房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析

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房地产开发企业销售收入的确认与财务管理

房地产开发企业销售收入的确认与财务管理销售收入的确认是指企业确认并计入其财务报表的销售收入的时间点和金额。

在房地产行业，销售收入的确认通常与房地产的建设和交付时间相关联。

房地产开发企业的销售收入主要来自于房地产项目的销售和出租收入，因此其销售收入的确认方式是该行业的核心问题之一。

在房地产开发企业中，销售收入的确认主要依据主要取决于项目的建设和交付进度。

通常来说，销售收入的确认可以按以下两种方式进行：1. 完工百分比法：在房地产项目建设过程中，企业可以根据项目的建设进度来确认相应的销售收入。

具体而言，企业可以根据项目的完工百分比来确认相应的销售收入。

如果一个项目已经完成了50%的建设工作，那么企业可以确认相应的销售收入为项目总收入的50%。

2. 交付实现收款法：在房地产项目交付后，企业可以根据实际交付情况来确认相应的销售收入。

这意味着企业可以在房地产项目交付给客户后，确认相应的销售收入。

无论是哪种方式，房地产开发企业都需要确保销售收入的确认是符合相关会计准则和法规的。

企业还应确保其销售收入的确认方式是合理和可靠的，并且能够客观地反映企业的实际经济利益。

在执行销售收入确认的过程中，企业需要密切关注项目的建设和交付情况，以及相关的会计准则和法规的变化，确保其销售收入的确认方式是符合最新的要求和规定的。

除了销售收入的确认方式外，房地产开发企业在财务管理中还需要密切关注销售收入的质量和可持续性。

销售收入的质量和可持续性对企业的财务健康和经营稳定都有着重要的影响。

为了确保销售收入的质量和可持续性，房地产开发企业需要做好以下工作：1. 加强对客户的资信调查和追踪，确保客户具有支付能力和支付意愿。

2. 关注市场需求和供应情况，确保企业的产品能够满足市场的需求，并且具有竞争力。

3. 控制销售价格和销售周期，确保销售收入的可持续性和企业的盈利能力。

4. 做好风险管理和资金管理，确保企业能够应对各种不确定因素和风险。

房地产开发企业计税成本讲解

房地产开发企业计税成本讲解1. 引言随着房地产市场的不断发展，房地产开发企业成为了一个重要的经济实体。

然而，由于涉及到大规模的资金投入和复杂的运营模式，房地产开发企业面临着许多税务问题。

正确计算和控制税务成本是房地产开发企业成功经营的关键。

本文将通过讲解房地产开发企业的计税成本，帮助企业更好地了解税务规定和优化税务成本。

2. 增值税成本在房地产开发过程中，增值税是一个重要的税务成本。

根据国家税务部门的规定，房地产开发企业需要按照销售额的一定比例缴纳增值税。

首先需要了解的是，哪些项目需要缴纳增值税。

一般情况下，商品房销售、土地使用权出让和房地产租赁都属于增值税的征税范围。

具体计算增值税的方法如下：•首先，计算销售额。

销售额等于销售价格乘以销售数量。

•然后，按照适用税率计算增值税额。

不同类型的房地产项目，适用的税率不同。

•最后，将增值税额减去进项税额，得到最终应该缴纳的增值税额。

除了计算增值税，房地产开发企业还需要注意增值税的抵扣和退税政策，以减少税务成本。

3. 城市维护建设税和教育费附加除了增值税以外，房地产开发企业还需要缴纳城市维护建设税和教育费附加。

这两项费用是根据销售额的一定比例计算的，缴纳比例由当地政府决定。

计算城市维护建设税和教育费附加的步骤如下：•首先，计算销售额。

销售额等于销售价格乘以销售数量。

•然后，按照适用比例计算城市维护建设税额和教育费附加额。

与增值税不同的是，城市维护建设税和教育费附加不能抵扣和退税。

4. 土地增值税房地产开发企业在购买土地时，需要缴纳土地增值税。

土地增值税是根据土地增值的金额计算的，计算方法如下：•首先，计算土地增值。

土地增值等于出让土地的市场价格减去购买土地的成本。

•然后，按照适用税率计算土地增值税额。

需要注意的是，土地增值税的计算和缴纳由国家税务部门负责，房地产开发企业需要按时缴纳税款，并且提交相应的申报材料。

5. 企业所得税除了上述税费之外，房地产开发企业还需要缴纳企业所得税。

房地产开发企业销售收入的确认与财务管理

房地产开发企业销售收入的确认与财务管理随着城市化进程不断加快，房地产行业作为重要的基础产业之一，也日益受到关注。

房地产开发企业作为房地产行业的重要组成部分，其销售收入的确认与财务管理显得尤为重要。

本文将从销售收入确认的规定、财务管理的重要性和实施措施等方面进行分析和探讨。

一、销售收入确认的规定房地产开发企业的销售收入确认是指根据财务会计准则相关规定，将企业通过销售商品或提供劳务所取得的经济利益确认为收入的过程。

根据我国会计准则的规定，房地产项目销售收入应当满足以下条件时方可确认为收入：1. 已经处于合同约定条件之下。

包括合同的订立、条件的确认等；2. 买方应当能够确切地支付购买款项；3. 房地产项目的所有权发生转移；4. 房地产项目未来可能发生的经济利益可以被准确地计量。

根据以上规定，可以看出，房地产开发企业的销售收入确认是需要严格遵守相关规定的，只有符合条件的销售收入才能确认为收入。

这也是保证企业财务报表真实、可靠的重要环节。

二、财务管理的重要性财务管理作为企业管理中的一个重要分支，对于房地产开发企业来说尤为重要。

财务管理可以帮助企业实现利润最大化和价值最大化。

通过科学的财务管理，可以合理分配资源、优化资金结构、做好风险管理等，从而实现企业长期持续发展的目标。

财务管理可以帮助企业提高经营效率和风险控制能力。

房地产开发企业在销售收入的确认过程中，要做好应收账款的管理、风险控制等工作，这些都需要财务管理的支持。

财务管理可以提升企业的竞争力和可持续发展能力。

在市场竞争日益激烈的情况下，财务管理可以帮助企业优化经营结构、提升服务质量，从而在市场中保持竞争优势。

三、实施措施为了做好房地产开发企业的销售收入确认与财务管理工作，可以从以下几个方面进行实施措施：1. 建立健全内部管理制度。

建立健全企业内部管理制度，包括销售收入确认审批流程、财务管理制度、风险控制制度等，形成各项管理制度的合力，保证销售收入的正确确认和财务管理的有效实施。

房企如何结转收入和成本3个案例解析

房企如何结转收入和成本3个案例解析房企成本结转，真的很有讲究近日，一例涉及房地产企业的税企争议案件引起了笔者的关注——针对计税成本的税前扣除金额及计算方法，税企双方都有自认为正确的政策依据。

那么，究竟应以哪项政策为准？起因：未合规结转收入和成本某市税务局税务人员在对甲置业有限公司（以下简称甲公司）进行涉税检查时发现，该公司开发的A小区商品房已于2016年10月交房，但在当年度的企业所得税汇算清缴中，甲公司却没有按规定结转销售收入和计税成本。

税务人员经取证、计算后，确认甲公司2016年度少缴企业所得税税款900多万元，并作出了追补税款、加收滞纳金、并处罚款的处理处罚意见。

甲公司承认了未按规定结转收入和成本的违法事实，但对计税成本的税前扣除金额及计算方法如何确认，提出了不同意见。

分歧：适用哪项政策意见不同这笔计税成本，究竟应该如何确认？双方产生争议的主要原因，是对适用的税收政策不能达成统一。

甲公司认为，《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局2012年公告第15号，以下简称15号公告）第六条规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业作出专项申报及说明后，准予追补到该项目发生年度计算扣除，但追补年限不得超过5年。

据此，甲公司所开发的商品房均已实际交付，建造房屋所发生的建筑安装支出也已实际发生，部分发票虽然取得时间在2017年5月31日以后，但已经取得了发票，因此，所有建筑安装支出都应允许作为2016年的计税成本，在2016年度企业所得税税前扣除。

据此，甲公司需补缴的企业所得税税款应为100多万元。

税务机关则认为，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号，以下简称31号文件）第三十四条和第三十五条的规定，企业在结算计税成本时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

房地产财务处理,如何结转成本

房地产财务处理，如何结转成本对于房地产企业来说，结转成本是其最重要的步骤。

只有结转了成本，才能知道房地产项目实现了多少收入，取得了多少利润。

利润该怎样分配。

而房地产成本的结转，因为涉及到房地产销售合同、认购协议、销售清单、施工合同、结算单等一系列的资料，和工程部、预算部、销售部、财务部等部门，工程量浩大。

结算成本的前期准备工作很重要，准备好了，才能按照步骤一步步的进行结算。

结算第一步：整理销售资料，确认销售收入就是把销售清单跟账面上的收款金额进行核对，看看销售清单的金额是否跟账面金额“预收账款”金额一致。

销售清单应该包括房屋面积、房屋位置、销售单价、销售总价、已经收款、欠款金额等要素。

核对一致后，确认一下销售收入和已经销售面积，算出平均单价。

按照.确认的销售收入做凭证：借：预收账款贷：主营业务收入结算第二步：整理工程施工合同清单和结算单。

这个步骤比较麻烦，因为施工合同比较多，结算单有的合同可能有，有的可能没有。

一般应该把合同按照成本类别分别进行整理。

也就是按照土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费等类别，列出清单。

清单的要素一般有合同编号、合同名称、合同金额、增加减少金额、结算数。

整理出来之后，分别算出各个类别合同的结算数。

结算第三步：整理好的合同清单跟账面金额进行核对。

各个类别的合同金额与账面同类别的科目余额进行核对，找出它们的差异原因，一般有以下原因造成合同金额与账面金额不一致。

1. 款项已经支付，但是施工单位发票没有开具，由于在预付账款挂着，造成账面金额比合同金额要少。

这样的话，督促施工单位在结算之前，把发票开具过来。

2. 施工单位还没有结算，发票也没有开具，造成账面金额比合同金额少。

这样的话，可以按照国税发2008年41号文进行不超过10%的预提，进入到成本。

3. 施工单位质保金发票没有开具。

这个可以督促施工单位把质保金发票开过来。

4. 施工单位因为疏忽，多开了发票，但是企业没有付款，这样的情况下，一般要把成本冲回5. 有一部分成本，由于金额较小，既没有签合同，也没有做结算。

房地产开发完工前后如何确认成本及条件

房地产开发完工前后如何确认成本及条件通常情况下，房地产开发企业的销售行为在开发产品完工前即已开始，完工后还会继续下去，直至开发产品售出完毕。

开发产品完工前不结转销售成本，完工后根据配比原则对应结转已售部分的开发成本。

所以，房地产企业的损益表在项目完工前不能体现开发产品的经营成果。

在税务处理上，鉴于房地产行业的特殊性，国家税务总局下发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

这说明房地产企业所得税收入的确认并没有完工与否的条件，与会计核算相关规定截然不同。

与之相对应，企业所得税计税成本的处理与会计核算成本也有本质的区别。

本文试对开发产品完工前后成本的处理方式进行分析。

开发产品完工前成本的确认开发产品完工前发生的成本费用通过“开发成本”科目反映，“开发成本”项目与国税发[2009]31号文件计税成本支出的内容相同，包括如下内容：一、土地征用费及拆迁补偿费。

指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

二、前期工程费。

指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

三、建筑安装工程费。

指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

四、基础设施建设费。

指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

五、公共配套设施费。

指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

房地产企业销售收入与成本确认及涉税问题分析

房地产企业销售收入与成本确认及涉税问题分析一、房地产企业收入确认及流转税问题房地产企业收入是指企业对外转让、销售、结算开发产品等所形成的经济利益的总流入。

会计法规与税收法规分别从不同的角度规定了房地产企业收入的确认原则。

(一)会计法规关于房地产企业收入的确认原则《企业会计准则——收入》规定了销售商品的收入确认条件，房地产销售与一般的商品销售类似，按销售商品确认收入的原则确认实现的销售收入。

但房地产销售要经过取得预售许可证、预售并签订商品房买卖合同、办理产权过户等环节，因此房地产企业同一般的生产企业相比，收入的确认又具有其特别性。

在房地产销售中，房地产的法定全部权转移给买方，且全部权上的主要风险和报酬也已转移，企业即应确认销售收入。

但也有可能出现法定全部权转移后，风险和报酬尚未转移的状况，此时，卖方在连续涉入的期间内不应确认收入。

房地产销售由于其商品价值很大，收款方式与一般的产品有很大的不同，买方可能选择一次性付款、分期付款、按揭付款等方式。

但无论买方采用何种付款方式，房地产企业确认收入的实现，均应同时具备以下条件：(1)商品房已经移交；(2)已将发票或结算账单提交买方；(3)履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；(4)成本能够牢靠地计量。

在收到预售房款或签订商品房买卖合同时不应确认收入实现，因为这种状况下主要风险和报酬不一定已经转移；如在产权过户后才确认收入实现，则会造成推迟确认收入，不符合实质重于形式原则。

(二)税收法规关于房地产企业收入的确认原则税法对于内外资房地产企业的收入确认原则均有特地规定，其共同点在于都根据销售方式的不同来确认收入的实现。

对于内资房地产企业，依据《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》，住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等应依据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现；(2)采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议商定付款日确认收入的实现，付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；(3)采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

房地产开发成本、收入会计2

房地产开发成本、收入会计1. 引言在房地产开发过程中，成本和收入是两个核心指标，直接影响着开发项目的可行性和盈利能力。

准确、合理的成本和收入会计对于房地产企业的决策和财务管理至关重要。

本文将介绍房地产开发成本和收入的基本概念，分析其会计处理方法，并探讨相关的特殊场景和会计原则。

2. 房地产开发成本会计2.1 开发成本的定义房地产开发成本是指企业在开发过程中为完成项目所发生的直接费用和间接费用，包括土地购置费、建设费用、市政设施配套费用、税金和其他相关费用。

2.2 成本会计分类根据会计准则要求，房地产开发成本可以分为三类：1.直接成本：指与特定项目直接相关的费用，如土地购置费、建筑材料费、人工工资等。

2.间接成本：指无法直接归属于特定项目的费用，如办公室租金、行政费用等。

3.间接费用分摊：对于一些无法明确归属于某个项目的费用，按照一定的分摊比例或者成本驱动因素进行分摊。

2.3 成本会计处理方法房地产开发成本的会计处理方法可以采用以下两种方法：1.确定性会计方法：根据成本核算准则，将各项直接成本和间接成本在相应的项目中确认。

2.分配性会计方法：通过成本分配表或者成本驱动因素，按照一定的分摊规则将成本分配给各个项目。

3. 房地产收入会计3.1 收入的定义房地产收入是指企业通过销售或出租房地产项目而获取的款项。

根据会计准则要求，房地产收入在确认过程中要满足以下条件：1.可度量性：收入金额可以可靠地计量。

2.可辨认性：收入来源可以区分并与特定的项目相关。

3.可实现性：存在确认收入的潜在收益和收益流入的概率。

3.2 收入会计处理方法房地产收入的会计处理方法可以采用以下两种方法：1.完工百分比法：根据项目的完成程度，按照项目总收入的比例确认已经实现的收入。

2.销售百分比法：根据已销售的房地产面积或数量，按照已销售部分占总面积或数量的比例确认已经实现的收入。

4. 特殊场景和会计原则4.1 计提减值准备在房地产开发过程中，如果发现项目的估值低于成本，需要计提减值准备。

房地产收入确认原则

房地产收入确认原则在房地产行业中，收入确认是一个重要的会计原则。

房地产公司和开发商必须遵守一系列准则来确认其收入。

这些准则旨在确保公司正确和准确地记录其收入并遵守适用的会计原则和标准。

1. 偶然性原则根据偶然性原则，房地产公司在确认收入时必须考虑到与其收入相关的风险和不确定性。

房地产开发涉及多个环节，包括土地购买、规划、建设等。

在每个环节中都存在一定的风险，例如政府政策变化、市场波动等。

在确认收入时，房地产公司必须合理估计并考虑这些风险和不确定性。

2. 完成性原则根据完成性原则，房地产公司应在房地产项目完工之后才能确认收入。

这意味着在一项房地产项目完工之前，公司不能将其预售的房屋或土地作为收入计入财务报表。

只有在房地产项目真正完成并符合规定的标准后，公司才能确认相应的收入。

3. 可靠性原则可靠性原则要求房地产公司在确认收入时必须依据可靠的证据，并遵循准确的会计原则和标准。

例如，房地产公司必须准确记录收入的数额，并确保其收入计算方法符合会计准则的规定。

公司还必须保留相关的文件和记录，以便审计和核实。

4. 权益确认原则权益确认原则指出，房地产收入应该在房地产公司对其开发项目拥有实际经济利益时确认。

这意味着收入确认应基于公司对该项目拥有的权益，包括所有权、使用权或其他经济利益。

只有在公司能够实际享受到这些权益时，才能确认相应的收入。

5. 对比性原则对比性原则要求房地产公司对其收入确认原则进行对比和解释。

公司应该提供有关其收入确认原则的详细信息，并解释其原则与行业内其他公司的差异。

这样可以增加透明度和可比性，帮助投资者和利益相关者更好地理解公司的财务状况和经营状况。

，房地产收入确认原则对于房地产公司和开发商来说至关重要。

这些原则确保了准确记录和确认房地产收入的过程，并遵循适用的会计准则和标准。

遵守这些原则可以提高公司的财务透明度和可靠性，增强投资者和利益相关者对公司的信任与满意度。

房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析

房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析一、基本原则从谨慎性原则出发，房地产企业的收入确认一般应满足如下几个条件：1.房屋竣工并验收合格（说明商品是合格的）；2.完成竣工结算（说明成本能够可靠地计量）；3.签订售房合同及收取房款（说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业）；4.房屋办理了移交手续交付业主使用（说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移）。

在一般情况下，竣工结算时间和合同签订时间一般早于交房时间，所以实践中房地产开发企业商品房销售收入的确认时间多为办理房屋交接手续之日，该日之前收取的款项在会计核算上视为预收房款，待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。

二、特殊问题1.风险和报酬尚未转移在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，通常企业应确认销售收入。

但以下属于风险和报酬尚未转移的情况：①卖方根据合同规定，仍有责任实施重大行动，例如工程尚未完工。

在这种情况下，企业应在所实施的重大行动完成时确认收入。

②房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，如销售回购协议、卖方保证买方在特定时期内获得投资报酬的协议等。

卖方在继续涉入的期间内一般不确认收入。

2.签订预售合同或正式合同时不能确认收入签订预售合同时，房屋往往并未建成，面积没有最后确定，商品所有权上的主要风险和报酬未能转移给购买人。

即使货款已全部收妥，由于此时的管理权和控制权还掌握在开发企业手中，与收入相匹配的成本还不能准确计量，故不能确认。

订立正式合同时，虽然法律意义上的要约已经成立，但标的物房屋未经购买人验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬仍未转移给买方。

我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同，在开发产品竣工验收前后均可能签订。

在合同中规定有诸如面积差异、房屋质量等问题的处理约定，因此在购买人验收认可前，存在有退款风险甚至退货风险，故不宜确认收入。

只有符合建造合同的条件，并且在不可撤销的建造合同的条件下，方可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。

营改增背景下房地产开发企业房屋交付过程中的收入确认及成本结转

营改增背景下房地产开发企业房屋交付过程中的收入确认及成本结转作者：徐晓磊来源：《财会学习》 2017年第22期摘要：自2016年5月1日起，房地产开发行业纳入营业税改征增值税范围。

全面营改增背景下，部分房地产企业财务核算牵扯到营业税与增值税的划分，含税与不含税收入的确认，营业税退税，增值税补缴等事宜，相对较为复杂，本文从收入确认成本结转以及税务方面探讨实务中的处理思路及方法。

关键词：房地产开发；营改增；收入确认；成本结转关于房地产开发业务收入确认的时点有多种观点，但实务中多数房企以房屋交付为时点，主要原因是交付时房屋已经竣工验收且具备入住条件，房差按实测面积多退少补，经济利益完全流入企业，即经济利益及风险从形式上及实质上完成转移；收入能够可靠计量，成本基本上也能够配比计量，本文即采用此观点。

当然，实务中也有以住房合同网签及竣工验收等为收入确认时点，本文不加赘述。

一、准备工作前期准备工作是整个房屋交付工作也是损益结转工作的基础，准备工作是否充分有效，决定结转数据的质量是否可靠，前期准备主要有以下方面内容：（一）相关数据统计与核对1．主要是各业态产品（住宅、商铺、储藏室、车库等）中合同面积及金额与实测面积及金额对比，形成交房台账。

2．统计本次需结转至营业收入的预收账款，包括营业税环境下的预收账款．预缴增值税环境下的预收账款，当期全额纳税环境下的预收账款（统计方式详见举例预收账款统计台账）。

（二）房屋交付过程中相关原始资料的汇集整理包括各类收款退款收据、发票、各种辅助原始资料等。

（三）结转成本的确定房地产开发企业成本核算相对比较复杂，其费用的归集分摊结转可以参考成本会计中成本计算的分批法。

根据开发进度的不同，实务中开发成本的归集主要有两种方式：1．实际成本法，顾名思义以实际成本归集，无在产品，一般适用于小规模开发、单期开发单期推售或者开发节奏较快且成本管理水平较高的房产开发企业。

2．计划成本法，又分为工程造价法以及合同归集法。

房地产开发企业销售收入的确认与财务管理

房地产开发企业销售收入的确认与财务管理一、销售收入确认1. 销售合同签订后，应确认收入并计入当期利润。

房地产销售合同是房地产公司和购房者之间的一份合同，合同签订后，应尽快确认收入并计入当期利润。

销售收入主要包括房屋销售款、装修款、车位款等。

一般来说，房屋销售款会先收到预付款，按照合同约定的分期付款和交房时间付款，最后收到尾款。

企业应根据实际收款情况计入当期利润。

2. 应根据实际交付情况安排确认收入的时间和计量方法。

房地产开发企业在确认销售收入时，应当根据实际交付情况来安排确认收入的时间和计量方法。

例如，对于按揭购房的情况，企业在收取首付款后，应根据银行放款情况来确认收入；对于一些未完全交付的房屋，企业应按照合同约定的标准确认收入。

3. 对于一些赠送物品或其他附带收费的开支，应合理计算并作为减免抵扣项目，以计算真实的销售收入。

有些房地产开发企业为了吸引客户还会赠送一些物品或者收取一些附带费用，如果将这些项目纳入销售收入当中计算，可能会导致收入过高。

因此，企业在确认销售收入时，应对这些项目进行合理的计算，并将其作为减免抵扣项目，以计算真实的销售收入。

二、财务管理1. 做好账务管理工作，确保账目真实性和准确性。

房地产开发企业在进行销售业务时，需要坚持做好账务管理工作，确保账目真实性和准确性。

企业应制定相应的账务管理制度和流程，确保所有账目得以记录和管理。

同时，企业还应积极开展内部审计和风险评估，发现问题时，要及时采取措施加以解决。

2. 充分掌握市场情况和政策动态，及时制定应对策略。

房地产市场发展迅速，市场情况和政策动态也在不断变化。

房地产开发企业应充分掌握市场动态和政策变化，及时制定应对策略。

例如，如果房地产市场供过于求，企业可以通过减少开发投资、调整销售策略等方式来降低成本和风险。

3. 加强资金管理，做好预算与报表管理工作。

房地产开发企业在进行销售业务时要加强资金管理，确保资金的安全和流动性。

企业应制定资金管理制度，加强资金监控和风险防控。

房地产企业销售收入的确认与会计核算

房地产企业销售收入的确认与会计核算房地产开发企业的会计核算与其他行业的最大区别不外乎有三个方面：其一，开发产品的成本项目构成、会计核算的特殊性；其二，商品房销售收入确认的条件和依据不同；其三，涉及相关税金的核算内容更加广泛。

本文拟仅对房地产开发企业销售收入的确认与会计核算，作如下探讨。

经营特征的影响我们知道，房地产开发企业由于自身经营的特点，对销售收入的确认与会计核算产生了较大的影响。

1、项目开发周期长，影响收入确认的时效性房地产开发的性质决定了，一个项目从取得土地使用权、立项审批报规报建到开工建设乃至项目竣工交付使用，少则需要一两年，多则三四年甚至更长时间。

受开发周期较长的影响，房地产企业销售收入的确认会相对滞后。

2、采取预售方式收款，商品房交付与收款相分离房地产企业属资金密集型行业，投资金额一般比较大。

为了缓解企业的资金压力，房产销售往往采取预售方式，即在商品尚未建造完成时向客户收取价款。

由此形成商品房交付与收款存在较大的时间差异。

因此，开发项目尚未竣工交付投入使用前，是不能确认销售收入的。

3、开发成本计量滞后，影响成本确认由于建设工程的特殊性，一方面由于项目施工与其工程成本结算存在时间差异，导致成本计量落后于工程形象进度；另一方面，基础设施及公共配套设施的建设往往落后于商品房的建设。

因此，在工程竣工交付以前，项目开发成本往往无法得到准确的计量。

鉴于上述经营特征对房地产开发企业销售收入的确认与会计核算的影响，再加之企业会计准则对收入确认的模糊规定，许多房地产开发企业为了不同的目的，往往选择有利于自己的收入确认原则。

如个别企业选择有利于提前确认利润以粉饰会计报表的“签约收款原则”；有些企业选择有利于税收筹划以及盈余管理的“产权过户原则”。

到底应该如何公允、合理的确认房地产开发企业销售收入呢？销售收入确认的条件《企业会计准则第14号――收入》明确规定：“第四条销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；3、收入的金额能够可靠地计量；4、相关的经济利益很可能流入企业；5、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析

二、特殊问题 1.风险和报酬尚未转移在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，通常企业应确认销售收入。

但以下属于风险和报酬尚未转移的情况：①卖方根据合同规定，仍有责任实施重大行动，例如工程尚未完工。

在这种情况下，企业应在所实施的重大行动完成时确认收入。

②房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，如销售回购协议、卖方保证买方在特定时期内获得投资报酬的协议等。

卖方在继续涉入的期间内一般不确认收入。

即使货款已全部收妥，由于此时的管理权和控制权还掌握在开发企业手中，与收入相匹配的成本还不能准确计量，故不能确认。

订立正式合同时，虽然法律意义上的要约已经成立，但标的物房屋未经购买人验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬仍未转移给买方。

我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同，在开发产品竣工验收前后均可能签订。

在合同中规定有诸如面积差异、房屋质量等问题的处理约定，因此在购买人验收认可前，存在有退款风险甚至退货风险，故不宜确认收入。

只有符合建造合同的条件，并且在不可撤销的建造合同的条件下，方可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。

房地产开发企业应如何确认成本和纳税申报

房地产开发企业应如何确认成本和纳税申报？近年来，房地产开发企业发展蒸蒸日上，因企业对税法及相关政策不理解或理解偏差而导致少缴税款，一定程度上给企业带来了较大涉税风险。

本文拟对房地产企业税收及会计核算相关问题归纳分析，以期帮助房地产企业防范涉税风险。

一、房地产开发成本确认问题。

对于下列四类问题，税务机关可通过检查企业账册、凭证发现。

对于开发商销售成本确认不实，虚开建筑业发票等行为，税务机关可根据《税收征管法》第六十三条认定为偷税行为。

若税务机关将虚列融资成本，虚开建筑业发票认定为编造虚假计税依据，可根据《税收征管法》第六十四条“纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款”进行处罚，企业应注意规避涉税风险。

1.虚列或者虚增成本费用，挤占企业利润。

（1）开发企业代施工企业缴纳的建筑业社会统筹养老保险费，计入开发成本。

这不仅使施工企业少计应税收入，少缴建筑安装业营业税等税收，而且在建筑工程决算时，如果施工企业又将这笔代缴费用计入工程造价，并开具建筑业统一发票，将可能再次造成开发企业虚列开发成本，少计利润，少缴企业所得税。

（2）多列融资成本。

开发企业除银行贷款外，还向其他企业、个人进行大量“民间借贷”。

有的企业往往出现无借款本金的利息支出，或用其他企业、个人（债权人）银行利息凭据直接入账，作为财务费用列支，以及支付借款的利率高于税收政策规定的利率上限，并计入开发成本。

（3）虚开建筑业统一发票。

由于取得的《建筑业统一发票》大部分未写明具体项目名称，往往只注明“零星工程款”，特别是市政公用、园林绿化、基础土石方等工程，受专业知识、事后隐蔽工程量难以核实的限制，税务人员在较短时间内难以对工程项目进行计量、核查。

开发企业利用这些工程，实现用4.43%或5.43%的建筑业营业税去侵蚀25%的企业所得税税基。

（4）利用关联交易转移利润。

由于关联方之间业务往来频繁，转移收入和费用的隐蔽性高等特点，往往成为企业转移利润、偷逃企业所得税的手段。

精简范本房地产收入确认原则

精简范本房地产收入确认原则房地产收入确认原则是指在房地产交易中，确认房地产开发商的收入的准则和方法。

以下是一份精简版的房地产收入确认原则，供参考：1.可靠性原则：确认收入时，需基于可靠的证据和信息。

收入必须是有明确权益转移的，并且预计经济利益将流向收入确认地点。

2.实物商品销售：房地产开发商在销售物业时，应确认收入。

收入应该在权益转移时确认，通常是在签订合同和交付物业时。

3.增值服务：如果房地产开发商提供额外的增值服务，如装修、家具等，需要将这些服务的费用和收入分开确认。

4.长期合同：如果合同涉及长期履行，收入确认应基于合同的履行进展情况，并根据长期合同的条款进行分阶段确认。

5.条件付款：如果合同中包括条款，要求买方在特定条件满足后进行付款，则收入确认应基于这些条件的实现情况。

6.赊销和回购协议：如果涉及赊销和回购协议的交易，应根据交易的实质性经济含义确认收入，而不仅仅根据合同条款。

7.保留收入：如果存在不确定因素，可能导致收入金额发生重大变化，需将相应的收入保留，直到这些不确定因素解决。

8.公允价值：如果收入涉及公允价值的测量，应按照相关会计准则的规定进行公允价值测量和确认收入。

9.准则变更：如果会计准则对房地产收入确认有重大变更，应按照准则的规定进行相应的变更处理，并披露相关信息。

10.披露要求：房地产开发商应按照相关会计准则的要求，对收入确认的原则、方法和金额进行充分的披露，以提供有效的信息给相关利益相关方。

以上是一份精简版的房地产收入确认原则，商家在进行房地产交易时，应根据实际情况和相关会计准则的规定，进行具体操作和确认收入。

房地产测算、预算、成本分摊方法及收入确认原则

房地产测算、预算、成本分摊方法及收入确认原则房地产预算一、预算编制原则：原则一：营销、设计、成本等多部门协同与整合主流房地产企业预算成本编制的分工主要如图所示：地产企业特别需要建立营销、设计、成本三大专业部门之间协同的工作机制，形成设计牵头、营销主导、成本监督的管控机制。

首先，营销与设计要基于客户需求在产品定位层面达成一致，明确到底需要生产什么样的产品来满足这些客户；其次，营销与成本要基于客户关注价值点达成一致，识别目标客户的敏感点并按照由高到低的顺序排列，指导成本的具体投放；最后，设计与成本要基于客户需求及客户敏感点，在限额设计方面达成一致，将项目预算成本转换为可以在设计阶段操作的指标限额，保障预算目标可执行。

原则二：明确编制依据，形成成果指标，确定决策模型二、预算成本的编制当前优秀房地产企业预算成本编制的实践来看，往往会对从投资拿地到项目后评估每个阶段的预算成本都有明确规定，包括参与部门和编制的重点，并将预算成本编制明确分解为土地版、启动版、定位版、方案版、扩初版和施工图版。

1、概念定位阶段重策划，强调货值最大化概念方案阶段，预算成本的制定需要强调策划思维，核心在于通过项目策划及产品策划，实现货值最大化。

强调在设计工作开展之前，结合营销定位报告，对概念设计多方案组合初选进行成本匡算，通过对各类型产品的成本配置模块进行经济性测算和比选，找出盈利最大化的产品组合，形成对下一步设计工作的限额控制指标。

该阶段预算成本编制，一般会在营销定位后10个工作日内提供成本测算初稿，以供决策参考；项目定位通过后5个工作日内，编报完成概念阶段的预算成本正式稿。

这个阶段预算成本测算的关键点在于对产品组合方案、路网布置方案、停车布置方案、场地标高方案等四大方案进行管控，控制了这四大方案的预算成本测算，概念阶段的预算成本编制就基本不会有太大的偏差。

除此之外，还应包括交通、功能分区、景观分析等，以及对建筑平面、户型结构、主要设备、停车方式及比率等的可行性及经济性进行预研究。

案例解析：房地产企业究竟应该什么时候结转收入和成本

案例解析：房地产企业究竟应该什么时候结转收入和成本房地产独特的经营特点决定了其独特的配比原则，大多数行业企业都可以实现年度的财税配比，而房地产公司通常只能实现项目的配比，也就是说项目的收入、成本、费用税金和利润五者的配比。

由于项目开发的长周期性，房地产企业何时确认收入、结转成本一直是一个重要的争议问题，在此也谈谈我的看法。

一、对于收入确认会计准则的规定旧的收入准则规定销售商品收入的确认需要同时满足5个条件：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制;(3)收入的金额能够可靠地计量;(4)相关的经济利益很可能流入企业;(5)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

这里的规则主要是要求企业按照时点法确认收入，这个时点通常是企业交房。

新的收入准则规定，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。

所谓取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。

在判断客户是否已取得商品控制权时，企业应当考虑下列迹象：(1)企业就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务;(2)企业已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权;(3)企业已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品;(4)企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬;(5)客户已接受该商品;(6)其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

相比旧的会计准则，新准则更侧重于控制权的转移，那么从房企经营来看，也应当是交房的时点。

当然在新准则中还有关于某一时段确认收入的规定，碧桂园就曾率先在2017年年报采用了这种方法，但实务中大家的理解还有争议，我在这里不讨论这个角度，依然从时点确认收入角度来看。

二、常规情况下房地产企业结转收入和成本的时间节点根据上面的分析，其实我们可以对常规情况下房地产企业收入成本结转做出判断：1、收入结转的时点房地产企业交房时间应作为收入结转时点，这里又有一个问题，如果合同约定交房日期和实际交房日期不吻合怎么办?我的看法是应按照实际交房日期。

房企汇算清缴中的成本与收入的处理

房企汇算清缴中的成本与收入的处理（一）房地产企业不同阶段的收入处理会计处理上，销售的开发产品没有收到全部款项不会交付入住，即符合企业会计准则收入确认条件的规定时，企业方结转收入，否则，不论是未完工建造阶段的开发产品还是完工后未交付的开发产品，所收取的款项反映在“预收账款”科目。

税务处理上，依据国税发[2009]31号）第二章“收入的税务处理”第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

所以这两者的区别是明显的，既不能站在会计的角度上理解税法，也不能将《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）规定企业销售商品同时满足的条件理解为同样适用于房地产企业所得税。

A房地产企业，2010年度完工交付B项目预收收入10000万元，其中上年收入4000万元；完工未交付C项目预收收入6500万元，其中上年收入2500万元；在建D项目预收收入3500万元。

2010年12月，A房地产企业结转B项目销售收入10000万元，销售成本7500万元。

该企业各项目预计计税毛利率均为15%，税金暂只计算营业税，不考虑期间费用。

B项目开发产品，会计已经结转收入，且收取的预收款符合国税发[2009]31号确认收入的条件，确认所得税收入10000万元，确认结转成本7500万元。

若B项目所收取的预收款中4000万元已经按照预计计税毛利率在上一年度汇算清缴中做过纳税调整，则在2010年度应做纳税调减处理。

B项目汇算清缴应纳税所得额为：（10000－7500－10000×5%）－（4000×15%－4000×5%）=2000－400=1600（万元）。

C项目开发产品，不具备会计准则收入确认条件，会计尚未结转收入，但是按照国税发[2009]31号所得税收入确认条件，应计算为企业所得税收入6500万元。

对于C项目所得税汇算要注意不能再按照预计计税毛利率15%来进行计算了。