电梯维保监管工作规程 - 副本

确保外包电梯维修保养质量，保障电梯安全稳定运行。

适用于XXXXX住宅物业服务中心电梯维修保养工作的监督管理。

制定本区域电梯维修保养工作管理标准，并下发执行
对物业服务中心电梯维修保养工作落实情况进行指导、监督、检查
监督检查物业服务中心电梯维修保养工作
指定电梯维修保养工作管理责任人
按照要求进行电梯维修保养工作的管理及每月对电梯运行情况的
评判
4.1.1 轿厢设备维护标准：
轿厢内张贴电梯有效年检合格证、安全乘梯须知、轿门防扒等警示、提示标识；
轿厢内照明良好，应急照明灯、报警功能应正常，轿厢通风风机无异常噪音，按钮面板整洁，字迹清晰；
紧急对讲话筒有使用提示标识，摘挂便利、通话声音清晰。

监控探头确保画面能分辨乘客面孔；
轿厢平层误差在正负4mm 以内；
电梯运行、增速、减速平稳。

从启动到平层皆无异常震动、冲击及异常声响。

行驶过程中轿厢无明显晃动，箱门无晃动而产生的撞击声，电梯门开启闭合灵活，无卡、擦声音。

4.1.2 电梯机房设备维护标准：
机房内配置盘车专用工具一套；
控制柜内的排风扇运行正常，柜内温升符合要求，线路整洁，电器表面无积尘现象；主回路接触器无打火碳化迹象。

接地电阻小于4 欧、动力线绝缘电阻大于0.5 兆欧、控制线绝缘电阻大于 0.25 兆欧。

各种开关、按钮、蜂鸣器、电铃、对讲、指示灯、照明工作正常，无缺损，接线端子压接牢固，导线编号清楚无误；
曳引机电动机连接紧固，无晃动，无异常运行声音，电动机轴承温度应不高于80℃;
减速器螺栓无松动、无锈蚀，运行时无不均匀的噪声或撞击声，减速器内润滑油清洁，无渗漏，油面在标准范围内。

减速器的机件和轴承的温度应不高于 75 度，油温不高于
85 度；
减速箱箱盖、窥视孔盖和轴承盖应与箱体连接紧密无漏油。

蜗杆轴伸出端橡胶材料机油密封，润滑性渗油小于每滴/3—5 分钟；
制动系统工作可靠，无不正常的撞击声。

曳引机转动时闸瓦制动带与制动轮之间无磨擦现象。

闸瓦与制动轮间隙小于0.7 毫米，制动器线圈温升不超过该电梯使用说明书规定的温度范围；
钢丝绳维护标准：
✧钢丝绳表面无明显积垢、锈蚀、断股，平层线标识清晰；
✧轿厢和对重侧的钢丝绳应当张力均匀，张力差小于 5%；
✧钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时，在一个拧距内最大断丝数不允许超过32 根；
✧断丝集中在1 或2 个绳股中，在一个拧距内最大断丝数不允许超过 16 根；
✧磨损的钢丝绳直径不得小于原直径90%。

防止钢丝绳在曳引轮绳槽内落底，钢丝绳与槽底的间隙大于1mm。

4.1.3 电梯设备运行维护标准详见《公用设施设备运行工作指引》中“电梯系统”。

4.2.1 物业服务中心工程负责人负责编制本项目《电梯年检管理清单》，以便有效做好年检有
效期到期前的准备工作；
4.2.2 电梯维保供方每月5 日前，应根据年度计划及评估报告中的问题分析上月工作不足，制
定下月月度整改措施，并加盖单位公章，提交物业服务中心工程负责人；
4.2.3 电梯维修保养合同完备（包括年度、月度检修计划、紧急救援时间要求约定、考核标准
等），供方监督人员掌握合同要点；
4.2.4 消控室 24 小时值班，值班人员监控电梯故障、维修过程，包括通知时间，到达现场时
间，修复完成时间、修复过程等信息记录到《电梯设备报修记录》，每月统计故障及紧急困人情况，并及时向维保单位提出整改要求；
4.2.5 物业服务中心电梯安全管理人员按照外包合同服务标准及相关标准，每月根据维保计划
检查电梯外包单位设备运行、设备房卫生维保标准、质量情况等，在《巡检记录》、《扶手电梯保养检查评定记录表》/《升降电梯保养检查评分记录表》中做好记录，问题录入想当家APP 公共报事中或发《维修服务单》，由外包单位进行整改、关闭，并作为考核依据；
4.2.6 物业服务中心负责人每周至少抽检一次小区电梯外包服单位员工在岗情况、礼节礼仪、
设备运行、设备房卫生情况等，在《品质监督检查记录表》中做好记录；
4.2.7 片区每月对辖区全部项目设备服务质量进行指导、监督、检查，职能业务主管部门每季
度对各物业服务中心进行设备服务质量监督检查；
4.2.8 片区职能专业经理、物业服务中心须每月组织设备服务外包单位负责人召开沟通会，职
能主管业务部门每半年组织电梯外包单位负责人召开沟通会一次。

对钢丝绳套、滑轮、支撑木、脚手板等工器具，使用前应认真检查，确无损坏方可使用，使用中注意承载能力防止过载；开闸扳手、盘车手轮应齐备、好用；
在井道内作业时，严禁一脚踏在轿顶，另一脚踏在井道中的任一固定点上的操作；
在轿顶进行检修作业时，应将安全钳、联动开关和轿顶检修盒上的急停开关断开；
用手轮盘车升降电梯时，应断开总电源开关，并确保轿、厅门已关闭；
在轿顶进行保养或检修，需要移动轿厢时，严禁快车运行；应采用慢车点动运行轿厢；
在底坑作业时，应将限速器涨紧装置的安全开关和检修盒的急停开关断开；
禁止将安全开关如安全钳、安全窗、门联锁开关等用机械方法或电气短路方法封起来运行；
只有在电梯停驶状态时，方可进行检查或保养曳引绳；
当对电梯进行任何调整时，乘梯人员离开，保证轿厢内无人，并关闭轿厢门。

检修未完，检修人员需暂时撤离现场时，应做到：
a. 关闭所有厅门、一时关不上的必须设置防护，并在厅门悬持“危险，切勿靠近”的警
告牌，并派人看守；
b. 切断总电源开关；
c. 排除热源，如喷、烙铁、强光灯、电焊、气焊等；
d. 通知有关人员，必要时应设专人值班。

维修、保养工作结束后应做到：
a. 将所有开关恢复到原来状态，检查工器具、材料有无遗落在设备上；
b. 清点工具、材料打扫工作现场，撤除告示牌；
c. 送电试运行、观察电梯运行情况，发现异常及时停梯检查。

更换电梯曳引绳作业要求作业人员必须做到：
a. 施工前提交施工方案、安全技术交底、施工人员有效操作证件的复印件。

检查施工方
案是否合理；安全技术交底现场人员有无漏填；操作证的真实性；
b. 安全钳将轿厢轧在导轨上，吊轿厢的吊链也必须拉紧，不得松弛；同时应将手拉链拴
在起重链上；
c. 换曳引绳时，严禁将曳引绳一次全部拆除；必须保留两根或两根以上的曳引绳。

d. 严禁同时进行更换限速绳、曳引绳作业；
e. 井道下部人员戴安全帽、在进行对重绳头作业时须系安全带；
换绳完毕检查缓冲器越程距离和钢丝绳张力差，不符合要求的即时整改。

4.4.1 每台设备依据维保合同约定要求或《电梯保养检查评分记录表》的评分结果与保养费挂
钩。

得分100 分（含100 分），为合格；
得分90—100 分，扣当月总保养费的（100－得分）%；
得分90 分以下，扣除当月总保养费的50%。

4.4.2 同一台梯当月因电梯故障、困人次数不得超过1 次，超过1 次以上按照500 元基数乘以
次数进行处罚；电梯恢复运行后维保公司须在2 个工作日内将故障原因整理为书面材料向物业报备；项目应向业主进行故障维修反馈，提示乘梯安全信息；发生困人事件物业服务中心负责人与电梯维保供方现场负责人一起登门致歉，直到业主满意；
4.4.3 电梯维保供方在接到物业公司的报修通知后，应在 30 分钟内（依法规要求）到达，如
超过30 分钟要求，物业公司有权对维修保养予以扣款处罚，第一次处罚 100 元；第二次及以上每超时一次按照次数倍率乘以 100；电梯困人20 分钟到达现场解救，超过20 分钟扣除该电梯当月保养费；
4.4.4 维保单位应该储备足够的设备配件，保证一般故障120 分钟内及时完成修复，恢复电梯
安全稳定、运行，未能及时修复的须由电梯维保供方派专业工程师到达现场增加维修力量；
4.4.5 单台电梯故障处理停梯时间不超过24 小时（主机和曳引机故障可延长至 48 小时），
否则扣除该电梯当月保养费；
4.4.6 因维保不当造成的事故和损失的,甲方有权向乙方追偿所有损失并要求赔偿；
4.4.7 想当家APP 与电梯相关的周期性作业,超时或未接单的,按200 元/单进行外罚。

4.4.8 维保计划维保单位每月25 日提交给甲方，未及时提交处罚100 元
4.4.9 根据维保合同要求，维保单位在使用证到期前一个月履行年检手续而检测单位未按时检
测出证，乙方将相关履行年检手续证明资料及延期出证信息及时（使用证到期自然月末前二日）告知甲方，如不属以上所述原因在使用证到期前未办理更换，责任由乙方承担，每台电梯支付甲方 1000 元违约金，并承担因逾期年检面导致的政府主管部门的处罚；
4.4.10
4.5.1 每月由物业服务中心业务支持负责人或工程负责人专业岗位依据合同和电梯设备维护
标准等内容根据维保计划抽检25%,对服务供方电梯保养情况进行评估，并填写《扶手电梯保养检查评定记录表》/《升降电梯保养检查评分记录表》 ,经双方签字后,编制《供方服务月度评估报告》于次月5 日前发起审批；
4.5.2《供方服务月度评估报告》为结算、付款的依据。

4.6.1 当地政策法规对特种作业有资质要求的，外包单位及其人员必须满足法规要求，物业服
务中心须将公司及其员工的资质证书随同外包服务合同一并存档，并实时更新；
4.6.2 电梯维护保养单位应当具备电梯安装、改造或者维修资质，电梯维护保养单位应当按照
合同约定和安全技术规范的要求开展日常维护保养工作，对其维护保养的电梯安全性能负责，不得将电梯日常维护保养业务转包，分包，或者变相转包，分包；严禁设置技术障碍，影响电梯正常运行，电梯维保单位应履行法律、法规、规章和安全技术规范规定的其他安全管理职责，服务中心须将电梯维保单位及其员工资质证书随同维护保养合同一并存档。

4.6.3 其他要求按照《设备设施外包维保监管工作规程》执行。

《公用设施设备运行工作规程》《设备设施外包维保监管工作规程》。