达到设计要求。
求：计算被估设备的重置成本及各项损耗；计算该设备的评 估值。
例：某评估公司受托对D企业进行资产评估，D企业 其拥有某非上市公司的普通股股票20万股，每股面 值1元，在持有股票期间，每年股票收益率（每股股 利/每股面值）在12%左右。股票发行企业每年以净 利润的60%用于发放股利，其余40%用于追加投资。 根据评估人员对企业经营状况的调查分析，认为该 行业具有发展前途，该企业具有较强的发展潜力。 经过分析后认为，股票发行企业至少可保持3%的发 展速度，净资产收益率将保持在16%的水平，无风险 报酬率为4%，风险报酬率为4%，则确定的折现率为 8%。该股票评估值为？
例：某企业的预期年收益额为200万元，该企 业的各单项资产的评估价值之和为800万元， 企业所在行业的平均收益率为20%，并以此 作为适用资产收益率。
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假设所有产品的畅销费用为2%，销售税金及附加占销售收 入的比例为1%，利润率为15%。计算该厂产成品的评估值 。
资产评估例题
第二章市场法(直接比较法)案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150 吨。
评估基准日为2022 年2 月1 日。
(1)从市场上采集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210 吨，市场成交价格为160 万元。
(2)将待估设备与采集的参照设备进行对照并寻觅差异。
(3) 发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。
分析：由于待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。
评估值=160×150/210=114.29(万元)案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58 平方米，建造时间为1999 年，位置在某市闹市区，评估基准日为2022 年5 月1 日。
在待估房屋附近，于2022 年12 月曾经发生过房屋交易活动，交易价格为580000 元。
经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。
分析：由于待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。
经调查，2022 年居住用房价格与2022 年相比上升了9.3% ，则：资产评估值=580000×(1+9.3％)=633940(元)案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。
评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2022 年6 月，成交价格为365.2 万元。
评估基准日为2022 年8 月1 日。
分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。
经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30% ，则待估资产的评估值为：资产评估值=365.2×(1—30％)=255.64 (万元)案例4：待估资产为某机器设备，其生产时间为2005 年6 月30 日，评估基准日为2022 年1 月1 日。
资产评估试卷计算题参考.doc
计算题1.答案：(1)确定该套设备2009年底的重置全价：设备材料费=300 X (1+4%) 10=444. 07 (万元)安装费和其他费用2009年底的金额为：200 X (1+2%) 10=243. 80 (万元)所以，重罝全价=444. 07+243. 80=687. 87万元(2分) (2)确定实体性贬值率：实体性贬值率=己使用年限/ (己使用年限+尚可使用年限)X100%=10+ (10 + 5) X 100%=66. 67% (2 分)(3)确定功能性贬值率：功能性贬值率=生产能力差异/新设备生产能力X 100%= (2500-2000) 4-2500X100%=20% (2 分)(4)确定经济性贬值率：经济性贬值率=[1-(现实生产能力/设计生产能力)x]X100%=[l- (0.75) 07]X 100%=18. 24% (2 分)(5)确定设备的评估价值：评估价值=重置全价格一实体性贬值一功能性贬值一经济性贬值=重置全价X(1—实体性贬值率)X(1—功能性贬值率)X (1—经济性贬值率) =687. 87X (1-66. 67%) X (1—20%) X (1-18. 24%) =149. 96 (万元)(2 分)2.答案：(1)专利技术约当投资量=1000X (1+500%) =6000万元甲企业约当投资量=8000X(1+25%) =10000万元专利技术利润分成率=6000+ (6000+10000) =37.5% (3分)(2)折现率=8%+4%=12% (2 分)(3)甲类地区每年净收益=12X (200-120) X (1-25%) =720万元乙类地区每年净收益=20X (180-120) X (1-25%) =900万元专利权每年净收益=(720+900) X37. 5%=607. 5万元(3分) (4)专利权的评估值=607.5*[1- (1+12%) -5]/12%=2189.90 万元(2 分)3.答案：(1)该股票适用的折现率=8%+4%=12% (3分)(2)股利增长率=40%*10%=4% (2分)(3)Dl=500X0. 1=50 万元(2 分)P=50/ (12%-4%) =625 万元(3 分)4.答案：(1)重置成本=300X (125%/110%) +50X (125%/118%)=393. 88 万元(2 分) (2)加权投资年限=[300X (125%/110%) X5+50X (125%/118%) X2]/393. 88=4. 60 年成新率=5/ (4.60+5) =52.08%实体性贬值额=393. 88X (1-52. 08%) =188. 75 万元(2 分) (3)功能性增值=0.8X 12X(1-25%) X[l- (1+10%) _5]/10%=27. 29万元(2分) (4)经济性贬值率=(1-0. 80°75) XI00% =15.41%经济性贬值额=(393. 88-188. 75+27. 29)X15. 41%=35. 82 (万元)(2 分)(5)评估值=393. 88-188. 75+27. 29-35. 82=196. 6 (万元) (2 分)5.答案：(1)折现率=4%+2. 5X (8%-4%)=14% (2 分)(2)未來5年收益现值=250X ( 1+14%) _1+300X (1+14%) "2+350X (1+14%) "3+380X ( 1+14%) _4+400 X (1+14%) '5=1119. 12 (万元) (2 分)(3)第6年以后收益的现值=420/10%X (1+14%) -5=2181.35 (万元)(2分)(4)整体资产评估值=1119. 12+2181.35=3300.47 (万元) (2 分)(5)商誉评估值=3300. 47- (700+1200+400) =1000.47 (万元) (2 分)6.答案：(1)债券适用的折现率=(6%+2%) /4=2% (3分)(2)债券每期收到的利息=500X (12%/4) =15万元(3分)(3)债券评估值=15X[1- (1+2%) _2°]+2%+500X (1+2%) _2°=581. 76 万元(4 分) 7.答案：首先确定利润分成率：(1)专利重罝成本=80X (1+25%) =100万元(2)专利约当投资量=100X (1+400%) =500万元(3)乙企业资产约当投资量M000X (1+12.5%)二4500万元(4)利润分成率=500+ (4500+500) =10% (3 分)确定评估值：(1)确定每年利润额第一、第二年：(500-400) X20=2000 万元第三、第四年:(450-400) X20=1000万元第五年：(430-400) X20=600 万元(2)确定每年分成额第一、第二年：2000X10%=200 万元第三、第四年：1000X10%=100万元第五年：600 X 10%=60万元(3)确定评估值=200+ (1+10%) +200+ (1+10%) 2+100+ (1 + 10%) 3+100+ (1+10%) 4+60+ (1+10%) 5=200X0. 9091+200X0. 8264+100X0. 7513+100 X 0.6830+60X0. 6209=527. 784 万元=528 万元(允许有一定误差)(4 分)8.答案：(1)非专利技术的预期年净利润为100万元，在折现率和木金化率均为6%的情况下，各年的复利现值系数分别为0.9434、0.8900、0.8396、0.7921、0.7473. 采用收益法估算出非专利技术评估值=100 X(0. 9434+0. 8900+0. 8396+0. 7921+0. 7473) =421.24 (万元) (3 分) (2)评出商誉价值=整体资产评估值-(有形资产评估值+非专利技术评估值)= 2524. 18- (600+421.24) =1502.94 (万元) (4 分)9.答案：(1)土地的取得费用=42. 2元/平方米(2)土地开发费为：50元/平方米(1分)(3)税费为49. 1元/平方米(1分)(4)投资利息=(42. 2+50+49. 1) X0. 915%X24+2=15. 8 元/平方米(1 分)(5)资金利润=(42. 2+50+49. 1) X 10%= 14. 4 元/平方米(1 分)(6)土地成本=42. 2+50+49. 1+15. 8+14. 4=174.5 元/平方米(1 分)(7)土地所有权收益=174. 5X15%=26. 7元/平方米(1分)(8)土地价格=(174. 5+26. 7) X 150000=30105000 元(1 分) 10.答案：(1)重置成本= 150X (1+2%) (1 + 1%) (1-1%) (1+2%) =156.04 (万元)(2 分)2.实体损耗率=3/ (3+7) XI00%=30% (2 分)3.功能性贬值=4X (1-33%) (P/A, 10%, 7) =2. 68X4. 8684 = 13. 05 万元(2分)4.评估值=156.04X (1-30%) -13.05 = 96. 18 (万元) (4 分)11.答案：(1)使用商标每年可获取的预期超额利润为：1000X5=5000万元将预期超额利润折现得出该商标评估价格= 5000X (P/A, 10%, 5) =5000X3. 7908=18954 (万元)(3分)(2)年份新增利润(万元)折现系数折现值(万元)1 100 0. 9091 90.912 125 0. 8264 103. 303 150 0. 7513 112.704 200 0. 6830 136. 605 275 0. 6209 170.75合计614.26 (3分) (3)该商标使用权的价格=614.56X30%=184.368万元(4分)12.答案：(1)新产品投资以前两年的收益率分别为：10%X (1—2%) =9.8%以及9.8% X (1—2%) =9.6% (2 分)(2)新产品投产以前两年内股票收益现值= 100X1X9. 8%/ (1 + 15%) +100X1X9. 6%/ (1+15%) 2 = 8. 52+7.26=15. 78 (万元) (2 分)(3)新产品投产后第一和第二年该股票收益现值之和= 100X1X15%/ (1+15%)3+100 X 1 X 15%/ ( 1+15% ) 4 = 9.86+8.58 = 18.44 (万元)(2分)(4)从新产品投产后第三年起股利增长率=20%X25%=5%从新产品投产后第三年起到以后该股票收益现值=100X1X15%/ (15%-5%)XI/ (1+15%) 4=150X0. 5718=85. 77 (万元) (2 分)(5)该股票评估值=15. 78+18.44+85. 77=119.99 (万元) (2 分)13.答案：(1)首先运用物价指数法计算被估设备重置成本=100X 120%/ 105%+10X120%/ 115%=100Xl. 14+10X1.04 =114+10.4=124.4 (万元)被估设备加权投资年限=(114X4+10. 4X 1) 4-124.4= (456+10.4) 4-124.4=466.44-124.4 = 3. 74 (年) (2 分)(2)采用年限法计算被估设备实体性贬值率，前一步骤计算的被估设备加权投资年限仅仅是名义的，必须根据资产利用率转化为实际己使用年限。
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例题某资产在未来6年中每年末的净收益分别为400、420、440、460、460、460万元，在第6年末，可转让给其他持有者，转让价格为2000万元，市场利率10%，风险调整2%。
则折现率= 10%+2%=12%P = 400 (P/F，12%.，1）＋420 (P/F，12%.，2）＋440 (P/F，12%.，3）＋460（P/A，12%，3) (P/F，12%.，3）＋2000 (P/F，12%.，6）= 2780.85万元例题某台机床需重估，企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。
试评估该机床原地续用的重置成本。
经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。
分析：该机床服役期限仅2年，且在市场上仍很流行，一般来说技术条件变化不大，故用复原重置成本评估较现实，所以用物价指数法评。
计算过程：1、机床本体重置成本＝5×(1＋20%)＝6万元2、运杂费评估值＝0.1×2＝0.2万元3、安装费评估值＝0.3×(1＋40%)＝0.42万元4、调试费评估值＝0.1×(1＋15%)＝0.115万元综上各项，该机床原地续用的重置成本为：5、P = 6＋(0.2＋0.42＋0.115) ＝6.735万元例题某企业2000年购建一套年产50万吨某产品的生产线，账面原值1,000万元。
2005年进行评估，评估时选择了一套与被评估生产线相似的生产线，该生产线2004年建成，年产同类产品75万吨，造价为3,000万元。
经查询，该类生产线的规模效益指数为0.7，根据被评估资产生产能力与参照物生产能力方面的差异，采用规模经济效益指数法计算被评估生产线2004年的重置成本为2259万元。
由于无法获取评估基准日该生产线的价格指数，不能直接将2004年的重置成本调整为2005年评估基准日的重置成本。
因此，将该生产线适当划分为主要装置、辅助生产装置、工艺管道、仪器仪表、建筑安装费和管理费六大项，并按被评估生产线原始成本中上述六项所占比重作为权数，以及2004年至2005年上述六项的价格变动系数加权求取生产线价格调整系数。
上述六项在生产线原始成本中的比重为：主要装置70%，辅助装置5%，工艺管道5%，仪器仪表5%，建筑安装费10%，管理费5%。
2004年至2005年上述六项价格及费用变动率为：主要装置5%，辅助装置3%，工艺管道10%，仪器仪表2%，建筑安装费15%，管理费10%。
重置成本＝2,259×(1＋70%×5%＋5%×3%＋5%×10%＋5%×2%＋10%×15%＋5%×10%)＝2,259×(1＋3.5%＋0.15%＋0.5%＋0.1%＋1.5%＋0.5%)＝2,259×(1＋6.25%)＝2,400万元[例]: 某企业1999年从美国引进一条生产线，该生产线当年安装试车成功正式投入生产。
设备进口总金额为90万美元，2004年进行评估。
经评估人员对该生产线进行现场察勘和技术鉴定，以及向有关部门进行调查了解，认为该生产线的技术水平在国内仍居先进行列，在国际上也属普通使用的设备，故决定采用指数调整法对该机组重置成本进行估测。
按照国内及国外价格变动对生产线的不同影响，评估人员先将生产线分成进口设备主机、进口备件、国内配套设施、其他费用四大部分，分别考虑国外、国内不同部分价格变化率予以调整。
经调查询价了解到，从设备进口到评估基准日，进口设备主机在其生产国的价格变化率上升了50%，进口备件的价格变化率上升了30%，国内配套设施价格上升了60%，其他费用上升了50%。
按评估基准日的国家有关政策规定，该进口设备的进口关税等税收额为30万元人民币。
评估时点美元对人民币汇率为1∶8.3。
从被评估机组进口合同中得知，进口设备主机原始价值75万美元，进口条件15万美元。
另外从其他会计凭证中查得国内配套设施原始价值45万人民币，其他费用原值18万元人民币。
根据上述数据，估算被评估机组的重置成本如下：重置成本＝(75×1.5＋15×1.3)×8.3＋45×1.6＋18×1.5＋30＝1224.6(万元)例题. 某进口设备FOB价为12000000，关税税率为16％，增值税率为17％，银行财务费率为0.4％，公司代理费率为1％，国内运杂费率为1％，安装费率为0.6％，基础费率1.7％。
设备安装需要2年时间，第一年投入30％的资金，第而年投入70％的资金，假设每年的资金投入是均匀的，银行贷款利率为5％，试计算该设备的重置成本。
例题被评估设备为一储油罐，已经建成并使用了10年，预计将来还能再使用20年。
评估人员了解到，该油罐目前正在维修，其原因是原储油罐因受到腐蚀，底部已出现裂纹，发生渗漏，必须更换才能使用。
整个维修计划大约需要花费350,000元，其中包括油罐停止使用造成的经济损失、清理布置安全工作环境、拆卸并更换被腐蚀底部的全部费用。
评估人员已经估算出该油罐的复原重置成本为2,000,000元，现用修复费用法估测油罐的实体性损耗率。
计算过程如下：可修复部分实体性贬值：350,000元；不可修复部分实体性贬值率：10/(10＋20)×100%＝33.3%；不可修复部分复原重置成本：= 2,000,000－350,000＝1,650,000元；不可修复部分实体性贬值：= 1,650,000×33.3%＝549,450元；油罐全部实体性损耗率：= (350,000＋549,450)/2,000,000＝45%。
假若可以得到该油罐的更新重置成本，用更新重置成本乘以45%的实体性损耗率，就可得到用成本法评估油罐时应该扣除的实体性损耗。
某一生产控制装置拟进行评估，其正常运行需7名操作人员。
目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为4名。
假设被评估控制装置与参照物在运营成本的其他支出项目方面大致相同，操作人员人均年工资为12,000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为33%，适用的折现率为10%。
试测算被评估控制装置的功能性贬值额。
根据上述资料，被评估控制装置的功能性贬值测算如下：（1）计算被评估控制装置的年超额运营成本额:(7－4)×12,000＝36,000元（2）测算被评估控制装置的年超额运营成本净额:36,000×(1—33%)＝24,120元（3）将被评估控制装置在剩余使用年限内的年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额:24,120×(P/A ，10%，3)＝24,120×2.4869＝59,984元因设备利用率降低导致的经济性贬值[例题]某产品生产线，根据购建时的市场需求，设计生产能力为年产1,000万件，建成后由于市场发生不可逆转的变化，每年的产量只有400万件，60%的生产能力闲置。
经评估，该生产线的重置成本为1,500万元，实体性贬值额为300万元，功能性贬值额为150万元，规模经济效益指数为0.8，试求该生产线的经济性贬值额。
具体计算过程如下：（1）重置成本扣除实体性贬值额和功能性贬值额后的价值为：1,500－300－150＝1,050万元（2）计算经济性贬值率：＝（1－0.48）×100%＝52%（3）计算经济性贬值额：经济性贬值额＝1,050×52%＝546万元因收益减少导致的经济性贬值[例题]被评估生产线年设计生产能力为10,000吨，评估时，由于受政策调整影响，产品销售市场不景气，企业必须每吨降价150元以保持设备设计生产能力的正常发挥。
政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%。
试根据所给条件，估算该生产线的经济性贬值额。
经济性贬值额 ＝(150×10,000)×(1－ 33%)×(P/A,10%,3)＝1,005,000×2.4869＝2,499,335元[例题]某车已使用5年，还可以使用10年，由于环保要求国家新出台政策规定该类车5年后强制报废，估测该车的经济性贬值。
%100000140018.0⨯⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎭⎫ ⎝⎛-，经济性贬值率＝经济性贬值率= 5 ÷（5 + 5）－5 ÷（5 + 10）= 50% －33.33%= 16.67%经济性贬值额= ?[例]某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。
目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。
该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。
据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。
试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。
1、估算年总收入年总收入＝2.5×365×12,000×（1－10%）＝9,855,000元2、估算年营运费用（1）管理费：年管理费＝9,855,000×3.5% ＝344,925元（2）维修费：年维修费＝4,800×12,000×1.5% ＝864,000元（3）保险费：年保险费＝4,800×12,000×0.2% ＝115,200元（4）税金：年税金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元（5）年营运费用：年营运费用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900＝3,098,025元3、估算年净收益年净收益＝年总收入－年营运费用＝9,855,000－3,098,025＝6,756,975元4、计算房地产价格房地产的剩余收益期为45年（土地剩余年限=50-5=45年），则：房地产价格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45]＝104,434,671元房地产单价＝104,434,671÷12,000＝8,703元5、评估结果经评估，该写字楼房地产在2004年5月的价格为104,434,671元，单价为每平方米8,703元。
例题：在一幅3000m2的土地上建有建筑面积为2000m2的房屋，根据成本法，建筑物的现行价格为1200/m2（万元），该建筑物尚可使用20年，还原利率12％，土地的还原利率为10％。