房地产价格的影响因素及评估方法

二.土地的评估方法1-收益还原法
(二)举例 例:有一宗地,占地面积100平方米,1995年11月取得 土地使用权50年,1997年11月建成一房屋建筑面积 250平方米,用于出租,根据以下资料计算该宗土地 2000年11月的价格 (1)出租每年收取押金5万元,平均每月租金收入3万元, 平均每月总费用1.5万元 (2)该房屋耐用年限50年,重置价为每建筑平方米 4000元,假设残值率为0 (3)押金收益率为9% (4)土地还原利率为6%,建筑物还原利率为8%
二.土地的评估方法5-路线价法
例3.袋地地价的 计算 (袋地指里线以内不 直接临街的土地, 袋地地价按下列 要求计算: (1)每平米单价按深 度算起,按深度指 数表计算,见下表 (2)袋地跨里线的宗 地,每平米单价以 袋地单价与里地 单价按面积比例 平均计算
16-18 60 米 12-16 66 米 8-12 米 4-8米 4米以 下 起
二.土地的评估方法4-假设开发法
(三)计算公式 1.项目建成后出售情形下的理论公式为: 购置开发场地的价格=土地开发的总价格-(开发 成本+开发商合理利润) 2.项目建成后出租情形下的理论公式为: 购置开发场地的价格=开发项目预期建成后的 资本化价格-(开发成本+开发商合理利润) 其中:资本化价格=年平均纯收益/资本化率
价格
d2
s1
d3
s2 d c g
s3 长期房地产供求 e f 供求数量
b
d1
a
一.房地产价格的影响因素
(一)一般因素 3.政治因素 土地制度及政策 住房制度及政策 房地产价格政策(高价格政策/低价格政策) 土地出让方式\出让期限 行政级别及隶属变更
一.房地产价格的影响因素
(一)一般因素 4.其他因素 心理因素(心态\预期\价值观念等) 国际因素 特殊因素
二.土地的评估方法1-收益还原法
(5)建筑物现值 解 1)该宗土地有收益,适 =4000*250*(48用于收益还原法评估 3)/48=93.75(万元) (2)计算房地年总收益: (6)建筑物年纯收益 租金收益=3*12=36(万元) =93.75*8%=7.5(万元) 押金收益=5*9%=0.45(万元) (7)土地年纯收益=18.45总收益=36+0.45=36.45(万 7.5=10.95 (万元) 元) 10.95 1 (8)土地总价格 = ×[1− (1+6%) ] =16924(万元） . (3)年总费用 6% =1.5*12=18(万元) 单价=16924÷100=1.69(万元 平方米） . / (4)房屋年纯收益=36.4518=18.45(万元)
二.土地的评估方法5-路线价法
(三)深度百分率表的计算 1.四三二一法则:将100英尺的普通临街地,与街道平行 区4等分,由临街算起,第一个25英尺的价值占路线价 的40%,第二个占30%,依次类推,若超过100英尺,则 用九八七六法则来补充. 2.苏慕斯法则:100英尺深的土地价值,前半临街50英尺 部分占全总地总价72.5%,后半50英尺部分占27.5%. 若再深50英尺,所增价值仅为15%
二.土地的评估方法4-假设开发法
(一)概念:又称剩余法和倒算法,是将估价对象 房地产预期开发后的价值,扣除预期各种开发 及销售的费用\税金\期望利润,所得剩余额作 为估价对象房地产的评价价格. (二)适用范围:适用于具有投资开发或再开发 潜力的房地产价格评估.具体包括:待开发土地 的估价(如毛地\生地\熟地);土地整理复垦;待 拆迁改造房屋;现有地产中单独地价评估;在建 工程等
深 度 度 深 讫
63 66 68 70
72 74 75 8-12 米
69 71 73
75 77
78
4米以 4-8米 下
12-16 16-18 米 米
二.土地的评估方法5-路线价法
例:如图,起讫深度分别为6米和17米,求地价
11米
10米 6米 路线价=1000元/平方米
1000 × 68% × 10 × 11 = 74800(元）
二.土地的评估方法5-路线价法
例2(前后临街地价的计算) 如图所示,有一宗前后两面临街的宗地,标准深度为 20米,深度百分率按四三二一法则计算,估算土地 的总价及单价.
5000元/米
40米
50米
15000元/米
二.土地的评估方法5-路线价法
解:
高价街路线价 × 全部深度 高价街路线价 + 低价街路线价 低价街路线价 低价街影响深度 = × 全部深度 高价街路线价 + 低价街路线价 高价街影响深度 = 15000 （15000 + 5000 ） 40 = 30 米 / × 高价街影响深度 = 低价街影响深度 = 40 − 30 = 10 米 由于标准深度为 20 米，则 高价街影响深度百分率 低价街影响深度百分率 为： 为： % + 30 % = 70 % 40 40 % + 30 % + 20 % + 10 % + 9 % + 8 % = 117 % 总价 = 15000 × 117 % × 50 + 5000 × 70 % × 50 = 1052500 元 单价 = 1052500 ÷ 40 × 50） 526 .25 元 / 平方米 （ =
线 价 =35000 / / 元 平 米 方 / 方 ) 12
4.5
路
路线价=45000 / 价 价
: 45000*110%+35000*20%=56500( : 56500*4.5*12=3051000( )
4 (%) 130
4-8 125
8-12 120
12-16 110
16-18 100
Over! Thanks!
房地产价格的影响因素及评估方法
一.房地产价格的影响因素
(一)一般因素 1.社会因素 人口状况(数量\密度\素质\家庭人口构成) 社会稳定状况 城市化 房地产投机
一.房地产价格的影响因素
(一)一般因素 2.经济因素 国民经济水平和发展趋势(房价的长期趋势\房地产供给调节 滞后\房价是一直上涨吗?) 财政收支及金融环境(货币供给/利率) 税负
路线价: 2000元/英尺 A 10 B C 10 20 E 20 30 30 F D 150英尺
二.土地的评估方法5-路线价法
解: A = 2000 × 0.4 × 10 = 8000(元）
B = 2000 × 0.7 ×10 = 14000(元） C = 2000 × 0.9 × 20 = 36000(元） D = 2000 ×1.0 × 20 = 40000(元） E = 2000 × (1 + 0.09) × 30 = 65400(元） F = 2000 × (1 + 0.08) × 30 = 70200(元）
参考文献: 1.<房地产评估> 俞明轩主编,中国人民大学出版社 2.<房地产估价> 周寅康主编,东南大学出版社
二.土地的评估方法5-路线价法
(一)基本原理 是根据土地价值随距街道距离增大而递减的原 理,在特定街道上设定单价,以此单价配合深度 百分率表及其他修正率表,用数学方法来计算 临街同一街道的其他宗地地价的一种估价方 法.其中单价即为路线价.
二.土地的评估方法5-路线价法
(二)计算公式 1.一般计算公式: 宗地总价=路线价*深度百分率*临街宽度 2.若宗地特殊,如属于街角地,两面临街地,三角地,梯形 地,袋地等,计算公式如下: 宗地总价=路线价*深度百分率*临街宽度*其他条件修 正率 或宗地总价=路线价*深度百分率*临街宽度+-其他条件 修正率
(一)基本原理:对于买方:替代原理;对于卖方: 生产费用价值论 (二)适用范围: 1.独立或狭小市场上交易实例比较少 2.公共设施的估价 3.特殊房地产,如寺庙,教堂,桥梁等. 4.新开发的土地,如填海造地,开发区土地 5.城市中附有建筑物的土地估价不适用
二.土地的评估方法3-成本逼近法
(三)计算方法 土地价格=取得待开发土地的费用+土地开发费 用+开发利润+应纳税金+投资利息+土地增值 收益
二.土地的评估方法2-市场比较法
(四)计算方法
P = P′ × A × B × C × D × E 式中，P — 待估房地产评估价格 P′ — 可比交易实例价格 A — 交易情况修正系数 B — 交易日期修正系数 C — 标准化修正系数 D — 区域因素修正系数 E — 个别因素修正系数
二.土地的评估方法3-成本逼近法
二.土地的评估方法5-路线价法
例4.三角地的计算(1)正三角地 以三角形高度1/2的临街深度,按临街深度指数计算(下 表).如题,计算地价
路线价=1000元/平方米 12米 10米
地价=1000*125%*12*10/2=75000(元) 深度 指数(%) 4米 130 4-8米 125 8-12米 120 12-16米 110 16-18米 100
二.土地的评估方法5-路线价法
例4.(2)倒三角形:一一个顶点与底边中点垂直距离的二分之 一为起深度,底边中点深度为讫深度,深度指数比照袋地. 如下图:
路线价=1000米/平方米
6 15米 米 120(元)
二.土地的评估方法5-路线价法
例5.路角地的计算 如图
深度百分率（ × 深度 % = 10 ）
深度百分率 = 所给深度 ×100 % 标准深度
二.土地的评估方法5-路线价法
例1(一般宗地地价的计算) 有A.B.C.D.E.F.深度为25,50,75,100,125,150英尺,宽度为 10,10,20,20,30,30英尺,路线价为2000元/英尺,标准深度为 100英尺,计算地价
二.土地的评估方法5-路线价法
(三)深度百分率表的计算 3.霍夫曼法则:深100英尺的宗地,在最初50英尺的价值应占全 宗地的2/3.最初的25英尺占37.5%,50英尺占67%,75英尺占 87.7% 4.哈柏法则:宗地的价值与其 深度的平方根成正比,即: 但标准深度不一定为100英尺, 因此,经修订的法则为:
一.房地产价格的影响因素
(二)区域因素 商业区(经营规模\腹地\顾客购买力\经营者资 商业区 力\交通\环境\土地利用控制) 住宅区(自然经管\距中心区远近\基础设施\配 住宅区 套设施\绿化\人口素质\治安\土地利用控制 工业区(交通/劳动力成本/基础设施/相关产业 工业区 聚集程度/环境污染/土地利用控制状况
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二.土地的评估方法2-市场比较法
(一)基本含义:在求取一宗待估房地产价格时, 依据替代原理,将待估房地产与类似房地产的 近期交易价格进行对照比较,通过对交易情况\ 交易日期\区域因素和个别因素等的修正,得出 待估房地产在评估基准日的正常合理价格. (二)适用范围:市场较为发达,有可比实例 (三)限制条件:近期性/可替代性/非单一性/正 常性/可修正性/合法性
一.房地产价格的影响因素
(三)个别因素 位置 面积 地形地势 地质 水文 形状 气候临街状况 土地利用控制状况 土地产权权属状况 建筑物与土地的组合 是否得当
二.土地的评估方法1-收益还原法
(一)基本原理 理论前提:在未来时期内形成源源不断的收益 公式:房地产价格=纯收益/利率 适用范围:适用于有收益土地或房地产,如旅店 \商场\写字楼\公寓等,对于政府机关\学校\公益 性房地产不适用