免租期会计处理
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“免租期”财税处理的全方位讲解
房屋租赁合同普遍存在“免租期”条款，尤其是商业地产 的商铺租赁，由于需要装修或者商业环境的培养，在此期 间租户没有正式开业，出租方通常会给予一定期限的免租 金优惠。 例：2017 年 A 企业租赁房屋给 B 企业，租赁期 3 年，第一 年为免租期，后面两年每年租金 150 万元，2018 年一次性 收取了 2 年的租金 300 万。 出租方 A 企业的财税处理 会计处理 1、出租人应当将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期 内，按直线法或其它合理的方法进行分配，免租期内出租 人应当确认租金收入。 2、这里会计账务处理上按照直线法在 2017 年至 2018 年每 年确认 100 万租金收入。 税务处理
此外，如果承人在 2018 年需要对于 2017 年确认的收入和费用进 行调减和调增。
承租方 B 企业的财税处理 会计处理 承租人应当将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内， 按直线法或其它合理的方法进行分配，免租期内出租人应 当确认费用；这里会计账务处理上假设按照直线法在 2017 年至 2018 年每年确认 100 万租赁费用。
税务处理 1 增值税 2018 年，如果取得 300 万的租赁增值税专用发票，可抵扣 相应进项。 2 企业所得税
根据上述规定，承租方可在 2017 年至 2018 年每年扣除 100 万的租赁费用。但是这里有个问题是 2017 年和 2019 年 均没有增值税发票，会导致企业所得税税前扣除缺乏发 票，对此本人认为在没有发票的情况下，仍然可以在租赁 期限均匀扣除，因为这样操作一方面可以准确反映收入与 费用配比，另一方面相关的租赁协议也可以作为扣除凭 证。
c.2019 年，企业所得税确认租金收入 0 万，汇算清缴时纳税 调减 100 万。 （2）租赁期内，根据权责发生制原则，分期均匀计入相关 年度收入 a. 2017 年，企业所得税确认租金收入 100 元，汇算清缴时应 对确认的租金收入进行纳税调整 0 元； b.2018 年，企业所得税确认租金收入 100 万，汇算清缴时纳 税调整 0 元； c.2019 年，企业所得税确认租金收入 100 万，汇算清缴时纳 税调整 0 元。 2 增值税 国家税务总局公告 2016 年第 86 号《国家税务总局关于土地 价款扣除时间等增值税征管问题的公告》 七、纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属 于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36 号文 件印发）第十四条规定的视同销售服务。 财税〔2016〕36 号《财政部 国家税务总局关于全面推开营 业税改征增值税试点的通知》 （二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式 的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 根据上述增值税的相关规定，增值税的处理如下： a.2017 年，增值税租金收入为 0；
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》 第四十七条 企业根据生产经营活动的需要租入固定资产 支付的租赁费，按照以下方法扣除： （一）以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出， 按照租赁期限均匀扣除； （二）以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出， 按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧 费用，分期扣除。
1 企业所得税 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》 第十九条 企业所得税法第六条第（六）项所称租金收 入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的 使用权取得的收入。
租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收 入的实现。 《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题 的通知》（国税函[2010]79 号） 根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、 包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按 交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的 实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年 度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条 规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收 入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。 根据上述规定，如果企业提前一次性收到租赁期跨年度的 租金收入，可以有以下两种处理方法： a.按照合同或协议规定的应付租金日期确认收入； b.租赁期内，根据权责发生制原则，分期均匀计入相关年度 收入。 （1）按照合同或协议规定的应付租金日期确认收入 a.2017 年，企业所得税确认租金收入 0 元，汇算清缴时应对 确认的租金收入进行纳税调减 100 万元； b.2018 年，企业所得税确认租金收入 300 万，汇算清缴时纳 税调增 200 万；
b.2018 年，增值税租金收入为 300 万；c.2019 年，增值税租 金收入为 0。 3 房产税 《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地 使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121 号） 第二条，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免 收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值 缴纳房产税。 为此，“免租期”内有 A 企业按照房产原值缴纳房产税。
房屋租赁合同普遍存在“免租期”条款，尤其是商业地产 的商铺租赁，由于需要装修或者商业环境的培养，在此期 间租户没有正式开业，出租方通常会给予一定期限的免租 金优惠。 例：2017 年 A 企业租赁房屋给 B 企业，租赁期 3 年，第一 年为免租期，后面两年每年租金 150 万元，2018 年一次性 收取了 2 年的租金 300 万。 出租方 A 企业的财税处理 会计处理 1、出租人应当将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期 内，按直线法或其它合理的方法进行分配，免租期内出租 人应当确认租金收入。 2、这里会计账务处理上按照直线法在 2017 年至 2018 年每 年确认 100 万租金收入。 税务处理
此外，如果承人在 2018 年需要对于 2017 年确认的收入和费用进 行调减和调增。
承租方 B 企业的财税处理 会计处理 承租人应当将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内， 按直线法或其它合理的方法进行分配，免租期内出租人应 当确认费用；这里会计账务处理上假设按照直线法在 2017 年至 2018 年每年确认 100 万租赁费用。
税务处理 1 增值税 2018 年，如果取得 300 万的租赁增值税专用发票，可抵扣 相应进项。 2 企业所得税
根据上述规定，承租方可在 2017 年至 2018 年每年扣除 100 万的租赁费用。但是这里有个问题是 2017 年和 2019 年 均没有增值税发票，会导致企业所得税税前扣除缺乏发 票，对此本人认为在没有发票的情况下，仍然可以在租赁 期限均匀扣除，因为这样操作一方面可以准确反映收入与 费用配比，另一方面相关的租赁协议也可以作为扣除凭 证。
c.2019 年，企业所得税确认租金收入 0 万，汇算清缴时纳税 调减 100 万。 （2）租赁期内，根据权责发生制原则，分期均匀计入相关 年度收入 a. 2017 年，企业所得税确认租金收入 100 元，汇算清缴时应 对确认的租金收入进行纳税调整 0 元； b.2018 年，企业所得税确认租金收入 100 万，汇算清缴时纳 税调整 0 元； c.2019 年，企业所得税确认租金收入 100 万，汇算清缴时纳 税调整 0 元。 2 增值税 国家税务总局公告 2016 年第 86 号《国家税务总局关于土地 价款扣除时间等增值税征管问题的公告》 七、纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属 于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36 号文 件印发）第十四条规定的视同销售服务。 财税〔2016〕36 号《财政部 国家税务总局关于全面推开营 业税改征增值税试点的通知》 （二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式 的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 根据上述增值税的相关规定，增值税的处理如下： a.2017 年，增值税租金收入为 0；
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》 第四十七条 企业根据生产经营活动的需要租入固定资产 支付的租赁费，按照以下方法扣除： （一）以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出， 按照租赁期限均匀扣除； （二）以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出， 按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧 费用，分期扣除。
1 企业所得税 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》 第十九条 企业所得税法第六条第（六）项所称租金收 入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的 使用权取得的收入。
租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收 入的实现。 《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题 的通知》（国税函[2010]79 号） 根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、 包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按 交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的 实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年 度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条 规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收 入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。 根据上述规定，如果企业提前一次性收到租赁期跨年度的 租金收入，可以有以下两种处理方法： a.按照合同或协议规定的应付租金日期确认收入； b.租赁期内，根据权责发生制原则，分期均匀计入相关年度 收入。 （1）按照合同或协议规定的应付租金日期确认收入 a.2017 年，企业所得税确认租金收入 0 元，汇算清缴时应对 确认的租金收入进行纳税调减 100 万元； b.2018 年，企业所得税确认租金收入 300 万，汇算清缴时纳 税调增 200 万；
b.2018 年，增值税租金收入为 300 万；c.2019 年，增值税租 金收入为 0。 3 房产税 《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地 使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121 号） 第二条，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免 收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值 缴纳房产税。 为此，“免租期”内有 A 企业按照房产原值缴纳房产税。