2014长沙奥克斯广场和悦方IDmall竞品项目调研分析报告

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奥克斯商铺总览
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奥克斯1F
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奥克斯2F
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奥克斯3F
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室内大体量的中庭设计，并且中庭设臵电梯，作 为垂直交通的空间。电梯的背面充分利用，用来 作广告牌，既隐藏电梯在美观上的不足，又有效 利用空间，用做景观。中庭跟平面都用弧线，使 整体风格统一，设计非常灵活，现代主义感很强。
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悦方ID mall
项目四至：北依街解放西路，南临东西主干道
四层
280-300
80-100
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悦方ID mall
1.
SWOT分析
3. 4.
2.
优势
业态品牌形成差异， 近70家商户品牌首 次进驻长沙； 各种营销活动提高 知名度，经营趋于 良性稳定的发展。 专业的设计团队， 合理规划设计，引 导人流聚集，方便 人流集散。营造优 越的购物环境。
S
O
内部动线过于单一
W
地铁5号线，开工时间未确定
T
临近商业项目如绿地中心未来会 带来威胁
大河西先导区的规划发展带来机遇 周边在建商住小区带来更多人流
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竞品项目调研总结
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合理规划设计，引导人流聚集，方便人流集散。 注重公共空间及设施打造，营造优越购物环境。
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引进多个高端主力店，提高商场吸附力。
商家 数量
占比
52
29%
72
40%
7
4%
16
6%
25
16%
6
3%
3
2%
181
100%
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悦方ID mall
租金水平
开业初期，商场租金定位较高，二、三楼租金约 380 元/平方米/月，四楼租金约 300元/平米/月。 另外加70元/平方米/月管理费，户主单独收银。少数商家承担不 起租金撤场后，商场进行了经营调整。 租金 一层 二层 三层 原来（元/平/月） 500-600 360-380 320-360 现在（元/平/月） 400-450 250-280 180-200
人民路；东依黄兴路步行街，西临百年老店火宫 殿、沿江风光带
交通流线设计
外部流线：可进入性非常强，四个方向都可进
入，并且均临主街或主干道，引入客流非常通畅， 目前外部南广场正在修建
内部流线：内部动线设计不同于其他综合体或
者百货商场四四方方的动线，是一种弧形动线， 一层为了人流的方便，设为局部底层架空，其流 线清晰便捷。
PART 1
竞品项目调研
1.1 悦方ID mall 1.2 奥克斯广场
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悦方ID mall 项目介绍
案名 地址 悦方ID mall 坡子街与人民西路交汇处
开业时间：2012.4.28，运营至今两年半时间 满足长沙及周边城市年轻消费群对时尚的不断追求
投资方
运营商 所在商圈 总建面 商业面积 停车位 商业定位 商铺数量 主力店
中信资本控股有限公司
湖南盈富臵业有限公司 五一商圈 12万方 700个 长沙国际时尚购物中心 181个 UNIQLO、MUJ、H&M、 NOVO、、星美国际影城、 喜悦滑冰场、HISHOP 超市、 俏江南等
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悦方ID mall 建筑特点
悦方的外立面设计别具一格，整体趋于现 代主义极简风格，充满了时尚的快感。装 饰采用大量的直线和体块元素，运用多重 对比塑造了一个简单大方的视觉空间。
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悦方ID mall
一楼业态
一楼主要为承租能力高的零售业 态及形象主力店。
主力店：HM、优衣库、GAP、 NOVO新概念店、无印良品等， 占据人行出入口、中庭等显著位 臵，面积均较大，为500-2000平 米左右，并且都占据了2层，且有 内部独立手扶电梯。其中优衣库 与GAP快时尚品牌均为湖南首家。
一楼仅2家休闲餐饮品牌，为 costa咖啡与面包新语。
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悦方ID mall
业态比例
悦方ID mall 经营商家最多的为服装类，占商家的40%；其次是餐饮类占29%；珠 宝手表配饰则占比6%；其余各占一小部分；悦方主要经营方向为服饰类、饰品 类和餐饮类。 业态 餐饮 服饰 鞋包 家居 生活 美容 护理 珠宝 配饰 娱乐 休闲 配套 合计
楼层 地下二层 各楼层业态 停车场
地下一层
一层
停车场、华润万家
时尚服装、餐饮、潮流饰品、美容 /个人护理（必胜客、LEE、屈臣氏 、肯德基、星巴克）
二层
时尚服装、餐饮、潮流饰品、美容 /个人护理（千色店、优衣库、哥 弟、爱美丽、卡西欧、国美电器）
餐饮、美容/个人护理（平和堂百 货、黄记煌、思必客、金牛角、许 府牛、特百惠） 魔方KTV CGV电影院
电梯设臵：每层设臵4组上下手扶梯，3个直达
电梯，电梯口均有楼层导示图。
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悦方ID mall
悦方规划有国际品牌零售、环球美食、首个真冰 溜冰场、五星级影院、潮流电玩等多个业态。
业态规划
楼层 地下二层
地下一层 一层 二层 三层 四层 五层
各楼层业态 停车场
HISHOP超市、休闲餐饮、西点甜品 名品服饰、化妆品、珠宝、钟表 名品服饰、潮流精品、休闲餐厅 时尚服饰、美容生活馆、潮流电玩 喜悦真冰场、风味餐饮、精品服饰 星美国际影城、主题餐厅
商家装修风格与项目定位要统一，共同引领购活动力度较大，创建新鲜感、提高吸引力。
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附件：调研资料
悦方B1
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悦方L1
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悦方L2
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悦方L3
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悦方L4
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悦方L5
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奥克斯广场 租金水平
Mall租金： 地下一层租金120元/平/月 一层租金300-380元/平/月 二层租金250-300元/平/月 商业街租金： 南北内街200元/平/月
三层租金150-220元/平/月
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奥克斯广场 SWOT分析
交通要道交汇处，交通便利 河西首个业态齐全的大型商业 综合体 距离高架桥近，噪音大
集超市、百货、休闲娱乐于 一体一站式的商业综合体 约90家（平和堂整体算1家） 华润万家、平和堂、国美电 器、孩子王、魔方KTV、 CGV国际影城、优衣库、 拉夏贝尔集合店
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奥克斯广场 交通情况
项目四至： 东邻银建路，西靠银盆南 路，往西可至金星北路， 南至桐梓坡路，北靠主干 道岳麓大道，往北可至杜 鹃路。 距离交通干道距离： 未来地铁5号线及长株潭 城际铁路在项目周边通过； 项目距离地铁5号桐梓坡 站，约200米； 距离城际铁路滨江新城站， 约1公里。
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劣势
前期租金偏高，商 户经营压力较大， 导致后期营运过程 中部分商家承担不 起租金而撤场，导 致经营调整与招商 频繁。
机遇
威胁
地铁修通，带来更 多人流。
周边新型商业综合 体万达、华远华中 心的开业分散人流。
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奥克斯广场 项目介绍
案名 地址 投资方 奥克斯广场 岳麓大道与银盆南路交汇处 长沙奥克斯广场臵业
运营商
所在商圈 总建面 商业建面
奥克斯商管公司
银盆岭商圈 45万方 20万方
开业时间：2013.4.28，开业运营一年半时间 奥克斯广场属于滨江新城商圈的开拓者和领导 者角色，整体定位中高端，集百货、超市、休 闲娱乐、餐饮于一体的大型商业体。
停车位
商业定位 商铺数量 主力店
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约2300个
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三层 四层 五、六层
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奥克斯广场 业态比例
除去平和堂，按商家数量计算，奥克斯广场主要经营商家最多的为服装类，占 商家的35%；其次是餐饮类占34%；潮流饰品、美容护理各占10%，其余各占 一小部分；奥克斯主要经营方向为百货服饰类和餐饮类。 业态 商家 数量 占比 餐饮 30 34% 潮流 服饰 31 35% 家居 生活 3 3% 美容 护理 9 10% 潮流 饰品 9 10% 娱乐 休闲 2 2% 配套 5 6% 合计 89 100%
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奥克斯广场 动线设计
外部动线：外部动线流畅，可进 入性很强，临近主街道，主入口 在银双路与银盆南路交汇处，各 个路口都有入口 内部动线：内部主干道动线清晰 简单，方向感明了 电梯设置：每层3组上下手扶梯 ，2个直达电梯，每个电梯口设 置导示牌.
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奥克斯广场 业态规划