第七章 收益法习题

一、单选题
1、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产()。

A.目前是否有经济收入
B.过去是否带来了经济收益
C.是否具有产生经济收益的能力
D.目前的收入是否大于运营费用
2、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是()。

A.有租约限制下的价值
B.共有房地产的价值
C.无租约限制下的价值
D.承租人的权益的价值
3、下列因素中不属于收益性房地产的价值高低的主要取决的因素是（）。

A．已经获得净收益的大小
B．未来获得净收益的风险
C．未来获得净收益的大小
D．未来获得净收益期限的长短
4、某房地产现房价格为4000元/ m2，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/ m2（年末收到），出租运营费用为每年50元/ m2。

假设折现率为5%，风险补偿为200元/ m2，则该房地产的期房价格为（）元/ m2。

A 3300
B 3324
C 3335
D 3573
5．某房地产的报酬率为8％，受益期限为30年的价格为4000元/m2．若报酬率为6％，受益期限为50年，则该房地产价格为（）元/m2
A．3000 B．4500 C．5200 D．5600
6．某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。

A．280B．285C．290D．295
7、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期(土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得)、建筑物剩余经济寿命为55年。

预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为( )万元。

A.95.40
B.97.87
C.98.55
D.99.33
8．某写字楼年出租狰收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10％，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。

A．4580B．5580C．6580D．7580
9、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率为85%，
运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40 000㎡，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为( )万元。

A.690.40
B.8284.79
C.8720.83
D.9746.81
10．承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200/m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2．现市场上类似住宅的年租金为600元/m2．若折现率为8％，则承租人甲当前的权益价值为（）万元。

A．6.19B．6.42 C．7.20D．9.58
11、报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是()。

A.投资率是投资回收与投入资本的比率
B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。

反之，报酬率应高
C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率
D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率
12、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%,销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%,报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%,则该写字楼目前的收益价格为()万元。

A.5286.72
B.7552.45
C.9939.23
D.14198.90
二、计算题
1、某旧商业用房的面积为20000m2，业主与某公司签订了租期为10年的租赁合同约定第一年的租金为240元／m2，以后每年租金上调4%。

该公司在市场调查基础上确定对该商业用房进行装修改造后经营最有利。

装修改造期为1年，装修改造费用为1000元／m2，分两期投入，前半年均匀投入60%，后半年均匀投入40%，装修改造后即可租赁经营。

目前市场上装修改造后的类似房地产的年租金为840元／m2，年租金增长率为5%，空置率为10%，运营费用为有效毛收入的30%。

请根据上述资料计算该公司作为承租人可获得的净收益现值。

（报酬率为10%）。