第七章房地产估价方法之假设开发法
房地产估价之假设开发法
第七章假设开发法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握假设开发法的基本原理，掌握假设开发法的基本公式，掌握假设开发法的估价步骤教学重点：假设开发法的基本公式教学难点：投资利息的计算教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。
教学内容：第一节基本原理一、定义假设开发法又称为剩余法、倒算法、余值法、残值法，它是指在估算未来房地产正常交易价格的基础上，减去地上建筑物、附着物建造成本、专业费、利息、利润、税费等费用，最后得到的剩余值即为土地的价格。
二、理论依据假设开发法的理论依据是预期原理。
假设开发法的基本思路可以通过房地产开发商购置待建土地的报价过程这一具体事例来加以体现，如某房地产开发商准备购置一块土地开发完成房屋出售，为了获得一定的开发利润，开发商一般可这样确定购置土地的最高价格：首先研究这块土地的内、外部条件，并分析房地产市场状况，据此选择这块土地的开发方案；选定了开发方案后，开发商就要预测大楼建成后的总售价，然后计算建造该大楼需要支付的总费用（主要包括前期费、建安工程费、配套费以及利息和税收等）。
这些数据确定之后，开发商就可将楼价减去总开发费用，再减去所要获得的开发利润后的余额作为购置该土地的最高价格。
由上可以看出，假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。
与成本法的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。
三、假设开发法的特点、适用条件与对象1、假设开发法的特点1）可靠性基于对待开发不动产的各种假设；2）以种种假定或限制条件为前提；（房地产总价、租金和成本数据在开发期间不会大变化；在开发期间各项成本是均匀或分段均匀投入的）3）有动态和静态两种计算方式。
静态计算不考虑资金的时间因素，但是要单独计算利息（传统方法）。
动态计算则要将所有不同时点发生的费用全部贴现到地价发生的时点，利息不必单独计算。
假设开发法
假设开发法假设开发法（hypothetical development method， residual method）：房地产估价方法之一，运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法，其在土地估价中又称为剩余法。
定义指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
在运用现金流量折现法时，不用扣除利润部分。
应用方向假设开发法除了能用于待开发房地产价格评估外，还可以为房地产投资者提供以下分析：（1）测算待开发房地产的最高价格。
（2）测算房地产开发项目的预期利润。
（3）测算房地产开发中可能的最高费用。
应用范围假设开发法是我们在房地产估价中常用的方法，具体估价时有现金流量折现法和传统方法。
有观点认为现金流折现法和传统方法有着明显的区别，且从理论上讲，前者优于后者。
其实，它们之间的区别只是表面上的，具体出发点不同而已，从理论上来讲并不存在优劣，只是在考虑资金的时间价值时，前者是现值原理，后者是终值原理。
它们之间应该是等价的。
搞清上述原理可以澄清一些错误认识，有利于在估价实践中正确确定有关项目。
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。
运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。
待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等；投资开发后的状态，包括熟地和房屋（含土地）等；投资开发后的房地产的经营方式，包括出售（含预售）、出租（含预租）和自营等。
假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。
优缺点从理论上讲，现金流量折现法测算出的结果比较精确，但测算过程较为复杂;传统方法测算出的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。
就它们的精确与粗略而言，在现实中可能并不完全如此，这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到以下3点：①后续开发经营期究竟多长要预测准确;②各项收入、支出在何时发生要预测准确;③各项收入、支出发生的金额要预测准确。
房地产估价——假设开发法-假设开发法与成本法的关系
第七章
假设开发法
房地产估价
假设开发法与成本法的主要区别
成本法中的土地价格为已知， 成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开 发完成后的房地产价格； 发完成后的房地产价格； 假设开发法中开发完成后的价格已事先通过预 测得到，需要求取的是土地价格。 测得到，需要求取的是土地价格。
第七章
假设开发法
房地产估价
四、假设开发法适用的对象
具有开发潜力的房地产
1、待开发的土地，包括生地、毛地、熟地； 待开发的土地，包括生地、毛地、熟地； 在建工程； 2、在建工程； 3、可装修改造或可改变用途的旧房地产 。
房地产估价
五、假设开发法适用条件
（一）估价要求 1、把握待开发房地产在投资开发前后的状态 前：生地、毛地、熟地、在建工程和旧房 生地、毛地、熟地、 熟地、房屋、 后：熟地、房屋、新房 2、投资开发后的经营方式 出售、出租、 出售、出租、自营 3、正确判断房地产的最佳开发利用方式 最适合用途、最适合规模、 最适合用途、最适合规模、最适合档次 4、正确预测未来开发完成后的房地产价值 5、正确估计开发周期、各项费用 正确估计开发周期、
第七章
假设开发法
房地产估价
二、估价步骤
调查待开发房地产的基本情况 用途 规模 档次 销售 出租 选择最佳的开发利用方式 估计开发经营期 预测开发完成后的房地产价值 估算各项成本费用 计算价值
第七章 假设开发法
区位状况 实物状况 权益状况 市场状况 前期 建造期 租售期
房地产估价
三、假设开发法的估价方法
第七章
假设开发法
房地产估价
（二）折现方法
1、基本公式
V=开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费 开发完成后的房地产价值－开发成本－ 开发完成后的房地产价值 用 销售税费－ －销售税费－购买待开发房地产税费
房地产估价——假设开发法-假设开发法与成本法的关系教程文件
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B 250010200
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第七章 假设开发法
房地产估价
习题11答案
11、某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地 点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准， 但需补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积 计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年， 装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即 可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为 售价的8%；购买该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的4%。 试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总 价和单价（折现率为12%）。
不考虑支出与收入发生时间不同而直接相加减，但要计算利息
不考虑预售，也不考虑延迟销售
例7-1
第七章 假设开发法
房地产估价
例7-1
C =（V+V×2.0%）[(1+10%)2-1] +B×60%×[(1+10%)1.5-1]+B×40%×[(1+10%)0.5-1]
建造
60％
40％
土地 0 0.5 1 1.5 2
A’
1.5
a1 a2 a3 a4= a5= a6 =……
a47=a
03.3 03.9 04.9 06.3
0 1.5
2053.3
48.5
A 1 a 9 1 % 1 a 9 2 % 2 1 a 9 3 % 3 9 a % 1 1 9 % 1 4 3 7 1 9 1 % 3
房地产估价——假设开发法-假 设开发法与成本法的关系
房地产估价
三、假设开发法与成本法的关系
成本法评估新建房地产价格的公式：
房地产评估的假设开发法
学院：财政与公共管理学院班级：09税务2班房地产评估的假设开发法关键词：房地产价值评估地产开发假设开发法正文：随着经济的快速发展，城市化进程不断加快，房产除了作为人们重要的生产要素和生活必需品外，作为一种商品也是人们投资置业的良好对象。
房产转让、租赁、抵押、作价出资都需要价值评估。
服务领域的扩大，使价值评估作用也越来越大。
房地产价值评估的一个重要方法就是假设开发法，特别是在现阶段我国房地产开发长期火爆的大环境下，假设开发法更是拥有重要实用意义。
1、房地产评估假设开发法的基本思路：假设开发法又称为剩余法、到算法或预期开发法，是将被估房地产开发后的预期价值扣除预期的正常投入费用、正常税金和合理利润后，以剩余部分的价值作为依据测算房地产评估值的方法。
假设开发法的基本原理是预期原理，而更深的理论依据，类似于地租原理。
只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。
假设开发法的估价思想早在杜能（J.H.VonThunen，1783～1850）所著的《孤立国同农业和国民经济的关系》一书中就已提出。
杜能认为“有一田庄，庄上全部房屋、树木、垣篱都遭焚毁，凡想购买这一田庄的人，在估值时总会首先考虑，田庄建设完备之后，这块土地的纯收益是多少，然后扣除建造房屋等投资的利息，根据剩余之数确定买价。
”假设开发法的应用关键在于预测。
用于预测的数据的准确性特别重要，所以健全的投资、稳定的房地产产业的政策和法规体系、充分的房地产开发资料信息和清晰的房地产开发的前期测算是十分重要的。
假设开发法首先预测被估房地产开发后的价值，然后预测开发过程中正常的投入成本，两者相减得出价值余额作为土地评估基础。
房地产投资者进行房地产投资是为了获得回报，而且回报越高越好，所以，对同一块地，房地产投资者会在规划部门在对该块地的限制条件下，以达到土地最佳使用状况为指导来进行房地产开发。
这是确定房地产开发后预期价值的依据，在确定被估房地产开发后价值时还要考虑目前房地产市场状况等。
假设开发法
• 2.专业费：一般以建安工程费的一定比率来计算，如取建安工程费的3 ％。
• 专业费＝建安工程费×专业费费率 • 1.2.7估算管理费用 • 后续管理费用=后续开发成本×正常管理费率 • 1.2.8估算销售费用和销售税费 • 销售费用指的是销售开发完成后的房地产所需要的广告费、代理费等
包括土地和地上建筑物5．市场状况 • 1.2.2选取最佳的开发利用方式，确定未来开发完成后的房地产
状况：开发什么类型的房地产；最重要的是土地最佳的用途的 选择 • 1.2.3估计后续开发经营期 • 在销售（包含预售）的情况下，估价对象为建成后销售的房地 产，经营期即为销售期，起点是预计销售开始的日期，如果是 存在预售，起点在建造期的终点（预计待开发房地产竣工的日 期）之前，终点是预计全部销售完毕的日期。 • 在出租或营业的情况下，估价对象为建成后出租、直接营业的 房地产，经营期即为运营期，起点是建造期的终点（预计待开 发房地产竣工的日期），终点是开发完成后的房地产经济寿命 结束的日期。
• 例7-1有一片荒地需要估价。 该荒地的面积为5平方公里， 适宜进行“七通一平”的开发
后分块有偿转让；可转让土 地面积的比率为70%；邻近 地区与之位置相当的“七通 一平”熟地的单价为1 000元/ ㎡，开发期需要2年，该片 荒地开发成“七通一平”熟地 的开发成本经测算为2亿元/
平方公里，管理费用等经测 算为1亿元/平方公里，贷款 年利率为8%，直接成本利润 率为12%，当地土地转让中
• 2．适用条件 • （1）估价本身的条件 • 1）坚持合法原则和最高最佳使用原则，正确判断土地最佳开发用途，确定房地产的最佳开发
利用方式（包括用途、建筑规模、档次等）；
• 2）对当地房地产市场行情或供求状况有较为准确的把握，主要是正确地预测开发完成后房地 产的价值，开发费用、税费、开发利润等，都有经验数据可以借鉴或者有国家规定的标准，所 以测算较为简单。
房地产估价师《理论与方法》章节知识点：假设开发法概述
假设开发法的含义：简要地说，假设开发法是根据估价对象语气开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。
具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期收益(具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发的必要支出及应得利润后的余额)为导向来求取房地产的价值。
假设开发法是一种科学、实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发活动较多的情况下，得到了广泛应用。
假设开发法的理论依据：假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。
假设开发法估价的基本思路用这样一个例子可以较好地反映出来。
该例子是模拟一个典型的房地产开发企业，在公平竞争、土地由出价最高者获得的土地市场上取得一块房地产开发用地，是如何思考其愿意支付的最高价格的：假如有一块房地产开发用地要出让或转让，同时有许多房地产开发企业想得到它，作为其中一个房地产开发企业将愿意出价多少?首先，该房地产开发企业要深入调查、分析该块土地的内外部状况和当地的房地产市场状况，如该块土地的位置、四至、面积(包括规划总用地面积、建设用地面积和代征地面积)、形状、地形、地势、地基(工程地质)、土壤、开发程度、交通条件、周围环境和景观、规划条件(如土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，以及配套建设保障性住房、公共服务设施等要求)和将拥有的土地权利等。
其次，该房地产开发企业要根据调查、分析得到的该块土地的内外部状况和当地的房地产市场状况，研究、判断该块土地的最高最佳利用，即在规划允许的范围内最适宜做何种用途、建筑规模多大、什么档次。
例如，是建住宅还是建写字楼或商场、酒店;如果建住宅，是建普通住宅还是建高档公寓或别墅。
接下来，该房地产开发企业要预测在未来适当的时候销售(包括预售、建成后销售)开发完成后的房地产，价格将是多少;在取得该块土地时作为买方需要缴纳的契税等"取得税费"将是多少;为了开发和售出该房地产，支出将是多少，包括建设成本、管理费用、销售费用、投资利息(该房地产开发企业投入的资金有些是自己的，有些是向银行借的，有些还可能是通过其他融资渠道获得的，但都要计算利息，因为借入的资金要支付利息，自有的资金要考虑其机会成本);在出售开发完成后的房地产时作为卖方需要缴纳的营业税等"销售税费"将是多少。
房地产评估——假设开发法
房地产估价
3、估算投资利息 应该计算投资利息的项目包括：未知的房地产价 值、开发成本、管理费用、投资者购买待开发 土地应负担的税费。 计算利息时需要注意： 首先，由于成本投入的时间不一样，利息也要根 据投入的时间来确定。如在建设期内，部分开发 成本是在开发之前就一次性投入，有的是在建设 其中均匀投入，有的是在快完成的时候投入，这 时计算利息的时间就需要针对具体的情况来定。 其次，计算利息通常有单利计息和复利计息两种， 通常在估价过程中，不作具体说明的，都是复利 计息。
须以该项目本身的人力、物力和财力为基础。
房地产估价
第七章 假设开发法
四、预计开发完成后的房地产价值
对于销售的房地产，通常可以通过市场比较 法和长期趋势法相结合的方法，根据同类用 途和性质的房地产过去和现在的价格及其未 来可能的变化趋势来推测。 对于营业的房地产（写字楼或者商业店铺）， 通常是首先采用市场比较法并考虑未来的变 化趋势，预测所开发房地产未来租赁或者经 营期间的租赁或经营的净收益，然后采用收 益还原法将该净收益转化为房地产总价。
房地产估价
第七章 假设开发法
二、选择最佳的开发利用方式
最佳利用方式要根据调查的土地状况和房 地产市场条件，在城市规划及法律法规等允许 的范围内，确定地块的最佳利用方式，包括确 定土地的用途、建筑容积率、土地覆盖率、建 筑高度、建筑装修档次等。 在房地产估价中，一般的是根据城市规划 来确定土地的最佳利用方式。若政府在规划中 指出某地块可以用作几种用途，这时才需要根 据房地产市场的需求相结合，确定最佳的利用
①待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)的估价。 ②在建工程（包括房地产开发项目） 。 ③可装饰装修改造或可改变用途的旧房（包括装饰装修、 改建和扩建） 以下将此类房地产统称为待开发房地产。
房地产评估之假设开发法
房地产评估之假设开发法Revised as of 23 November 2020假设开发法及其运用要求 1.熟悉假设开发法的含义； 2.熟悉假设开发法的理论依据； 3.掌握假设开发法适用的估价对象； 4.掌握假设开发法估价需要具备的条件； 5.熟悉假设开发法估价的操作步骤； 6.掌握假设开发法的基本公式；7.熟悉现金流量折现法和传统方法的定义；8.掌握现金流量折现法和传统方法的区别；9.熟悉握现金流量折现法和传统方法的优缺点；10.掌握假设开发法测算中各项的求取方式；第一节假设开发法概述1.假设开发法的含义简要地说，假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。
具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。
具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额。
2.假设开发法的理论依据（熟悉）理论依据——预期原理和地租原理（一次性的剩余价格）表现形式——评估新开发的房地产价值的成本法的倒算法假设开发法与成本法两者主要区别：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。
假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。
3.假设开发法适用的估价对象（掌握）适用对象，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产具体包括：可供开发建设的土地、在建工程、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产不适合采用假设开发法的项目：应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，难以采用假设开发法估价；如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设在估价报告中特别提示除了用于房地产估价，还可以用于房地产开发项目投资分析假设开发法用于估价与用于投资分析的区别：在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上（公允的、客观的），而投资分析是站在某一个特定的投资者的立场上假设开发法在投资分析中提供的三种数值测算待开发房地产的最高价格测算房地产开发项目的预期利润测算房地产开发中可能出现的最高费用 4.假设开发法适用的条件（掌握）假设开发法测算可靠程度的两个关键预测（两要点）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断房地产的最佳开发利用方式。
房地产估价第七章假设开发法
➢ Vc＝a/r
➢ 式中，V表示购置开发场地的价格，Vc表示开发项目预期建成后的 “资本化价值”（Capitalized Value），B表示开发项目预期的开发 费用，C表示开发利润，a表示开发项目预期建成后每年的平均纯收 益（平均纯租金），r表示资本化率（预期的投资收益率）。
➢ （三）一个较具体的计算公式
➢ ⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给计划。
➢ 四、假设开发法的操作步骤和内容 ➢ （一）弄清待建筑土地的基本情况 ➢ 1．弄清土地位置。包括如下三个层次： ➢ （1）土地所在的城市的性质； ➢ （2）土地所在的地区的性质； ➢ （3）具体的坐落状态。为选择最佳的土地用途服务。 ➢ 2．弄清土地面积大小、形状、平整情况、地质状态、基础设施通
➢ （三）假设开发法的理论依据
➢ 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本思想、理论依据，为效用 价值论及成本价值论和供求价值论。
➢ 假如我是一个方地产开发商，现有一块可供开发利用的土地，我将愿意以 多高的价格购买它呢？它等于楼价减去建筑费、设计等专业费用以及利息、 利润和税费等之后所剩的余额。
➢ 由上可以看到，假设开发法实际是适用新建房地产成本法的倒算法。
➢ 地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－销售费用－税费－开发商 利润
➢ 三、假设开发法的注意事项
➢ 在现实估价中，运用假设开发法估价，结果的可靠性取决于下面 两个预测：
➢ 1．是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确 地假设了土地的最佳开发利用方式。
➢ 2．是否根据当地房地产市场行情或供求关系，正确地判断了未 来开发完成后的房地产价值。
➢ 英文名称为：Hypothetical Development Method
房地产估价假设开发法课件
案例四：特殊用途房地产估价
总结词
在特殊用途房地产估价中，假设开发法需要考虑特殊用途用地的性质、用途、规划设计、建筑物功能 等因素，评估其价值。
详细描述
特殊用途房地产包括文化、教育、医疗、体育等公共建筑，评估时需要考虑建筑物的功能、设计、用 途等因素，同时还需要考虑地理位置、周边环境、人口分布等因素，进行价值评估。
《城市房地产抵押管理办法》
《国有土地上房屋征收与补偿 条例》
《建设工程质量管理条例》
技术规范
《房地产估价规范》 《城市房屋拆迁估价指导意见》
《城镇土地分等定级规程》 《房地产抵押估价指导意见》
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房地产估价假设开发法课 件
目 录
• 假设开发法的操作步骤 • 假设开发法的参数选择 • 假设开发法的案例分析 • 假设开发法的优缺点及注意事项 • 相关法规与技术规范
01
CATALOGUE
假设开发法概述
定义与分类
• 假设开发法是指在评估一个未完成的房地产项目价值时，先假设该房地 产项目已经完成，并基于该假设条件对房地产项目进行评估的方法。根 据假设条件的不同，假设开发法可分为三种类型：延续开发法、重新开 发法和最佳使用法。
• 延续开发法假设房地产项目将在未来按照现有的用途和规模继续开发完 成，评估该房地产项目在未来开发完成时的价值。
• 重新开发法则假设房地产项目将重新规划设计并进行开发，评估该房地 产项目在重新规划设计并开发完成时的价值。
• 最佳使用法则假设房地产项目将按照最佳用途进行规划和开发，评估该 房地产项目在按照最佳用途进行规划和开发完成时的价值。
01
02
03
04
建筑成本
根据建筑材料的种类、价格、 人工费用等因素评估建筑的成
房地产评估——假设开发法及其应用
1、适用于在毛地上进行房屋建设的公式 毛地价值=开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本
－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费 －开发利润－买方购买毛地应负担的税费
2、适用于将毛地开发成熟地的公式 毛地价值=开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本
－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费 －土地开发利润 －买方购买毛地应负担的税费
房地产估价
（三）假设开发法评估精确度的影响因素
1、是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地 产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。 2、是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后 的房地产价值。由于这两个预测包含着较多的可变因素，假设开发法有时被指 责为较粗糙。这一点也可以从同是参加土地使用权拍卖、招标出让，均是采用 假设开发法测算报价，但不同的竞买者所愿意出的最高购买价格可能相差悬殊 中反映出来（当然，各个竞买者在测算时所依据的自身条件可能有所不同，其 测算结果为投资价值）。不过，当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发 法几乎是唯一实用的估价方法。
房地产估价
二、现金流量折现法与传统方法的区别 现金流量折现法与传统方法主要有以下三点区别： （三）在传统方法中投资利息和开发利润都单独 显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独 显现出来，而是隐含在折现过程中。所以，现金 流量折现法要求折现率既包含安全收益部分 （通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）， 这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量 分析的口径一致，便于比较。
房地产估价
二、按估价对象细化的公式
（五）求旧房价值的公式
旧房价值= 装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本 －管理费用－投资利息－销售费用－销售税费 －装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费
房地产估价师《理论与方法》考点总结：假设开发法公式
房地产估价师《理论与方法》考点总结：假设开发法公式一、假设开发法最基本的公式假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值＝开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润后续必要支出及应得利润＝取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润与此相对照，如果是采用成本法求取开发完成后的房地产价值，则公式为：开发完成后的房地产价值=待开发房地产价值+取得待开发房地产的税费+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润在实际估价中，对于上述公式中具体应减去的项目及其金额，要牢记“后续”两字，掌握的基本原则是设想得到估价对象（待开发房地产）以后到把它开发建设完成，还需要开展的各项工作和相应的必要支出及应得利润。
因此，如果是已完成的工作和相应的支出及利润，则它们已包含在估价对象的价值内，不应作为扣除项目。
例如，评估毛地的价值，即该土地尚未完成房屋拆迁补偿安置，这时减去的项目应包括房屋拆迁补偿安置费用等。
《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。
”但是，如果评估的是已完成房屋拆迁补偿安置的土地价值，则不应将房屋拆迁补偿安置费用等作为扣除项目。
运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况；二是要把握开发完成后的房地产经营方式。
待开发房地产的状况就是估价对象状况，有土地（又可分为生地、毛地、熟地）、在建工程和旧的房地产（以下简称旧房）等；开发完成后的房地产状况，有熟地和新的房地产（以下简称新房）等。
新房又可分为毛坯房、粗装修房、精装修房等等。
将待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况结合起来，假设开发法估价的情形主要有以下7种：①估价对象为生地，在生地上进行房屋建设；②估价对象为生地，将生地开发成熟地；③估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设；④估价对象为毛地，将毛地开发成熟地；⑤估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设；⑥估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋；⑦估价对象为旧房，将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房。
房地产估价第七章假设开发法2课件
第二节 假设开发法的估价步骤
七、确定待估价对象的价格
1.静态方式估价（传统的估价方法） 静态方式估价不考虑各项价格与成本费用的时间 差异，即不是将它们折算到同一时间上的价值,而 是直接相加减,因此需详细计算各项投资的利息,计 息期通常到开发完成为止(不考虑预售和延迟销售 )。
第二节 假设开发法的估价步骤
第七章 假设开发法 课堂练习题
4．（判断）在假设开发法的现金流量折现法中，待 开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、 销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相 应生产水平估计出的。 （ ） 5.运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无
须做的是( )。 A.估算后续开发经营期 B.估算后续开发的各项支出、收入 C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D.估算开发期中的利息和利润
2.动态方式估价（现金流量折现法）
动态方式估价将各项价格与成本费用都统一到同 一时点（价值时点）上，即以价值时点为基准进 行折现，然后再相加减。 采用动态方式估价时不单独计算投资利息和开发 利润，而是隐含在折现过程中。
第七章 假设开发法 课堂练习题
1．假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时， 其中最重要的是选取（ ）
第三节 假设开发法应用举例
教学目的: 1.熟悉假设开发法的估价步骤。 2.重点掌握假设开发法动态方式估价思路。 3.掌握假设开发法估算公式中各个项目的估
算方法。
第三节 假设开发法应用举例
案例一：动态方式估价 见教材 P116-117。 案例二：静态方式估价 见教材 P117-118。
第二节 假设开发法的估价步骤
五、估算各项成本费用 5. 估算投资者购买待开发土地应负担的税费 该项税费通常是根据当地的规定，按待开 发对象价值的一定比率测算。
假设开发法
• 假设开发法的基本理论依据是预期收益原理。其基本思想可以通过下 面的案例进行反映。
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第一节 假设开发法的基本原理
• 在规范运作、公平竞争的土地市场上，某房地产开发商欲取得一块房 地产开发用地时，是如何思考该地块的价格或者确定其出价的？首先 ，房地产开发商会进行市场调查与分析，了解该土地的自然状况、周 围环境以及相应房地产市场的发展趋势，以此确定土地利用的最佳方 案，并据此测算出未来开发建设过程中需要发生的开发成本、管理费 用、投资利息、开发税费等建设成本；根据市场调查分析结果确定开 发建设完成后的销售价格以及销售过程中发生的税费。
• 1.日光消毒法 • 日光含有丰富的紫外线，是很强的大然杀菌方式。在直射
日光下暴晒3--6小时，可以达到消毒目的。这种方法适用于 患儿的衣服、被褥、毛毯、书画、枕芯等不适用其他方法消 毒的东西。
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第二节 家庭日常护理知识
• 2.空气消毒法 • 通风换气，是利用空气流通的机械作用来消除空气中病原
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第一节 幼儿生病特征观察
• 2.脐带 • 新生儿脐带一般在3--7天脱落，脱落前这里是新生儿对外
开放的“门户”，任何细菌都可沿此处进入体内引起感染， 因此要使脐带保持清洁。未脱落前应避免水洗。常用0. 75 % 碘酊擦脐部，可减少感染的机会。一旦发现脐周围皮肤发红 ，有臭味，流水、流脓或脐痴迟迟不脱落，就需要去看医生 。 • 3.前囟门 • 前囟门也叫大囟门，到1岁左右闭合，新生儿时期的大囟门 是观察颅内压力与疾病的窗户。正常的前囟为2 x2平方厘
第七章 假设开发法
• 第一节 假设开发法的基本原理 • 第二节 假设开发法的计算公式 • 第三节 假设开发法的估价方法 • 第四节 假设开发法中各项的求取
第七章 假设开发法
4、一块“七通一平”的待建空地，总面积10000 平方米，土地使用权年限为50年，出售时间为 2004年10月。通过调查得知这块土地最佳的开 发利用方式：用途为商住混合；建筑容积率为7； 建筑覆盖率为50%；建筑物层数14层，各层建筑 面积均相等；1-2层为商店，3-14层为住宅。预 计3年建成投入使用。估计建造完成后，其中的 商业楼和住宅的30%即可售出，住宅的50%半年 后售出，其余20%一年后售出。预计出售当时的 平均售价（按建筑面积计）商业楼为4500元/平 方米，住宅为2500元/平方米。总建筑费为5000 万元；专业费为建筑费的8%；第一年投入20%； 第二年投入50%；第三年投入余下的30%；年利 率15%；销售费用为楼价的3%；税费为楼价的 6%，投资利润率为25%。评估该土地在出售时 的购买价格。
2、需要评估一宗“七通一平”的土地在2004年9 月的价格。该宗土地总面积5000平方米，土地 剩余使用年限为65年，建筑容积率为2，适宜建 造某种类型的商品住宅；预计建造该类商品住 宅的建设期为2年，建筑费为每平方米800元， 专业费用为建筑费的12％，第一年投入60％的 建筑费及专业费；销售费用和税费分别为未来 楼价的2％和6%；契税为交易价格的3%；投资 利润率为20％；该商品住宅在建成后半年一次 全部售出，售出时的价格平均为每平方米2000 元。试利用所给资料用动态方式估计该宗土地 在1995年9月的总价、单价及楼面地价（折现率 为12％）
2.适用于预期租金的公式 开发项目建成后出租情形下的理论公式
P = PC－(B + C) a PC = r
式中：P－购买开发场地的价格； PC －开发项目预期建成后的资本化价格 a－开发项目建成后每年的平均纯收益（平均纯 租金） r－资本化率，即预期的投资收益率； B－开发项目预期的开发费用； C－开发商的合理利润；
房地产评估假设开发法
金审学院会计二班资产评估期末论文对房地产价值估价的假设开发法的研究专业:_________________________________________班级：________________________________________学号:________________________________________姓名:________________________________________指导老师：_________________________________________ 完成日期：____二○____年_____月_______日__________对房地产价值估价的假设开发法的研究黄光华会计2班 js1205210关键词：房地产价值评估假设开发法摘要: :土地是房地产重要的组成部分，房地产是我国国民经济重要的支柱产业。
土地作为一种高价值的商品,对其价值的评估具有十分重要的意义。
假设开发法又称剩余法,是在房地产评估中对土地评估广泛采用的一种评估方法。
是预测估价对象开发完成后房地产价值和后续开发建设完成该房地产的必要支出和应得的利润,然后将估价对象预期的房地产价值减去后续开发建设正常投入成本、正常税费及应得利润来求取估价对象价值的方法.其估价思路通常是模拟一个典型房地产开发商拿地时,在公平的竞争环境下,如何得出其愿意支付的最高土地价格。
实际运用中该方法有两种应用模式：传统核算模式和现金流折现模式。
对于传统核算模式扣除要素中的利息、利润确认，以及现金流折现模式中折现率与扣除要素配比等方面均存在一些模糊争议点。
一、评估原则:1、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。
供小于求时，则价格上升，否则下降。
房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。
2、替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。
3、最有效使用原则：以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。
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开发成本、管理费用、销售费用、销售税费 由于假设开发法可视为成本法的倒算法，所以，在实际估
价中测算开发成本、管理费用、销售费用、销售税费时，可 根据当地的房地产价格构成情况来分项测算，测算的方法与 成本法中的相同，所不同的是需要预测。
如果预计建筑材料价格、建筑设备价格、建筑人工费等在未 来可能有较大变化，还要考虑未来建筑材料价格、建筑设备 价格、建筑人工费等的变化对开发成本和管理费用的影响。
折现率 折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要
参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同， 具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均 报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。
第4节 现金流量折现法和传统方法
运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。但 考虑资金的时间价值有如下两种不同的方式： ①采用折现的方式，将这种方式下的假设开发法称 为现金流量折现法； ②采用计算利息的方式，将这种方式下的假设开发法称
为传统方法。
现金流量折现法与传统方法的区别
金流量折现法与传统法主要有下列3大区别： (1)对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销 售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价 时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作 业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟房地产开发 过程预测它们在未来发生所发生的数额，即要进行现金流量 预测。
进行具体计算，求出待开发房地产 的价值
重点掌握内容：
重点掌握假设开发法的公式及其计算，现金流量折现法 的概念，假设开发法计算中各项的求取。
第1节 假设开发法的基本原理
➢概念
假设开发法又称预期开发法、剩余法，是预测估 价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来 开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方 法。
开发后的房地产经营方式，有出售(包括预售、建成后出 售)、出租(包括预租，但比较少见，多为建成后出租)和营业( 如商场、宾馆、度假村、游乐场这类房地产，投资者将其建
成后可能自己直接经营)等。
求生地价值的公式
❖ ⑴ 适用于在生地上进行房屋建设的公式： 生地价值＝开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋 的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费 －开发利润－买方购买生地应负担的税费
❖⑴ 确定拟开发场地的最高价格 ❖⑵ 确定开发项目的预期利润 ❖⑶ 确定开发中可能出现的最高费用。
第2节 假设开发法的基本公式
➢ 假设开发法最基本的公式
待开发房地产价值＝开发完成后的房地产价值 －开发成本－管理费用－投资利息 －销售费用－销售税费－开发利润 －投资者购买待开发房地产应负担的税费
对于公式中具体应减去的项目，掌握的基本原则是设 想得到估价对象之后，往后至开发完成还需要支出的一 切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。因此，如 果是已经投入的费用，则它已包含在待开发房地产的价 值内，不应作为扣除项。
另外，运用假设开发法估价的效果如何，除了取决 于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个 良好的社会经济环境。
❖ 要有一个明朗、开放及长远的房地产政策； ❖ 要有一套统一、严谨及健全的房地产法规； ❖ 要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；
❖ 要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易 的税费清单；
❖ 要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划。
➢ 假设开发法的操作步骤
运用假设开发法一般可以分为下列6大步骤进行： ①调查待开发房地产的基本情况；
②选择最佳的开发利用方式；
③估算开发经营期；
④预测开发完成后的房地产价值 ； ⑤测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税
费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费； ⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
➢ ⑶ 搞清楚城市规划设计条件。包括搞清楚规定的用途、建筑高度、 容积率等。搞清楚这些，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。
➢ ⑷ 搞清楚将拥有的土地权利。包括搞清楚权利性质(目前均为使用 权)、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定 等。搞清楚这些，主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金 等服务。
第七章
1 假设开发法的基本原理
2 假设开发法操作步骤 3 假设开发法总结和运用举例
假设开发法
假设开发法的概念 假设开发法的理论依据 假设开发法适用的对象和条件 假设开发法的操作步骤
调查待开发房地产的基本情况 选择最佳的开发利用方式
估算开发经营期
测算开发完成后的房地产的价值
测算开发成本、管理费用、投资利 息、销售费用、销售税费、开发利 润及投资者购买待开房地产产应负 担的税费
❖ ⑵ 适用于将生地开发成熟地的公式： 生地价值＝开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的 开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－ 土地开发利润－买方购买生地应负担的税费
求毛地价值的公式
❖ ⑴ 适用于在毛地上进行房屋建设的公式： 毛地价值＝开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的 开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－ 开发利润－买方购买毛地应负担的税费
假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的 成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价 格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设 开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到， 需要求取的是土地价格或在建工程价格等。
➢适用对象和条件
假设开发法适用对象是具有开发或再开发潜力的房地产： (1)待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)； (2)在建工程(包括房地产开发项目) ； (3)可装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括装饰装修、改 建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴) ；
❖ 求在建工程价值的公式
在建工程价值＝续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投 资利息－销售费用－销售税费－续建投资利润－买方购买在建工程应 负担的税费
❖ 求旧房价值的公式
旧房价值＝装饰装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本－管理 费用－投资利息－销售费用－销售税费－装修改造投资利润－买方购 买旧房应负担的税费
假设开发法的本质是以房地产的预期开发后的价 值为导向求取估价对象的价格 。
➢理论依据：
假设开发法是一种科学实用的估价方法，其理论依据与 收益法相同，是预期原理。
如果要购买某个待开发或改造的项目，投资者愿意以多 高的价格来购买？——理性投资者的报价不会高于开发项 目预期总收入扣除投资成本和投资利润等之后的余额。
(2)传统方法不考虑各项支出、收入发生的不同时间，即不是 将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算 利息，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考 虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生
开发完成后的房地产价值
❖ 对于出租和营业的房地产，如写字楼、商店、旅馆、餐馆， 预测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或经营收益， 再采用收益法将该收益转换为价值。
例如，根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼 的月租金为每平方米使用面积35美元，出租率为90%， 运营费用占租金的30%，报酬率为10%，可供出租的 使用面积为38000㎡，运营期为47年，则该写字楼的未 来总价值可估计为：
❖ 以评估政府出让地块的价格为例，说明如何调查待开发房 地产的基本情况和选择最佳的开发利用方式
➢ ⑴ 搞清楚土地的位置。包括3个层次：①土地所在城市的性质；②土 地所在城市内的区域的性质；③具体的坐落状况。搞清楚这些，主要 是为选择最佳的土地用途服务。
➢ ⑵ 搞清楚土地的面积大小、形状、地质和水文状况、基础设施完备 程度、平整程度等。搞清楚这些，主要是为测算开发成本、费用等服 务。
❖ ⑵ 适用于将毛地开发成熟地的公式： 毛地价值＝开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的 开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－ 土地开发利润－买方购买毛地应负担的税费
❖ 求熟地价值的公式
熟地价值＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本－ 管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买熟 地应负担的税费
投资利息 投资利息测算只有在传统方法中才需要。在传统方法中，
正确地测算投资利息需要把握下列6个方面： (1)应计息的项目。应计息的项目包括：①未知、需要求取的
待开发房地产的价值；②投资者购买待开发房地产应负担的 税费；③开发成本和管理费用。销售费用和销售税费一般不 计息 (2)计息期的长短。计息期是某项费用应计息的时间长度。 (3)计息的方式。有单利计息和复利计息两种。 (4)利率的高低。 (5)计息周期。计息周期是计算利息的单位时间。通常为年。 (6)名义利率和实际利率；在复利计息的情形下，当利率的时 间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率 的概念。
开发经营期 开发期
前期
建造期
销售期 经营期
出租或营业、自用情况下开发经营 期、开发期、经营期的关系
开发期
开发经营期
经营期
前期
建造期
运营期
开发完成后的房地产价值 开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况
的市场价值。该市场价值所对应的日期，通常也是开发完成时 的日期。
开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。对于销 售的房地产，通常是采用市场法，并考虑类似房地产价格的 未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合，即根据 类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推 测。
运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产在开发前 后的状况，二是要把握开发后的房地产经营方式。 待开发房地产在开发前的状况，即估价对象状况，有土 地(又可分为生地、毛地、熟地)、在建工程和旧房等；在开发 后的状况，有熟地和房屋(包含土地)等。综合起来可归纳为下 列几种情况： ①估价对象为生地，在生地上进行房屋建设； ②估价对象为生地，将生地开发成熟地； ③估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设； ④估价对象为毛地，将毛地开发成熟地； ⑤估价对象为熟地，在熟地进行房屋建设； ⑥估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋； ⑦估价对象为旧房，将旧房装饰装修改造成新房。