4章 房地产评估方法

房地产评估 1、选定评估方法 该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2、计算总收益 总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益＝50×12×900×（1－10％） ＝486000（元） 房 3、计算总费用 地 （1）年管理费＝486000×3.5％＝17010（元） 产 （2）年维修费＝2500×900×1.5％＝33750（元） 评 （3）年税金＝20×900＝18000（元） 估 （4）年保险费＝2500×900×0.2％＝4500（元） 实 年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4） 务 ＝17010+33750+18000+4500 ＝73260（元）
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例题: 某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一 块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成 一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元， 经济耐用年限为55年，残值率为2％。目前，该类建 筑重臵价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积 500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租， 每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字 楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空臵率为 10％，每年需支付的管理费为年租金的 3.5％，维修 费为重臵价的1.5％，土地使用税及房产税为每建筑平 方米20元，保险费为重臵价的0.2％，土地资本化率7 ％，建筑物资本化率8％。试根据以上资料评估该宗地 2003年3月的土地使用权价格。
3+150/(1+10%)4+160/(1+10%)5+170/10%*1/(
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1+10%)5=1529.39(万元)
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二、纯收益的计算

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纯收益是通过计算总收益和总费用后确定的。 1、总收益分类 客观收益：排除实际收入中特殊的偶然因素所得到的 正常收益。 实际收益：现在状态下实际取得的收益。（不能用评 估） 有形收益：地租或者房地产租赁收入能够以金额表示。 无形收益：难以金额表示，但对所有者提供特殊的权 利。

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1、收益法的应用范围：是以获得收益为目的 使用土地估价，对机关、学校用地评估不适用。 2、土地收益与地租的关系：二者在量上是一 致的，只是由于土地使用权和所有权相分离， 使得来自土地收益，使用者称之为土地收益， 所有者称之为地租。 下一节
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第二节

房地产评估市场法

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（3）房屋纯收益计算：

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房屋纯收益=房屋重臵价*成新率*房屋还原率 房屋纯收益=租金-（折旧费+管理费+维修费+ 保险费+税金+利息+空房费）
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三、还原率的确定

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资本化率（还原率）：是将不动产的纯收益与 不动产的价格之比。 1、还原率的种类 （1）综合还原率r；（考虑了建筑物和土地收 益状况） （2）建筑物还原率rB；（建筑物计提折旧时， 折旧率需要考虑，此时还原率为rB+d,d为折旧 率） （3）土地还原率rL;
P= a/(r+s) 1-(1-s)n /(1+r)n (递减公式) 基本公式：P= ai /(1+r1)(1+r2)…. (1+rn) 也就是说每年的纯收益、还原率都发生变化。 ai表示第i年的房地产的纯收益
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例题

某宗土地从1993年1月1日至1998年1月1
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例题

一座写字楼预计在今后五年内每年净收益
分别为100万元，110万元，120万元，150 万元，160万元，从第六年起租金为170万 元，利率为10%，评估房地产的价格。
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分析计算

该房地产有持续收益，前5年收益变化，第6
年开始收益固定，年期无限。 P=100/(1+10%)+110/(1+10%)2+120/(1+10%)
筑物重臵价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该 写字楼在2004年5月的价格。
房地产评估 1、估算年有效毛收入 年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%） ＝9,855,000元 2、估算年营运费用 （1）管理费： 房 年管理费＝9,855,000×3.5%＝344,925元 （2）维修费： 地 产 年维修费＝4,800×12,000×1.5%＝864,000元 （3）保险费： 评 估 年保险费＝4,800×12,000×0.2%＝115,200元 （4）税金： 实 年税金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元 务 （5）年营运费用： 年 营 运 费 用 ＝ 344,925 ＋ 864,000 ＋ 115,200 ＋ 1,773,900 ＝3,098,025元
房地产评估 3、估算净收益 年净收益＝年有效毛收入－年营运费用 ＝9,855,000－3,098,025 ＝6,756,975元 4、计算房地产价格 房 地 房地产的剩余收益期为45年，则： 产 房地产价格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45] 评 ＝104,434,671元 估 房地产单价＝104,434,671÷12,000 实 ＝8,703元 务 5、评估结果:经评估，该写字楼房地产在2004年5月的价 格为104,434,671元，单价为每平方米8,703元。
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第四章 房地产的评估方法

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第一节 房地产评估的收益法 第二节 房地产评估市场法 第三节 房地产评估的成本法 第四节 房地产评估的剩余法 第五节 房地产评估的路线价法 第六节 高层建筑地价分摊
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第一节

房地产评估的收益法
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日5年中，每年纯收益为10万元，预计从 1998年1月1日起，以每年纯收益逐年递 增0.1万元，资本化率为10%时，评估该 宗土地 1993的价值。
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解答

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按等差级数递增公式计算 P98= a/rb/r2=10/10%+0.1/(10%)2=110(万元) 该宗土地1993年１月１日价格为： P93=10(P/A,10%,5)+110(P/F,10%,5) =10*3.7908+110*0.6209 =106.21(万元)
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2、总费用构成

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（1）土地租赁有关费用：土地费、管理费、 维护费。 （2）与房地产租赁有关费用：折旧费、管理 费、维修费、保险费、税金； （3）与企业经营有关的费用：原材料、运输 费、一般管理费、职工工资、利息、税金；
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3、纯收益的计算
房 地 产 评 估 实 务 （1）单纯的土地租赁收益 土地纯收益=租金-（管理费+维修费+税金） （2）房屋和土地共同租赁 房地产纯收益=房屋纯收益+土地纯收益
＝2062500×8％＝165000（元）
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6、计算土地纯收益 土地年纯收益＝年房地产纯收益－房屋年纯收益 ＝412740－165000＝247740（元） 7、计算土地使用权价格 土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50－6＝44 房 （年）。
地 247740 1 1 产 V 44 7% (1 7%) 评 335883615(元) . 估 实 务 单价＝3358836.15/500＝6717.67（元）
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（三）房地合一评房（建筑物残余法）
B (a L rL ) (rB d )
若纯收益a不含折旧，则 房 地 产 B (a L rL ) rB 评 估 注：该方法要求建筑物的用途、使用强度及使用 实 务 状态等与土地的最佳使用不能严重背离。
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五、应注意的问题
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2、三者之间关系： r= (rL*PL+rB*PB)/ (PL+PB)= rL *L+ rB*B 3、确定还原率(折现率)的方法 （1）算术平均数法（比较法）。 （2）资本资产定价模型。是无风险利率加风 险报酬率。
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四、计算实例
（一）房地合一评房地产价格 房地产价格＝房地产纯收益/综合资本化率 房地纯收益＝房地产总收益－房地产总费用
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（2）年期有限

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P=(a/r+b/r2)1-1/(1+r)n
-(b/r)*n/(1+r)n (递增公式) P=(a/r-b/r2)1-1/(1+r)n +(b/r)*n/(1+r)n (递减公式)


n-表示使用房地产的年期或者有收益的年限
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3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。
8、评估结果:本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价格为
房地产评估 （二）房地合一评土地（土地残余法）
L a B (rB d ) rL
由于房地合一净收益中含有折旧，故在计算土地净收益时， 应扣除建筑物折旧。 例题：在一幅3000m2的土地上建有建筑面积为2000m2的房屋， 根据成本法，建筑物的现行价格为2000×1200＝240（万元）， 房 该建筑物尚可使用20年，还原利率12％，土地的还原利率为10 ％。 地 假定该房地产以每月每平方米100元的租金标准出租，使用 产 面积为建筑面积的60％，不含折旧费的年租赁费用为72万元。 评 根据土地残余法确定土地的价格。 （1）计算房地合一纯收益 估 100×2000×60％×12－720000＝720000（元） 实 （2）计算建筑物的纯收益 务 240×（12％+1/20）＝40.80（万元） （3）计算属于土地的纯收益 72－40.80＝31.20（万元） （4）土地的价格为：31.2÷10％＝312（万元） 单方土地价格为：312÷3000＝1040（元/m2）
B.纯收益按照一定的比例（等比级数）递增或 递减的情形；

（1）年期无限
P=a/(r-s) (递增公式)
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P=a/(r+s)
(递减公式)
S——表示纯收益逐年递增或递减的比率；
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（2）年期有限；

P= a/(r-s) 1-(1+s)n /(1+r)n (递增公式)

一、收益法的概念及其计算公式 1、收益还原法：是一种运用适当还原利率， 将未来的纯收益折算成现值的估价方法。
货币时间价值的计算

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2、计算公式：

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A.纯收益按等差级数递减或递增情形 （1）年期无限P=a/rb/r2 P-表示房地产价格 a-表示房地产的纯收益 b-表示房地产纯收益逐年递增或递减的情形； r-表示还原率
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房地产评估 4、计算房地产纯收益 年房地产纯收益＝年总收益－年总费用 ＝486000－73260＝412740（元） 5、计算房屋纯收益 （1）计算年折旧费。
房 年折旧费＝建筑物重置价＝ 2500 900＝46875 （元） 地 使用年限 48 产 （2）计算房屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）： 评 房屋现值＝房屋重臵价－年折旧费×已使用年数 估 ＝2500×900－46875×4＝2062500（元） 实 （3）计算房屋纯收益： 务 房屋年纯收益＝房屋现值×房屋资本化率
房 房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费 地 [例]某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使 产 用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼， 评 当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该 估 类型建筑的重臵价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为 12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租 实 金一般为每天每平方米2.5元，空臵率在10%左右，每年需支付的 务 管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重臵价的1.5%， 房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建