东莞市大城区商业物业市场调查(万江区)

东莞市大城区商业物业市场调查（万江区个案部分）

万江区商业调查报告总结

●商业区位变化

新的商业格局正在形成

万江区委、区办事处确立了打造“商贸流通、生活服务发展区”“全面融入大市区”的发展目标。扩大城市主城区区域，把以华南MALL为龙头的6.8平方公里的新城市中心区打造成网络集合式的商贸发展区；把东江两岸改造成生态与文化相结合的特色旅游景区；把万江区建设成为与大城区相接轨的配套生活服务区。从政府的规划中可以看出新的万江商业格局正在形成，未来数年内万江将形成华南MALL为中心沿东江两岸逐步拓展并与城区相接轨商业发展趋势。

●商铺的放量方面

未来数年内商铺的放量将呈下降趋势

经过前两年东莞商业物业的爆炸式增长后，现因市场消化能力还没有引导到发展所希望阶段层面、国家政策影响、投资逐渐理性化等原因使商业物业的市场存量过多，并呈局部滞销势头。从而影响了发展商的开发信心与开发速度，产品的投放量将逐步减少。

●商铺的价格

商铺的交易价格将呈下降趋势

以上几个项目的售价都呈现出高开低走的趋势，每平方米单价都有不同幅度下降，同比去年下降1000—1500元左右。经过前两年东莞商业物业的爆炸式增长后，市场的闲余资金在一定程度上被吸钠，手中可用于房地产投资的资金大量减少；受国家政策影响投资行为变的慎斟，市场热度减弱。从而影响了整个房地产市场的价格滑落特别是商业物业的价格下滑幅度最大。

商铺的租赁价格略有下降

商业物业的市场存量过多，定位同质化竞争激烈，商家可选择的目标较多等因素。2005年的商业物业租赁价格将会有所下降，虽市场报价与以往持平，但实际成交价却有微弱下降。

●发展趋势

社区商业、特色商业必将成为万江数年内的发展主流

受东莞商业大盘过多的影响，特别是华南MALL影响，在未来数年内不论是政策规划上还是市场消化能力上万江都不大可能出现大型商业物业。随着“商贸流通、生活服务发展区”区位发展目标的确定，万江的商业发展将于商贸流通、生活服务相配套的社区商业、特色商业为发展主流。