房地产公司项目开发流程及管理制度

房地产公司项目开发流程及管理制度
第一章设计、施工、监理的选择
根据公司制订的项目开发计划（或项目开发方案），项目部按公司相关制度或规定负责办理有关项目工程设计、施工、监理等单位的比选、签约过程的工作。

一、设计单位的确定：
1、根据政府规划国土部门关于对开发项目规划设计实行招投标的规定，并结合公司相关管理规定，由项目发包领导小组比选确定2-3家设计单位为意向设计单位(根据项目需要可以酌情增加设计单位)。

项目部再依照公司有关设计意图发出书面邀请函，邀请确定的意向设计单位参与开发项目规划设计方案的设计；
2、通过对开发项目规划设计方案的比选，由总经理审查，最终确定开发项目的设计单位；
3、根据公司《建筑工程合同》的有关规定，由项目部代表公司与最终确定的设计单位签订《项目设计合同》。

二、施工单位的确定：
1、参照政府建设主管部门关于对工程项目施工实行招投标规定，并结合公司有关规定，由项目部评标小组比选，项目土建总包单位由总经理最终确定，分包施工单位由项目经理确定报总经理审批。

2、根据公司《合同管理制度》的有关规定，由项目部代表公司与最终确定的施工单位办理《项目建设工程施工合同》事宜。

三、监理单位的确定：
1、根据政府建设主管部门关于对工程项目建设监理实行招投标的规定，结合公司《项目发包管理制度》的规定，同时根据项目公司有关管理权限界定之规定由项目公司评标小组比选，再由总经理审查，最终确定项目工程监理单位。

2、根据公司《合同管理制度》的有关规定和经总经理最终确定审定的项目工程监理委托方式，项目部代表公司与最终确定的项目工程监理单位办理《项目工程建设监理合同》事宜。

四、在办理与设计单位、施工单位、监理单位等外协服务单位签订合同过程中，项目部须根据公司对项目工程开工时机的把握和相关单位交换意见的反馈情况，提前做好沟通与协调工作。

第二章设计任务书编制管理办法
一、编制原则
设计任务书的编制由项目部经理负责牵头，各专业工程师参与，公司总工、营销部、开发部协同编制，项目部负责起草、整理。

二、编制依据
规划选址意见书、建设用地规划、设计条件的控制性指标、建设用地道路红线、绿线、河道蓝线图、现状地形图、市场调研报告、公司对项目的营销定位、总体策划要求等。

三、编制要求
1、设计任务书的编制，要求内容齐全、合理，既要体现个性又要经济实用，充分展示“以人为本”的人性化设计理念，体现好的人文气息和居住、绿化、环境空间；为铸造“精品、优良工程”打好基础。

2、明确项目的使用功能要求和配套设施项目、条件、指标，以及环境、道路、绿化等要求。

3、明确平面布置、竖向设计、房屋的套型、面积及户型比例，给出功能区域划分的建议。

4、房屋内各项设施、设备的设置及布局建议。

5、外立面及屋顶的建议。

四、编制流程
1、项目部根据政府规划国土部门批准的《项目规划设计要点》和《开发项目可行性研究报告》的内容，由项目部经理组织编写《项目设计委托书》初稿分别送公司营销部、开发部、总工进行初审。

2、营销部、开发部、总工分别于两个工作日内对《项目设计委托书》初稿提出初审意见，返项目部，由项目部经理于两个工作日内修订后报总经理审批（必要时须经公司
总办会研究）。

3、项目部经理根据总经理审批意见于三个工作日内予以修正后提交给设计单位。

4、对于规模较大的开发项目，经公司总经理同意，项目部可邀请有关专业咨询公司对《项目设计委托书》提出专业咨询意见。

第三章图纸会审管理办法
一、目的
为做好图纸会审，减少施工过程中存在的问题，提高工程质量，保证施工顺利进行，特制定本办法。

二、图纸会审的分类
1、规划设计审查
2、方案设计审查
3、初步设计审查
4、施工图设计审查
三、图纸会审的组织
图纸会审和设计技术交底由项目部主办，总工协办，开发部、监理和施工单位参加。

四、图纸会审程序
（一）、规划设计审查：
1、根据项目委托设计书的规定，项目部须分别于七个工作日内对意向设计单位提交的开发项目规划设计方案进行审查。

2、审查时，须重点审查建筑红线（退用地红线）、建筑覆盖率、建筑总面积和容积率等项标是否满足开发项目规划设计要点的要求，整体方案是否符合公司设计委托意图。

3、项目部根据批准的审查意见，通知设计单位进行项目方案设计。

（二）、方案设计审查：
１、设计单位提交开发项目方案设计图后，由项目部、开发部、营销部、总工、监
理单位于五个工作日内分别进行审查。

而后，项目部于两个工作日内将审查意见汇总形成《方案设计审查意见书》（如审查过程中出现反复，每次审查后均应形成《方案设计审查意见书》）报总经理审批。

２、项目部将总经理审批同意《方案设计审查意见书》的意见于三个工作日内提交给设计单位。

３、项目部视审查意见情况，如与设计单位提交的设计方案图歧义较大时，必须要求设计单位重出设计方案图。

４、经总经理最终审批同意的方案设计图，由项目部报送政府规划国土部门、消防、防疫、人防管理等部门审查。

5、方案设计图待政府规划国土、消防、防疫、人防管理等职能部门分别审查后，由项目部将经总经理审批同意的《方案设计审查意见书》和规划国土、消防、防疫、人防管理等部门的审查意见一并提交给设计单位，并通知其进行项目工程初步设计。

（三）、初步设计审查：
1、设计单位提交项目工程初步设计图后，由项目部、营销部、开发部、总工、和监理单位别于七个工作日内进行审查。

审查内容为：
1）各项经济技术指标是否符合政府主管部门的有关规定；
2）是否符合政府规划国土部门《方案设计审查意见书》和消防管理部门《建筑方案消防设计审查意见书》及人防管理部门《建筑方案人防设计审查意见书》的要求；
3）设计范围是否与《项目设计委托书》一致，是否符合《方案设计审查意见书》要求，设计深度是否符合国家有关规定；
4）主要功能设置方案、结构方案、设备安装方案是否经过优化选择；
5）是否满足物业管理功能设置的要求；
6）设计图内容是否存在笔误、错误、疑义等。

2、项目部根据各参与审查部门提供的书面反馈意见，于三个工作日内汇总整理成《初步设计审查意见书》报总经理审批。

3、项目部将总经理审批同意的《初步设计审查意见书》于三个工作日内提交给设计单位，同时分别报送政府规划国土部门、消防管理、民防管理部门（必要时）等部门
审查。

4、项目部将上述相关职能部门审批意见一并提交给设计单位，并通知其进行项目工程施工图设计。

（四）、施工图设计审查
1、设计单位提交项目工程施工图后，由总工、项目部、监理单位、开发部、营销
部于十个工作日内分别进行审查。

审查内容为：
1）设计范围是否与《项目设计委托书》一致，设计深度是否符合国家、省、市有关设计与施工规范、规程、规定的要求，是否满足施工要求；
2）是否符合《初步设计审查意见书》和规划国土部门、消防管理部门、人防管理
部门对初步设计图审查意见的要求；
3）其它方面：
（1）结构设计是否安全、合理、经济与可实施；
（2）设备选型是否具有良好的性能价格比；
（3）主要饰面材料是否满足公司设定的建筑风格及标准；
（4）设计图内容是否存在笔误、错误、疑义等。

2、项目部于五个工作日内将审查意见汇总整理成《施工图设计审查意见书》报总经理审批。

3、项目部按总经理批复意见办理，如批复意见要求重新出施工图时，必须尽快要求设计单位根据《施工图设计审查意见书》重出施工图。

4、在我司相关部门进行施工图审查的同时，项目部亦须将施工图报送政府规划国土部门、消防管理部门、民防管理、专业审图机构等部门审查。

（五）、在设计审查过程中，项目部须根据公司对项目工程开工时机的把握和设计审查中与设计单位交换意见的反复情况，积极做好与设计单位的沟通协调工作。

（六）、在各个设计审查阶段中，如果相关部门因审核图纸量大、问题较多，从而可能超出上述规定的审核时间时，相关部门须提前知会总经理和其它相关图纸审查部门，以便项目部在不影响整个开发项目总体计划的前提下，对图纸审核工作的时间安排作出相应的调整。

五、施工过程中，发现图纸仍有错误或与实际情况不符，或因施工条件、材料不能完全符合设计要求、不经济等，需要对施工图进行修改时，必须严格执行技术核定和设计变更签证制度。

六、设计技术交底资料、会审记录、及设计变更（包括设计变更通知单）都要归入工程档案并作为施工和验收、结算依据。

七、未经会审的图纸不得施工。

第四章设计交底和图纸会审
一、项目工程施工图经总经理最终审批通过后，项目部应要求设计单位提交一式八份（根据需要可相应增加）施工图纸给公司。

总工办存档两份，同时下发施工单位五份、监理单位一份。

二、项目工程开工前，项目部应主动要求施工单位、监理单位协助其到政府建设工程主管部门办理工程施工报建手续，申领《建设工程施工许可证》。

三、设计交底和图纸会审由项目部经理、总监理工程师督促施工单位做好会议记录（标准文本由施工单位提供）。

会议记录完后，须由施工单位将记录稿提交给项目部和设计、监理、施工等单位代表共同签字认可，并复印四份分别送上述与会单位加盖公章后下发给工程有关各方。

四、项目部经理和总监理工程师须督促设计单位根据图纸会审记录的答复情况出具相应的设计变更通知单。

五、项目部经理和总监理工程师须督促施工单位技术负责人和监理工程师分别将图纸会审记录中除须出具设计变更通知单外的图纸修改内容及时反映到施工图上，以便指导施工和绘制竣工图纸。

第五章施工组织设计和施工技术方案审查
一、施工组织设计审查：
1、监理单位须要求施工单位于项目工程开工前提交施工组织设计（一式叁份）。

施工组织设计分为项目工程施工组织总设计、单位工程施工组织设计和分部分项工程施工组织设计。

1）施工单位将项目工程施工组织总设计提交监理单位后，由监理单位总监（或总监代表）于三个工作日内组织各专业工程师共同审查，并于审查后三个工作日内将审查意见汇总整理后报项目部审批，而后由项目部经理报总工、工程副总经理及总经理审批。

2）施工单位将单位工程施工组织设计和分部分项工程施工组织设计提交后，由监理单位总监（或总监代表）三个工作日内组织各专业工程师共同审查，并于审查后三个工作日内将审查意见汇总整理后报项目部审批，而后由项目部经理报总工、工程副总经理及总经理审批。

2、施工组织设计审查的内容包括：施工现场总平面布置、施工组织与施工流程、施工技术措施、施工机械和设备、项目组织架构、施工进度计划及保证措施、工程质量和施工安全保证措施等。

3、经项目部、总工、工程副总经理及总经理审批同意的施工组织总设计、单位工程施工组织设计和分部分项工程施工组织设计，由工程行政文员将其返回施工单位及监理单位，要求其在两个工作日内按我司审查意见予以修订并签章确认后，再返回项目部，
由工程行政文员将施工组织总设计报总工、工程副总经理及总经理审定（盖公司章）、将单位工程及分部分项工程施工组织设计报工程副总经理审定（盖项目部章）。

4、经审定同意的施工组织设计（指施工组织总设计及单位工程、分部分项工程施工组织设计），项目部留存一份，返回施工单位一份。

同时，工程行政文员须将其复印二份，分送监理单位、财务部各一份。

5、经审定同意的施工组织设计作为工程施工的指导性文件和工程结算的依据之一；如在施工中与实际采用的施工组织方案有较大出入或对结算价格有较大影响时，项目部经理须书面报总工、工程副总经理同意，同时报总经理批示后转财务部备查。

6、如在施工过程中实际采用的施工组织方案与经审定同意的施工组织设计有较大出入并引起工程变更时，相关部门除按上款执行外，还应按公司《工程变更及工程签证管理制度》执行。

二、施工技术方案审查：
1、施工条件复杂或施工技术难度大或施工单位没有施工经验的工程项目，监理单位应要求施工单位提交施工技术方案（一式两份），由监理单位总监（或总监代表）及时组织本单位各专业工程师从施工工艺和施工方法的可行性、施工平面布置和施工工序安排的合理性、施工安全措施的可靠性等三方面，对其审查意见汇总整理后报项目部审批，而后由项目部经理报总工、工程副总经理及总经理审批。

2、对工程项目关键部位或难以判断实施效果的施工技术方案，在公司组织审查的基础上，项目部在经申请并获总工、工程副总经理同意后可邀请有关专家对其进行技术论证。

3、项目部经审批同意的施工技术方案，项目部留存一份，返回施工单位一份。

同时，工程行政文员须将其复印二份，分送监理单位、财务部各一份。

4、经审批同意的施工技术方案作为工程施工的指导性文件和工程结算的依据之一，如在施工过程中实际采用的施工技术方案或技术措施与经审批同意的施工技术方案有较大出入或对结算价格有较大影响时，项目部经理须书面报总工、工程副总经理同意，同时报总经理批示后转财务部备查。

5、如在施工过程中实际采用的施工技术方案或技术措施与经审批同意的施工技术
方案有较大出入并引起工程变更时，相关部门除按上款执行外，还应按公司《工程变更及工程签证管理制度》执行。

第六章项目工程管理
工程日志管理办法
一、目的及适用范围
为了加强工程项目的工程日志管理，使工程管理工作规范化，特制定本办法。

本办法适用于各项目部人员。

二、职责
（一）项目部专业人员负责填写工程日志。

（二）项目部经理负责定期对工程日志进行审定。

三、工作程序
（一）工程日志填写的内容：
1、所开发项目的开、竣工日期及项目相关情况。

2、各类图纸、资料、技术文件的收发日期。

3、记录气象情况，如：影响施工的气温、风力、雨、雾、霜、雪等气象情况。

4、每日施工部位以及形象进度。

5、对施工现场质量控制点及各分项工程检查和验收情况的记录。

6、各隐蔽工程检查和验收的情况记录；材料、设备、构配件供应情况及短缺情况。

7、各类事故的发生、分析、处理的记录。

8、开发、施工过程中各种会议的记录。

9、在开发现场决议形成的重要工程变更、材料代换代用、经济签证等方面的记录。

10、施工现场发生的停水、停电、停工记录。

11、本公司现场管理人员调入调出、专业分工记录。

12、上级部门对现场工作的检查意见、指示记录。

13、其他应记录的重要事项。

（二）工程日志的管理：
1、工程日志采用标准格式
2、工程日志的书写要求：
1）应使用签字笔或圆珠笔书写，不得使用铅笔以及红色笔进行书写。

2）书写字迹应工整、清晰。

3、工程日志应逐日记录，原则上不得中断。

4、工程日志应真实、客观，不得虚构、作假，不得事后补充。

5、工程日志由项目经理及各专业工程人员进行记录，每周由项目部经理进行检查。

每月由公司管理小组组织检查。

6、工程日志作为工程资料之一，竣工后，交行政人事部归档。

四、附录
A．工程日志封面标准格式
B．工程日志首页标准格式
C．工程日志填写说明
D．工程日志正文标准格式
附录A：工程日志封面标准格式
青岛XX地产开发有限公司
工程日志
质量目标：
工程名称：
记录人：
专业：
附录B：工程日志首页标准格式
工程概况
附录C：工程日志填写说明
工程日志填写说明
一、工程日志填写的内容：
1、所开发项目的开、竣工日期及项目相关情况；
2、各类图纸、资料、技术文件的收发日期；
3、记录气象情况，如：影响施工的气温、风力、雨、雾、霜、雪等气象情况；
4、每日施工部位以及形象进度；
5、对施工现场质量控制点及各分项工程检查和验收情况的记录；
6、各隐蔽工程检查和验收的情况记录；
7、材料、设备、构配件供应情况及短缺情况；
8、各类事故的发生、分析、处理的记录；
9、开发、施工过程中各种会议的记录；
10、在开发现场决议形成的重要工程变更、材料代换代用、经济签证等方面的
记录；
11、施工现场发生的停水、停电、停工记录；
12、本公司现场管理人员调入调出、专业分工记录；
13、上级部门对现场工作的检查意见、指示记录；
14、其他应记录的重要事项。

二、工程日志的书写要求：
1、应使用签字笔或圆珠笔书写，不得使用铅笔或红色笔书写。

2、书写字迹应工整、清晰。

三、工程日志应逐日记录，原则上不得中断。

四、工程日志应真实、客观，不得虚构、作假，不得事后补充。

五、工程日志由项目经理及各专业工程人员进行记录，每周由工程部经理进行检查。

六、工程日志作为工程资料之一，竣工后，交行政人事部归档。

附录D：工程日志正文标准格式
工程日志
审核：
第七章经济签证管理办法
一、在工程实施中，凡造成造价增加的建设单位确认均必须按本办法履行经济签证审批办理程序。

二、经济签证的要求：
1、经济签证一事一签、一事一单，随发生随签，一般不超过7天，不得后补。

2、经济签证实行统一表格、统一编号、栏目清楚、内容完整、数据准确。

3、经济签证一式四份，承建方、监理单位、项目部、公司工程控制部。

4、经济签证必须经相关责任人签字才能有效。

5、经济签证办理完毕后，由预算工程师负责建档保存，并每月将当月情况汇总报分管副总经理和总经理。

三、经济签证定性划分：
1、经济签证责任权限：单项造价3000元以内，由项目总监理、甲方代表、项目经理、公司预算工程师签字生效；3000——30000元，除上述人员签字外必须报公司分管副总经理签字生效；超过3万元以上的签证要报总经理签字生效。

签批后，由工程控制部返项目部。

2、基础深度由项目总监理、项目经理、预算工程师、承建方共同签字生效。

总工办、项目部、工程控制部分别建档保存。

附：工程签证单
工程签证单
本签证一式四份，承建方、监理单位、项目部、公司预算材料部各一份
第八章工程变更管理办法
为了实现工程质量、进度、成本目标，必须严格控制工程变更，为此对工程变更的管理特做如下规定，望有关部门认真执行。

一、工程变更工作流程：
二、工程变更的分类：
1、经规划、建设部门批准后，建筑平面位置、标高、结构形式、结构层数、地基基础，如无特殊情况，不得进行变更；如遇意外情况，须及时报总经理组织论证解决。

2、重大变更：主体外形、重要装饰及设备的改变、主要材料和工艺流程的改变、改变使用功能等。

3、一般变更：一般材料的代换、细部尺寸更正、承建方为方便施工而改变施工工艺、装饰装修的局部修改；不影响结构承载力、不降低建筑标准、不改变使用功能的技术项目。

三、工程变更的批准权限：
1、一般变更：造价在3000元范围以内时经监理审查后，由建设单位项目经理审批并报预算工程师、总工程师存档；变更造价在3000元—30000元范围内由分管副总审批签字生效；超过3万元以上变更由总经理审批签字生效。

2、重大变更：须以合理化和适应需求的变化为前提，由变更提出方写出变更建议，经总工、分管副总经理审核后，报总经理或总办会研究后统一组织实施。

工程变更审批单
项目名称：变更编号：
本表一式四份，申请单位、工程控制部、项目部、财务部（造价3000元以上时）各一份第九章工程质量、进度、成本控制管理制度
一、涉及工程开工、暂停、复工、工期顺延和设计变更、工程变更签证、工程款支付、竣工结算等重要事项，结合相关权限，项目部门和财务部门以及总经室等行使审核、批准和决断权限，并在将要报批的相关制度和表格以及本合同中均有体现；项目监理机构则行使初审和执行职能。

二、项目部成员须团结并配合好监理单位项目监理小组成员积极开展工作，同时按监理合同的约定认真履行各自工作职责。

三、按监理合同的约定，征得项目部同意和批准，监理单位有权发布开工令、停工令和复工令，但应当事先向项目部报告。

如在紧急情况下未能事先报告时，则应在24小时内向项目部作出书面报告。

1、项目工程《开工令》发出的前提条件：
1.1按项目工程施工合同约定的施工条件（包括临建设施搭设、场地三通一平等）已经得到满足；
1.2根据有关法规，应向政府有关部门申办的各项开工许可证明已经齐备；
1.3施工单位提交的开工申请报告已经监理单位和项目部审核并报总经理批准。

2、总监理工程师在以下事项获得项目部批准后，可签发《工程暂停令》：
2.1建设单位要求暂停施工、且工程需要暂停施工；
2.2为了保证工程质量而需要进行停工处理；
2.3施工出现了安全隐患，总监理工程师认为有必要停工以消除隐患；
2.4发生了必须暂时停止施工的紧急事件；
2.5承包人未经许可擅自施工，或拒绝项目监理机构管理。