创典全程2019年7月27日西安万象春天2019年下半年度营销执行方案

全面推广体系
主流地产媒介全面整合
1、纸媒选择
•报纸：华商报、西安晚报
万
•地产杂志：西安楼市、品味DM、房周刊
象 春
2、网络媒体全覆盖
天
•搜房网、800J、焦点网、新浪地产网、楼市通
项 目
3、辅助媒体：短信、车体等
汇 报
对所在西安的客户进行全面搜排，主力全面扫荡！ 高端形象塑造高单价，对外报价9000元/左右。
目标分析
1、 项目包装
解决手段
2、 报广
目标分解
3、 外展
万 象
执行策略
4 、短信 5、 海CALL
春 天 项 目
汇
6、 老带新
报
7、 DM杂志
8、 网络
执行策略1
目标成绩 613个以上筹码3个
3、 外展
万
象
执行策略
4 、短信 5、 海CALL
三环沿线、电子正街全段道旗
渠道轰炸计划：
万
象
春
一定是覆盖全市（尤其是城南区域）的媒体攻势；
天
项
一定是给市场看到无限奇迹的希望；
目
汇
一定要重点宣传万象春天的综合品质；
报
一定要成为西安房地产市场的热点，所有的专业、非专业人士不得不看！
一定要媒介进行连续新闻报道，一定要击穿市场
引爆刚需市场的有效新模式
创典海陆空模式
万
象
春
空军：一个让人相信的说法；
象，塑造高端价值感
2 【团购活动销售】 ----通过制作团购活动，进行大折扣海量吸筹并解筹成交
CONTENTS
万
象
春
目标分析
天 项
目
解决手段
汇 报
目标分解
执行策略
目标分析
任务艰巨而荣耀
•总销售面积：约11.5万㎡
•总套数：1094套
•总销售额：6000元/㎡*11.5万㎡=6.9亿
万
（销售均价6000元/㎡ ）
天
项
目
海军：一套水下极致的操作系统：
汇
报
陆军：一支管理与销售超负荷下坚强的作战队伍；
创典现阶段成功案例：曲江千林郡
制造好团购噱头后，针对散客的操作手法
客户“团购”流程：
1、缴纳诚意金1000元加入团购计划，填写团购审核表，等待审核；
2、团购审核通过后，缴纳1万元大定，等待开盘选房。
万 象
春
天
项
“团购”的理由：
目 汇
1、适合大规模认筹；
报
2、“团购”有客户心理基础，意味着实惠。
销售目标分解1
1094套150天（平均7.29套/天）
万
象
春
天
项
认筹2735个
目 汇 报
注：创典近期开盘项目解筹率在40%—45%之间，本次取保守值40%
注：每天需销售7.29组，按照来客成交 比8:1计算，每天需来客60组
执行策略
强力塑造项目价值感，与最终成交价格形成垂直 万
象
落差，制造哄抢局面！
春 天
项
目
1、提高项目形象，塑造8000-9000元/㎡价值感
汇 报
2、成交价格落至6000元/㎡，形成哄抢
价值塑造
如何塑造项目的高端价值感？
挖掘核心价值，塑造产品标签
万
象
春
天
价值1：成熟城南第一大盘
项
目
价值2：香港上市企业巴黎春天百货背景
销售模式
制造团购噱头
金融机构 or 企事业单位
万
象
春
天
设定某银行或企事业单位为团购单位，吸引散户加入团购活
项 目
动进行认筹。
汇 报
要点：1、制造团购的单位必须具有公信力； 2、团购享受惊喜大折扣，增加认筹吸引力。
PART3
目标分析
万
象
解决手段
春 天
项
目
目标分解
汇 报
执行策略
目标分解
1094套
项目包装+广告推广543套
1、现场气场深度塑造
•项目围墙包装
万
•项目周边道路包装（南三环、丈八东路、电子正街、双杜路）
象 春
天
2、城南户外全覆盖
项 目
•路牌广告（西高新、电子城、明德门、长安路、曲江）
汇 报
•电子屏广告（西高新、电子城、明德门、长安路、曲江）
进入城南，即进入猎杀范围，气场从城南到项目地一路加强， 在项目地全面引爆，让客户无路可逃！
汇
报
价值3：城南最大的中高端商业体系
价值4：拥有高端品牌教育的高尚居住体系
塑造高价值意味着宣传高单价！
传播方式
渠道全力推进
项目地包装体系 + 全面媒体推广
万
象
春
天
项目包装体系：项目地包装、周边围墙包装、城南户外覆盖
项 目
全面媒体推广：利用所有主流媒体进行产品形象宣传
汇 报
项目地包装体系
现场气场深度塑造 + 城南户外全覆盖
万
2019年下半年度营销执行方案
象 春
天
项
目
汇
报
创典全程【万象春天】项目组 2019.7.27
一万头大象来了
万 象 春
天
项
目
汇
报
当牛市过去，我们如何利用5个月时间创造神话？
核心结论
双拳重手
坚决完成4亿回款任务
万
象
春
天
项
目
汇
报
1 【塑造高端形象】
---利用项目包装及推广渠道，塑造项目城南绝对No.1形
老带新
象 春 天
项
目
1377 100 65
60
20
100
汇
报
上客量 2043 1334 4590 333 217
200
70
333
认筹率
按照排号率30%计算
PART4
目标分析
万
象
解决手段
春 天
项
目
目标分解
汇 报
执行策略
快！对于此战，时间非常有限，我们必须对每一个渠道极致
推广原则：
话要有分量 媒体要选择主流投放
象 春
天
•总回款额：4亿（按照销售额60%计算）
项 目
•需要蓄客2735组（按照40%解筹率计算）
汇 报
•到访数量9116组（按照排号率30%计算）
•平均每天上客60组（共计153天）
结论：要完成4亿回款，需保证每天60组上客
PART2
目标分析
万
象
解决手段
春 天
项
目
目标分解
汇 报
执行策略
超越常规任务，须采用超常规手段！
按40%解筹率
认筹1358
万
外展551套
象 春
天
按40%解筹率 项
目
认筹1377
汇 报
（平均每个外展每天认筹0.9个）
目标分解
怎样实现2735个筹码？以及每天60组的来客量？ 没有一招制敌，必须全面开花
渠道
项目 包装
认筹量 613
八大渠道震撼全城
报广 400
万
外展
短信
网络
户外及 DM等小众媒体
海CALL
春 天 项 目 汇
6、 老带新
城南五个路牌广告
报
7、 DM杂志 8、 网络
城南五部电子屏广告 围挡隆重包装，释放产品信息
执行策略1---现场
两个有效提升现场气氛及上客数量的方法
1、 双杜路围墙围挡
万 象 春 天 项 目 汇 报
2 南三环围墙围挡
执行策略2 目标成绩 400个以上筹码
执行策略
1、 现场 2、 报广 3、 外展 4 、短信 5、 海CALL 6、 老带新 7、 DM杂志 8、 网络
需要1334个上客量
两点原则：
万
1、拔高产品形象
象 春
天
2、体现机会感与价值感
项 目
汇
报
执行策略2---报广
20期楼市专版头版，打造大盘气势，
万 象
提升项目高端形象
春 天
项
目
汇
报
执行策略3
目标成绩 1377个以上筹码