华高莱斯-北京阳光股份酒仙桥南区危改项目顾问报告289PPT-14M

2004.10.29 2005.03.17
REGAL LLOYDS
市场背景判断
存
款
准
备
金 13
率 %
8
6
7 7.5
1998 1999
2003 2004
银根先松后紧：资金密集的房地产业受到直接的 影响
时间
开发企业贷款受限：银行不得发放用于缴纳出让 金的贷款，不少开发企业资金紧缺，纷纷选择重 组或引入外来资金以缓解资金压力。
契税调整： 《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地 产税收管理的通知 》规定“对个人承受不享受 优惠政策的住房，不得减免契税
2005.4 2005.5
个人所得税调整： 依照《中华人民共和国个人所得税法》，个人 出售自有住房取得的所得按“财产转让所得” 项目征收20%个人所得税； 《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管 理的通知》进一步重申个人所得税得征收；
北京市06年土地供应量计划中，普通住宅用地今 年计划在1590公顷左右，基本与去年保持一致。 高档别墅供地被禁止，普通住宅供地平稳，但由 于存在操作空间，别墅仍有供应，但影响市场心 理预期。
06年2月的《招标拍卖挂牌出让 国有土地使用权规范》征求意见 稿中，除了进一步规范“招、拍、 挂”外，在确定供地方式条款的 第四条提出了“勾地”这一概念， 新政策于2006年7月1日执行，但 并未给出更具体细节；
1998.03 1999.11
2003.09 2004.03
银发[2003]121号，严格控制土地储备贷款的 发放:商业银行不得向房地产开发企业发放用 于缴交土地出让金的贷款。房地产开发企业 申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项 目总投资的30%。
《商业银行房地产贷款风险管理指引》要求 商业银行要严格控制房地产产业相关贷款；
2001
2002
2003
2004
2005
从具有前置效应的开工量来看，在03年达到 顶峰后，04、05年持续下降，且05年下降 幅度较大，从开工量的之后效果分析，未来2 －4年内市场供应量存在下降的可能性。
80% 60% 40% 20%
0% -20% -40%
施工、开工、竣工量增长率
57.9%
17.7% 13.0% 2000
22.4% 20.6%
17.4%
16.7%
16.0%
10%
11.8%
12.5%
0% 2000
2001
2002
2003
2004
3.5% 2005
01年房地产投资的增速远高于GDP增速，到 04年两者趋近，05年房地产投资增速又大幅 低于GDP增速。
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北京年开工、施工、竣工量（百万平米）
税收政策 9
国务院15号文，即《国务院关于加强国有土 地资产管理通知》，规定“有条件的地方政 府要对建设用地试行收购储备制度 ” 《关于加强国有土地资产管理建立土地储备 制度的意见》（京政发[2002]4号）明确提出 “坚持土地集中统一管理，确保市政府对建 设用地的集中统一供应，杜绝多渠道、多源 头供应土地的现象。”
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2004.10
从2001年开始，从政策上指导建立土地储备制度。
市场背景判断
国家实施对土地的管理，将熟地公开向社会供应， 但是北京市大量土地以33号文预留的4种方式协议 出让
熟地入市交易基本透明，经营性项目用地实现招 拍挂，土地二级市场逐步规范化
勾地是政府获取更多市场需求信息的渠道，也是 对土地“流拍”现象的一种应急之举，而“勾地” 是一次技术层面的完善，不会改变现行土地交易 的基本原则。 进一步规范土地市场交易，同时市区拆迁成本提 高，未来市区土地更为稀缺。
区域发展判断 自身条件分析 市场环境分析 项目定位
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11
市场背景判断
近年市场交易指标上扬，成为“牛市”，反映出市场需求保持较为旺盛的态势。
商品房销售面积（百万平米）
30 75.6%
25
24.72
28.03
80% 70%
60%
20
17.08
18.96
50%
15 33.0% 9.56
30% 1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
房地产投资额在05年之前快速增长，04年投 从北京市近年房地产投资额占固定资产投资比 资额为01年的两倍，但05年增长幅度非常小。 例分析，从99年的36％快速上升到04年58 ％，比例之高凸现结构的不合理，05年首次 下降到54％。
2005.10
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市场背景判断
我国现行房地产税收制度主要涉及１４个税种， 目前实际征收的有１２种。八个基本条例限定的 八种税，近期没有针对房地产业的变化。
北京“普通住宅”标准：容积率在1.0（含）以上; 单套建筑面积在140（含）平方米以下; 成交价低 于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍。 调整的焦点是流转税：增加房产投机成本，排挤 市场“泡沫”，对自住型需求影响较小
8 6 4.22 4 2 0
1999
房地产开发投资额（百亿元）
5.22
7.84
9.89
12.03
14.73
15.25
2000
2001
2002
2003
20042005房地产投资占固 Nhomakorabea资产投资比例
60% 58.3%
55%
54.5%
55.8%
53.9%
50%
51.2%
45%
40%
40.2%
35%
36.0%
前期研究
阳光股份酒仙桥南区危改项目
项目编号：hgls-pg-007-
华高莱斯国际地产顾问 （北京）有限公司
REGAL LLOYDS INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANTS BEIJING CO.LTD
目录
市场背景判断 区域发展判断 自身条件分析 市场环境分析 项目定位 案例借鉴
《北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌 办法》 对土地招拍挂进行了规范； 国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土 地使用权规范》征求意见稿，对土地招拍挂 做进一步规范。
2004.02 2004.03 2005.04 2006.02
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》 （国发〔2004〕28号）文第十八条规定：继 续停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用 地的审批。 《北京市2005年度土地供应计划（试行）》 第五条明确指出：“鼓励节能节地型住宅项 目建设用地供应；合理调控不同档次住宅商 品房项目建设用地供应；禁止供应高档别墅 项目建设用地。”
数据来源：北京市统计年鉴及华高莱斯数据库
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4
市场背景判断
05年前房地产投资快速增长，短期内市场供应保持较高水平，05年进入拐点，未 来供应可能下降。
GDP与房地产投资增长率比较
60%
50%
50.2%
40%
GDP增长率 房地产增长率
30%
23.7% 20%
26.1%
21.6%
10 5.44
5
12.05 25.9%
41.8%
11.0%
30.4%
40% 30%
20% 13.4%10%
0
1999
2000
2001
2002
2003
2004
0% 2005
市场成交面积不断增长，近年增幅均在10％ 以上，反映出市场容量的不断扩大。
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商品房销售额（百亿）
20
17.89 60%
区域发展判断 自身条件分析 市场环境分析 项目定位
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7
《关于改革存款准备金制度的通知》，存款 准备金率从13%调至8%； 中国人民银行宣布存款准备金率从8%下调至 6%；
存款准备金率由6%调高至7%； 银发〔2004〕60号，文件将存款准备金率由 7%提高到7.5％，金融机构将一次性减少可 用资金1100亿元左右。
国土资源部11号文件《招标拍卖挂牌出让国 有土地使用权规定》，叫停协议出让方式， 规定经营性用地出让必须进行招拍挂 北京市政府33号文，为协议出让留出了4个 口子
2001.04 2002.01
2002.05 2002.06
北京市国土房管局4号令，完全停止经营性 用地的协议出让 国务院71号令，规定要在04年8月31日之前 将历史遗留问题处理完毕
160
140
施工量
竣工量
141.0
120
99.3
100
90.7
80
75.4
59.7
60 37.8
40
44.6
20
12.1
13.7
17.1
23.8
25.9
30.7
46.8
0 1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
受投资增长的推动，近年施工量和竣工量均快 速增长，其中05年两者的增长都是近年最大的 增幅。从施工量的滞后效果分析，未来1－2年 供应量还将保持较高水平。
1985.01 1986.10 1987.04 1988.11
《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所 得税法》 《中华人民共和国营业税暂行条例》 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 《中华人民共和国企业所得税暂行条例》
1991.07
1993.12 1993.12 1994.01
营业税调整： 中央七部门《关于做好稳定住房价格工作的意 见》要求“调整住房转让环节营业税政策，严 格税收征管”，“明确享受优惠政策普通住房 标准”；
中央七部门《关于做好稳定住房价格工作的 意见》要求“加强房地产信贷管理，防范金 融风险”
2003.06
2004.09 2005.04
人民币基准利率上调； 央行宣布取消将现行的住房贷款优惠利率政 策，实行下限管理；个人住房贷款最低首付 款比例可由现行的20%提高到30%；个人住 房公积金贷款利率将微幅上调0.18个百分点。
1999年，“勾地”制度出现在香 港，基本程序是：
香港地政总署编制一份可供 售卖土地的列表； 有购买意愿的企业或个人可 以向总署递交申请，交缴按 金，并开出该幅土地的最低 价； 如果最低价被总署接纳，该 土地就将转入招标或拍卖程 序。
土地政策 10
目录
市场背景判断 宏观投资变化 政策趋势判断 市场趋势判断
目录
市场背景判断 宏观投资变化 政策趋势判断 市场趋势判断
区域发展判断 自身条件分析 市场环境分析 项目定位
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3
市场背景判断
05年前房地产投资快速增长，短期内市场供应保持较高水平，05年进入拐点，未 来供应可能下降。
18 16 14
12 10
数据来源：北京市统计年鉴及华高莱斯数据库
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目录
市场背景判断 宏观投资变化 政策趋势判断 市场趋势判断
数据来源：北京市统计年鉴及华高莱斯数据库
5
市场背景判断
05年前房地产投资快速增长，短期内市场供应保持较高水平，05年进入拐点，未 来供应可能下降。
北京年开工、施工、竣工量（百万平米）
40
35
开工量
30
34.3
32.1
30.5
27.9
25
20.0
20
16.8
15 10.6
10
5
0
1999
2000
003 024 039 054 144 191
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注：本报告数据截至时间为2006年3月31日
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对于投资型购房者，利率的变动预期增加了投资 盈利的不确定性，因此投资更加谨慎； 高端市场需求受此影响很小； 低端自住型需求对提高首付率较为敏感
金融政策 8
《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》 《中华人民共和国房产税暂行条例》 《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》
66.4%
33.9% 25.0%
2001
39.7% 26.4% 14.9%
2002
竣工量 施工量 开工量
20.2%
8.8% 7.1% 2003
18.2% 9.5%
2004 -11.0%
52.6% 41.9%
2005 -28.0%
从增长率分析，施工量和竣工量基本保持相同 的增长趋势，05年成为增幅最大的年份，是之 前过度投资的显现。而开工量从01年最大增幅 持续下降，04开始负增长。
18
52.9%
16
50%
14
42.3%
12
10
29.5%
33.4% 8.14
8.99
12.50 39.0%
43.1%
40% 30%
8
6.10
6
4.71
4
3.08
2