收益法测算表
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收益法加权平均资金成本计算表
收益法评估加权平均资金成本计算表
评估基准日：2011年12月31日 被评估企业名称： 对比公司名称 股票代码 付息债务 债权比例 总股本 股价 股权公平市场价值 股权价值比例 经杠杆调整后的 β 取消杠杆调整的 β 所得税率 无风险收益率 市场超额风险收益率 规模风险报酬率 个别风险报酬率 QD06 金额单位：人民币元 目标公司
15,125 1,415 13,711 6,693 0 6,693 0 13,711 12.37%
2.50 3.50 0.7470 0.6648 3,921 8,239 99,812 15,040 16,959 17,967 96,385 53,393
4.781 65,554
锡业股份
包钢稀土
吉恩镍业
宝钛股份
贵研铂业
厦门钨业
000960.SZ 600111.SH 600432.SH 8,286,811,981 1,225,000,000 4,502,045,379 34% 3% 31% 906,520,391 1,211,022,000 811,121,542 17.81 37.63 12.33 16,145,128,164 45,570,757,860 10,001,128,613 66% 1.7452 1.2151 15% 97% 1.1870 1.1605 15% 3.89% 7.10% 0.50% 0.50% 69% 1.5225 1.1012 15%
10,356 445 9,911 6,402 0 5,987 5,078 5,249 12.37%
12,578 1,032 11,545 6,548 0 1,500 4,200 12,393 12.37%
15,125 1,415 13,711 6,693 0 1,500 4,539 14,365 12.37% 4.50 0.5916 8,498
评估基准日：2011年12月31日 被评估企业名称： 对比公司名称 股票代码 付息债务 债权比例 总股本 股价 股权公平市场价值 股权价值比例 经杠杆调整后的 β 取消杠杆调整的 β 所得税率 无风险收益率 市场超额风险收益率 规模风险报酬率 个别风险报酬率 QD06 金额单位：人民币元 目标公司
15,125 1,415 13,711 6,693 0 6,693 0 13,711 12.37%
2.50 3.50 0.7470 0.6648 3,921 8,239 99,812 15,040 16,959 17,967 96,385 53,393
4.781 65,554
锡业股份
包钢稀土
吉恩镍业
宝钛股份
贵研铂业
厦门钨业
000960.SZ 600111.SH 600432.SH 8,286,811,981 1,225,000,000 4,502,045,379 34% 3% 31% 906,520,391 1,211,022,000 811,121,542 17.81 37.63 12.33 16,145,128,164 45,570,757,860 10,001,128,613 66% 1.7452 1.2151 15% 97% 1.1870 1.1605 15% 3.89% 7.10% 0.50% 0.50% 69% 1.5225 1.1012 15%
10,356 445 9,911 6,402 0 5,987 5,078 5,249 12.37%
12,578 1,032 11,545 6,548 0 1,500 4,200 12,393 12.37%
15,125 1,415 13,711 6,693 0 1,500 4,539 14,365 12.37% 4.50 0.5916 8,498
收益法测算表(房地产)1
22.00
元/㎡
对类似房屋的开发成本、 税金、利润等调查了解后
（7） 保险费用
重置价格（1100元/㎡）×0.2%
（8） 税金及其附加费
(一)×11.51%
（9）
土地收益金（划拨土 地）
0×12
2.20 元/㎡
包括房产税+营业税+教育 30.24 元/㎡ 附加费+城市建设维护费+
防洪费和教育经费等
0.00 元/㎡
（15） 楼面地价
(14)/35.4
108.98 元/㎡ 1076 元/㎡ 72 元/㎡ 2 元/㎡
六
本次估价房地产单价 （四）+（15）
七
本次估价房地产的收 益价值（元）
(五)×建筑面积(35.4㎡)
3146 元/㎡ 111368 元
2
限后，剩余土地使用年限
土地价格
1100.00 元/㎡
（11） 房屋年净收益
(10)×8.34%
91.74 元/㎡
（12） 土地年净收益
（三）—（11）
建筑物达到耐用年限 （13） 44年后剩余土地使用 (12）/6.34%×[1-1/(1+6.34%)^16]
年期16年的土地价值 16年的土地价值折现 （14） 到估价时点的土地价 (13）/(1+6.34%)^44 值
序号
项目名称 （单位：元/㎡）
收益法测算表（房地产）
计算公式
计算结果 单位
一
年有效毛收入
(2)+(3)-(4)
6286.50 元/㎡
计算说明
（1） 月毛租金收入
550.00 元/㎡
估价对象所在区域范围内 市场调查结果
收益法测算表
序号
参数名称
参数取值
参数取值说明
1
月客观租赁收入
（元/㎡·月）
16.67
根据同一区域类似物业租金收益调查。
2
年有效租金收入
（元/㎡·月）
190
估价对象所在区域的办公楼空置现象较少，故按平均空置率5％计算,年有效租金收入=月租赁收入×12×（1-空置率）
3
管理费(元/㎡)
3.8
按年有效租金收入的2%计算
4
维修费(元/㎡)
22.76
按房屋重置价格的2%计算,钢混结构的重置价格确定为1138元/平方米
5
税费(元/㎡)
33.4
房产税、营业税约占17.575%。
6
保险费(元/㎡)
2.276
按房屋重置价格的0.2%计算
年总费用(元/㎡)
62.236
年总费用=3+4+5+6
8
年纯收益(元/㎡)
127.764
年纯收益=2-7
9
净收益年递增比率g
2.00%
根据同一区域租金年递增比例平均水平确定
10
资本化率r
7.60%
参照目前银行贷款利率、各行业社会平均利润率、类似房地产置业投资回报率取值。
11
收益年期n
66
根据土地剩余使用年期确定
13
收益价格V1
（元/㎡）
2213
V=a/(r-g)×[1-(1+g)n/(1+r)n]
参数名称
参数取值
参数取值说明
1
月客观租赁收入
（元/㎡·月）
16.67
根据同一区域类似物业租金收益调查。
2
年有效租金收入
（元/㎡·月）
190
估价对象所在区域的办公楼空置现象较少，故按平均空置率5％计算,年有效租金收入=月租赁收入×12×（1-空置率）
3
管理费(元/㎡)
3.8
按年有效租金收入的2%计算
4
维修费(元/㎡)
22.76
按房屋重置价格的2%计算,钢混结构的重置价格确定为1138元/平方米
5
税费(元/㎡)
33.4
房产税、营业税约占17.575%。
6
保险费(元/㎡)
2.276
按房屋重置价格的0.2%计算
年总费用(元/㎡)
62.236
年总费用=3+4+5+6
8
年纯收益(元/㎡)
127.764
年纯收益=2-7
9
净收益年递增比率g
2.00%
根据同一区域租金年递增比例平均水平确定
10
资本化率r
7.60%
参照目前银行贷款利率、各行业社会平均利润率、类似房地产置业投资回报率取值。
11
收益年期n
66
根据土地剩余使用年期确定
13
收益价格V1
（元/㎡）
2213
V=a/(r-g)×[1-(1+g)n/(1+r)n]
收益法计算表
收益法测算表
内 容 一、年有效收益（元） 2 1、总建筑面积(M ) 2、租金（元/M2.日） 3、可出租面积比率 4、出租率 二、年运营费用（元） 2 1、房屋重置单价（元/m ) 2、成新率 3、年维修费 4、年管理费 5、保险费 6、房产税、营业税、城建及教育附加等 三、年纯收益（元） 四、收益价格测算 1、年纯收益a 2、收益年递增率s 3、收益递增年限n1 3、收益年限n 4、资本化率r 五、评估价格V 评估单价 取定参数 1.00 1.00 1.00 80% 77.00 1200.00 0.70 1.5% 2.0% 0.15% 17.70% 计算结果 292.00
0 6.00 1.00 52.00 215.00 215.00
3.000% 52.00 52.00 3.300% 10059 10059.00
表
备 =（1×2×3×4）×365 房产证载明面积 客观租金 客观出租率 年运营费=3+4+5+6 根据同类建筑重置价格确定 一般为建筑物重置价的1.5%—2%， 一般占年租金的2%—5%, 一般为建筑物现值的0.15%—0.2% 根据当地相关税费 =年毛收益-年运营费用 注
内 容 一、年有效收益（元） 2 1、总建筑面积(M ) 2、租金（元/M2.日） 3、可出租面积比率 4、出租率 二、年运营费用（元） 2 1、房屋重置单价（元/m ) 2、成新率 3、年维修费 4、年管理费 5、保险费 6、房产税、营业税、城建及教育附加等 三、年纯收益（元） 四、收益价格测算 1、年纯收益a 2、收益年递增率s 3、收益递增年限n1 3、收益年限n 4、资本化率r 五、评估价格V 评估单价 取定参数 1.00 1.00 1.00 80% 77.00 1200.00 0.70 1.5% 2.0% 0.15% 17.70% 计算结果 292.00
0 6.00 1.00 52.00 215.00 215.00
3.000% 52.00 52.00 3.300% 10059 10059.00
表
备 =（1×2×3×4）×365 房产证载明面积 客观租金 客观出租率 年运营费=3+4+5+6 根据同类建筑重置价格确定 一般为建筑物重置价的1.5%—2%， 一般占年租金的2%—5%, 一般为建筑物现值的0.15%—0.2% 根据当地相关税费 =年毛收益-年运营费用 注
房地产酒店收益法测算
0 53781.91
10
3 财务费用
年收入的一定系数 0.00% 提取
4 税费
营业税、教育附加税、城市维护建设
5.65%
税、水利基金税之和
5 燃料动力费 6 酒店总费用合计
32
月费用×12
7 房产税
建筑物原值
16135
3、 酒店年纯收益 4、 资本化率
酒店年收入-酒店年费用-房产税 安全利率加风险调整值确定
酒店收益法测算计算表 房型表 房间类型
1
2
3
4
5
6
7
合计
房间数
门市价
563
400
收入×365
收入 0 0 0 0 0
225200 82198000
项目 1、 酒店收入测算
系数
说明
1 酒店客房收入
55% 收入×年入住率
2 餐饮收入
0.5 收入×比例
3 其他收入
合计
.
2、 酒店费用测算 1 生产成本
餐饮成本
5、 酒店收益价值测算
收益年数
1 平稳不变
a*(1-1/(1+r)^n)/r
2 递增变化
递增率
0.03 递增年数
5
收益价值
a*(1-(1+r)^n/(1+R)^n)/(R-R)
40.00
2393.31
3794.71
313.017
1979.53628 4858.565809
119070.1595
收入 0 0 0 0 0
225200 82198000
价值
4520.89 2260.45 2712.53 9493.87
收益法测算表
剩余租赁期限 银行基准利率+风险值
18.00 18.00 1.00
7.36%
43.00 504.00 8566 8566.00
法测算表
备 注 =（1×2×3×4）×365 房产证载明面积 客观租金 客观出租率 年运营费=3+4+5+6 根据同类建筑重置价格确定 一般为建筑物重置价的1.5%—2%， 一般占年租金的2%—5%, 一般为建筑物现值的0.15%—0.2% 为租金的17.55%（企业）、14.6%（个人）, 住宅出租营业税3%，房产税4%，附加合计 7.36% =年毛收益-年运营费用
收益法测算表
内 容 一、年有效收益（元） 2 1、总建筑面积(M ) 2、租金（元/M2.日） 3、可出租面积比率 4、出租率 二、年运营费用（元） 2 1、房屋重置单价（元/m ) 2、成新率 3、年维修费 4、年管理费 5、保险费 6、房产税、营业税、城建及 教育附加等 三、年纯收益（元） 四、收益价格测算 1、年纯收益a 2、收益年递增率s 3、收益递增年限n1 3、收益年限n 4、资本化率r 五、评估价格V 评估单价 取定参数 1.00 2.00 1.00 80% 80.00 1200.00 0.70 1.5% 3.0% 0.15% 计算结果 584.00
商业收益法测算
(3) 未来可获收益年限(n) 虑本次估价为划拨土地，按土地法定最高40年为收益
年期
7 总价格
建筑面积
133.82平方米
90 1080
981 5% 45
214.35 117.72 29.43
2.94 9.81 54.45 766.65 11478.82
2%
8%
40
1536095.692
4 年运营费用
出租型房地产的年运营成本=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)
(1) 房产税
有效毛收入*12%
(2) 维修费
有效毛收入*3%
(3) 保险费
有效毛收入*3‰
(4) 管理费
有效毛收入*1%
(5) 营业税及附加税
有效毛收入*5.55%
5 房地产年净收益
有效毛收入-运营费用
6 房地产价值(V) (1) 年净收益增长率(g)
(2) 资本化率(r)
a/(r-g)[1-(1+g)n/(1+r) n]
考虑到近年来本市经济发展较快，假设其未来每年 纯收益增长率为2%
由于该估价对象目前的收益有较大的保障，风险相 对较小，参照该地区同类房地产的净收益与价格水平 比率，确定资本化率为8%
该土地为商业用地，法定最高使用年限为40年，考
项目 商业收益法测算
`
1 租金水平(元/㎡﹒月)
根据2008年非住宅指导租金，结合估价人员市场调 查，该地区租金水平为90元/㎡﹒月
2 年潜在毛收入
租金水平*12
3 有效毛收入
潜在毛收入*（1-空置率）-不可预见费
(1) 空置率 (2) 不可预见费
经对该地区房屋使用调查，确定其空置率为5%
年期
7 总价格
建筑面积
133.82平方米
90 1080
981 5% 45
214.35 117.72 29.43
2.94 9.81 54.45 766.65 11478.82
2%
8%
40
1536095.692
4 年运营费用
出租型房地产的年运营成本=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)
(1) 房产税
有效毛收入*12%
(2) 维修费
有效毛收入*3%
(3) 保险费
有效毛收入*3‰
(4) 管理费
有效毛收入*1%
(5) 营业税及附加税
有效毛收入*5.55%
5 房地产年净收益
有效毛收入-运营费用
6 房地产价值(V) (1) 年净收益增长率(g)
(2) 资本化率(r)
a/(r-g)[1-(1+g)n/(1+r) n]
考虑到近年来本市经济发展较快，假设其未来每年 纯收益增长率为2%
由于该估价对象目前的收益有较大的保障，风险相 对较小，参照该地区同类房地产的净收益与价格水平 比率，确定资本化率为8%
该土地为商业用地，法定最高使用年限为40年，考
项目 商业收益法测算
`
1 租金水平(元/㎡﹒月)
根据2008年非住宅指导租金，结合估价人员市场调 查，该地区租金水平为90元/㎡﹒月
2 年潜在毛收入
租金水平*12
3 有效毛收入
潜在毛收入*（1-空置率）-不可预见费
(1) 空置率 (2) 不可预见费
经对该地区房屋使用调查，确定其空置率为5%
收益法评估计算表
257.22
471.17
364.42
491.85
370.95
469.58
150.1
477.20
0.9%
1.7%
1.3%
1.8%
1.5%
1.6%
1.6%
1.5%
(4)=(1)-(2)-(3)
13,234.07 12,396.05 11,013.03 11,168.17 10,408.93 14,945.26 5,033.13 13,487.78
19.38% 37,670.7
9,114.6 46,800.0
被评估单位名称：CDRS药业有限责任公司 项目名称
主营业务收入 主营业务收入增长率 (%) 主营业务成本 主营成本/主营收入 (%) 主营业务税金及附加 主营业务税金及附加/主营业务收入 （%） 主营业务毛利
销售费用: 销售费用/主营收入(%) 管理费用 管理费用/主营业务收入(%) 财务费用 财务费用/销售收入(%) 主营业务利润 主营业务利润/销售收入（%） 其他业务利润 营业利润 以前年度累计未弥补亏损 弥补亏损后利润 加：利息支出 减：科研开发费税前加计扣除 应交所得税 税后收益 加: 折旧/摊销 毛现金流 毛现金流/销售收入（%）
10 产品销售成本预测表
11 产品材料费用预测表
12 产品制造成本预测表
13 人工费用预测表
14 销售税金及附加预测表
15 销售费用预测表
16 管理费用预测表
17 科研开发费用预测表
18 财务费用预测表
19 资本性支出预测表
20 负息负债明细表
21 非经营性资产、负债表评估表
22 长期股权投资清查评估明细表
6,392.67 5,618.47 4,981.06 5,417.46 3,408.67 8,394.14 1,572.14 6,642.52
5--收益法评估计算表
流动负债合计 短期借款 应付票据 应付帐款 预收帐款 代销商品款 应付工资 应付福利费 应付股利 应交税金 其他应交款
11 12 13 14 15 九、 16 17 18 19 20 十、 十一、 十二、 企业填表人：
其他应付款 预提费用 预计负债 一年内到期的长期负债 其他流动负债 长期负债合计 长期借款 应付债券 长期应付款 专项应付款 其他长期负债 递延税款贷项 负债合计 净资产
7
无形资产
8
A 33,586.46 28,547.34 3,340.00 23,346.79 16,910.64 6,436.15 184.63 1,493.89
B 33,586.46 28,547.34
3,340.00 23,346.79 16,910.64
6,436.15 184.63
1,493.89
2015
2016
2017
表1-3 金额单位：万元
2018
终值
(1) (2) (3) (4)=(1)-(2)-(3)
2,673.5 43.0
-1,083.5 3,714.0
9,078.1 974.2 1,769.5 6,334.3
9,491.5 329.2 1,844.1 7,318.3
9,692.2 10,229.3 10,382.4 11,045.8 11,475.4 190.5 367.9 403.0 800.0 1,000.0 1,426.8 1,579.4 1,836.9 1,283.6 1,078.2 8,075.0 8,282.1 8,142.6 8,962.2 9,397.2
7.00
8.00
9.00
10.00
10.00
(6)
11 12 13 14 15 九、 16 17 18 19 20 十、 十一、 十二、 企业填表人：
其他应付款 预提费用 预计负债 一年内到期的长期负债 其他流动负债 长期负债合计 长期借款 应付债券 长期应付款 专项应付款 其他长期负债 递延税款贷项 负债合计 净资产
7
无形资产
8
A 33,586.46 28,547.34 3,340.00 23,346.79 16,910.64 6,436.15 184.63 1,493.89
B 33,586.46 28,547.34
3,340.00 23,346.79 16,910.64
6,436.15 184.63
1,493.89
2015
2016
2017
表1-3 金额单位：万元
2018
终值
(1) (2) (3) (4)=(1)-(2)-(3)
2,673.5 43.0
-1,083.5 3,714.0
9,078.1 974.2 1,769.5 6,334.3
9,491.5 329.2 1,844.1 7,318.3
9,692.2 10,229.3 10,382.4 11,045.8 11,475.4 190.5 367.9 403.0 800.0 1,000.0 1,426.8 1,579.4 1,836.9 1,283.6 1,078.2 8,075.0 8,282.1 8,142.6 8,962.2 9,397.2
7.00
8.00
9.00
10.00
10.00
(6)
土地评估(市场法、还原法、剩余法、收益法)测算表
(㎡） 2.地下建筑总
价（万元）
0.21 40000 8400.00
其他建筑成本 （万元/㎡） 其他建筑面积
(㎡） 3.其他建筑总
价（万元）
0.00 0.00
地下车库售价 （万元/㎡）
地下车库面积 (㎡）
4.地下车库总 价（万元）
0.00
贷款年利 率：
其他售价 （万元/
㎡） 其他面积
(㎡） 5.其他总价
0.113 小计：
¥1,981.41
1384.66 596.75
专业费及不可 预见费利息 （万元）
第一年支出百 分比
六、租售费用（万元）
占不动产总价百分比
七、税金（万元）
占不动产总价百分比
八、开发商利润（万元）
占不动产总价百分比
九、土地单价/总价
土地最高使用 年限
70
土地剩余使用 年限
土地单价（万元/亩）： ¥612.68
商业面积 (㎡）
2.商业总价 （万元）
二、建筑开发费（万元）
40000 24000.00
地上车库面积 (㎡）
3.地上车库总 价（万元）
地上建筑成本 （万元/㎡） 地上建筑面积
(㎡） 1.地上建筑总
价（万元）
0.18 20000 3600.00
三、专业费（万元）
地下建筑成本 （万元/㎡） 地下建筑面积
土地总价（万元）： ¥12,253.59
（万元）
5.50%
¥33,000.00
0.00
¥12,000.00
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
四、不可预见费（万元）
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
价（万元）
0.21 40000 8400.00
其他建筑成本 （万元/㎡） 其他建筑面积
(㎡） 3.其他建筑总
价（万元）
0.00 0.00
地下车库售价 （万元/㎡）
地下车库面积 (㎡）
4.地下车库总 价（万元）
0.00
贷款年利 率：
其他售价 （万元/
㎡） 其他面积
(㎡） 5.其他总价
0.113 小计：
¥1,981.41
1384.66 596.75
专业费及不可 预见费利息 （万元）
第一年支出百 分比
六、租售费用（万元）
占不动产总价百分比
七、税金（万元）
占不动产总价百分比
八、开发商利润（万元）
占不动产总价百分比
九、土地单价/总价
土地最高使用 年限
70
土地剩余使用 年限
土地单价（万元/亩）： ¥612.68
商业面积 (㎡）
2.商业总价 （万元）
二、建筑开发费（万元）
40000 24000.00
地上车库面积 (㎡）
3.地上车库总 价（万元）
地上建筑成本 （万元/㎡） 地上建筑面积
(㎡） 1.地上建筑总
价（万元）
0.18 20000 3600.00
三、专业费（万元）
地下建筑成本 （万元/㎡） 地下建筑面积
土地总价（万元）： ¥12,253.59
（万元）
5.50%
¥33,000.00
0.00
¥12,000.00
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
四、不可预见费（万元）
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
收益法测算表
0.98
g g=等比增长值
1.3 3900 12 100 10.00% 90.00% 1500 150000
3.5 3.9 普通装修 4.2 商铺 3.6
【（1+g）/（1+②）】^③
0.46 5.64%
37908.00 11706.30 936.00 2250.00 225.00 8295.30 8.00% 38.00 599530
装修价格 总装修价格 评估值
700 70000 529530
法测算公式
时间： 备注 ①=⑴-⑵ 月租金*12 根据租金、出租月份、有效出租比率、空置率计算得出 ⑵=a+b+c+d a=潜在毛收入*（2%-5%）取值0.02 b=重置价格*（1.5%-2%）取值0.015 c=重置价格*（0.15%-0.2%）取值0.0015 d=潜在毛收入*（房产税12%+营业税金及附加5.725%）取值0.17725
元天备注月租金月份月租金12根据租金出租月份有效出租比率空置率计算得出面积abcd空置率a潜在毛收入25取值002出租率b重置价格152取值0015重置价格c重置价格01502取值00015重置总价d潜在毛收入房产税12营业税金及附加5725取值017725安全利率采用市场提取法求取根据可比实例的还原利率通过加权平均后得出本估价对象的还原利率采用307根据土地和房地产的剩余使用年限根据孰短取孰值的方法来确定评估值g11g11g1r098gg等比增长值13353900391242361001000900015001500001g1046564普通装修商铺
安全利率采用市场提取法求取，根据可比实例的还原利率通过加权平均后 得出，本估价对象的还原利率采用3.07%
元/天/㎡ 月租金 月份 面积 空置率 出租率 重置价格 重置总价
g g=等比增长值
1.3 3900 12 100 10.00% 90.00% 1500 150000
3.5 3.9 普通装修 4.2 商铺 3.6
【（1+g）/（1+②）】^③
0.46 5.64%
37908.00 11706.30 936.00 2250.00 225.00 8295.30 8.00% 38.00 599530
装修价格 总装修价格 评估值
700 70000 529530
法测算公式
时间： 备注 ①=⑴-⑵ 月租金*12 根据租金、出租月份、有效出租比率、空置率计算得出 ⑵=a+b+c+d a=潜在毛收入*（2%-5%）取值0.02 b=重置价格*（1.5%-2%）取值0.015 c=重置价格*（0.15%-0.2%）取值0.0015 d=潜在毛收入*（房产税12%+营业税金及附加5.725%）取值0.17725
元天备注月租金月份月租金12根据租金出租月份有效出租比率空置率计算得出面积abcd空置率a潜在毛收入25取值002出租率b重置价格152取值0015重置价格c重置价格01502取值00015重置总价d潜在毛收入房产税12营业税金及附加5725取值017725安全利率采用市场提取法求取根据可比实例的还原利率通过加权平均后得出本估价对象的还原利率采用307根据土地和房地产的剩余使用年限根据孰短取孰值的方法来确定评估值g11g11g1r098gg等比增长值13353900391242361001000900015001500001g1046564普通装修商铺
安全利率采用市场提取法求取，根据可比实例的还原利率通过加权平均后 得出，本估价对象的还原利率采用3.07%
元/天/㎡ 月租金 月份 面积 空置率 出租率 重置价格 重置总价
收益计算表
A R N P80.071056.1886530.071021.070741000100010010010017510.5714291000571.42863.包括“各项税费”此表述模糊，销售开发完成后的房地产由开4.土地开发利润＝土地全部投资×全部土地投资回报率＝（155.土地增值＝土地价格×50年期工业用地土地使用权市场价格6.土地价格＝（150+200+30.5+52.5）×1.2＝519.6可出让土地价格的土地比率＝4.5/6＝75%经可出让土地价格的土地比率修正后的土地价格＝519.6/75请问:既是50年的价格为什么不进行年期修正?10001002000.55002071.428571解 析：1.土地取得费及相关税费=100000/667=150元，土地开发费＝200000000÷1000000＝200元，选A3.包括“各项税费”此表述模糊，销售开发完成后的房地产由开发商缴纳的税费不应计人。
4.土地开发利润＝土地全部投资×全部土地投资回报率＝（150＋200）×0.15＝52.5，选A。
5.土地增值＝土地价格×50年期工业用地土地使用权市场价格与成本价格的比率＝（150＋200＋30500/1000＋52.5）6.土地价格＝（150+200+30.5+52.5）×1.2＝519.6可出让土地价格的土地比率＝4.5/6＝75%经可出让土地价格的土地比率修正后的土地价格＝519.6/75%＝692.8请问:既是50年的价格为什么不进行年期修正?1.8541.2465.5182286.20000＝200元，选A＋30500/1000＋52.5）×20%＝86.6，选B。
收益法 - 用于合并(2021整理)
由于3个案例均处于同一供需圈，租金水平、出租率、比准价格均较接近，故采用案例比准租金算术平均值作为估价对象的租金。
估价对象1月租金=(32.32+33.33+31)÷3=32元/平方米·月估价对象2月租金=(17.83+20.61+19.43)÷3=19元/平方米·月经土地估价师调查分析，确定估价对象1所在区域同类型房屋出租空置率为8%，有效面积出租比率为80%；估价对象2所在区域同类型房屋出租空置率为5%，有效面积出租比率为90%。
房地年总收益=月租金×12×〔1-空置率〕×可出租率估价对象1年总收益=32××12×(1-8%)×估价对象2年总收益=19××12×(1-5%)×2、确定房地年总费用总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。
〔1〕经营管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。
按年租金的3%计，那么：估价对象1：管理费=房地年总收益×3%×3%估价对象2：管理费=房地年总收益×3%×3%〔2〕维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。
参考企业的实际维修费，本次按建筑物重置价格的2%计算。
房屋重置价格主要依据当地确定房屋重置价格的有关要求及该宗地的地上建筑物建筑结构及现场实际情况包括室内装修情况等来确定房屋重置价格。
本次评估房屋结构为钢混及混合结构，根据重庆市?2021年重庆市建筑工程计价定额?以及估价对象的层高、门窗、装修不同，确定建筑物重置本钱为钢混结构1400元/平方米，混合结构1300元/平方米。
估价对象1：维修费=重置单价×建筑面积×2%=1400×288.982%估价对象2：维修费=重置单价×建筑面积×2%=1400×319.062%〔3〕房屋年折旧费：指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那局部价值。
项目收益测算表
约15%
二,轨道工程分析项包括:
1铺轨
2铺道岔
3铺道床
4安装轨道加强设备及护轨轮
5线路其它工程
6接触轨安装
7轨料安装
共七项,
合计 亿元
3地铁通信分部工程、
4地铁信号分部工程
工程总规模约
110亿~120亿
三,通信分部工程包括:
1导线敷设
2电缆光缆敷设及吊架托架安装
3电缆接焊光缆接续与测试
4通讯电源设备安装5通讯源自话设备安装6无线设备安装7光传输,网管及附属设备安装
8时钟设备安装
9专用设备安装,
共九项 ,
合计 亿元
约35%
四,信号工程包括:
1室内设备安装
2信号机安装
3电动道岔转辙装置安装
4轨道电路安装
5室外电缆防护,箱盒安装
6基础
7车载设备调试
8系统调试
9其它
共九项,
合计 亿元
工程汇总
约230亿
/
约25%
项目收益测算表
地铁投资项目收益测算表
项目收
益来源
/
收益金额(亿元)
第一部分收益;
工程建设项目投资收益
分部工程项目
投资规模（亿元）
分项投资规模(亿元)
平均收益率（毛利）
/
一地铁土建分部工程、
二地铁轨道分部工程
工程总规模约100亿~110亿
一,土建工程分项包括:
1土方和支护,
2结构工程,
3其它工程
共三项分项工程,合计 亿元
约57.5
第二部分收益:
:政府财政补贴收益
地方政府给予财政补贴列入每年财政预算计划，涵盖投资230亿元本金+7%的利息。
二,轨道工程分析项包括:
1铺轨
2铺道岔
3铺道床
4安装轨道加强设备及护轨轮
5线路其它工程
6接触轨安装
7轨料安装
共七项,
合计 亿元
3地铁通信分部工程、
4地铁信号分部工程
工程总规模约
110亿~120亿
三,通信分部工程包括:
1导线敷设
2电缆光缆敷设及吊架托架安装
3电缆接焊光缆接续与测试
4通讯电源设备安装5通讯源自话设备安装6无线设备安装7光传输,网管及附属设备安装
8时钟设备安装
9专用设备安装,
共九项 ,
合计 亿元
约35%
四,信号工程包括:
1室内设备安装
2信号机安装
3电动道岔转辙装置安装
4轨道电路安装
5室外电缆防护,箱盒安装
6基础
7车载设备调试
8系统调试
9其它
共九项,
合计 亿元
工程汇总
约230亿
/
约25%
项目收益测算表
地铁投资项目收益测算表
项目收
益来源
/
收益金额(亿元)
第一部分收益;
工程建设项目投资收益
分部工程项目
投资规模（亿元）
分项投资规模(亿元)
平均收益率（毛利）
/
一地铁土建分部工程、
二地铁轨道分部工程
工程总规模约100亿~110亿
一,土建工程分项包括:
1土方和支护,
2结构工程,
3其它工程
共三项分项工程,合计 亿元
约57.5
第二部分收益:
:政府财政补贴收益
地方政府给予财政补贴列入每年财政预算计划，涵盖投资230亿元本金+7%的利息。
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收益还原法测算表 序号 1 2 3 4 5 6 项目 月租金(元/㎡) 单位建筑面积(㎡) 年租金损失率 有效收入月 租金收入(元) 运营费用： a、维修管理费 b、营业税及附加 c、房产税 d、保险费 e.个人所得税 f、印花税 7 8 9 10 11 租赁保证金利息收入 年租金净收益 报酬率 折现值 评估单价(元/㎡) 15422023 a+b+c+d+e+f 租金收入×２% 租金收入×1.68% 登记价×70%×1.2% 登记价×0.1% 租金收入×0.44% 租金收入×0.1% 租赁保证金×3% 市场调查确定 说明 年份 第1年 550.00 113.03 0.05 12.00 708698 30149 14174 11906 216 26 3118 709 3543 682093 5.30% 647761 第2年 577.50 113.03 0.05 12.00 744133 30935 14174 12501 216 26 3274 744 3721 716918 5.30% 646566 第3年 606.38 113.03 0.05 12.00 781340 31761 14174 13127 216 26 3438 781 3907 753485 5.30% 645341 第4年 636.69 113.03 0.05 12.00 820407 32629 14174 13783 216 26 3610 820 4102 791880 5.30% 644089 第5年 668.53 113.03 0.05 12.00 861427 33539 14174 14472 216 26 3790 861 4307 832195 5.30% 642811 第6年 701.95 113.03 0.05 12.00 904498 34496 14174 15196 216 26 3980 905 4522 874525 5.30% 641508 第7年 737.05 113.03 0.05 12.00 949723 35500 14174 15955 216 26 4179 950 4749 918972 5.30% 640183 第8年 773.91 113.03 0.05 12.00 997209 36554 14174 16753 216 26 4388 997 4986 965642 5.30% 638835 第9年 812.60 113.03 0.05 12.00 1047070 37661 14174 17591 216 26 4607 1047 5235 1014645 5.30% 637468 第10年 853.23 113.03 0.05 12.00 1099423 38823 14174 18470 216 26 4837 1099 5497 1066098 5.30% 636082 第11年 853.23 113.03 0.05 12.00 1099423 38823 14174 18470 216 26 4837 1099 5497 1066098 5.30% 604067
第49年 853.23 113.03 7911 93 11 2072 471 5497 451685 5.00% 25564
，报酬率是一点点一的往上加或者往下减
商业递增10年
报酬率越低单价越高，报酬率越高单价越低，报酬率是一点点一的往上加 第1-10年 价格 6420645 第11-57年 8975814 第49年 25564 15422023 厂房递增5年、商业递增10年
… 853.23
第48年 853.23 113.03 0.05 12.00 1099423 38823 14174 18470 216 26 4837 1099 5497 1066098 5.00% 92968
第49年 853.23 113.03 7911 93 11 2072 471 5497 451685 5.00% 25564
，报酬率是一点点一的往上加或者往下减
商业递增10年
报酬率越低单价越高，报酬率越高单价越低，报酬率是一点点一的往上加 第1-10年 价格 6420645 第11-57年 8975814 第49年 25564 15422023 厂房递增5年、商业递增10年
… 853.23
第48年 853.23 113.03 0.05 12.00 1099423 38823 14174 18470 216 26 4837 1099 5497 1066098 5.00% 92968