某商业综合体目标成本测算（非常全面详细）

某商业综合体目标成本测算(非常全面详细)
填表指引
填表指引
1、本表为可研目标成本、计划目标成本、目标控制成本、预目标成本和目标成本测算的统一格式。

2、本表填报的主要责任部门为成本控制部。

其中规划指标集团规划部确认，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关的部门的讨论结果确定并经集团规划部确认；报批报建费根据集团发展部或规划设计部提供的《报批报建费用清单》、项目相关“问题清单”及当地优惠政策进行填写，具体项目可根据当地的政策自行增加或删减。

3、管理费用、财务费用、营业税金及附加、所得税等非工程成本，请财务部提供或集团领导确认。

4、第一级的成本项目（显示为红字）及其下的第二级成本项目（显示为蓝字）为集团统一设定，第三级（显示为黑字）以下的成本项目可根据实际情况进行调整。

5、成本测算时应明确各成本项目的工作界面和工作内容，保存在电子文档中，在文件打印时，进行隐藏。

6、成本测算时应根据量价分离的原则进行计算，并注明量、价的计算思路。

新项目或项目定位时的成本测算如无法细分时，可根据当地已结算的同类工程直接填写总价和单价，但应注明参考项目的成本情况。

7、项目规模较大或分期开发时，《目标成本测算》中的地价宜按各期或各产品类型的占地面积分摊（当期中的公共用地按各产品类型的可售面积比例分摊），以免因后期规划调整对已完工程的成本核算造成影响。

8、项目成本测算时，表中与规划有关的数据尽量从规划指标中引用采
用公式计算，便于规划改变时自动计算。

9、单体建安造价表、单体综合造价需结合项目的具体建设内容和子目的划分进行完善，保证和成本表中的数值一致
编制说明
项目成本测算编制说明
1、土地价款：土地出让金亿(含契税、基础设施配套费）
2、政府行政性事业收测算费：参考调研依据测算
3、前期工程准备费：酒店、步行街、百货装修设计费平均按照200元/m2建筑面积
4、建安费用:
外装饰住宅、公寓、写字楼外窗：断桥铝中空玻璃，按照施工面积650元/m2
商业外墙：石材为主、局部铝板和玻璃幕墙，按照施工面积650元/m2
住宅外墙：保温、1~2层为石材干挂，3层以上为涂料，按照施工面积180元/m2
公寓外墙：保温、1~2层为石材干挂，3层以上为涂料，按照施工面积350元/m3
底商外墙：保温、石材、玻璃门，按照施工面积650元/m2
5A写字楼外墙：保温、幕墙和石材为主、局部仿石涂料，按照施工面积650元/m2
白金五星酒店外墙：保温、幕墙、石材，按照施工面积1000元/m2 内装修百货：全部精装，按照建筑面积630元/m2
超市：地面水磨石，其他简单装修，按照建筑面积220元/m2
室内步行街：步行街店内部分50%简装按照建筑面积300元/m2，50%清水房；公共部分精装修按照施工面积（地面800元/m2＋墙面800元/m2＋吊顶200元/m2），玻璃顶按照投影面积1800元/m2
KTV：1000万元的装修费用（含陈设、设备）
写字楼：公共部位精装，按照建筑面积800元/m2
小户型公寓：全部精装，按照建筑面积600元/m3
白金五星酒店：全部精装，按照建筑面积3500元/m2（不含酒店厨房和洗衣设备）
其他业态及单体建筑：仅公共部位（电梯厅、楼梯间，公共卫生间等）的精装修
通风空调住宅、公寓：不考虑中央空调
写字楼：按照建筑面积350元/m2
电梯白金五星酒店：合资品牌电梯并考虑轿箱精装费用
5、酒店开办费：按照3000万元
6、销售费用：按照销售收入的3％，含销售大厅、面积测量和交易手续费
7、财务费用：按照贷款10亿，期限2年，贷款利率8％。

8、预备费：按照工程成本（扣除土地价款，且不含三费及税）的3％
9、土地增值税：按照销售收入的1％预征或按汇算清缴71>.98%
9、考虑招商费用及旺场费用1000万元，开业庆典费用200万元
10、未考虑商业转让费用及商业部分的税金
11、所得税：按照销售收入的5％预征
面积指标
项目规划经济技术指标
项目名称地块位置单位数量备注
一、规划用地m2 70000
二、总建筑面积m2 230000.00
1、持有部分总建筑面积m2 150000.00
1.1 商业社区m2 120000.00
1.2 戴斯酒店m2
1.3 政府酒店m2
1.4 地下车库m2 30000
2、销售部分总建筑面积m2 80000
三、地上总建筑面积m2 160000.00
1、商业社区m2 80000.00
2、滨江商业m2
3、戴斯酒店m2
4、政府酒店m2
5、高层住宅m2 80000
四、地下建筑面积m2 60000
1、商业社区m2 30000
2、酒店部分m2 0
3、地下停车场m2 30000.00
五、停车位个
1、城市广场个
2、酒店部分个
3、高层住宅个
4、多层住宅个
六、容积率
七、覆盖率
八、总户数户
1、高层住宅户656.00
2、多层住宅户
购物中心面积分布明细
商业业态业态明细楼层分布面积（m2）备注
1、百货地上六层
2、超市地下一层
3、建材超市
4、娱乐广场小计
数码地上一层
电游地上二层
KTV 地上三层
影城地上四层
夹层地上四层
5、室内步行街小计
地上一层
地上二层
地上三层
物业管理用房
6、地下部分
地上部分小计
地下部分小计
总计
项目投资分析
项目投资分析
序号项目所得税预征所得税清缴
1 土地增值税预征汇算清缴预征汇算清缴
420 0 420 0
2 销售部分利润总额19,255.726 0 19,255.726 0
3 销售部分所得税339.605 0 4,813.931 0
4 销售部分净利润18,916.12 0 14,441.794 0
5 销售毛利率0.465 0.465 0.465 0.465
6 销售净利润率0.45 0 0.344 0
7 投资净利率0.832 0 0.635 0
8 项目净收入-34,102.904 0 -38,577.23 0
计划
建设项目投资计划表
编制单位：编制日期：
项目金额（万元）
备注
整个项目销售物业持有物业
大商业酒店写字楼
一、项目总收入42,000 42,000
1 销售收入42,000 42,000
2 税收返还0
二、各项支出总额75,763.299 22,470.361 43,992.039 0
11,014.255
１土地费用3,549.7 1,234.678 1,852.017 0
463.004
１.１土地费用3,549.7 1,234.678 1,852.017 0 463.004 黄色部分不填写，仅填写白色部分
１.２回迁房抵地价0.0 0.0 0.0 0.0
２政府行政事业性收费2,061.45 880 880 0 240
３建造成本63,005.97 16,635.377 35,990.267 0
8,916.136
３.１前期工程准备费1,268.752 441.305
606.794 0 165.489
３.２主体建筑工程费38,396.456 10,737.354
22,359.189 0 6,436.493
３.３主体安装工程费16,187.64 3,118.64 9,437 0 1,362
３.４社区管网工程费805 280 385 0 105
３.５园林环境工程费1,946.05 676.887 930.72 0 253.833
３.６配套设施费2,251.224 783.034 1,076.672 0
293.638
３.７其他建设工程支出253 88 121 0 33 ３.８预备费1,897.847 510.157 1,073.891 0 266.684 ４物业启动与商业招商费92 32 44 0 12
５酒店开办费0 0 0 0 0
６管理费用2,001.578 696.201 957.277 0
261.075
７财务费用12.6 4.383 6.026 0 1.643
８营销费用2,310 803.478 1,104.783 0 301.304
９营业税金及附加2,310 803.478 1,104.783 0 301.304
１０土地增值税420 146.087 200.87 0 54.783
三、销售部分利润总额19,529.639
四、销售部分所得税4,882.41 20%
五、销售部分净利润14,647.229
六、销售毛利率0.465
七、销售净利润率0.349
八、投资净利率0.193
九、项目净收入-38,645.708 14,647.229 -43,992.039 0 -11,014.255
黄色为公式
销售收入
建设项目销售计划表
编制单位：编制日期：41,604
项目总金额
（万元）可售面积
（Ｍ２）按可售面积
销售价格
（元/m2) 按建筑面积
销售价格
（元/m2) 备注
1 多层住宅收入0 0
2 高层住宅收入28,000 80,000 3500 住宅
3 小高层住宅收入0
4 商业收入14,000 14000 10000
5 车库收入住宅车库
6 其他收入底商
销售总收入42,000 94,000
成本表
建设项目成本计划表
建设项目名称：XX项目
制表单位：
成本科目工作界面工作内容面积（m2) 造价指标( 元/m2）计划总金额
（万元）按建筑面积摊（元/平方米）计算方法或依据文件
一、土地费用70,000 507.1 3,549.7 154.335
1 地价款及市政配套费
1.1 土地出让金3265
1.2 市政基础设施配套费0
1.3 契税285
1.4 土地使用费0
1.5 耕地占用税0
1.6 土地变更用途和超面积补交的土地出让金
2 合作款项
2.1 补偿合作方地价0
2.2 合作项目建房转入分给合作方的房屋成本
3 红线外市政设施费
3.1 红线外水、电、气、热设施与管线铺设费
3.2 红线外通讯建设费0
3.3 红线外道路、绿化建设费0
3.4 接口补偿费0
4 拆迁补偿费
4.1 地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出
4.2 安置及动迁支出0
4.3 农作物补偿0
5 市政配套设施的其他支出0
二、政府行政事业性收费230,000 89.628 2,061.45
90.086
1 报批报建费0
1.1 住宅配套及事业性收费76,931.47 110 846.246 36.981
1.2 商业配套及事业性收费151,900.54 80 1,215.204 53.105
1.3 标底编制0
1.4 交易中心手续费0
1.5 人防报建0
1.6 消防配套设施0
1.7 散装水泥集资0
1.8 白蚁防治0
1.9 墙改基金0
1.10 建筑面积丈量0
1.11 路口开设0
1.12 规划管理0
1.13 拆迁管理0
1.14 招投标管理0
1.15 竣工验收各项报批费用0
2 增容费
2.1 供水0
2.2 供电0
2.3 燃气0
2.4 热力
三、前期工程准备费1,268.752 55.163
1 勘测丈量费230,000 1.5 34.5 1.5 按建筑面积暂估
1.1 初勘0
1.2 详勘0
1.3 沉降观测0
1.4 验线、复线、定线、放线、面积丈量
2 规划、设计、可研费230,000 0 按建筑面积暂估
2.1 规划设计（总图）70,000 2 14 0.609
2.2 可行性研究0 0
2.3 方案设计230,000 20.043 461 20.043
2.4 方案评审施工图审查费230,000 1 23 1
2.5 交通、环境影响分析18 0.783
2.6 模型制作11 0.494
2.7 效果图设计 1 0.039
2.8 施工图设计230,000 1
3.826 318 13.826
2.9 人防设计0 0
2.10 装修设计酒店精装设计费0 100 0 0
2.11 制图、晒图、赶图商业精装设计费21,600
50 108 4.696
3 三通一平费
3.1 临时道路
3.2 临时用电0
3.3 临时用水0
3.4 场地平整0
4 临时设施费230,000 3
5 1.522
4.1 临时围墙0
4.2 临时办公室0
4.3 临时场地占用0
4.4 临时围板（广告围档）35 1.522
4.5 独立售楼处与样板房210 9.13
5 其他支出
四、主体建筑（装修）工程费38,396.456
1,669.411
1 地基与基础工程2,057.6 89.461
1.1 土石方室外部分土方挖、填、运458
19.896
1.2 基坑支护地下连续墙0 0
1.3 独立基础基不含承台PHC桩，打桩，接桩，桩头处理1600 69.565
1.4 桩基检测静载试验、小应变0 0
1.5 降水井点降水0 0
1.6 基础处理0 0
2 地下结构及粗装修8,920.46 387.846
2.1 地下主体结构承台、±0.00及以下主体结构混凝
土、钢筋、模板、措施费60,000 7,870.46 342.194
1、商业社区混凝土、钢筋、模板、措施费30,000
1,173.41 3520 153.053 钢筋60kg/m2;混凝土0.33m3/m2,模板2.5m2/m2,双层SBS防水做法0.4m2/m2
2、酒店混凝土、钢筋、模板、措施费0 0
3、地下停车场混凝土、钢筋、模板、措施费30,000
1,450.077 4350 189.14 钢筋95kg/m2;混凝土0.8m3/m2,模板2.2m2/m2,双层SBS防水做法1.7m2/m2,
2.2 地下砌筑及粗装修维护结构、抹灰找平、防水
60,000 1,050 45.652
1、商业社区砌筑、抹灰、地面及措施费30,000 150 450
19.565 砌体0.02m3/m2，抹灰刮腻子涂料2.2m2/m2、地面细石混凝土找平
2、酒店砌筑、抹灰、地面及措施费0 0 0
3、地下停车场抹灰、地面及措施费30,000 200 600 26.087
抹灰刮腻子涂料1.6m2/m2、地面细石混凝土找平、排水沟及篦子、措施费等
3 地上结构及粗装修1,704.678 15,797.42
686.844
3.1 地上主体结构如无地下室：承台、主体结构；
如有地下室：±0.00以上主体结构160,000 1,704.678 13,637.42 592.931
1、商业社区混凝土、钢筋、模板、措施费80,000
904.678 7237 314.67钢筋60kg/m2;混凝土0.33m3/m2,模板2.6m2/m2,屋面防水3层做法0.12m2/m2（SBS卷材2层3+3mm；保护层；保温层；找平层）
2、滨江商业混凝土、钢筋、模板、措施费0 0 0
3、戴斯酒店混凝土、钢筋、模板、措施费0 0 0
4、政府酒店混凝土、钢筋、模板、措施费0 0 0
5、高层住宅混凝土、钢筋、模板、措施费80,000 800
6,400 278.261 钢筋50kg/m2;混凝土0.3m3/m2,模板2.8m2/m2,屋面防水3层做法0.06m2/m2（SBS卷材2层3+3mm；防水涂料；保护层；保温层；找平层）,卫生间、厨房、阳台防水0.6m2/m2
3.2 地上砌筑及粗装修维护结构、抹灰找平、防水、屋面基层；160,000 2,160 93.913
1、商业社区砌筑、抹灰、地面及措施费80,000 100 800
34.783 砌体0.1m3/m2，室内抹灰2.2m2/m2
2、滨江商业砌筑、抹灰、地面及措施费0 0
3、戴斯酒店砌筑、抹灰、地面及措施费0 0
4、政府酒店砌筑、抹灰、地面及措施费0 0
5、高层住宅砌筑、抹灰、地面及措施费80,000 170 1,360
59.13 砌体0.22m3/m2，室内抹灰2.8m2/m2
4 门窗工程222.196 1,394.386 60.626
4.1 室外门窗如采用玻璃幕墙在外立面中统计
81.398 651.186 28.312
1、商业社区80,000 1.582 13 0.55
2、滨江商业0 0
3、戴斯酒店0 0
4、政府酒店0 0
5、高层住宅塑钢门窗制作、安装80,000 79.816 639
27.762
4.2 单元门单元门 1.312 10.5 0.457
1、商业社区80,000 0 0
2、滨江商业0 0
3、戴斯酒店0 0
4、政府酒店0 0
5、高层住宅三防门制作、安装80,000 1.312 10.5
0.457
4.3入户门入户门9.84 78.72 3.423
1、商业社区80,000 0 0 0
2、滨江商业0 0 0 0
3、戴斯酒店0 0 0 0
4、政府酒店0 0 0 0
5、高层住宅三防门制作、安装80,000 9.84 78.72
3.423
4.3 防火门27.5 146.8 6.383
1、商业社区甲级防火门制作、安装、验收80,000 10.5 84 3.652
2、滨江商业0 0
3、戴斯酒店0 0
4、政府酒店0 0
5、高层住宅防火门制作、安装、验收80,000 15 123
5.339
6、商业社区地下室甲级防火门制作、安装、验收30,000 6 18 0.783
7、酒店地下室0 0 0
8、地下停车场甲级防火门制作、安装、验收30,000 2 6 0.261
4.4 防火卷帘102.145 507.18 22.051
1、商业社区防火卷帘门制作、安装 80,000 40.149 321
13.965
2、滨江商业0 0 0
3、戴斯酒店0 0 0
4、政府酒店0 0 0
5、高层住宅80,000 0 0
6、商业社区地下室防火卷帘门制作、安装 30,000 58.037
174 7.57
7、酒店地下室0
8、地下停车场防火卷帘门制作、安装 30,000 3.96 12
0.517
4.5 其他0
1、商业社区自动旋转门制作、安装 80,000 0
2、滨江商业0 0 0 0
3、戴斯酒店0 0.0 0
4、政府酒店0 0.0 0
5、高层住宅80,000 0 0 0
5 室外精装修4,195.8 182.426
5.1 屋面屋面瓦或上人屋面面层160,000 4
6.919
750.7 32.639
1、商业社区屋面80,000 81.25 650 28.261 屋面保温，防水两层（2+4），保护层两层，找坡，找平两层
2、滨江商业0 0 0
3、戴斯酒店0 0 0
4、政府酒店0 0 0
5、高层住宅屋面80,000 12.588 101 4.378 屋面保温，防水两层（2+4），找坡，找平两层
5.2 外立面外墙面层、外墙装饰物160,000
215.319 3,445.1 149.787
1、商业社区玻璃幕墙和铝板为主，局部石材、外墙保温
80,000 319.375 2,555 111.087
2、滨江商业0 0 0
3、戴斯酒店0 0 0
4、政府酒店0 0 0
5、高层住宅保温、涂料80,000 111.262 890 38.7
6 室内精装修1,001.85 6,030.79 262.208
6.1 大堂433.88 3,471.04 150.915
1、商业社区80,000 433.88 3,471.04 150.915
2、滨江商业0 0 0
3、戴斯酒店0 0 0
4、政府酒店0 0 0
5、高层住宅80,000 0 0
6.2 电梯厅46.674 373.39 16.234
1、商业社区80,000 19.614 157 6.822
2、滨江商业0 0 0 0
3、戴斯酒店0 0 0 0
4、政府酒店0 0 0 0
5、高层住宅80,000 27.06 216 9.412
6.3 楼梯间
7.38 59.04 2.567
1、商业社区80,000 0 0 0
2、滨江商业0 0 0 0
3、戴斯酒店0 0 0 0
4、政府酒店0 0 0 0
5、高层住宅80,000 7.38 59 2.567
6.4 厨房0 0
1、商业社区80,000 0 0 0
2、滨江商业0 0 0 0
3、戴斯酒店0 0 0 0
4、政府酒店0 0 0 0
5、高层住宅80,000 0 0 0
6.5 卫生间46.625 373 16.217
1、商业社区80,000 46.625 373 16.217
2、滨江商业0 0 0 0
3、戴斯酒店0 0 0 0
4、政府酒店0 0 0 0
5、高层住宅80,000 0 0 0
6.6电影院29.008 34
7.22 15.097
1、商业社区80,000 29.008 347 15.097
2、滨江商业0 0
3、戴斯酒店0 0 0 0
4、政府酒店0 0 0 0
5、高层住宅80,000 0 0 0
6.7 阳台、露台18.45 14
7.6 6.417 1、商业社区80,000 0 0 0
2、滨江商业0 0 0 0
3、戴斯酒店0 0 0 0
4、政府酒店0 0 0 0
5、高层住宅80,000 18.45 148 6.417
6.9 地下室、停车场60,000 259.917
1,559.5 67.804
6、商业社区地下室30,000 419.833 1,259.5 54.761
7、酒店地下室0 0 0 0
8、地下停车场30,000 100 300 13.043 按80元/m2考虑地面环氧、墙面和顶棚综合20元/m
五、主体安装工程费16,187.64 703.81
1 室内水暖气电管线设备0
1.1 室内给排水系统给水管道室内外界限划分：以建筑物外墙皮1.5 m为界；入口处设阀门者以阀门为界
排水管道室内外界限划分：应以出户第一个排水检查井为界
0 0
1、商业社区PPR给水管道及控制系统80,000 42 336
14.609
2、滨江商业PPR给水管道及控制系统0 0 0
3、戴斯酒店PPR给水管道及控制系统0 0 0
4、政府酒店PPR给水管道及控制系统0 0 0
5、高层住宅PPR给水管道及控制系统80,000 35 280
12.174
6、商业社区地下室PPR给水管道及控制系统30,000 42
126 5.478
7、酒店地下室PPR给水管道及控制系统0 0 0
8、地下停车场PPR给水管道及控制系统30,000 10 30
1.304
1.2 室内采暖系统室内外界限划分：以建筑物外墙皮1.5 m 为界；入口处设阀门者以阀门为界0 0
1、商业社区80,000 65 520 22.609
2、滨江商业0 0 0
3、戴斯酒店0 0 0
4、政府酒店0 0 0
5、高层住宅80,000 65 520 22.609
6、商业社区地下室30,000 65 195 8.478
7、酒店地下室0 0 0
8、地下停车场30,000 40 120 5.217
1.3 室内燃气系统室内外界限划分：地下引入室内的管道应以室内第一个阀门为界，地上引入室内的应以墙外三通为界0 0
1、商业社区80,000 17.325 138.6 6.026
2、滨江商业室内燃气管道的敷设0 0 0
3、戴斯酒店0 0 0
4、政府酒店0 0 0
5、高层住宅80,000 25.83 206.64 8.984
6、商业社区地下室30,000 15.8 47.4 2.061
7、酒店地下室0 0 0
8、地下停车场30,000 0 0
1.4 室内电气系统（强、弱电预埋管）室内外界限划
分：以室内电表箱或低压配电柜为界0 0
1、商业社区强电、弱电钢管的敷设 80,000 280 2,240
97.391 按建筑面积暂估
2、滨江商业强电、弱电钢管的敷设 0 0 0 0
3、戴斯酒店强电、弱电钢管的敷设 0 0 0 0
4、政府酒店强电、弱电钢管的敷设 0 0 0 0
5、高层住宅强电、弱电钢管的敷设 80,000 120 960 41.739
按建筑面积暂估
6、商业社区地下室强电、弱电钢管的敷设 30,000 280 840
36.522 按建筑面积暂估
7、酒店地下室强电、弱电钢管的敷设 0 0 0 0
8、地下停车场强电、弱电钢管的敷设 30,000 220 660 28.696
按建筑面积暂估
1.5 其他支出0 0
2 室内空调、电梯设备0 0
2.1 通风、空调及安装如纯住宅地上部分防排烟列在消防电中，地下部分单列0 0
1、商业社区冷暖中央空调、通风、排烟系统80,000
215 1,720 74.783
2、滨江商业冷暖中央空调、通风、排烟系统0 0
3、戴斯酒店冷暖中央空调、通风、排烟系统0 0
4、政府酒店冷暖中央空调、通风、排烟系统0 0
5、高层住宅冷暖中央空调、通风、排烟系统80,000 5
40 1.739
6、商业社区地下室冷暖中央空调、通风、排烟系统30,000
215 645 28.043
7、酒店地下室0 0 0
8、地下停车场30,000 35 105 4.565
2.2 电梯及其安装1,850 80.435
1、商业社区电梯的购置、安装、测试、调试（合资品牌并考虑轿箱精装费）80,000 110 880 38.261
2、滨江商业电梯的购置、安装、测试、调试（合资品牌并考虑轿箱精装费）0 0 0 0
3、戴斯酒店电梯的购置、安装、测试、调试（合资品牌并考虑轿箱精装费）0 0 0 0
4、政府酒店电梯的购置、安装、测试、调试（合资品牌并考虑轿箱精装费）0 0 0 0
5、高层住宅电梯的购置、安装、测试、调试（合资品牌并考虑轿箱精装费）80,000 80 640 27.826 按投标报价暂估
6、商业社区地下室电梯的购置、安装、测试、调试（合资品牌并考虑轿箱精装费）30,000 110 330 14.348 按投标报价暂估
7、酒店地下室电梯的购置、安装、测试、调试（合资品牌并考虑轿箱精装费）0 0 0 0
8、地下停车场电梯的购置、安装、测试、调试（合资品牌并考虑轿箱精装费）30,000 0 0 0
3 消防系统0 0
3.1 消防水系统管道界限的划分：喷淋系统水灭火管道：
室内外界限以建筑物外墙皮1.5 m为界；入口处设阀门者以阀门为界；设在高层建筑物内的消防泵间管道应以泵间外墙皮为界；消火栓管道：室内外界限以建筑物外墙皮1.5 m为界；入口处设阀门者以阀门为界0 0 消火栓、喷淋系统
1、商业社区消火栓、喷淋系统80,000 60 480 20.87
2、滨江商业消火栓、喷淋系统0 0 0
3、戴斯酒店0 0 0
4、政府酒店0 0 0
5、高层住宅消火栓系统80,000 15 120 5.217
6、商业社区地下室消火栓、喷淋系统30,000 60 180 7.826
7、酒店地下室0 0 0
8、地下停车场消火栓、喷淋系统30,000 60 180 7.826
3.2 消防电系统0 0
1、商业社区消防报警系统80,000 40 320 13.913
2、滨江商业消防报警系统0 0 0
3、戴斯酒店消防报警系统0 0 0
4、政府酒店消防报警系统0 0 0
5、高层住宅消防报警系统80,000 10 80 3.478
6、商业社区地下室消防报警系统30,000 40 120 5.217
7、酒店地下室消防报警系统0 0 0
8、地下停车场消防报警系统30,000 40 120 5.217
4 弱电（智能化）系统0 0
4.1 停车管理0 0
1、商业社区地下室停车出入口的收费管理系统30,000 0 0
0 按建筑面积暂估
2、酒店地下室停车出入口的收费管理系统0 0 0 0
3、地下停车场停车出入口的收费管理系统30,000 18 54
2.348
4.2 电信网络0 0
1、商业社区电视、网络80,000 0 0 0
2、滨江商业电视、网络0 0 0 0
3、戴斯酒店电视、网络0 0 0 0
4、政府酒店电视、网络0 0 0 0
5、高层住宅80,000 0
6、商业社区地下室30,000 0
7、酒店地下室电视、网络0 0 0 0
4.3 卫星电视0 0
1、商业社区卫星电视接收系统80,000 0 0 0
2、滨江商业卫星电视接收系统0 0 0 0
3、戴斯酒店卫星电视接收系统0 0 0 0
4、政府酒店卫星电视接收系统0 0 0 0
5、高层住宅80,000 5 40 1.739
6、商业社区地下室30,000 0 0 0
7、酒店地下室卫星电视接收系统0 0 0 0
4.4 三表远传系统230,000 1 23 1 按总建筑面积暂估
4.5 家居智能化系统230,000 0 0 0 含在楼宇自控内
4.6 公用电视工程230,000 0 0 0
4.7 防盗报警系统230,000 3 69 3 按总建
筑面积暂估
4.8 综合布线系统230,000 2 46 2 按总建筑面积暂估
4.9 程控交换机系统230,000 0 0 0
4.10 楼宇自控系统230,000 3 69 3 按总建筑面积暂估
4.11 周界安防230,000 5 115 5 按总建筑面积暂估
4.12 巡更系统230,000 3 69 3 按总建筑面积暂估
4.13 出入口管理系统230,000 3 69 3 按总建筑面积暂估
4.14 闭路电视监控系统230,000 7 161 7
按总建筑面积暂估
4.15 背景音乐及紧急广播系统230,000 2
46 2 按总建筑面积暂估
5 地下室停车场导引系统0 0
5.1 商业地下停车场停车场引导系统制作、安装30,000 0
0 0
5.2 酒店地下停车场停车场引导系统制作、安装0 0 0
5.3 地下停车场停车场引导系统制作、安装30,000 2 6
0.261
6 其它设备0
6.1 厨房设备厨房设备采购、安装0.0 0
6.2 洗衣设备设备采购、安装0.0 0
6.3 发电机设备发电机组采购安装230,000 17 391 17
6.4 擦窗机设备及轨道制作、安装160,000 0 0
六、社区管网工程费230,000 805 35
1 室外给排水系统0 0
1.1 自来水系统给水与市政给水管道的界限应以水表井为界；无水表井的，应以与市政给水管道碰头点为界。

安装、调试230,000
2 46 2 按总建筑面积暂估
1.2 雨污水系统排水与市政排水界限应以市政管道碰头井为界。

安装、调试230,000 5 115 5
1.3 直饮水系统安装、调试230,000 0 0 0
1.4 热水系统安装、调试230,000 0 0
2 室外采暖系统0 0
2.1 管道系统230,000 3 69 3 按总建筑面积暂估
2.2 热交换站230,000 0 0
2.3 锅炉房230,000 0 0
3 室外燃气系统燃气与市政燃气界限应以市政管道碰头点为界。

0 0
3.1 管道系统安装、调试230,000 0 0 按户计算，已包括在室内燃气系统中
3.2 调压站安装、调试230,000 0
4 室外高低压电力系统以开闭站、分界室为界
4.1 低压电力线路工程安装、调试、检测
230,000 0 0 0
4.2 高压电力线路工程安装、调试、检测
230,000 0 0 0
4.3 变电站安装、调试、检测230,000 0 0
4.4 开闭站安装、调试、检测230,000 25
575 25
5 室外消防系统安装、调试、检测230,000 0
6 室外通讯、有线电视系统安装、调试230,000 0
0 0 按总建筑面积暂估
七、园林环境工程费含基层1,946.05 84.611
1 环境设计费设计费 59983.00 18 107.969 4.694
2 绿化建设费软覆盖施工、验收费59,98
3 0 0
2.1 区内绿化24970.00 91 227.227 9.879
2.2 区外绿化6800.00 120 81.6
3.548
3 园路、建筑小品施工、验收费24970 169
421.993 18.348
4 停车场道路、广场、上车路、绿化带硬覆盖施工、验收费28213.00 200 564.26 24.533
5 围墙建造费施工、验收费217
6 400 87.04 3.784
6 室外照明施工、验收费57983 10 57.983 2.521
商业屋面园林，停车场，绿化带
7 楼体泛光设计、施工设计、施工、验收160,000 20
320 13.913 按限额设计造价
8 室外导识系统59983 8 47.986 2.086 按园林景观面积暂估
9 室外零星设施59983 5 29.992 1.304 按园林景观面积暂估
八、配套设施费97.879 2,251.224 97.879
1 污水源热泵设备费230,000 60 1,380 60 暂估
2 污水源热泵用房230,000 17.391 400 17.391
3 围墙230,000 0 0
4 道路230,000 10 230 10
5 换热站设备230,000 6.
6 150.765 6.555
6 消防给水泵房设备及安装230,000 3.9 90.459
3.933 按图纸估算
7 运动设施230,000 0 0
8 超市（配套商业设施）230,000 0 0
9 其它支出230,000 0 0
九、其他建设工程支出230,000 11 253 11
1 工程监理提供监理服务230,000 6 138 6
2 工程造价顾问咨询提供工程造价咨询服务 230,000
4 92 4
3 工程保险建设工程一切险230,000 1 23 1
4 施工合同外奖金230,000 0 0
5 其他支出230,000 0 0
十、物业启动与商业招商费230,000 92 4
1 物业服务启动费230,000 4 9
2 4
2 商业招商及开业费230,000 0 0
3 其他支出230,000 0 0
十一、酒店开办费230,000 0 0
十二、管理费用230,000 2,001.578 87.025 按工程及土地成本的3%计入
1 管理费用230,000 0
2 项目奖金230,000 0
十三、营销费用230,000 100.435 2,310 100.435
十四、财务费用230,000 0.548 12.6 0.548
十五、各项税金230,000 0 0
1 营业税金及附加230,000 140 2,310
100.435
2 土地增值税230,000 156 420 18.261
3 其他支出230,000 0
十六、销售所得税230,000 0
十七、预备费1,897.847 82.515
十八、总计73,033.299 3,175.361
土地增值税
土地增值税单位：万元
项目备注
业态住宅地下车库
一、房地产开发取得收入28,000 0
二、允许扣除项目金额 24,309.991 0
其中：1.取得土地使用权所支付的金额可售部分分摊额
2.房地产开发成本17,515.377 0 可售部分分摊额
3.房地产开发费用可售部分分摊额
（1）销售费用 875.769 0 销售费用、管理费用按1、2两项之和的5%计算扣除
（2）管理费用
（3）财务费用 875.769 0 1、财务费用根据实际扣除。

2、如实际额小于1+2两项之和的5%，按5%计算
4.与转让房地产有关的税金1,540 0 只含营业税金及附加
5.其他扣除项目（加计20%扣除）3,503.075 0 房地产开发企业可加计20%扣除
三、增值额3,690.009 0
四、增值率0.152 0 增值额未超过扣除项目金额50%部分税率30%，
超过50%未超过100%部分税率为40%，
超过100%未超过200%部分税率为50%，
超过200%部分税率为60%,
五、土地增值税1,107.003 0
合计0 0
单体建安造价
单体建安造价
序号项目持有物业销售物业合计复核
商业社区商业地下地下停车场高层住宅幼儿园学校一建筑工程2,076.121 1,916.741 2,145.498 1,342.169 0 0 39,533.036
1 地基与基础89.461 89.461 89.461 89.461 1,968.139
2 结构及粗装修1,004.678 1,323.41 1,650.077 970
24,717.88
3 室外门窗 1.582 0.00 0.00 79.816 651.186
4 防火门 10.
5
6 2 15 228
5 防火卷帘门40.149 58.037 3.9
6 0 507.18
6 单元门 0 0.00 0.00 1.312 10.5
7 入户门 0 0.00 0.00 9.84 78.72
8 外立面 400.625 20.00 300.00 123.85 5,155.8
9 室内装修529.126 419.833 100 52.89 6,215.63
二安装工程858.325 856.8 454 389.83 0 0 13,917.64
10 给排水 42 42 10 35 772
11 室内采暖65 65 40 65 1,355
12 室内燃气17.325 15.8 0 25.83 392.64
13 电气280 280 220 120 4,700
14 通风空调215 215 35 5 2,510
15 电梯110 110 0 80 1,850
16 消防（水、电）100 100 100 25 1,600
17 弱电（所有）29 29 29 34 678
18 地下停车场导引0.00 0 20 0.00 60
19 其他设备0 0 0 0 0
三合计2,934.446 2,773.541 2,599.498 1,731.999 0 0
53,450.676
四面积80,000 30,000 30,000 80,000
黄色为公式
单体综合造价
单体综合造价指标
序号项目名称综合单价（元/m2）总成本（万元）
持有物业销售物业
商业社区商业地下地下停车场高层住宅幼儿园学校销售物业大商业地下停车场合计
一行政事业收费80 80 80 110 880 880 240 2,000
二建造成本3,317.042 3,151.31 2,972.045 2,079.422 16,635.377 35,990.267 8,916.136 61,541.78
1 前期工程准备费55.163 55.163 55.163 55.163
441.305 606.794 165.489 1,213.589
2 建筑工程成本2,076.121 1,916.741 2,145.498 1,342.169
10,737.354 22,359.189 6,436.493 39,533.036
3 安装工程成本858.325 856.8 45
4 389.83 3,118.64
9,437 1,362 13,917.64
4 社区管网3
5 35 35 35 280 385 105 770
5 园林绿化84.611 84.611 84.611 84.611 676.887
930.72 253.833 1,861.439
6 配套设施97.879 97.879 97.879 97.879 783.034
1,076.672 293.638 2,153.345
7 工程其他11 11 11 11 88 121 33 242
8 预备费 98.943 94.116 88.895 63.77 510.157
1,073.891 266.684 1,850.731
三非工程成本310.703 310.703 310.703 310.703 0 0 2,485.627 3,417.737 932.11 6,835.475
1 物业管理启动 4 4 4 4 3
2 44 12 88
2 酒店开办费0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
3 管理费用87.025 87.025 87.025 87.025 696.201 957.277 261.075 1,914.553
4 财务费用0.548 0.548 0.548 0.548 4.383 6.026 1.643 12.052
5 销售费用100.435 100.435 100.435 100.435
803.478 1,104.783 301.304 2,209.565
6 营业税金及附加100.435 100.435 100.435 100.435
803.478 1,104.783 301.304 2,209.565
7 土地增值税18.261 18.261 18.261 18.261 146.087 200.87 54.783 401.739
8 所得税 0 0 0 0 0 0 0 0
四综合单价3,707.745 3,542.013 3,362.749 2,500.126 0 0 20,001.005 40,288.004 10,088.246 70,377.255
五面积80,000 30,000 30,000 80,000 含土地后总成本六商业部分平均综合单价 5,026.947
七非商业部分平均综合单价8,797.157
73,926.955
八平均综合单价3,059.881
九含土地成本综合单价3,214.215
九土地成本（万元）3,549.7
非主力店建造标准
非主力店建造标准
部位内容住宅商业学校配套超市
结构及初装修结构形式钢筋混凝土框架剪力墙结构钢筋混凝土框架结构钢筋混凝土框架结构钢筋混凝土框架剪力墙结构
层数\层高26F、33F/2.9m 3~6层/3.3~5.4m 地下一层/3.6m
基础形式PHC桩PHC桩PHC桩PHC桩
平屋面\斜层面平屋面平屋面平屋面
户内平层\错层\复式平层平层平层平层
单元间有高差\无高差无高差无高差无高差无高差
外墙保温，1~2层石材干挂，3层以上涂料保温、石材内外防水、保温
内墙抹灰抹灰等初装地面砖、墙面腻子、根据商务条件
屋面防水2层卷材（SBS3mm+3mm）+1层防水涂料(聚氨酯1.5厚) 2层卷材（SBS3mm+3mm）+1层防水涂料(聚氨酯1.5厚) 2层卷材（SBS3mm+3mm）+1层防水涂料(聚氨酯1.5厚) 2层卷材（SBS3mm+3mm）+1层防水涂料(聚氨酯1.5厚)
厨卫防水防水涂料（JS复合2mm）防水涂料（JS复合2mm）防水涂料（JS复合2mm）防水涂料（JS复合2mm）
外墙防水外防水SBS2层；内防水涂料
屋面隔热挤塑聚苯板60mm 挤塑聚苯板60mm 挤塑聚苯板60mm 挤塑聚苯板60mm
门窗工程单元门可视对讲自动旋转玻璃门木质防火门防火卷帘门
入户门防盗门
阳台门塑钢门
户内门玻璃门夹板门防火门
窗断桥铝中空玻璃窗断桥铝中空玻璃窗塑钢窗塑钢窗公共部位
精装修外墙装饰腻子、仿瓷涂料腻子、仿瓷涂料腻子、涂料腻子、涂料
外墙保温挤塑板挤塑板挤塑板挤塑板
单元入口装饰石材石材铝塑板铝塑板
屋面装饰地砖地砖
电梯厅装饰高档石材高档石材石材石材
大堂楼地面装饰石材石材地砖地砖
墙面装饰涂料石材涂料涂料
天棚装饰石膏板吊顶铝板吊顶吊顶
楼梯间楼地面装饰地砖石材地砖地砖
墙面装饰涂料涂料涂料涂料
天棚装饰涂料涂料涂料涂料
栏杆楼梯栏杆不锈钢栏杆不锈钢栏杆钢管栏杆不锈钢。