各业态商铺划分要求
不同商业业态对商铺开间进深的要求
单铺层高 7米
开间进深比 1：3～1：4.5
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代表案例世博广场慕尼黑酒吧街 项目简介：世博广场是东城大道商圈的核心商业区
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代表案例世博广场慕尼黑酒吧街 产品参数分析
单铺开间
单铺进深 单铺层高 开间进深比
4.2－8.4米， 酒吧街的前半部分由于商 铺开间多为4.2米，餐饮店 基本会两间连着租赁
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餐饮经营商铺 服饰经营商铺 美容美发经营商铺
总结
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代表案例西城楼大街 项目简介：东莞核心商圈的著名商业步行街
1、规模：950间商铺，均为开放式步行街 2、外立面设计：传统岭南与现代结合 3、停车位：1000个车位
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代表案例西城楼大街
服饰类商铺开间 服饰类商铺进深 服饰类商铺层高
开间进深比
服饰类商铺开间 服饰类商铺进深 服饰类商铺层高
开间进深比
4.2米 10-12米
5米 1:3
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服饰业对开间进深的要求
开间： ≥ 3米，多为4.2－6米 进深： ≥ 6米，多为10－12米，一般≤ 15米 开间进深比：多为1：3，一般≤1： 4 层高： ≥ 4.5米，以6米为佳 停车位：对停车位要求不高 配套设施：有足够的电力供应即可
多为1：3 一般≤1： 4
层高
≥ 4.5米 以6－7米为佳
≥ 4.5米 以6米为佳
美容美发业
≥ 5米 多为6－10米
≥ 12米 多为15－20米
多为1：2 一般≤ 1：4
≥ 4.5米 以6－7米为佳
停车位 配套设施
充足停车位
电力≥20千瓦/100m2 充足的自来水供应 隔油池 油烟气排放通道
污水排放、生化处理装置
购物中心各业态铺位划分实操
购物中心各业态铺位划分实操细则铺位分割看似是一个很简单的问题，但当我们以经营为导向来进行划分时，才会发现要对一个数万平方米的卖场进行合理的铺位分割，并非一件易事，须照顾销售、招商、经营等各方面。
而且，铺位的分割对项目的销售、招商及后期的经营影响深远，需平衡每个要素。
一、商业地产商铺分割细节1、特色餐饮如陶然居之类的风味民俗特色酒楼一般需求1000平方米以上，上下水电力天然气排烟排风隔油池新风广告位营业时间较长充足停车场；咖啡馆80-200平方米上下水电力广告店铺外环境优雅的庭院可以将座位搬出去增加气氛和吸引人流；西餐厅300平方米以上；酒吧约200平方米以上（24小时营业）。
2、配套行业美容美发150平方米以上（冷热水，电力）；美体500平方米以上（营业晚上10点，最好提供停车位）；洗衣店50-100平方米（水电，房屋分割要进深）。
商铺的分割要根据行业需求的面积和配套设施来决定3、服务配套行业如7-11、罗森等便利店150-500平方米（小储藏室，24小时营业）；药店100-200平方米（24小时营业）；花店10-30平方米（上下水）；银行500-1000平方米、电力独立、出入口前厅营业面积100平方米、以上租买均可租赁要签10年以上。
4、展厅、精品店彩扩店60平方米；化妆品、黄金珠宝、钟表、皮具、箱包、饰品均需100平方米以上；服装、床上用品、休闲装、流行服饰、内衣均需100平方米以上。
二、业态定位决定分割标准没有规矩，不成方圆，商铺分割不能盲目的进行，在着手进行铺位分割前，首先要确定铺位分割的标准，而铺位分割标准的确定主要取决于项目的业态定位。
在零售的分割标准中，街铺、内铺的分割标准都不同；对于零售主题商城的分割甚至还分为铺位和柜台的区别等。
在以经营为导向的商铺营销时代，铺位分割也已经不是一味“划小铺划蚂蚁铺”的时代；铺位分割固然要考虑到销售的压力，但这并不意味着一味的划小；要寻求销售和经营的平衡点，做到兼顾销售、招商与经营。
各种业态铺位尺寸标准
如果打算购买商铺来做超市,需注意以下几 方面问题: ①卖场负荷不小于600公斤/平方米，仓库 不小于1000公斤/平方米；空调、灯带、灯 具公司自己安装。 ②供电容量：双电源供电，2500千瓦，采 用灯带照明，照度标准：1200LUX，柱面预 留插座，距地3.3 m（特殊标准除外）
超市建筑结构要求
各种业态对门面的要求 (开间,进深,层高)
健身场所的建筑结构要求
主要包括: ①店铺一般选择在繁华商业区、写字楼商业区、 居民 B2—7F，在同一层面的单层。租赁部分物 业层数1—2层，如不连续租赁之楼层，客梯应直 达所属区域，中间不停留。 ②工程交付不需要做内部装修，公共区域要求良 好装修。 ③自行装修为初装修，地板简单整洁，风格自主 制定，地板尤其需要高抗压型、耐磨性。 ④楼板荷载不小于500公斤/平方米。
③供水：150-200吨/每天，给水管径不小于150mm 。 ④供气：煤气或等热值管道天然气200立方米/小时； ⑤超市通风：夏季温度要求：干球温度26-28℃ ；冬季温 度要求：16-18℃。 ⑥装修：层高5.4m，配电箱入场；地下层高要求不小于 4.5m。梁下净高4.5 m，灯具下缘距地面3.6m，货车通道 净高3.5m以上，收货平台高700mm 。柱距：10m*10m 。 ⑦外部：设臵隔油池、化粪池，泛光照明设计 ，预留外招 广告牌位臵及电源 。 ⑧超市内预留电视信号线；超市内的冷冻机房设在一层； 提供电话进线；超市预留燃气管线
大型品牌餐饮他们对连锁经营店铺的结 构要求：
（2） 厨房的排烟设备、上下水管线、隔油 设备、三相单相电源、强电、弱电电路等 设施要齐全，并根据厨房大小、客流量等 情况确定和调整上下水管线的粗细和隔油 池的大小，一般来说，隔油池不小于80㎝ ×150㎝，下水管道最好是明沟与暗沟相结 合，尽量减少直角，上水管道直径为4㎝， 下水管高不低于3.5米。 ⑥中央空调、冷热水供应以及水压的行业 要求。 ⑦独立用电，单独计量，不少于200千瓦。 ⑧周边有公共停车位。
商铺分类及主要商业业态租金制定标准
商铺分类及主要商业业态租金制定标准关于商铺的分类——按照投资价值分类商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。
所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。
北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。
对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。
（1）、"都市型"商铺--绩优股"都市型"商铺指位于城市商业中心地段的商铺。
鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，"都市型"商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。
商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力："都市型"商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将"都市型"商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较贴切的。
"都市型"商铺的案例不胜枚举，从北京王府井大街、西单商业街，到上海南京路，其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。
如果我们说，王府井大街的商铺属于"绩优股"商铺，应该不会有人表示怀疑。
试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额？！"都市型"商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态站的比重相对比较少，这比较符合商业价值原则-在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实现这一目标。
（2）、"社区型"商铺--潜力股"社区型"商铺和我们上一部分谈到的"社区型"商铺属于同样的概念，之所以称之为"潜力股"原因在于：商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。
商业铺位划分及部分业态招商条件ppt课件
技术指标 需求面积（㎡）
经营楼层选择（层）
结构层高要求（m） 给排水 燃气管道 排污
物业交付装修标准
具体要求 80-500
≤3
≥4 提供接口
不需要 提供接口，排污水管直径要宽
简单装修/毛坯
部分业态招商 美发类商家物业条件要求： 条件
技术指标 需求面积（㎡） 经营楼层选择
（层）
结构层高要求（m）
开间（m） 进深（m）
1～2 ≥4
1 提供接口 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施
物业交付装修标准
简单装修/毛坯
部分业态招商 条件
便利店物业条件
技术指标 需求面积（㎡） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m）
开间（m） 进深（m） 排油排污 店前走道 物业交付装修标准
具体要求 50-100
1 ≥4 4－9 ≤15 提供接口 店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带 简单装修
地产中介
干洗店 冲印店 其他
30－100
10－20 10－20 10－40
1层
新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力 较高，通常位置较优越
1层
靠近主出入口，离居住区域较近
1层 不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高
1层
位置要求不高，可移动弹性较强
部分业态招商 条件
主出入口
偏好社区商业街两端位置，临主干道
主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求 主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个
较好的展示面 靠近主出入口，离居住区域较近 一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高
生活家居
100-200
商铺及摊位划分要求
致湘潭设计院：
小商品市场1—3层铺位划分，请参照示意图。
1、建筑主体中间留6米宽的中庭，1—3层，用于采光，3层顶层用玻璃天井（采光顶）密封。
2、一层中心位置，规划一个中心广场。
3、一层中心位置，规划一个东西向的通道。
4、二层中心位置，用弧形连廊连接东西区。
5、二层南北位置，用连廊进行连接。
6、所有的楼梯、直梯、厕所、前室等，请自行进行优化。
确保商铺位置最大化。
7、关于柱距，请在中间留6米中庭走廊的前提下，按照建筑施工要求重新划分（该示意图的柱距除中庭外，均为7米，仅做参考）。
8、所有门面、商铺，以及入口的大门，请根据情况调整。
农贸市场一层摊位划分：
请以专业角度进行摊位划分。
包含：蔬菜区、水果区、肉食区、水产区、家禽区、干货区、卤味区等（请自行补充）。
零售业态划分标准
零售业态划分标准商务部根据近年来我国零售业发展趋势，并借鉴发达国家对零售业态划分方式，组织有关单位对国家标准《零售业态分类》(GB/T18106-2000)进行了修订。
国家质检总局、国家标准委已联合发布新国家标准《零售业态分类》（GB/T18106-2004），该标准为推荐标准。
新标准按照零售店铺的结构特点，根据其经营方式、商品结构、服务功能、以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定经营场所等因素，将零售业分为17种业态。
零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。
从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类。
一、有店铺零售业态共有12种 21、食杂店 (2)２、便利店 (2)3．折扣店 (3)4、超市 (3)5、大型超市 (3)6、仓储式会员店 (4)7、百货店 (4)8、专业店 (4)9、专卖店 (5)10、家居建材商店 (5)11、购物中心，分社区型购物中心、市区购物中心、城郊购物中心三种 (5)A社区型购物中心 (5)B市区购物中心 (6)C城郊购物中心 (6)12、工厂直销中心 (7)二、无店铺零售业态共有5种 (7)1、电视购物 (7)2、邮购 (7)3、网上商店 (7)4、自动售货亭 (8)5、电话购物 (8)一、有店铺零售业态（12种）1、食杂店选址：一般位于居民区内或传统商业区内。
商圈与目标顾客：辐射半径0.3公里，目标顾客以相对固定的居民为主。
营业面积：一般在100平方米以内。
商品（经营）结构：以香烟、饮料、酒、休闲食品为主。
商品售卖方式：柜台式和自选式相结合。
服务功能：营业时间12小时以上。
管理信息系统：初级或不设立。
２、便利店选址：商业中心区、居住区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼、加油站等公共活动区。
商圈与目标顾客：商圈范围小，顾客步行5分钟到达，目标顾客主要为单身者、年轻人。
顾客多为有目的的购买。
营业面积：100平方米左右，使用率高。
业态表达方式
业态表达方式
业态表达方式通常指的是商业活动中各种经营模式和形式的描述与分类。
以下是业态表达方式的一般划分：
1. 一级业态：这是最广泛的分类，通常包括零售、餐饮、娱乐、配套等主要类别。
这些分类涵盖了商业活动的主要领域。
2. 二级业态：在一级业态的基础上，进一步细分。
例如，零售可以细分为服饰、化妆品、鞋包、电子等；餐饮可以细分为清餐、正餐、快餐等。
这种分类有助于更具体地描述商业模式。
3. 三级业态：这是更为具体的分类，它可以进一步细化二级业态。
例如，零售中的服饰可以再细分为高端女装、潮流女装；餐饮中的正餐可以细分为自助餐等。
这种分类有助于精确地描述特定的商业活动。
此外，根据零售店铺的结构特点，商品结构、服务功能等因素，零售业可以被分为多种业态。
例如，有店铺零售业态和无店铺零售业态，前者通常位于居民区内或传统商业区内，后者则可能包括网上商店、电视购物等。
总的来说，业态表达方式是商业活动中不可或缺的一部分，它有助于商家和消费者更好地理解市场供应和需求，同时也是商业创新和发展的重要基础。
随着市场的不断变化和消费者需求的多样化，业态
也在不断地进化和创新，以适应新的市场环境。
商业街业态商铺划分
。 容、精品销售等
已进驻的商家——丹桂轩餐厅、舞鹤日本料理、汉阳馆韩国料理、 百佳超市、可颂坊面包店、illy咖啡、SPR酒吧、梦圆皇宫美容等连 锁品牌店。
波托菲诺 商业功能业态组合
C B
A
以餐饮、休闲为主，其次是基本生活 配套，购物占比非常小。
功能定位
功能划分
A区精品街 （5%）
以化装品、首饰为主，辅 以艺术品、小提琴、纪念 品等
B区水边休闲街 （80%）
餐饮、酒吧、红酒专卖、 咖啡吧、茶坊；冰激凌、 PIZZA、通心粉、巧克力、 甜点等
C区社区服务街 （15%）
美容美发、银行、邮电局、 鲜花店、干洗店、家政服 务店等
社区性超市
波托菲诺
以低租金让利为回报，平均租金在50-60元/ 平米（市区普通商业200元/平米）
➢凭借华侨城品牌、 高端客户群，相对 区位优势，成功招 来一些品牌商家。
休闲类商家 梦圆皇宫SPA美容健会
依贝佳美容生活馆 古罗马咖啡吧 lily咖啡 SPR咖啡 星巴克 私家花园茶楼
餐饮类商家 丹桂轩 头啖汤 麦膳坊 舞鹤 可颂坊
优”计划，其中的南拓计划是以世界客 都大道建设为契机，拉动城市向南 面发展。市城乡规划局制订了客都大道
周边区域的路网、用地功能布局、公共 设施配套、开发强度等作了详细规定， 把该区域规划为高标准的现代城市新区。
在规划的指引下，梅州火车站站前区域 建设加快，一个功能齐全的现代商业金 融服务功能区正在形成。
例如专门来吃丹桂轩的入住波托菲诺国际公寓的游客以外籍人士居多这里的酒吧书吧等店吸引了其他一些高档社区的居民来消费其他高档社区居民客户范围以住户及美食爱好者为核心其次为游客及其他高档社区居民进大门百佳超市1000面积较大的超市超市辅营区聆听音乐音像25雪贝丽阿姨干洗10金碧擦鞋擦鞋修鞋20擦鞋价格510元双另外还提供沙发车座保养擦鞋三双可提供上门服务美容美容15海王药业药店30招商地产地产中介20超市二侧街铺中国银行银行150711便利店便利店40悠悠读书书店30酒楼200酒楼300商业街详细业态规划商业街右侧香槟红酒吧酒吧80招商银行银行20波托菲诺画廊艺术品店40明馆家具家具50宝琪兰化妆品化妆品40在东海购物广场有连锁属于进口产品
商业地产业态标准划分
租期很长，物业的后期处 置要受限制；主力店的租 金非常低；常带有排他性 协议；与整体的磨合难度 大，需防范法律风险
知名餐饮店、 影剧院、大型 书店或游乐场 所
聚客能力；租金回报远高 于主力店；在营业时间、 管理成本、经营灵活性等 方面比主力店占有优势
饰品、服饰、 化妆品等
购物中心盈利最多的部分； 可丰富购物中心的功能； 个性品牌能聚集各类客源
核心店面积不超过总面积80商品结构以服装家庭用品为主种类齐以食品为经营重点满足食品一次商品结构体现专业性和深度性品种丰富选择余地大主营商品占经营商品的90以上商品结构以著名品牌大众品牌为以速成食品饮料小百货为主经营范围广泛如食品日用品耐用品零售业态一pagesunstarscoltd编辑ppt业态对比购物中心百货商店超市专业店专卖店便利店仓储店客户目标顾客以流动顾客为中高收入人群客户来源范围广大众化消费客户来源根据超市规模和定位有所不同客户覆盖面针对特定消费人群经济实力较强附近居民购物方式柜台销售和开架销售相结合开架自选自我服务平价销售一次结算的售货方式定价销售和开架面售定价销售和开架销售开架自选统一结算开架售货批量作价经营特色卖场租赁制
经营定位 时尚生活方式缔造者 发展状况 太平洋百货集团为台北太平洋SOGO百货集团事业之一。 太平洋SOGO百货创立于1987年11月11日，为一个综合型 的百货事业体。1993年开始进入大陆百货零售市场，目前太 平洋SOGO百货集团在海内外共设有14家店。
本报告是严格保密的.
太平洋案例 上海徐家汇太平洋
商业地产业态标准划分
2021/7/16
零售业态 业态种类
购物中心 百货商店
便利店
仓储店
零售购物型
专业店
专卖店
超市
商铺分类及主要商业业态租金制定标准
^商铺分类及主要商业业态租金制定标准关于商铺的分类——按照投资价值分类商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。
所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。
北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。
对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。
（1）、"都市型"商铺--绩优股"都市型"商铺指位于城市商业中心地段的商铺。
鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，"都市型"商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。
商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力："都市型"商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将"都市型"商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较贴切的。
["都市型"商铺的案例不胜枚举，从北京王府井大街、西单商业街，到上海南京路，其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。
如果我们说，王府井大街的商铺属于"绩优股"商铺，应该不会有人表示怀疑。
试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额！"都市型"商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态站的比重相对比较少，这比较符合商业价值原则-在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实现这一目标。
（2）、"社区型"商铺--潜力股"社区型"商铺和我们上一部分谈到的"社区型"商铺属于同样的概念，之所以称之为"潜力股"原因在于：商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。
商铺选择-开间、进深比例的选择要点
商铺选择-开间、进深比例的选择要点最近，很多人在毫无商业经验的情形下，承租了不合适的商铺去经营不合适的项目，等到出现问题时才想起看合同。
但合同并非万能的，一些问题合同无法去预判，也无法去约束，更多的是需要商业认知来进行处理。
有感于此，我与大家分享部分关于商业商铺经营的基础知识，以供参考。
一、如何选择合适的商铺形态？鉴于每家开发商的位置、形态、面积以及设计方案不同，通常他们的底商铺位会呈现各种不同的类型。
而承租人也由于自己的经营产品和类别的不同，对铺位需求不太一样。
所以在此仅仅表述一些基础方面的注意要点。
（一）进深与开间比从经营角度来看，大部分商家需要的开间相对较宽。
这里涉及了三个基础概念：“开间”、“进深”、“面宽”，所以先解释一下。
首先开间是指两横墙间距离。
而进深是指两纵墙间的距离。
至于面宽，是指商铺的门面宽度，与开间定义容易形成混淆，商铺面宽包括两面边墙体各一半的宽度，端头位置含端头的整个墙体宽度在内。
本文在此主要叙述为开间，因面宽概念更为精细，在此不做赘述。
按照商业实际中的经验来看，通常合理的布局如下：多数人承租商铺时，尽可能选择面宽较大进深较小的商铺，尤其是楼体底商或商业街项目，很多企业因到建筑结构的问题，怎样合理地划分更多的铺位，是需要综合考虑多方面因素的。
很多住宅类企业，由于住宅售价较高，在建设时更多考虑楼体上住宅布局，所以多数底商的布局极其不合理。
所以在考虑购买或承租底商或商业街项目时，应该综合考虑商家经营需要，要满足经营需要，必须有足够宽门面，铺位进深合理，比例要得当。
一般社区商业街的街铺的进深在8-15米之间，其中10-12米是比较常见的，但作为零售用途的店铺更应考虑的是面宽问题，这样就会有更好的展示面。
而进深过长的店铺，并不适于多数零售项目，实际有效使用率会大大降低。
我们必须清楚的认识到，多数商业租赁活动中产生的纠纷，产生的根源是因为项目没有给使用人带来合理的收益。
实践之中的多数情况下，是由于位置、面积、经营模式等造成了使用人的预期收益没有获得相应的回报，投入产出不成正比，在此情形下双方在任何小事上都可能会形成纠纷。
商铺业态规划
商铺业态规划商铺业态规划是指对商铺的经营业态进行科学规划和合理布局，以满足消费者需求，提高商铺的经营效益。
商铺业态规划是商业地产开辟的重要环节，它涉及到商铺的选址、面积划分、租赁对象、业态组合等方面，对商铺的经营成功起到关键作用。
一、商铺业态规划的目标商铺业态规划的目标是根据市场需求和商业发展趋势，合理确定商铺的经营业态，提供多样化的商品和服务，吸引消费者，实现商铺的长期稳定盈利。
二、商铺业态规划的原则1.市场需求导向原则：根据市场调研数据和消费者需求，确定商铺的主导业态，以满足消费者的购物需求。
2.差异化经营原则：商铺业态应具有差异化特色，避免同质化竞争，以吸引更多的消费者。
3.合理布局原则：商铺的业态组合应合理布局，形成良好的商业氛围和消费者流动路线，提升商铺的整体价值。
4.灵便调整原则：商铺业态规划应具有灵便性，能够根据市场变化和消费者需求进行调整和优化。
三、商铺业态规划的步骤1.市场调研：通过市场调研了解当地消费者的购物习惯、消费水平、消费需求等信息，为商铺业态规划提供依据。
2.确定主导业态：根据市场调研数据和商业发展趋势，确定商铺的主导业态，如服装、餐饮、娱乐等。
3.业态组合规划：根据商铺的面积和布局，进行业态组合规划，确保不同业态相互补充，形成良好的商业氛围。
4.租赁对象筛选：根据商铺的业态规划，筛选适合的租赁对象，确保商铺的经营者具备相应的经验和实力。
5.商铺面积划分：根据不同业态的需求和市场容量，合理划分商铺的面积，确保商铺的经营空间充分利用。
6.商铺装修设计：商铺的装修设计应与业态相匹配，体现出业态特色，吸引消费者的注意力。
7.运营策略制定：根据商铺的业态规划，制定相应的运营策略，包括商品采购、促销活动、客户关系管理等方面。
8.监测和调整：商铺业态规划的实施过程中，需要不断监测市场变化和消费者需求，及时调整业态组合和运营策略。
四、商铺业态规划的效益1.提高商铺的竞争力：合理的业态规划能够满足消费者多样化的需求，提高商铺的吸引力和竞争力。
商业街业态及功能配置标准
商业街业态及功能配置标准编制目的：规范商业街区商业业态及配置要求，明确业态分布、比例及核心功能的要求，达到控制成本、提高工作效率的目标。
适用范围：本标准适用于一般商业街的建设。
适用部门：适用于研发中心、营销中心、商业中心的相应工作。
一、业态分布：业态布局需综合考虑商场空间的综合利用、铺位价值的最大化、商业展示性、商业功能对客流的拉动、交通便利性等方面进行布局。
1. 服务客群：以社区消费人群为主，以半径3公里范围以内的中高层消费的本地居民为辅。
2. 业态需求：特色餐饮、休闲、娱乐、特色商品、生活配套、文化及其他。
3. 布局原则：3.1 以目的性消费业态拉动客流的原则；3.1.1 目的性消费是指消费行为有预先设定的目的，为了达到某种特定目的的消费，不受随机情况、感情状态的影响。
3.1.2 目的性消费业态宜布置于尽端、地下或二楼以上等客流难以到达的位置。
3.2 商业功能与周边物业配套功能相协调的原则；3.2.1 与地块内的物业配套相融合，有力提升地块内的配套功能品质。
3.2.2 与外围的物业配套形成差异化，或以规模效应占领市场。
3.3 综合考虑商业定位、主力档次、对外展示功能的原则；3.3.1 整体形象应符合商业定位，在沿街面加强对外展示效果；3.3.2 主力店宜布置在平面位置稍偏远处，拉动人流；3.3.3 人车分流、客货分流的原则；3.3.4 货流运输及装卸便利性的原则；3.3.5 餐饮业态应集中布置的原则；3.3.6 便于后期经营的混合业态搭配原则；3.3.7 形成特色主题片区，利于对外宣传的划分原则；3.3.8 形成一条简明清晰的商业环形主动线的布局原则；3.3.9 形成分区设计集散客流广场的原则。
4. 业态类别及比例二、配置标准。
各类商业业态选址标准
各类商业业态选址标准1、区位要求：邻近要紧公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商业区及机场、火（汽）车站的公交线路；市郊结合部。
2、建筑要求：独栋，周边有停车场。
3、面积租期：建筑面积3000—6000平方米，差不多年限10年以上。
4、合作方式要紧有三种：特许经营、租赁、共同投资。
二、咖啡店选址要求：1、商圈要求：商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店邻近，人流充足。
2、建筑要求：层高4米以上，要有适合装修的招牌位及广告悬挂点，排污、排烟管道铺设方便。
有充足的停车位，至少10个以上。
3、面积和租期要求：一样在300——500平米之间。
房租操纵在4.5元-5.5元/平米/天，租房年限5年以上，一样至少7到9年。
三、超市选址要求：1、商圈要求：市口较好，位于市中心，新老城区结合部或大型住宅小区内的门面房；关于大型超市消费者步行到达店址所需时刻在10分钟以内的范畴为核心商圈，所需10--30分钟的范畴为边际商圈，商圈内具有固定住宅的常住人口为主体的现有及潜在人口总数，要求在15-20万人，且周边人口具有一定的增长趋势；社区型综合超市商圈要求：消费者步行到达店址所需时刻在20分种以内的商圈范畴，商圈内具有固定住宅的常住人口及潜在增长人口总数要求在5--8万人，且周边人口具有一定的增长趋势。
物业要求：2、建筑形状：最好框架结构，期房、现房都可。
楼层不超过三层，层高净高不低于3.2米，柱距以8米×8米为宜，物业纵深以30--50米为佳；3、面积和租期：便利店面积80~120平方米、标准超市面积800~2000平方米、社区店面积2000~5000平方米、大型卖场面积5000~20000平方米；购买用房面积一样为10000-20000平方米。
4、合作方式：租赁、联建、购买四、火锅店选址要求：1、商圈选择：选址于人口许多于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈。
2、建筑要求：框架式建筑，厨房可小于餐厅营业面积的三分之一，其余同餐厅。
商铺业态规划
商铺业态规划一、背景介绍商铺业态规划是指对商业综合体、购物中心、商业街区等商业场所内各商铺的布局、业态定位和功能规划进行策划和设计，旨在提升商业场所的吸引力、竞争力和盈利能力。
本文将详细介绍商铺业态规划的步骤、原则和关键要点。
二、商铺业态规划步骤1. 市场调研和分析在进行商铺业态规划之前，首先需要进行市场调研和分析，了解目标消费群体的需求、竞争对手的情况以及市场趋势。
通过调查问卷、访谈等方式采集数据，分析市场的潜力和商业机会。
2. 商铺定位和分类根据市场调研的结果，确定商铺的定位和分类。
商铺的定位包括定位于高端、中端还是低端市场，以及定位于特定消费群体或者多样化消费群体。
商铺的分类可以根据产品类型、服务类型、价格水平等进行划分，以满足不同消费需求。
3. 商铺布局和规划根据商铺的定位和分类，进行商铺布局和规划。
商铺布局包括商铺的大小、形状、位置等方面的设计，以及商铺之间的距离和通道的设置。
商铺规划则包括商铺的功能分区、内部设施和装修风格等方面的规划，以提供舒适的购物环境和良好的消费体验。
4. 商铺租赁和经营策略商铺业态规划还需要考虑商铺的租赁和经营策略。
商铺租赁包括商铺的租金、租期、租约条款等方面的商议和签订。
经营策略则包括商铺的产品定价、促销活动、品牌推广等方面的规划，以实现商铺的盈利和增长。
5. 监测和调整商铺业态规划的最后一步是监测和调整。
通过定期监测商铺的经营情况、市场反馈和竞争对手的动态，及时调整和优化商铺的业态规划，以适应市场变化和消费需求的变化。
三、商铺业态规划的原则1. 市场导向原则商铺业态规划应以市场需求为导向，根据目标消费群体的需求和市场趋势进行规划。
惟独满足消费者的需求，商铺才干吸引人流、提高销售额。
2. 多样化原则商铺业态规划应注重多样化，根据不同消费需求和消费群体的特点，提供多样化的产品和服务。
多样化的商铺业态可以吸引更多的消费者，提高商业场所的竞争力。
3. 协调性原则商铺业态规划应注重商铺之间的协调性，避免同类型商铺的过度竞争和相似度过高。
各业态商铺划分要求
无明显需求
有足够的电力供应
充足电力和自来水供应污水 排放装置
小结
1、商业广场商铺数量配比一般为15.6—17.6个/10000㎡& 2、购物中心柱网原则上以8.4m*8.4m及以上为主;商铺划分一般按柱距计算;单元与单元 之间灵活组合;一线品牌商铺一般占用2—3个商铺的柱距;端部或死角地带设快饮、礼品、 配件小店等作为补充& 3、商铺避免过于狭长;
商业项目商铺划分统计——F6餐饮层
餐饮业态对开间进深的要求
餐饮商铺一般进深大于开间;但有景观需求;可靠近中庭水景、绿化或沿街设置& 面积：小型商铺 ≤ 80㎡；中型商铺80——400㎡；大型商铺≥400㎡ 开间： ≥ 4米;多为8－12米
进深： ≥ 6米;多为12－15米;一般≤25米 开间进深比：多为1：1—2.5;一般≤ 1：4 层高： 以3.3米为佳;特殊需求除外& 停车位：餐厅门前须有足够的停车位 配套设施：电力不少于20千瓦/100m2 ;有充足的自来水供应;有隔油池; 有油烟气排放通道;有污水排放、生化处理装置
注：㎡为商业建筑面积参数;所计参数排除电器店&
污水排放、生化处理装置
零售业态
珠宝/钟表业态
≥ 6米 多为6－12米
一般80—200㎡之间
≥ 6米 多为6－10米
一般不大于200㎡
≥ 6米 多为8－16米;一般≤ 25米
多为1：0.8—1.2 一般≤1： 2.5
≥ 3.5米 以3.6米为佳
≥8米 多为8－14米
多为1：1—2 一般≤ 1：4
无需过高;以3.3米为佳
商业广场不同业态的商铺划分原则
零售业态
零售业态包括服装、鞋/箱包、饰品等商铺类型;此类业态的商铺展示需求大;通透率 要求高;因此;开间宽度有明显要求;进深则不宜过于狭长&
商业零售业态分类及业态要求
商业零售业态分类及业态要求基本条件业态选址目标顾客规模商品(经营)结构经营方式服务功能商业信息自动化食居民小区、交通要道以及车站、以居民和流动顾客为营业面积在100平方米以销售食品主采取柜台销售初级或不设立营业时间10小时以上杂医院、学校主以内店社区商业中心、居民小区、交通目标顾客以居民，单身营业面积在100平方米以销售食品、小百货为以开架自选为主，结算营业时间10-16小时以上，便要道以及车站、医院、学校、娱年轻人，有目的的购买左右主，有即时消费性、小容在收银处统一进行提供即时性食品的辅助设程度较高利乐场所、办公楼等公共活动区者量、应急性等特点施，开设多项商品性服务项店目折社区商业中心、居民区等租金相以居民和流动顾客为营业面积在150-300平以销售小百货、日用品为以开架自选为主，结算用工精简，为顾客提供有限一般扣对便宜的地区主方米左右主，商品平均价格低于市在收银处统一进行的服务店场水平区域商业中心、社区商业中心、经营服务辐射半径营业面积在500-2000以销售大众化的食品、生采取自选销售方式，出营业时间12小时以上程度较高超居民小区、交通要道以及车站、0.3-0.5公里以上，目平方米以上，小型超市鲜食品、日用品为主入口分设结算在集中市医院、学校、娱乐场所、办公楼标顾客以居民和流动可以小于500米的收银处统一进行等公共活动区顾客为主大市级商业中心、区域商业中心、经营服务辐射半径1.5营业面积在2000平方大众化衣、食、用品齐全，采取自选销售方式，出设不低于营业面积40%的停程度较高型社区商业中心、城郊结合部交通公里以上，目标顾客以米以上满足一次性购全需要，注入口分设，结算在集中车场超要道和大型居住区附近居民、流动顾客为主重本企业品牌开发的收银处统一进行市仓城乡结合部的交通要道经营服务辐射半径3-5营业面积在4000-6000以销售大众化衣、食、用采取自选销售方式，出设相当于营业面积的停车程度较高一般储公里以上，目标顾客以平方米左右品为主，自有品牌占相当入口分设，结算在集中场实行会员制客会中小零售店、餐饮店、部分，实行低价格，批量的收银处统一进行户管理方式员集团购买和流动顾客为销售店主-1-市级商业中心、区域商业中心、目标顾客以流动顾客营业面积在2500-5000综合性，门类齐全，以销采取柜台销售和开架注重服务，设导购、餐饮、程度较高百社区商业中心及历史形成的商为主平方米以上售服装、鞋类、箱包、化面售相结合方式娱乐场所等服务项目和设货业集聚地妆品、文体用品、礼品、施，功能齐全店家庭用品为主专市级商业中心、区域商业中心、目标顾客以有目的选营业面积根据商品特以销售某类商品为主，体采取柜台销售或开架从业人员具有丰富的专业程度较高业社区商业中心、专业街以及百货购某类商品的流动顾点而定现专业性、深度性、品种面售方式知识店店、购物中心内客为主丰富，选择余地大专市级商业中心、区域商业中心、目标顾客以中高档消营业面积根据商品特以销售某一品牌系列商采取柜台销售或开架注重品牌声誉，从业人员具一般卖专业街以及百货店、购物中心内费者和追求时尚的年点而定品为主，销售量少、质优、面售方式，商店陈列、备丰富的专业知识，并提供店轻人为主高毛利照明、包装、广告讲究专业性知识服务家城乡结合部、公路边、交通要道顾客以流动顾客为主营业面积3000-5000平商品以改善、建设家庭居采取开架自选销售，可有一定面积的停车场地程度较高具或消费者自有房产比率较高的方米以上住环境有关的装修、装饰以采取连锁经营方式建地区等用品、园艺品、宠物食提供一站式购物和一材品、日用杂品、技术及服条龙服务商务为主店社市、区级商业中心及社区商业中经营服务辐射半径1-2建筑面积在2万平方米20-40个租赁店，包括大由发起企业有计划地停车位100个以上，功能较程度较高，各个区心公里以上，目标顾客以以下型综合超市、专业店、专开设，统一规划布局运齐全，集购物、休闲、娱乐、租赁店使用各购流动顾客为主卖店、饮食服务及其他店营管理，店铺分散承租餐饮为一体自的信息系统物独立经营中心市市级商业中心经营服务辐射半径建筑面积在6万平方米40-100个租赁店以上，包由发起企业有计划地停车位300个以上，功能较程度较高，各个区 5-10公里以上，目标顾以上括百货店、大型综合超开设，统一规划布局运齐全，集购物、休闲、娱乐、租赁店使用各购客以流动顾客为主市、各种专业店、专卖店、营管理，店铺分散承租餐饮为一体自的信息系统物饮食店、杂品店及娱乐服独立经营中务设施等心-2-自市级商业中心、区域商业中心繁顾客以流动顾客为主营业面积在几平方米以销售香烟、饮料和小食主要通过电话完成销没有服务，营业时间24小程度较高动华地带及人流密集的公共场所之间品为主，有即时消费性、售或购买活动时售小容量、应急性等特点货亭10种商业业态分类和基本要求1、超市要求选址在城区中心、居民区，商圈目标顾客为经营服务辐射半径0.5km，目标顾客以居民为主，营业面积应在300?以上，商品经营结构为以销售食品、生鲜食品、日用品为主，经营方式为采取自选销售方式，出入口分设，统一结算。
不同商业业态对商铺开间进深的要求
多为1：3 一般≤1： 4
层高
≥ 4.5米 以6－7米为佳
≥ 4.5米 以6米为佳
美容美发业
≥ 5米 多为6－10米
≥ 12米 多为15－20米
多为1：2 一般≤ 1：4
≥ 4.5米 以6－7米为佳
停车位 配套设施
充足停车位
电力≥20千瓦/100m2 充足的自来水供应 隔油池 油烟气排放通道
污水排放、生化处理装置
4.5－6.5米 部分餐饮店会两间、三间甚 至四间商铺连起来租赁，以 扩大昭示面和满足面积需要 。
18－20米
单铺层高 7米
开间进深比 1：3～1：4.5
*
代表案例世博广场慕尼黑酒吧街 项目简介：世博广场是东城大道商圈的核心商业区
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代表案例世博广场慕尼黑酒吧街 产品参数分析
单铺开间 单铺进深
4.2－8.4米， 酒吧街的前半部分由于商 铺开间多为4.2米，餐饮店 基本会两间连着租赁
总结
*
代表案例佐登妮斯
开间
7.2米
进深
15米
层高 面积
7米 160m 2 （加上夹层）
开间进深比 1：2
产品参数分析
*
代表案例丹尼造型专业美发 产品参数分析
开间
8.4米
进深
20米
层高 面积
7米 250m 2 （加上夹层）
开间进深比 1：2.3
*
代表案例丝雅造型
开间
8.4米
进深
16米
层高
7米
面积
*
餐饮经营商铺 服饰经营商铺 美容美发经营商铺
总结
*
结论
不同商业业态对商铺开间进深的要求
商业业态 项目
各业态经营户对商铺面积结构
各业态经营户对商铺面积结构各业态经营户对商铺面积结构大型商业项目的常规建筑要求一、承重要求卖场区：500㎏/㎡仓库及收货区：1000㎏/㎡办公室：150-200㎏/㎡一般百货公司：350㎏/㎡二、供电负荷的一般要求商场照明：300KW（事故照明75 KW）商场户外照明：30 KW冷冻压缩机设备：250 KW（备用电250 KW）生鲜设备：224 KW（备用62 KW）商场空调通风：650 KW家电区插座：26 KW美食广场：86 KW（如肯德基、麦当劳250 KW）商场排水设备：10 KW商场弱电电源：20 KW（备用电20 KW）三、各行业经营面积及配套设施之基本要求商业形态、业种的分布规划会影响购物中心的局部规划设计，也是购物中心持续经营、利润最大化的基本保障之一。
购物中心内容的经营户较多，购物中心必须将承担租户经营业态、业种进行统一商业规划，形成错位经营，这样也有利于购物中心内部个体经营户区域的建筑、结构、水电、暖通、装修等方面的设计与经营户的要求相配套。
各行业经营面积及配套设施之基本要求业种使用面积（㎡）技术需求其它餐饮特色餐饮 1000以上上下水、电力、天然气、排烟、排风、隔电池、新风、广告位营业时间较长，充足的停车位咖啡厅80-200 上下水、电力、广告位店铺外面有环境幽雅的庭院，可将座位散出来，增加气氛和吸引人流西餐吧300以上上下水、电力、天然气、排烟、排风、隔电池、新风、广告位酒吧约200 上下水、电力 24小时营业服务配套行业美容美发150以上上下水（冷、热水）、电力营业时间到晚10点美体 500以上上下水（冷、热水）、电力营业时间到晚10点最好提供停车位洗衣店 50-100 上下水、电力、房屋进深便利店 150-500 电力小储藏室，24小时营业药店 100-200 电力、与同业相隔必须超过300米 24小时营业花店 10-30 上下水银行100-1000 电力、独立出入口、前面柜台的营业面积在100平方米以上租买并举，租赁年限需10年以上彩扩店 60 上下水、电力彩扩店 60 上下水、电力精品店服装服饰、鞋帽、钟表、化妆品等 100以上电力注：1、以上是各类型业种商户的基本需求，相关数据（如水、电、气等的用量以及水下管的管径等）要根据个别客户及现场情况再做决定。
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商业项目商铺划分统计——F6餐饮层
餐饮业态对开间进深的要求
餐饮商铺一般进深大于开间，但有景观需求，可靠近中庭水景、绿化或沿街设置。 面积：小型商铺 ≤ 80㎡；中型商铺80——400㎡；大型商铺≥400㎡ 开间： ≥ 4米，多为8－12米
进深： ≥ 6米，多为12－15米，一般≤25米 开间进深比：多为1：1—2.5，一般≤ 1：4 层高： 以3.3米为佳，特殊需求除外。 停车位：餐厅门前须有足够的停车位 配套设施：电力不少于20千瓦/100m2 ，有充足的自来水供应，有隔油池， 有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置
无需过高，以3.3米为佳
≥ 6米 多为8－16米，一般≤ 25米
多为1：0.8—1.2 一般≤1： 2.5
≥ 3.5米 以3.6米为佳
≥8米 多为8－14米
多为1：1—2 一般≤ 1：4
无需过高，以3.3米为佳
停车位 配套设施
充足停车位
电力≥20千瓦/100m2 充足的自来水供应 隔油池 油烟气排放通道
不同商业业态对商铺开间进深的要求
商业业态 项目
开间
餐饮业态
≥ 4米 多为8－12米
零售业态
≥ 6米 多为6－12米
珠宝/钟表业态
≥ 6米 多为6－10米
面积
一般80—400㎡之间
一般80—200㎡之间
一般不大于200㎡
进深 开间进深比
层高
≥ 6米 多为12－15米，一般≤ 25米
多为1：1—2.5 一般≤ 1：4
商业广场不同业态的商铺划分原则
零售业态
零售业态包括服装、鞋/箱包、饰品等商铺类型，此类业态的商铺展示需求大，通透 率要求高，因此，开间宽度有明显要求，进深则不宜过于狭长。
商业项目商铺划分统计F1零售层
零售业态对开间进深的要求
商铺划分一般按柱距计算，购物中心柱网原则上以8.4m*8.4m及以上为主。 大型商铺一般占用2—3个商铺的开间或进深。 面积：小型商铺 ≤ 80㎡；中型商铺80——200㎡；大型商铺≥200㎡ 开间： ≥ 6米，多为6－12米 进深： ≥ 6米，多为8－16米，一般＜25米 开间进深比：多为1：0.8—1.2，一般不超过1： 4 净高： ≥ 3.5米，以3.6米为佳 配套设施：预留电源，以备店铺及店招的照明设计。
污水排放、生化处理装置
无明显需求
有足够的电力供应
充足电力和自来水供应污水 排放装置
小结
1、商业广场商铺数量配比一般为15.6—17.6个/10000㎡。 2、购物中心柱网原则上以8.4m*8.4m及以上为主，商铺划分一般按柱距计算，单元与单 元之间灵活组合，一线品牌商铺一般占用2—3个商铺的柱距，端部或死角地带设快饮、 礼品、配件小店等作为补充。 3、商铺避免过于狭长，
钟表/珠宝业态对开间进深的要求
钟表/珠宝业态展示需求大，一般100—200㎡之间，室内一般为中岛式环流布局。 面积： 80——140㎡，一般不大于200㎡ 开间： ≥ 6米，多为6－10米 进深： ≥8米，多为8－14米，一般≤20米 开间进深比：多为1：1—2 净高：以3.3米为佳 配套设施：预留电源，以备店铺及店招的照明设计。
注：㎡为商业建筑面积参数，所计参数排除传统餐饮开间小，进深大，现代餐饮则更讲究开放性，通过橱窗透视率吸引顾客， 对于开间的要求越来越高。 2，从规模上，餐饮可分为小型快餐饮、中型特色餐厅及大型品牌餐厅，小型快餐对布 局要求较灵活，中大型餐厅因面积大，可占用2—3个商铺开间，因此开间可能也较大。
商业项目商铺划分统计——FB1餐饮层