浅谈房产测量工作常见问题的解决办法

浅谈房产测量工作常见问题的解决办法
1 引言
随着房地产行业的不断发展，房屋建筑的数量日益增多，有关测量的规章制度也不断完善，如《房屋测量规范》，对维护房地产测量市场、规范商品房的销售以及提高销售面积准确度进而减少纠纷方面起了关键性的作用。

然而，在一些房屋测量中还存在着一些问题，严重的影响了房地产行业的可持续发展，因此，需要采取有效的解决措施，以提高房屋测量的精确度与准确度。

2 房产测量中的常见问题分析
2.1 建筑面积的计算
（1）跨层门廊，门廊内有阳台时，门廊是否计算建筑面积在规划报建时，一般按层计算门廊的建筑面积。

但按照房产测量规范规定，门廊上盖高度等于或大于二个自然层时，不计算建筑面积，所以应只计算阳台面积。

（2）市场、加油站等类似柱廊结构的建筑物的面积计算。

很多的菜市场、加油站都是类似柱廊的结构，只有柱和上盖，四周并没有墙体和维护结构，若按照柱廊面积的计算规定，是按其柱外围的水平投影计算建筑面积，但在实际工作中，因未对该类建筑物作明确的规定，所以参考各方面的因素，往往采用其上盖的水平投影计算建筑面积。

（3）与房屋相连的有上盖走廊、檐廊与无柱雨篷的区分。

一般情况，存在比较大争议的是走廊、檐廊与雨篷判定的问题，尤为突显的是大型仓库上货台上的顶盖，因雨篷不计算建筑面积而走廊、檐廊则计算一半建筑面积。

2.2 建筑物的结构层次的确定
由于现代建筑物的特殊性、多样性等特点，结构层次作为房产测绘中的一个重要组成部分，同样也存在某些不确定的情况。

（1）天面楼梯间是否作为一层计算的问题。

房产测绘时，需要标明该栋建筑物为几层的建筑，而天面的楼梯间是否作为一层计算也是其中的一个关键。

结合所在地的规定，一般采取该楼梯间是否超过其下一层建筑面积的一半作为判定标准。

（2）棚、钢、混、砼、框架等結构的确定问题。

同样，标明建筑物结构时，在结构复杂不明晰的情况下，应以其主体大部分采用的结构形式作为判断依据。

2.3 房地产测量中栋的划分
栋是房地产要素测量与房地产调查的基本单位，因此在房地产的测量中，对栋的概念明确的区分具有十分重要的现实意义。

栋区分的基本原则有如下几点：（1）地面以上的基础与结构应为整体统一。

在同一栋楼，地面以上的基础与结构应该是一个统一的整体，具体是指房子的各个部分连接起来，不同部位的墙、柱、梁和其他相关的连接在一起，不可分开；若果房屋不同部分之间断开，可以按不同部分独立分栋。

（2）有共同的共用设施。

在房地产栋的划分，依大部分业主来说，至关重要的影响是对共有建筑面积的分摊进行计算。

若果房屋不同部分中无共同的共用设施，那么，不管是作为一栋或者是多栋来说，对影响共有建筑面积分摊的计算可忽略不计。

（3）房屋所拥有的土地为同一产权人。

按照相关规定：房屋权属登记的基本原则是土地使用权者和房屋所有权者相一致的原则；若房屋占用的土地属于不同使用权人的多块土地，同时各土地使用权人的土地权属清楚，则此房屋不可作为一栋处理。

3 解决房产测量中问题的有效措施
3.1 建立房地产测绘信息平台
规划、建设、国土部门与测绘部门应共同努力，制定一个标准化的测绘操作程序和规则，以及统一的技术标准，创建房地产测绘信息系统技术平台，形成一个统一的操作方案，方便统一的信息资源管理、交流和共享，也可以促进行业技术的进步，不但规范房地产的测绘行为，而且能确立房地产测绘的权威性，以维护房地产行业市场的正常秩序。

3.2 加快房地产测绘市场步伐
首先，实施分离试管和市场准入测绘系统，加强测绘市场监管力度，制止与预防乱收费出现，市场行为需规范化；加强测绘组织与资质管理，推动房地产测绘行业进入法制化、专业化及市场化。

其次，要加强测绘市场自律性，不断建立测绘信用体系。

根据市场机制运转，预防出现恶性竞争，杜绝暗地操作等损害行
业的行为，房地产测绘部门要对测绘结果承担应有的责任，对一些在测绘中未执行国家规范标准或故意欺诈行为给予严厉处罚，依法追究责任。

3.3 完善测量审核制度
对房屋进行测量是在电脑的帮助下，以对商品房的实测值为依据，进行绘制和计算，确定初步的图纸，然后在技术人员通过对数据和初步图纸的审核校对，在多方经过讨论并确认无误后方可打印出来，制成标准的效果图。

在后期的工作中，需要对效果图与实图进行比照，及时的发现变化之处，提高实测成果图的准确性。

然后经过详细的检查和整理验收以后，做归档处理，最后向委托人交付房屋测量结果。

一般而言，为了保证房屋测量的质量，需要实行二级检查一级验收的制度，即先进行自查与互查然后由绘制单位的质量检测机构检查。

首先测量作业组的人员要对测量的过程和结果进行检查，保证各项指标与规定的作业流程相一致，杜绝测量不按照规定进行的现象，然后在确定无误以后在由专门的人员进行二级检查，最后在确定测量结果准确无误以后方可盖章，这样就从内部和外部两个方面着手，为减少测量误差的出现提供了有力的保障。

3.4 加强非典型测量曲线图形的测量
在实际的房屋测量工作中，不可避免的会遇到一些非典型的几何图形，这就需要根据测量的具体情况，采用科学合理的方法应对这些非典型图形。

对于非典型几何图形的测量是房屋测量的重点和难点，对房屋面积产生很大的影响，如果测量方法不当，会使误差超过国家规定的要求，对开发商以及开发商的利益造成影响。

由于施工的失误、定点放样或者是为了追求美感而设计的曲线等原因，会出现一些非典型的几何图形。

这就需要根据预测的成果图，选择合适的测量点进行测量。

3.5 加强测量设备的革新
房屋的测量依赖于先进的测量工具，因此工具的选择对房屋测量的结果有着重要的影响，因此需要根据房屋的实际情况，选取合适的测量工作，并对测量方案进行优化，从各个环节着手，减少误差的出现。

3.6 提高房地产测绘人员的综合素质
作为一名合格的测绘工作人员，不仅要具备测量与房地产的专业知识，而且还要有高度的责任感，认真根据相关法规开展房地产测量工作；做好有关房地产
测量的业务培训工作，提高各岗位人员的综合素质，加强网络技术、计算机技术与数字技术的应用。

利用测绘行业专家的力量，建立测绘市场人才专家库，探索测绘的“先进的技术”，为测绘行业的技术革新及推广提供应有的人才与技术保障。

4 结语
总之，房地产测量属于房屋买卖及办理相关产权的基础，是权利者维护个人权益的前提；若稍有不慎必会对房地产测绘单位的声誉严重受到影响，甚至会引起法律上的纠纷，所以在制定房地产测量标准时，应当从严把握控制，保证其测量精度预留一点余地，测量方法可靠正确，不可在制定规范标准时留有漏洞；建议对现有规范标准未有明确规定或不当部分给予修订或补充说明，以便减少测量工作中引起的法律纠纷，因此进行房地产的测量研究具有重要的意义。

参考文献
[1] 秦志伟.如何解决房产测量中遇到的问题[J].城市建设理论研究，2013（23）.
[2]吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术[J].北京：北京中国标准出版社，2010（09）.。