房地产项目收并购模式简介

房地产项目收并购模式简介
目录
•一、房地产并购的类型
•二、房地产并购的几种方式
•三、不同并购方式的区别、联系与优劣•四、房地产并购的基本流程
•五、并购的退出机制
•六、并购中应特别注意的几个问题
一、房地产并购的类型
•由于并购目的、主体、时点等不同，房地产并购主要分为两大类型：
☆在建工程并购（含待开发土地）☆持有型物业并购
•下面主要讲前一种：在建工程并购。

一、房地产并购的类型
•1、目的不同：在建工程并购多数是为了继续完成房地产项目的开发，以获得项目的二级开发经营权和收益权为目的；持有型物业并购主要以获得房地产资产经营收益或资产价值增值收益为目的，并不一定需要取得其二级开发权。

•2、主体不同：前者基本是房地产企业；后者多数是投资企业，无需房地产开发团队。

•3、时点不同：前者基本是在项目开发过程中、甚至是刚取得开发用地不久；后者基本是在项目开发接近完毕、甚至是二级开发已基本完成、形成了竣工持有物业。

二、房地产并购的几种方式•股权并购
•资产并购
•司法程序收购
司法程序收购其实可以包含在前述的两种并购方式中，既适用于股权并购、也适用于项目收购。

单独开列出来，是因为在并购程序中，增加了司法程序。

二、房地产并购的几种方式
•股权并购
股权并购系指并购方通过协议购买目标公司的股权或以向目标公司增资方式，成为目标公司股东，进而达到参与、控制目标公司的目的，使该公司变更为并购方的全资或控股企业。

注1：股权转让与增资扩股之区别
第一、资金受让方不一样。

增资的受让方是公司，转让的受让方是原股东。

即增资后，增资的款项归公司所有，股转后，股权转让价款归股东方所有，由股东支配。

第二，增资就是增加注册资本，而转让不会增加注册资本。

第三，增资后，新股东和原股东的权利和义务是否一样，需要做另外的约定。

而转让的新股东与原股东一致，不但继承了原股东在公司的权利，也应当承担原股东相应的义务，除非公司章程或其他文件另有约定。

第四，增资需要开股东大会，需要三分之二以上的股东同意。

转让则是半数的股东同意即可，只需书面通知，不用开股东会。

第五，增资进来的钱不用交企业所得税，股权转让原股东需要交税。

注2：国有企业增资扩股是否必须进场交易
答：否，以下情形可不进场
《企业国有资产交易监督管理办法》
第三十四条国资监管机构负责审核国家出资企业的增资行为。

其中，因增资致
使国家不再拥有所出资企业控股权的，须由国资监管机构报本级人民政府批准。

第四十五条以下情形经同级国资监管机构批准，可以采取非公开协议方式进行增资：（一）因国有资本布局结构调整需要，由特定的国有及国有控股企业或国有实际控
制企业参与增资；
（二）因国家出资企业与特定投资方建立战略合作伙伴或利益共同体需要，由该投资方参与国家出资企业或其子企业增资。

第四十六条以下情形经国家出资企业审议决策，可以采取非公开协议方式进行增资：（一）国家出资企业直接或指定其控股、实际控制的其他子企业参与增资；
（二）企业债权转为股权；
（三）企业原股东增资。

方案一：收购债权+债转股目标公司
收购方
债权人收购方Step 1债权转让
通知
义务债权转让
Step 2债转股
目标公司
持股
规避进场交易的两种方案
方案二：通过国企中的非国有成分间接控股交易前
股东A （
100%持股）
目标公司目标公司股东（非国有成分）
收购方
目标公司股东（国有成分）
交易后目标公司股东（非国有成分）
目标公司股东（国有成分）
目标公司
股权并购过程中的几点问题（非国有）
一、股权转让
（1）、公司股权是否存在限制转让的情形：
1）法定限制条件：对于股份有限公司，发起人持有本公司股份自公司成立之日起一年内不得转让。

公司公开发行股份前已发行的股份，自公司股票在证券交易所上市交易之日起一年内不得转让。

公司董事、监事、高级管理人员应当向公司申报所持有的本公司的股份及其变动情况，在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五;所持本公司股份自公司股票上市交易之日起一年内不得转让。

2）约定限制条件：公司章程、股东会决议等文件中限制股权转让的情形，比如股权转让需经全体股东一致通过等公司章程属于公司自治的范围
3）股权被质押或查封
（2）股权估值
原则：意思自治+公平交易——双方自由定价
风险：税务穿刺
相关法律规定：
《股权转让所得个人所得税管理办法（试行）》
第十一条符合下列情形之一的，主管税务机关可以核定股权转让收入:（一）申报的股权转让收入明显偏低且无正当理由的；
（二）未按照规定期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；
（三）转让方无法提供或拒不提供股权转让收入的有关资料；
（四）其他应核定股权转让收入的情形。

第十二条符合下列情形之一，视为股权转让收入明显偏低:
（一）申报的股权转让收入低于股权对应的净资产份额的。

其中，被投资企业拥有土地使用权、房屋、
房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产的，申报的股权转让收入低于股权对应的
净资产公允价值份额的；
（二）申报的股权转让收入低于初始投资成本或低于取得该股权所支付的价款及相关税费的；
（三）申报的股权转让收入低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入的；
（四）申报的股权转让收入低于相同或类似条件下同类行业的企业股权转让收入的；
（五）不具合理性的无偿让渡股权或股份；
（六）主管税务机关认定的其他情形。

股权转让收入按照每股净资产或股权对应的净资产
份额核定。

1.参照相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入核定；
2.参照相同或类似条件下同类行业企业股权转让收入核定。

？备注：1、被投资企业的土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产占企业总资产比例超过20%的，主管税务机关可参照纳税人提供的具有法定资质的中介机构出具的资产评估报告核定股权转让收入。

2、6个月内再次发生股权转让且被投资企业净资产未发生重大变化的，主管税务机关可参照上一次股权转让时被投资企业的资产评估报告核定此次股权转让收入。

净资产核定法类比法
其他合理方法法律依据；《股权转让所得个人所得税管理
办法（试行）》
第十三条符合下列条件之一的股权转让收入明显偏低，视为有正当理由：（一）能出具有效文件，证明被投资企业因国家政策调整，生产经营受到重大影响，导致低价转让股权；
（二）继承或将股权转让给其能提供具有法律效力身份关系证明的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（三）相关法律、政府文件或企业章程规定，并有相关资料充分证明转让价格合理且真实的本企业员工持有的不能对外转让股权的内部转让；
（四）股权转让双方能够提供有效证据证明其合理性的其他合理情。

（3）股权转让过程中涉及的税种及计税依据（个税，不含土增、契税）备注：在现行税法之下，税务筹划=偷税、漏税
4、股权转让价款之支付——意思自治
（1）、方式——现金、转账、承兑汇票等、换股（2）、节奏——a、纺锤体支付方式即两头小，中间大。

b、根据项目实际情况预留风险保证金（3）、担保——担保范围：卖方之一切义务。

（4）、税收代扣代缴
金额一般为尽调基准日目标
公司负债的30%
付款节点为股转变更完成后2年
（5）股权交割
股权比例
100%
部分印鉴销毁、重刻、变更各类证照变更（营业执
照、开发资质证书等）印鉴、证照共管
管理、决策机制
用印记录承诺
股权收购过程中涉及的刑事犯罪
一、法律规定
《刑法》
第二百二十八条以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下
有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特
别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下
罚金。

最高人民法院《关于审理破坏上地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，具有下列情形之一的，属于非法转让、倒卖土地使用权“情节严重”，依照刑法第二百二十八条的规定，以非法转让、倒卖土地使用权罪定罪处罚：
（一）非法转让、倒卖基本农田五亩以上的；
（二）非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的；
（三）非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的；
（四）非法获利五十万元以上的；
（五）非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的，如曾因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚或者造成严重后果等。

第二条实施第一条规定的行为，具有下列情形之一的，属于非法转让、倒卖土地使用权“情节特别严重”：
（一）非法转让、倒卖基本农田十亩以上的；
（二）非法转让、倒卖基本农田以外的耕地二十亩以上的；
（三）非法转让、倒卖其他土地四十亩以上的；
（四）非法获利一百万元以上的；
（五）非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节，如造成严重后果等。

案例
安徽省淮北市相山区人民法院审理的邓某甲非法倒卖土地使用权罪一案[（2014）相刑初字第00002号]
基本案情：
2007年6月，淮北市人民政府同意对位于南湖路西、南黎路北地块的国有土地使用权进行招拍挂出让。

被
告人邓某甲与谢某甲（已判刑）得知这一信息之后，为取得该地块土地使用权，由被告人邓某甲出资，谢某甲
于2007年10月25日注册成立青山公司。

该公司于2007年11月7日被批准有资格从事房地产开发经营业务，股东
为谢某甲、谢某乙，法定代表人谢某甲，注册资本800万元。

2007年11月20日，青山公司向淮北市国土资源局递交竞买申请书，并支付竞买保证金3500万元，其中邓某
甲出资800万元。

同年12月，青山公司通过招拍挂出让的方式竞得到淮国土挂（2007）05号地块的国有土地使
用权（位于南黎路北，南湖路西，总面积88496.55平方米，132.74亩），成交价为6020万元。

此后谢某甲和邓
某甲两人便不再支付剩余土地出让金，亦未按照出让合同约定进行开发建设，而预谋对该地块以股权转让的方式进行非法转让牟利。

谢、邓二人谈妥对此地块的收益按二八比例分成。

2009年下半年，谢某甲、邓某甲与国正公司法定代表人李某甲商谈了以股权转让的方式对该宗地块使用权进行转让的相关事宜。

2009年11月21日，谢某甲、谢某乙二人与国正公司签订股权转让合同，约定将谢某甲、谢某乙所持有的青山公司的全部股权转让给国正公司，转让总价款为7500万元（该价款不包括青山公司未缴纳的土地出让金2520万元）。

2010年3月19日，谢某甲、谢某乙又联合签署了《股东会议记录》和《股权转让协议》，重申了股权转让内容。

2010年5月6日青山公司递交《土地登记申请书》，2010年5月10日，青山公司获得土地使用权登记。

2010年5月12日，由国正公司申请，青山公司的股东由谢某甲、谢某乙变更为国正公司，法定代表人由谢某甲变更为李某甲。

至2011年4月，国正公司支付给谢某甲及邓某甲转让款7540余万元（含契税款240余万元）。

法院认为：“被告人邓某甲伙同他人以牟利为目的，违反国家土地管理法规，以股权转让的名义非法倒卖国有土地土地使用权，涉案土地面积132.74亩，情节特别严重，其行为已构成非法倒卖土地使用权罪，应依法惩处。

”
判决结果：被告人邓西军犯非法倒卖土地使用权罪，判处有期徒刑三年，缓刑四年，并处罚金五百万元。

（缓刑考验期限，从判决确定之日起计算；罚金于判决生效之日起一次性缴纳。

）
二、被告人邓西军的违法所得予以追缴。

类似案例：
1）安徽省芜湖县人民法院（2009）芜刑初字第89号、（2009）芜中刑终字第178号；
2）江苏省溧阳市人民法院（2010）刑二初字第128号、江苏省常州市陆阿生因转让房地产公
司股权被依“非法倒卖土地使用权罪”审查起诉。

二、房地产并购的几种方式
•资产并购
•资产并购是指并购方为了取得目标公司的经营控制权而收购其主要资产、重大资产、全部资产或实质性的全部资产的投资行为。

•按支付手段不同，具体分为以现金为对价受让目标公司的资产和以股份为对价受让目标公司资产两种资产并购形式。

资产转让模式的优势：
（一）项目权属清晰，可操作性较强，法律规定明确，只要符合法定条件，即可进行转让。

（二）受让方无需考虑目标公司的或有负债风险。

因受让的仅为目标项目，不涉及公司债权债务，对受让方而言交易较为简便、透明。

（三）需要缴纳的税费种类清晰，税务风险较小。

资产转让模式的不利因素：
（一）根据《城市房地产管理法》第39条的规定，房地产项目转让时必须完成开发投资总额的25%。

若采用资产转让模式，项目权属变更登记手续必须在目标项目投资总额达到25%后方可办理。

（二）在资产转让模式下，如有专属于转让方（目标公司）的税收优惠，受让方在受让目标项目后无法继续享有。

但是如果采取股权转让的方式，由于变动的只是转让方（目标公司）的股东，则税收优惠将会得到保留。

（三）税费较高。

通常情况下，采取资产转让模式需缴纳的税费包括：契税、印花税、土地增值税、增值税、所得税、城市维护建设税和教育费附加等，相对于股权转让模式而言税费较高。

二、房地产并购的几种方式
•司法程序收购
此方式与前两者的主要差别是：前两者基本是交易双方作为平等主体，通过商业谈判达成买卖关系；后者则是在司法程序中，作为案外人，参与司法强制拍卖、变卖资产的处置。

在此特别单独进行分析，是因为通过此种方式参与的并购，在后续流程中，与前两者会产生一系列差异。

注意要点：
1、必须实地踏勘；
2、必须与执行案件承办人联系，全面了解拍卖标的前世今生及竞拍成功后权属变更流程；
3、认真阅读竞拍须知（包括税费承担，是否可以贷款）
三、不同并购方式的差别与优劣
•(一)股权并购与资产并购的区别与联系
•1、并购标的
•股权并购的标的是目标公司的股权，是目标公司股东层面的变动，并不影响目标公司资产的运营。

•资产并购的标的是目标公司的资产，并不影响目标公司股权结构的变化。

三、不同并购方式的差别与优劣
•(一)股权并购与资产并购的区别与联系
•2、交易主体
•股权并购的交易主体是并购方和目标公司的股东，权利和义务只在并购方和目标公司的股东之间发生。

•资产并购的交易主体是并购方和目标公司，权利和义务通常不会影响目标公司的股东。

三、不同并购方式的差别与优劣
•(一)股权并购与资产并购的区别与联系
•3、交易性质
•股权并购的交易性质实质为股权转让或增资，并购方通过并购行为成为目标公司的股东，并获得了在目标公司及其项下的资产权益，但目标公司的资产权属并没有变化。

•资产并购的性质为一般资产买卖，仅涉及买卖双方的合同权利和义务。

三、不同并购方式的差别与优劣
•(二)股权并购的优点与缺点
•优点：
1.可保持项目开发主体的前后统一，如对目标公司项下项目的规划、
土地用途等无需做特别调整，则可直接继续进行开发建设；
2.按照相关法律规定，开发项目的勘察、设计、施工、监理等都需
经过招投标，在开发主体不变的情况下，如果前述乙方无需变更，则可继续履行原合同、协议，或至多对原合同、协议进行协商，
无需重新办理招投标及备案等。

三、不同并购方式的差别与优劣
•(二)股权并购的优点与缺点
•缺点：
1.需承担原股东经营项目公司期间形成的债权债务以及或有债务风险；
2.股权交易中的交易溢价部分，直接计入项目开发成本存在税务认定
风险，导致项目后期税费成本增加；
3.如股权交易中，涉及国有股权、外资股权等交易，则交易审批流程
繁琐、交易周期较长。

三、不同并购方式的差别与优劣
•(三)资产并购(项目收购)的优点与缺点
•优点：
1.可有效规避原股东经营目标公司期间形成的债权债务以及或有债务风
险；
2.对于目标公司项下存在多个开发项目、而收购方仅计划收购其中某个
项目的情况而言，此方式的操作性更强。

三、不同并购方式的差别与优劣
•(三)资产并购(项目收购)的优点与缺点
•缺点：
1.目标公司项下的项目需达到《城市房地产管理法》规定的法定转
让条件，并须经行政主管部门审批；
2.项目此前已经获得的土地、规划、建设等审批手续和文件，均需
办理变更手续。

三、不同并购方式的差别与优劣
•(三)资产并购(项目收购)的优点与缺点
•附：《城市房地产管理法》相关规定
•第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

三、不同并购方式的差别与优劣
•(四)司法程序收购的优点与缺点
•优点：
1.可通过司法机关认定的股权或项目价值，有效规避原股东经营目标
公司期间形成的债权债务以及或有债务风险；
2.凭司法机关的协助执行书等司法文书，在办理各项行政审批文件的
变更时，会比较便利。

三、不同并购方式的差别与优劣
•(四)司法程序收购的优点与缺点
•缺点：
1.司法机关处置的股权或资产(特别是固定资产)基本都是现状拍卖、变卖，如果其存在瑕疵，在平等主体的商务交易中，是可以要求原权利人协助处理或在价格上让步，但对司法机关无效；
2.交易资金占用量较大，前述两种方式的交易，均可能与交易方协商交易价款的支付方式和周期等，而司法机关一般会要求在短期内一次性交齐交易价款。

3.需要处理与司法机关之间的各种关系。

几种特殊的并购方式
1、破产收购：
1.0版本：通过破产程序中的重整程序参与目标公司经营（重点：债权人大会）；重整失败后转清算程序（操作要点同司法拍卖程序）
2.0版本：债权转让+破产收购
（1）、设立非关联壳公司作为目标公司债权收购主体；
（2）、通过债权转让方式使壳公司成为目标公司债权人（最好是第一债权人）；
（3）、壳公司在债权人大会中取得优势表决权；
（4）、在重整程序中通过债权人大会及破产管理人选定收购方参与目标公司经营开发
几种特殊的并购方式
2、债股轮转：
（1）、债先股后，抵押先行；
（2）、债股相抵、司法拍卖、债转股
备注1：债的相对方可根据情况选择股东或目标公司，如选择股东，必须：1、在借款合同中约定该款项必须通过股东借款或其他方式投到项目公司；2、项目公司必须提供连带保证责任，目标地块必须办理抵押。

备注2：债的利息应当在年息24%，通过委贷方式放款，且还款期限尽量缩短，将债务通过复利计算放大。

几种特殊的并购方式3、内部承包：
四、房地产并购的基本流程式
1.目标选择：并购目标的搜寻、选择和考察
2.前期准备：了解被收购方的转让动机，组建并购团队
3.意向谈判：与被收购方就股权转让或项目转让进行意向性接触和谈判。

四、房地产并购的基本流程式
4. 尽职调查：
法律、财务、工程等专业人员对被收购方股权、项目等情况进行尽职调查。

•法律：对收购标的物的债权债务、或有债务风险进行调查，确定其合法性、合
规性，对收购后的运营风险进行预判；
•工程：对收购标的物此前已形成的在建工程及工程相关合同等进行专业调查，发现潜在问题，出题处理建议；
•财务：对收购标的物被收购前形成的财务账目、经营状况进行财务调查。

四、房地产并购的基本流程式
5.拟定并购方案：根据对股权、项目情况的了解，确定并购方式，拟定设计
并购方案
6.方案与对价谈判：与被收购方就并购进行商务谈判
7.签署并购协议：根据谈判结果起草并签署并购协议
8.资金安排：根据签署的并购协议，进行资金或融资计划的安排
9.履行相关手续：办理相关手续，如股权转让登记变更，项目过户等
10.并购后重组与管理：收购方正式对项目进行开发和管理。

五、并购的退出机制一、退出方式：
（1）、公司解散、清算
（2）、股权退出（包括但不限于回购、转让）
二、退出节点：意思自治
三、退出对价：
六、并购中应特别注意的问题
1.并购核心目标的确定与调整
2.并购团队、并购费用准备
3.税收筹划
4.政策风险预判
地产项目收并购过程中常见的几个问题
1、公司控制权与股权比例的关系（大股东一定有控制权吗）
2、股东分红与股权比例的关系（分红一定要和股权比例一致吗）
3、注册资本是否实缴是否会影响股权转让价款（不影响，抽逃）
4、公司名下资产被查封，是否会影响到项目开发进度（按阶段划分）
5、股东承担责任的范围（注册资本）
6、公司章程约定的边界在哪里（是否可以约定股东放弃表决权、同股不同权）
7、公司控制权的体现（人事、财政）
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