中海接管入伙管理手册(doc43)

欢迎阅读YHPM 楼宇接管入伙手册A/0
编号：WI/JR
版本号：A
编制：日期：
目录
编
WI/JR-003 楼宇验收中发现问题的解决办法
WI/JR-004 新接楼宇的入伙
QR-001JR 楼宇建筑接管验收记录表
QR-002JR 楼宇给排水接管验收记录表
QR-003JR 楼宇电气接管验收记录表
QR-004JR 公用机电设备验收单
QR-005JR 室外给排水验收单
QR-006JR 楼宇接管验收移交工程资料清单QR-007JR 房屋及公用设施等移交验收交接表QR-008JR 房屋附属设施设备移交表
QR-009JR 接管验收记录
QR-010JR 工程质量问题处理通知单
WI/JR-001 YHPM楼宇接管验收A/ 0 1/5
一、目的：确保楼宇住、用的安全和正常使用功能。

二、适用范围：对新接管楼宇的建筑、装修、设备等方面的验收。

三、内容：
1、接管验收条件
竣工
验收、使用功
验收楼宇在楼宇资。

b.消防工程验收合格证；
c.市完善配套办公室小区综合验收合格证书；
WI/JR-001 YHPM楼宇接管验收A/ 0 2/ 5
d.用电许可证；
e.供用电协议书；
f.用水审批表、水费收缴合同书；
g.卫星地面接收设施许可证；
h.电视共用天线合格证；
i.电梯使用合格证。

注：煤气、电话由市有关公司负责维修保养及验收。

③工程技术资料
a.建筑、结构、电气、给排水、空调、煤气等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等。

b.地质勘察报告；
书；
3、楼宇接管验收程序：
①发展商（业主委员会）通知物业管理公司接管验收。

②物业管理公司按 3.1 及 3.2 进行核对。

具备条件的应在15日内签发验收复函并约定验收时间。

③物业管理公司同移交人对房屋质量、使用功能及外观质量初步检查。

④对初步检验中发现的问题，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复验。

⑤经复验移交人对初检中发现的问题已整改完毕（或双方认可解决方法），物业管理公司应在合同规定的接管日期前７日签署验收合格、同意接管凭证。

⑥对于新楼宇的接管，在签署验收合格、同意接管凭证时，应向发展
计标
保修
对新楼宇的接管，此程序的检验由发展商代表与物业公司人员双方共同进行现场检查，将检查结果整理后返回移交人进行整改，管理处负责对整改后项目进行验收。

对于旧楼宇的移交，应由发展商（业主管委会）与物业公司两方共同进行现场检查，将检查结果整理后，双方共同探讨解决办法。

b.对于新楼宇,根据检查结果，管理处对检查合格的房屋接管钥匙，对仍存在缺陷的房间等整改好后再接管钥匙。

对于旧楼宇,在双方对如何解决缺陷问题达成协议后,管理处接管钥匙。

管理处对接管了钥匙的房屋
承担保管责任。

c.小业主入伙接收物业时，管理处人员陪同小业主对房间设施进行全面细致的质量检查，对发现的缺陷进行登记。

对于新楼宇，由管理处整理后送交发展商，并督促施工单位逐项返修，管理处（小业主）复检认可后消项。

对于旧楼宇，根据达成的协议对提出的缺陷进行整改。

d.对于在一年保修期内的楼宇，小业主或维修工在使用（或工作）过
班
梯轿。

班岗
议
5、接管验收记录：
①楼宇建筑接管验收记录表
②楼宇给排水接管验收记录表
③楼宇电气接管验收记录表
④公用机电设备验收单
⑤公用建筑、小型设施验收单
⑥室外给排水验收单
⑦绿化验收单
⑧楼宇接管验收移交工程资料清单
WI/JR-002 YHPM楼宇接管验收工程验收程序A/ 0 1/2
一、新楼宇的接收
筑档
筑档
案馆的同时，移交一份给物业管理公司存档。

WI/JR-003 YHPM楼宇验收中发现问题的解决办法A/ 0 1/2
楼宇验收分物业公司(管理处)初验和小业主复验。

一、在初验中发现的问题，处理如下：
1、一般项目的返修
对接管验收中发现的非结构性的质量问题，物业公司验收组应在两天
内提位），由承商定的时托管理处
的质量问它有效的商定时间存档备查
由于水责抓紧解
二、业户在验收中提出问题的解决办法
1、对业户提出的有关房屋质量方面的问题，应在两天内提交给发展商（一式两份，一份给发展商，一份由发展商交给承建商），由承建商负责返修；管理处应留底一份以便督促整改，并在双方
WI/JR-003 YHPM楼宇验收中发现问题的解决办法A/ 0 2/2
商定的时间内另行复验，直至合格为止。

2、对业户提出的装修方面的问题，应当场予以解答，回答内容见《工程规章制度手册》中的相关装修管理规定。

3、对业户提出的有关入住等方面的问题，应当场予以解答，并尽力提供帮助。

三、相关文件及记录
《业户房屋装修管理规定》《接管验收记录》
程
收后
），在
作方
运转，
齐管
实际
会计、出纳各1人，组成管理处筹建班子，编制入伙工作方案报公司研究批准后，立即投入实质性准备工作。

②入伙前三个月，调派机电管理维修人员若干进驻施工现场，参与机电设备安装调试的监理工作，填写工作记录，全面掌握大厦机电设备的第一手资料。

③入伙前一个半月，调配炊事班长1人，开展管理处食堂的筹备工作。

④入伙前一个月，管理层人员配齐，管理处挂牌办公。

⑤入伙前一个月，组建护卫班进驻现场，负责对所接管物业的守卫工作。

⑥入伙前一个月，炊事班人员到位，食堂开伙。

WI/JR-004 YHPM新接楼宇的入伙A/ 0 2/21
⑦入伙前25天，组建清洁班，开始对已接收的房屋进行卫生清洁工作。

（或确定清洁外包工作，由外包单位开展清洁工作。

）
目部的工的设备设的铺设位
据实际需
如《业户手个月完成
司审批后
，及时将协商情况汇报给物业公司并在公司领导下组织验收小组。

由发展商、承建单位和物业公司三方共同组成联合交接小组，制定验收方案，统一验收标准，商定交接注意事项和交接日期。

2、准备验收项目表格，物业公司对所接收的建筑物、设备设施，要分别准备充足的验收记录表格。

3、全面验收交接。

验收时须有发展商、承建单位和物业公司
WI/JR-004
YHPM新接楼宇的入伙A/ 0 3/21
（含管理处指派人员）三方共同参加，逐项进行验收，填写记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。

对验收合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的产品，注明存在的问题，提交发展商和施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格后方可接收，物业公司将接收清单交管理处保存。

4、对于已经接收的项目，管理处从接收签字起，即组织人力对建筑
物和项目进行
化石油气
话门数和
所申请确
产商提出
格合理的门、防盗安装完毕
7、积极、妥善解决员工的食宿问题。

在物业公司指导协助下，
WI/JR-004 YHPM新接楼宇的入伙A/ 0 4/21
管理处根据所接管物业的具体情况，提出管理处办公、员工住宿、食堂用房的规划、设计方案，经批准后，具体抓好改建装饰工作的落实。

三、入伙前的工作：
1、通过登报和寄发通知书的形式，提前一个月（至少提前十天）向业户发出入伙通知。

向业户寄发通知应包括以下资料：
①入伙通知书；
②收楼须知；
③入伙手续；
④入伙收费表．
2、规划整理物业小区环境卫生，设置必要的设施、标志。

3、逐栋、逐层、逐户全面彻底地进行卫生清理，并注意保洁，其项目和标准如下：
具洁
物痕
阳
，漏
③洗手间：下水畅通，地面清洁，地漏畅通，地面无积水。

④厨房：水管及液化气管擦拭无灰，内阳台擦拖干净，地面干净。

⑤阳台：墙面、地面、玻璃干净，护栏干净，地漏盖上水泥清除，漏水畅通。

⑥木门：所有木门的门框、门板面擦净。

4、对标准层走廊、后楼梯的清洁工作：
①四壁洁净，地面光洁；
②防火门干净，并按要求紧闭；
③后楼梯扶手、台阶干净无尘土；
④门灯及一切能附着灰尘的附属设施擦拭干净；
⑤每层后楼梯走火通道口摆放一个垃圾桶。

5、研究制定集中入伙时的接待工作方案、场景布置方案，围绕完成任务对人员进行合理分工，并在物资上做好充分准备。

四、入伙时的工作：
条幅。

楼过
公，
引导
接
并负
及物
③业主公约
④业户手册
⑤收费一览表
⑥装修管理规定
⑦接管验收记录
⑧其它
注：以上资料和物件可根据各个管理处情况不同而有所不同。

五、管
理处机构设置和人员配备：
管理处设办公室、财务室，下设三个护卫班，一个清洁班（清洁也可外包），一个维修班及一个炊事班（炊事班应根据各自管理处的实际情况而定），定岗定员应根据住宅幢数和层高及岗位多少而定（以六幢六层并带有地上车库的住宅楼为例，应配备30人。

）
六、入伙工作程序及工作标准：
1、入伙前的准备工作：
洁绿
修管
资料。

，做
速
①认真清点、检查、验收室内和大厦的各种设施设备及有关物品，发现问题及时登记、反映、整改。

②拟定小区设施中不完善方面的改进计划，首层大堂入口处安装电子门，每户安装防盗门、防盗窗花等。

③布置好入伙办公地点，热情接待入伙业户，负责向业户解释《业户手册》、《业主公约》及管理规则，按规定收取有关费用。

④陪同业主视察房屋、验收设施设备，办好交接手续、交付钥匙，
对业主提出的问题，耐心解答，做好记录，及时反映和处理。

WI/JR-004 YHPM新接楼宇的入伙A/ 0 8/21
⑤帮助入伙业户办理好煤气开户手续。

⑥处理好业户的投诉，做到件件有着落，尽最大努力使业户满意。

⑦管理好业户对房屋的二次装修，确保房屋结构完好，外貌完美统一。

，为业户参照北京作，做到
备及材料机具等情况，并附入伙方案：
WI/JR-004 YHPM新接楼宇的入伙A/ 0 9/21
附1、财务方案（开办费用）
一、预计管理费收入51.93万元：
1、多层住宅楼管理费收入22.356万元；
2、地上车库收入16.074万元；
3、其它收入13.5万元。

二、收费标准：
1、住宅楼（居民）：0.69元／㎡
2、地面车库：380元／个
3、露天车位：120元／㎡
三、开办费用预测：39.84万元
1、入伙前员工培训开支：5万元（2000×25×1月-含管理人员制服费）
②服装：九套，7497元
③警械等：一套，2152
5、维修费用：1.4006万元
①对讲机：1套，2400元
②维修工具：5906元
③维修设备：6套,5700元
6、员工食堂、宿舍开支：7.859万元
①食堂改建工程：1万元
②炊事设备：1.5万元
③宿舍改建工程：5.5万元
④家私用品：1.859万元
7、其它开办费用及流动资金：13万元
①住户、员工手册：2万元
②公共契约：1万元
WI/JR-00 4
YHPM新接楼宇的入伙A/ 0 12/21
WI/JR-00 4
YHPM新接楼宇的入伙A/ 0 14/21
WI/JR-00 4
YHPM新接楼宇的入伙A/ 0 15/21
附4：入伙方案
一、概况
意华“田园都市”占地面积126亩、计26栋、总建筑面积14万平方米，绿化面保积34532平方米，汽车位650个，单车位960个，总户数1068户。

本次交房6栋21个单元，2.7万平方米，251户，入伙时间2003年12月29日至12月31日。

二、楼宇验收及接管：
工程竣工验收后，由发展商、工程部、项目部、施工单位、物业公司联合对楼
5、管理人员6名：其中主任1名、收银员1名、工程主管1名、保安清洁主管1名、接待员工1名、资料员（电脑打字、档案管理1名）。

WI/JR-00 4
YHPM新接楼宇的入伙A/ 0 16/21
五、资料准备：
1、入伙通知书；
2、收楼须知；
3、入伙手续；
4、收费一览表；
5、装修管理规定；
以上资料在12月20日前由售楼部一并邮寄给业主。

另入伙时须交给业主的资料：（由物业公司提供）
1、业主公约；
2、住户守则；
WI/JR-00 4
YHPM新接楼宇的入伙A/ 0 17/21
七、物业公司准备工作一览表：
女士/先生：
您好！阁下所购买的意华·田园都市楼室已经有关部门验收合格，具备《商品房买卖合同》约定的交付条件，您所购买的房屋已经三河市房管局测绘部门测量，实测面积为㎡。

拟于2003年12月29日至2003年12月31日交付使用。

请您于2003年12月日按本通知书的要求前来办理入伙手续
入伙时间：9：00至17：00 入伙地点：销售部、意华·田园都市5#楼111室
一、您来办理入伙手续时请带齐下列证件和资料：
1、《意华·田园都市入伙通知书》；
2、业主身份证（或护照）原件；
3、购房收据和购房合同；
4、如果业主委托代理人前来办理入伙手续，除上述1、2、3项外（其中第2项可用复印件），
还应当出具公证机关公证的由本人签署的授权办理入伙手续委托书原件、代理人身份证及复印件。

二、入伙时所须交付的费用：
（一）业主必须缴纳的费用：
（1）专项维修资金（公共维修基金）：总房款×2%，共计：元；
（2）入伙时预收一年的物业管理费，从2004年1月1日起计，收费标准为0.69元/㎡/月，共计：元；
四、注意事项：
1、请您在接到《意华·田园都市入伙通知书》之日（以邮戳为准）按规定时间来办理入伙手
续，逾期未办理入伙手续的按〈〈商品房买卖合同〉〉约定处理。

2、一次性付款客户如需委托开发商办理产权证，须在入伙时缴纳办理产权证相关费用（同第
二条（二）项1-4款按揭贷款客户所交费用）及代办手续费叁百元整。

祝：
家祺！
意华房地产开发有限公司
中海（深圳）物业管理有限公司意华物业管理处
2003年 月 日
意华·
WI/JR-00
4
YHPM
新接楼宇的入伙
A/ 0 20/21
2、入伙手续
YHPM
新接楼宇的入伙
A/ 0 21/21
3、 业主（住户）登记表
意华·田园都市住户情况登记表
楼 单元 室 登记日期： 年 月 日
2、本项配件齐全或无缺陷作“√”记号，有缺陷请在本项或详情记录栏内写明位置及缺陷
情况，便于承建商整改和管理处复查。

白色：承建商蓝色：管理处绿色：发展商
QR-004JR YHPM公共机电设备验收单A/ 0 1/1
2、隐蔽管道的验收需下井检查。

QR-006J R
YHPM工程资料移交清单A/ 0 1/2
□ e.图纸会审记录；
□ f.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；
□ g.隐蔽工程验收记录；
□ h.沉降观察记录及其沉降观察点布置图；
□ i.竣工验收证明书；
□ j.钢材、水泥等主要材料的质量保证书；
□ k.新材料、构配件的鉴定合格证书；
□ l.水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证；
□ m.砂浆、混凝土试块试压报告；
□ n.供水、供暖管道的试压报告；
□o.机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。

QR-007JR
联系地址：
电话： BB机：
接收时三表读数水表：电表：气表：
接收楼宇声明书
业主/业主代表，现声明上述楼宇单位经本人/业主代表检查后认为一切妥善或满意，可以正式办理接收手续及签收该单位门匙壹套共条，并同意遵守下列条文。

年月日
第一联：发展商第二联：管理处第三联：工程部。