不动产转让期间涉及的相关税费及计算

一、住房（转让方与受让方均为自然人）
（一）转让方需承担的相关税费
1．增值税
(1)征收率5%。

计算公式：成交价格/（1+5%）×5%。

(2)个人将购买不足2 年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税。

（注：满两年如何确认？以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，按照熟先的原则确认。

）
(3)个人销售自建自用住房免征增值税。

2．增值税附加（城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加）
以实际缴纳的增值税税额为计税依据，2019 年 1 月 1 日起至2021 年12 月31 日，按50%的税额幅度减征。

（注：政策到期后是否延续，暂未出台相关政策或规定）
城市维护建设税：市区7%，县城（镇）5%，其他1%
教育费附加：3%
地方教育费附加：2%
3．个人所得税
(1)查账征收，税率为20%。

纳税人凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

计算公式：（成交价格－财产原值－合理费用后）×20%
(2)个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，
(3)暂免征收个人所得税。

（注：1.自用5年以上是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。

2.家庭唯一是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

）
4．印花税
个人销售或购买住房暂免征收印花税。

5．土地增值税
个人销售住房暂免征收土地增值税。

（二）受让方需承担的相关税费
1．契税
(1)河南省住房权属转移契税税率为3%。

计算公式：（成交价格-增值税税额）×3%。

(2)自2016 年2 月22 日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90 平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90 平方米以上的，减按 1.5%的税率征收契税。

(3)自2016 年2 月22 日起，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90 平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90 平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

2．印花税
个人销售或购买住房暂免征收印花税。

（注：以上内容涉及税率均为当前适用税率，具体适用税率依照纳税义务发生时政策规定的税率进行计算）
二、住房（转让方为企业，受让方为自然人）
（一）转让方需承担的相关税费
1．增值税
(1)房地产开发企业转让自行开发的房地产项目
①若企业为一般纳税人：
A一般计税方法，税率9%：
转让不动产取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，按照9%的税率计算销项税额。

应纳税额=销项税额-进项税额
B简易计税方法，税率5%：
转让自行开发的房地产老项目（注：房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的房地产项目），可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

②若企业为小规模纳税人：
征收率5%。

转让自行开发的房地产项目，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额。

(2)非房地产开发企业转让其取得（含自建）的不动产或者房地产开发企业转让其取得（不含自建）的不动产
①若企业为一般纳税人：
A一般计税方法9%：
以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照9%的税率计算销项税额。

应纳税额=销项税额-进项税额
B简易计税方法5%：
转让其2016 年 4 月30 日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

转让其2016 年 4 月30 日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

②若企业为小规模纳税人：征收率5%。

转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

2．增值税附加（城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加）
以实际缴纳的增值税税额为计税依据，2019年1月1日起至2021 年12 月31 日，按50%的税额幅度减征。

（注：政策到期后是否延续，暂未出台相关政策或规定）
城市维护建设税：市区7%，县城（镇）5%，其他1%
教育费附加：3%
地方教育费附加：2%
3．企业所得税
基本税率为25%。

自2019 年1月1日至2021 年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100 万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

其中，自2021 年 1 月 1 日至2022 年12 月31 日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100 万元的部分，减按12.5%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。

计算公式：应纳税所得额×适用税率
4．印花税
印花税税率0.05% 。

计算公式：成交价格×0.05%
自2019 年1月1日至2021年12月31日，小规模纳税人（包括自然人）印花税减按50%征收。

（注：政策到期后是否延续，暂未出台相关政策或规定）5．土地增值税
土地增值税以转让房地产的增值额和适用税率计算征收。

税率：30%—60% 。

纳税人转让房地产所取得的收入减除各项扣除项目后的余额为增值额。

（扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目）
计算公式：增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
1．契税
(1)河南省住房权属转移契税税率为3%。

计算公式：（成交价格-增值税税额）×3%
(2)自2016 年2 月22 日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90 平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90 平方米以上的，减按 1.5%的税率征收契税。

(3)自2016 年2 月22 日起，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90 平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90 平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

2．印花税
个人销售或购买住房暂免征收印花税。

（注：以上内容涉及税率均为当前适用税率，具体适用税率依照纳税义务发生时政策规定的税率进行计算）
三、住房（转让方为自然人，受让方为企业）
（一）转让方需承担的相关税费
1．增值税
(1)征收率5%。

计算公式：成交价格/（1+5%）×5%。

(2)个人将购买不足2 年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买 2 年以上(含 2 年)的住房对外销售的，免征增值税。

（注：满两年如何确认：以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，按照熟先的原则确认。

）
(3)个人销售自建自用住房免征增值税。

2．增值税附加（城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加）
以实际缴纳的增值税税额为计税依据，2019 年 1 月 1 日起至2021 年12 月31 日，按50%的税额幅度减征。

（注：政策到期后是否延续,暂未出台相关政策或规定。

）
城市维护建设税：市区7%，县城（镇）5%，其他1%。

教育费附加：3%。

地方教育费附加：2%。

3．个人所得税
(1)查账征收，税率为20%。

纳税人凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税
金及有关合理费用。

计算公式：（成交价格-财产原值-合理费用后）×20%
(2)个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

（注：①自用5年以上是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。

②家庭唯一是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

）
4．印花税
个人销售或购买住房暂免征收印花税。

5．土地增值税
个人销售住房暂免征收土地增值税。

（二）受让方需承担的相关税费
1．契税
河南省住房权属转移契税税率为3%。

计算公式：（成交价格-增值税税额）×3%
2．印花税
印花税税率0.05% 。

计算公式：成交价格格×0.05%
自2019 年 1 月 1 日至2021 年12 月31 日，小规模纳税人（包括自然人）印花税减按50%征收。

（注：政策到期后是否延续,暂未出台相关政策或规定）
（注：以上内容涉及税率均为当前适用税率，具体适用税率依照纳税义务发生时政策规定的税率进行计算）
四、非住房（转让方与受让方均为自然人）
（一）转让方需承担的相关税费
1．增值税
征收率5%。

计算公式：（成交价格-买入价格）/（1+5%）×5%
2．增值税附加（城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加）
以实际缴纳的增值税税额为计税依据，2019年1月1日起至2021年12月
31日，按50%的税额幅度减征。

（注：政策到期后是否延续,暂未出台相关政策或规定。

）
城市维护建设税：市区7%，县城（镇）5%，其他1%。

教育费附加：3%。

地方教育费附加：2%。

3．个人所得税
财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。

计算公式：（成交价格-房屋原值-合理费用）×20%
纳税人未提供完整、准确的财产原值凭证，不能按照财产原值按下列方法确定：建筑物，为建造费或者购进价格以及其他有关费用等，无法按照上述方式确定财产原值的，由主管税务机关核定财产原值。

4．印花税
印花税税率0.05% 。

计算公式：成交价格×0.05%
自2019 年 1 月 1 日至2021 年12 月31 日，小规模纳税人（包括自然人）印花税减按50%征收。

（注：政策到期后是否延续,暂未出台相关政策或规定。

）
5．土地增值税
（1）土地增值税以转让房地产的增值额和适用税率计算征收。

纳税人转让房地产所取得的收入减除各项扣除项目后的余额为增值额。

（扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

）
计算公式：增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
（2）个人转让除住房以外的其他房地产项目无法清算的按6%的核定征收率征收土地增值税。

（二）受让方需承担的相关税费
1．契税
河南省其他房屋和土地权属转移契税税率4%。

计算公式：（成交价格-增值税税额）×4%
2．印花税
印花税税率0.05% 。

计算公式：成交价格×0.05%
自2019 年 1 月 1 日至2021 年12 月31 日，小规模纳税人（包括自然人）印花税减按50%征收。

（注：政策到期后是否延续,暂未出台相关政策或规定）
（注：以上内容涉及税率均为当前适用税率，具体适用税率依照纳税义务发生时政策规定的税率进行计算。

）
五、非住房（转让方为企业，受让方为自然人）
（一）转让方需承担的相关税费
1．增值税
（1）房地产开发企业转让自行开发的房地产项目
①若企业为一般纳税人：
A一般计税方法，税率9%：
转让不动产取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，按照9%的税率计算销项税额。

应纳税额=销项税额-进项税额
B简易计税方法，5%：
转让自行开发的房地产老项目（注：房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的房地产项目），可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收
率计算应纳税额。

②若企业为小规模纳税人：
征收率5%。

转让自行开发的房地产项目，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额。

（2）非房地产开发企业转让其取得（含自建）的不动产或者房地产开发企业转让其取得（不含自建）的不动产
①若企业为一般纳税人：
A一般计税方法9%：
以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照9%的税率计算销项税额。

应纳税额=销项税额-进项税额
B简易计税方法5%：
转让其2016 年 4 月30 日前取得(不含自建)的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

转让其2016 年 4 月30 日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

②若企业为小规模纳税人：
征收率5%。

转让其取得(不含自建)的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

2．增值税附加（城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加）
以实际缴纳的增值税税额为计税依据，2019 年 1 月 1 日起至2021 年12 月31 日，按50%的税额幅度减征。

（注：政策到期后是否延续,暂未出台相关政策或规定。

）
城市维护建设税：市区7%，县城（镇）5%，其他1%。

教育费附加：3%。

地方教育费附加：2%。

3．企业所得税
基本税率为25%。

自2019 年 1 月 1 日至2021 年12 月31 日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100 万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100 万元但不超过300 万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

其中，自2021 年1 月 1 日至2022 年12 月31 日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100 万元的部分，减按12.5%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。

计算公式：应纳税所得额×适用税率
4．印花税
印花税税率0.05% 。

计算公式：成交价格×0.05%
自2019 年 1 月 1 日至2021 年12 月31 日，小规模纳税人（包括自然人）印花税减按50%征收。

（注：政策到期后是否延续,暂未出台相关政策或规定）
5．土地增值税
土地增值税以转让房地产的增值额和适用税率计算征收。

税率：30%-60% 。

纳税人转让房地产所取得的收入减除各项扣除项目后的余额为增值额。

（扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

）
计算公式：增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
（二）受让方需承担的相关税费
1．契税
河南省其他房屋和土地权属转移契税税率4%。

计算公式：（成交价格-增值税税额）×4%
2．印花税
印花税税率0.05% 。

计算公式：成交价格×0.05%
自2019 年 1 月 1 日至2021 年12 月31 日，小规模纳税人（包括自然人）印花税减按50%征收。

（注：政策到期后是否延续,暂未出台相关政策或规定。

）
（注：以上内容涉及税率均为当前适用税率，具体适用税率依照纳税义务发生时政策规定的税率进行计算。

）
六、非住房（转让方为自然人，受让方为企业）
（一）转让方需承担的相关税费
1．增值税
征收率5%。

计算公式：（成交价格-买入价格）/（1+5%）×5%
2．增值税附加（城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加）
以实际缴纳的增值税税额为计税依据，2019 年 1 月 1 日起至2021 年12 月31 日，按50%的税额幅度减征。

（注：政策到期后是否延续,暂未出台相关政策或规定。

）
城市维护建设税：市区7%，县城（镇）5%，其他1%。

教育费附加：3%。

地方教育费附加：2%。

3．个人所得税
财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为
应纳税所得额。

计算公式：（成交价格-房屋原值-合理费用）×20%
纳税人未提供完整、准确的财产原值凭证，不能按照财产原值按下列方法确定：建筑物，为建造费或者购进价格以及其他有关费用等，无法按照上述方式确定财产原值的，由主管税务机关核定财产原值。

4．印花税
印花税税率0.05% 。

计算公式：成交价格×0.05%
自2019年1月1日至2021年12月31日，小规模纳税人（包括自然人）印花税减按50%征收。

（注：政策到期后是否延续,暂未出台相关政策或规定。

）5．土地增值税
（1）土地增值税以转让房地产的增值额和适用税率计算征收。

税率：30%-60% 。

纳税人转让房地产所取得的收入减除各项扣除项目后的余额为增值额。

（扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目）
计算公式：增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
（2）个人转让除住房以外的其他房地产项目无法清算的按6%的核定征收率征收土地增值税。

（二）受让方需承担的相关税费
1．契税
其他房屋和土地权属转移契税税率4%。

（契税的计税依据为不含增值税价格。

）
2．印花税
自2019 年 1 月 1 日至2021 年12 月31 日，小规模纳税人（包括自然人）印花税减按50%征收。

（注：政策到期后是否延续,暂未出台相关政策或规定。

）
（注：以上内容涉及税率均为当前适用税率，具体适用税率依照纳税义务发生时政策规定的税率进行计算。

）
七、土地使用权（转让方为自然人）
（一）转让方需承担的相关税费
1．增值税
土地使用权取得时间为2016年5 月1日后：按照取得的全部价款和价外费用适用3%的征收率计算缴纳增值税。

土地使用权取得时间为2016 年 4 月30 日前：以取得的全部价款和价外费用适用3%的征收率计算缴纳增值税，或以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额按5%的征收率计算缴纳增值税。

2．增值税附加（城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加）
以实际缴纳的增值税税额为计税依据，2019 年 1 月 1 日起至2021 年12 月31 日，按50%的税额幅度减征。

（注：政策到期后是否延续,暂未出台相关政策或规定。

）
城市维护建设税：市区7%，县城（镇）5%，其他1%。

教育费附加：3%。

地方教育费附加：2%。

3．个人所得税
财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。

计算公式：（成交价格-财产原值-合理费用）×20%
纳税人未提供完整、准确的财产原值凭证，无法按照规定方式确定财产原值的，由主管税务机关核定财产原值。

4．印花税
自2019 年 1 月 1 日至2021 年12 月31 日，小规模纳税人（包括自然人）印花税减按50%征收。

（注：政策到期后是否延续,暂未出台相关政策或规定。

）
5．土地增值税
土地增值税以转让土地使用权的增值额和适用税率计算征收。

税率：30%-60% 。

纳税人转让土地使用权所取得的收入减除各项扣除项目后的余额为增值额。

（扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；与转让土地使用权有关的税金等）
计算公式：增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
（二）受让方需承担的相关税费
1．契税
河南省其他房屋和土地权属转移契税税率4%。

计算公式：（成交价格-增值税税额）×4%
2．印花税
印花税税率0.05% 。

计算公式：成交价格×0.05%
自2019 年 1 月 1 日至2021 年12 月31 日，小规模纳税人（包括自然人）印花税减按50%征收。

（注：政策到期后是否延续,暂未出台相关政策或规定）
（注：以上内容涉及税率均为当前适用税率，具体适用税率依照纳税义务发生时政策规定的税率进行计算。

）
八、土地使用权（转让方为企业）
（一）转让方转让方需承担的相关税费
1．增值税
（1）若企业为一般纳税人
①.一般计税方法，税率9%：
应纳税额=销项税额-进项税额。

转让土地使用权取得的全部价款和价外费用为销售额，按照9%的税率计算销项税额。

②简易计税方法，征收率5%：
转让2016 年 4 月30 日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

（2）若企业为小规模纳税人
转让2016 年 5 月 1 日后取得的土地使用权，按照取得的全部价款和价外费用适用3%的征收率计算缴纳增值税。

转让2016 年 4 月30 日前取得的土地使用权，可以选择按照取得的全部价款和价外费用适用3%的征收率全额计税，也可以选择以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率差额计税。

2．增值税附加（城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加）
以实际缴纳的增值税税额为计税依据，2019 年 1 月 1 日起至2021 年12 月31 日，按50%的税额幅度减征。

（注：政策到期后是否延续,暂未出台相关政策或规定。

）
城市维护建设税：市区7%，县城（镇）5%，其他1%。

教育费附加：3%。

地方教育费附加：2%。

3．企业所得税
基本税率为25%。

自2019 年 1 月 1 日至2021 年12 月31 日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100 万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率
缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100 万元但不超过300 万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

其中，自2021 年1 月 1 日至2022 年12 月31 日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100 万元的部分，减按12.5%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。

计算公式：应纳税所得额×适用税率
4．印花税
印花税税率0.05% 。

计算公式：成交价格×0.05%
自2019 年 1 月 1 日至2021 年12 月31 日，小规模纳税人（包括自然人）印花税减按50%征收。

（注：政策到期后是否延续,暂未出台相关政策或规定）
5．土地增值税
土地增值税以转让土地使用权的增值额和适用税率计算征收。

税率：30%-60% 。

纳税人转让土地使用权所取得的收入减除各项扣除项目后的余额为增值额。

（扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；与转让土地使用权有关的税金等）
计算公式：增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
（二）转让方转让方需承担的相关税费
1．契税
河南省其他房屋和土地权属转移契税税率4%。