最终烟台项目招商方案

创进广场项目
运作方案
项目单位：烟台创进房地产开发有限公司联系地址：西大街与大海阳路交叉口
邮政编码： 265300
传真：
E-mail :
联系电话：
目录
一、项目定位
二、项目租金预测
三、项目人员配置
四、项目时间节点安排
五、项目招商费用预算
六、项目营销推广
七、项目开业庆典
八、关于稳场、旺场的建议
九、租赁合同文本
一、项目定位
根据前期市场调研结合项目位置、规模、交通、周围商业配套等情况定位如下
1、业态定位：
女人·尚街时尚店中店
理由：
①体量比较适中
②位置比较合适
③产权可以分割
④商户可以招进
⑤产权可以发售
⑥业户可以租赁
⑦目标能够实现
2、、目标消费群体和经营定位
①目标消费群体：以13-35岁的都市女性为主
②以现代女性服装服饰、皮鞋皮具、化妆品为主，以休闲运动、牛仔、小商品等为辅，以餐饮、小仓库、公寓为服务配套
③战略定位：实行集中一点的经营战略，即选择时尚流行商品做为主要运作载体，以征服顾客、征服同质商业、征服烟台。

④管理模式：统一管理分散经营
3、项目商场LOGO和基本组合功能定位
①女人·尚街---图案略
②
4、楼层分布以及业态、业种定位
二、项目租金收益测算
1.主营：入驻商户（供应商），按照公司统一要求设计形象，并
报公司审批后实行投资装修；
2.商户（供应商）经过洽谈与公司签订租赁合同，须交商品质量
保证金。

具体是：按承租人租用专厅3个月应交租金水平计算
3、从业主手中返租5年期租赁合同，以2年租金水平在执行基础
上，第一、二年租金不变，第三年起每年上浮20%左右，直到合同到期租金标准不变。

4、付款方式及优惠政策：
原则采用半年交或年交，个别实力品牌商家及有带动作用的商家
可季交。

5、应交租金和物业管理费计算
1.租金：租金=建筑面积（S）×租金单价（P）
2.物业管理费
a、一般物业费
物业管理费=建筑面积× 7元/㎡/月
一般物业费：含共享空间电梯费、保安费、保洁费、管理
人员工资费、养护费、制冷费
b、中央空调供暖费
以建筑面积按照商场统一标准收取
c、水电费
电费：1.3元/度，水费：50元/户/月（以10㎡为准）
水电费可根据当地相关部门收取标准为主。

6、应交税金
商户自行办理营业执照，按目前税务征收标准按时足额交纳或代收代缴标准以财务核算为准。

三、项目人员配置
1、为了更好地完成项目的招商工作，需要根据需求进行对招商队伍的建立。

由于项目属性的特殊性，以及工作进度和工作强度的实际要求，无法任用缺乏经验的人员，同时没有时间对人员进行从业岗位培养，故对招聘人员进行严格的从业经验及工作能力方面的考量。

招聘原则：对商业专业的招商人员，优先考虑从事过商业房地产
项目的招商工作、招商策划等方面的工作经验。

招商部人员招聘计划：总按楼层分招商分部至少每层一位，招商完毕转化为运营管理人员。

2、物业部：保安、保洁、养护、看车员等有开发公司从原企业调配，或采承包的形式。

3、组织架构:略。

四：招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容
<一>、招商准备工作（只针对配合招商部分）：
1、完成项目名称注册、以及项目标志等的CI设计并注册。

2、注册中文及英文的国内域名（）
3、确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。

4、完成设计制作女人·尚街招商文告、招商楼书，包含项目功能分布及内部结构图。

5、完成设计制作项目效果图的POP，3D资料光盘。

6、完成招商队伍的建立（招聘），进行培训及人员甄选分配。

7、制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。

8、确定公司组织机构和部门设置。

9、招商处的筹建。

10、招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台。

11、制定商户准入标准、条件、和招商规则。

12、制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商业管理守则等。

13、根据招商类别敦促各分部制定招商工作倒计时计划（包括招商区域、重点目标、任务指标完成计划等）。

<二>、招商时间安排：
项目施工达到商家入驻标准后，开始实际招商工作，共3个月完成招商及商家装修，开业筹备。

8-10月项目进行施工改造，我方同期完成商户资源积累工作。

如果项目施工未能在10月底前完成，我方招商工作也将顺延。

后招商期暨开业庆典筹划阶段：
1、完成招商人员招聘（10天）及培训工作（10天），同时完成个人招商指标确认并按照招商任务指标提交各自的工作倒计时实施方案。

2、完成印制各种合同、文件、申请表、登记表等。

完成项目标志等系列CI设计，更换识别系统（包括名片、信函、旗标等）。

确定宣传包装概念及总体广告用语。

3、完成前期招商文告、招商楼书制作，确定招商媒体广告计划（包括广告创意、制作、媒体购买选择等）、招商各项管理费用支出预算。

完成各种POP、3D vision、沙盘等的制作。

完成招商部筹建工作。

4、完成一切招商准备工作。

5、招商工作正式开始。

1 认知阶段完成招商任务的5％。

2 公开招商完成招商任务的40％。

3 持续招商完成招商任务的25％。

4 试业至开业前总体招商达到的70％以上。

另外，具体招商过程中，最后阶段的实际情况应该是剩余任务远远低于计划目标，实际已处于收官（围棋术语）微调阶段。

五：招商费用预算
招商总体费用包括人员开销、广告制作（包括印务）、媒体购买、管理费用等项，总费用预计在年租金收益的5％-8％，其中广告费用是最大的一项支出，而广告费用必须根据实际运作情况进行调整。

如招商非常顺利，则广告投入将会进行灵活调整削减。

分析：其中广告制作费用约占10％；媒体购买约占65％；行政与管理费用约占25％，应占比例符合正常市场运作中的比例分配。

六、营销推广
广告宣传是招商中占用费用比例最大，操作方式安排对招商工
作又会起到极大影响的部分。

广告策划得当，会取得事半功倍
的效果，取得良好的招商业绩将成为顺理成章（具体策划工作
视领导决定由公司进行策划，广告公司配合制作和发布，还是
全权委托广告公司进行策划和实施）。

七、开业庆典
开业庆典就是揭起盖头的时候，应该做到浓重、热烈，并且得到社会各界的祝贺，场面必须宏大。

除了必要的广告宣传方面的支持，同时还要将公关放在极重要的位置。

调动一切可利用的社会资源，包括剪彩领导的确定：市、区有关官员；各行业协会、商业组织领导；经济界有影响的学者、院士；有关国家驻华商务代表；外商商户代表；中心商户代表等等。

期间组织大型活动，例如明亮一条街、彩旗飘扬烟台城、‘揭起你的盖头来’活动、镭射彩链当空舞、不夜城摇滚晚会暨模特表演等等。

旨在得到媒体的广泛报道，尤其是烟台市电视台，达到开业渲染
并广告全市的目的。

（具体开业庆典策划将于招商工作进入尾声后，集中一切精力进
行）。

十、 关于稳场、旺场的建议
·注重整体形象，从建筑外部及室内商场形象保持统一
·注重开业后的经营推广，经营特色延续，成立专门经营推广公
司及宣传基金。

·开业保证金制度
·租赁使用权制度
·三权分离
所有权与使用权分离，使用权与经营权分离
分
离
收 益
分 离 收 益
·购物免费停车优惠
·零售商优惠
·节假日庆典活动推广
·成立购物消费会员制
·上货引导；指导货源基地，如：北京的大红门、动物园、天意；
郑州的银基、世贸；广州白马、黑马；杭州的四季青、福建石
狮等等。

. ·经营引导；如何选择品牌，如何选择商品，如何经营，如何陈列商品，如何促销等等。

女人·尚街
经
营
管
理
合
同
编号：XDF—
经营管理合同
缔约双方：
甲方：
乙方：
鉴于：
1.甲方拥有位于烟台市路号创进广场女人·尚街层号商铺的
使用权及管理权，系女人·尚街的综合商业管理人；
2.乙方欲利用上述商铺从事经营活动，并自愿接受甲方的经营管理。

本着平等自愿、等价有偿的原则，经甲、乙双方充分协商，一致同意女人尚街经营管理事宜，自愿订立如下条款，共同遵照执行：
一、释义
第一条释义
在本合同内（包括“鉴于”中的内容），除为了配合文义所需而要另做解释或有其他定义外，下列的字句应做以下解释：
1.1 甲方和乙方合称为双方，单独称为一方；
1.2 “商铺”或“场地”，均指位于烟台市路号女人尚街层-号的商业用房；
1.3 “商户”，指包括乙方在内的全体或部分在烟台市路号女人尚街从事商品经营或向消费者提供服务的自然人、法人或其他组织；
1.4 “经营期限”，指乙方获得商铺使用权并接受甲方经营管理的期间；
1.5 “场地使用费”，指乙方向甲方支付的使用商铺的对价；
1.6 “费用”或“其他费用”，指乙方按本合同第五条约定应向甲方支付的各种费用；
1.7 “商场”，指甲方负责经营管理的创进广场女人尚街；
1.8“天”或“日”，均指日历天，开始当天不计入，从次日开始计算。

时限的最后一天是休息日或者其他法定节假日的，以节假日次日为时限的最后一天。

时限的最后一天的截止时间为当日24时。

1.9 “违约方”，指没有履行或没有完全履行其按照本合同所应承担的义务以及违反了其在本合同所做的陈述、承诺或保证的任何一方；
1.10 非违约方，指根据本合同所规定的责任和义务以及各方所做的承诺与
保证，发生了一方没有履行或没有完全履行合同义务，以及违反了其在本合同所做的承诺或保证事件时，本合同其余一方；
1.11 书面及书面形式，指信件和数据电文（包括电报、电传、传真和电子邮件）；
1.12 合同，指本合同或对本合同或任何其他相关合同的任何条款进行修订、予以放弃、进行补充或更改的任何文件，或根据本合同或任何其他相关合同或文件的条款而签订的任何文件；
1.13 不可抗力系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；
1.14 本合同中的标题是为方便阅读而加入的，解释本合同时应不予理会。

二、经营场地与经营品牌
第二条经营场地
甲方同意将位于创进广场女人尚街层号，建筑面积为___________平方米的商铺（场地包括店内柱子、风箱等公用设施）交付乙方用于商业经营或服务，乙方同意使用。

第三条经营范围、商品的品种和品牌
3.1 乙方确定的经营范围及商品种类（或服务）：。

3.2乙方的经营商品的品牌：。

3.3 乙方必须按照甲方业种业态定位和商场管理制度的要求进行经营。

乙方未经甲方书面许可，擅自改变经营范围、品牌及业种，或甲方因商场整体经营需要统一调整业种业态布局，而乙方不予配合，视为乙方违约，甲方有权停止物业服务、经营服务直至解除合同，乙方并应按本合同第四十条的约定承担违约责任。

三、经营期限
第四条经营期限
4.1 本合同经营期限自年月日起，至年月日止，共年。

4.2 乙方如需续约的，应于距合同期满60日前向甲方提出书面申请。

经双方协商一致，方可续签合同。

四、乙方向甲方缴纳场地使用费、费用标准及办法
第五条乙方向甲方交纳场地使用费和其他费用的种类、标准及交付方式
5.1 乙方使用商铺（场地）所须缴纳的费用包括：场地使用费、物业管理费、水电费、空调费（含通排风等）等，以上费用均按建筑面积计收。

5.2 具体收费标准为：场地使用费元/月/平方米；物业管理费元/月/平方米；计：场地使用费（小写）元/月；物业管理费（小写）_ 元/月；合计（小写）：元/月；关于上述费用的收取标准是按照建筑面积计算的，甲方将有权根据国家相关项目物价的调整而进行调整，乙方应无条件服从并按时缴纳相关费用，否则视为乙方违约。

5.3垃圾处理费、工商管理费、税金由乙方自行承担。

如甲方同意代扣代缴的，按该商铺（场地）应交场地使用费的计收，具体金额为（小写）元。

（甲方代收代交）如乙方因销售商品所产生的税金超过乙方已向甲方缴纳的税金总额，则超过的税金部分由乙方承担，即甲方按销售额的4％向乙方收取税金。

乙方应自行承担和办理因从事经营活动应向政府交纳的全部费用和手续。

5.4 乙方用电需按照甲方规定另行据实计量收费，且甲方有权根据电业局价格的调整而做相应调整该收费标准，乙方保证按时足额缴纳，否则甲方将不能保证乙方正常用电。

5.5 以上费用合计为人民币（大写）：元（小写：元）；乙方按每次预付_______月费用的方式向甲方缴纳，第一次缴纳日期为年月日前，缴纳金额为人民币元；除首期费用外，乙方须在最后一个月份的十日前一次性足额向甲方缴纳下次的相关费用。

第六条乙方按时足额交纳场地使用费和各项费用是商场经营和物业服务正常进行的必要条件，涉及全体业主、商户的共同利益，因此乙方必须按期足额缴纳上述费用。

若乙方未在规定期限缴纳有关费用，每逾期一天，按逾期金额的日万分之五向甲方支付违约金，如逾期如7日以上，甲方有权停止物业服务、经营服务；乙方逾期交纳场地使用费达15日以上的甲方有权解除本合同。

甲方有权将所乙方所欠场地使用费和其他费用从乙方保证金中扣除，并保留继续追讨相关费用的权利，乙方并应按本合同第四十条的约定承担违约责任。

五、商铺管理
第七条商铺经营权管理
7.1本合同签订后，甲乙双方根据交房清单进行商铺交接，乙方获得该商铺的使用权和经营权。

乙方在运营中，不得私自将使用权和经营权以任何方式转让给第三方；
7.2乙方确需转让商铺使用权∕或经营权的，要报经甲方书面同意后方可进行，同时，甲方收取乙方商铺1个月费用（含场地使用费、物业费、空调费等费用总计）为手续费。

否则，该新商户不享受甲方物业管理、经营管理等各项服务；
7.3如乙方未经甲方书面同意，擅自转让商铺经营权的，甲方有权解除合同，乙方并应按本合同第四十条的约定承担违约责任。

7.4 甲方基于经营管理需要，需对乙方营业设施、经营区域进行调整时，乙方同意无条件配合甲方的工作，并无条件服从甲方的统一安排，否则视为乙方违约，并应按本合同第四十条的约定承担违约责任。

第八条商铺装修装饰管理及营业
8.1 乙方对商铺进行装修装饰，必须遵守商场《商铺装修装饰管理制度》；
8.2 为维护甲方形象的统一性和甲方设备设施使用的可靠性、安全性，乙方专柜装修必须事前将设计方案送甲方审批并获得书面认可，并办理进场装修相关手续后方可进场装修，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更装修方案。

且乙方施工时应遵守甲方为维护商场正常经营所制定的装修管理规定，否则甲方有权直接清理出场，并对由此产生的一切后果概不承担任何费用和责任，乙方承诺无条件服从，否则视为乙方违约。

8.3 乙方对商铺（场地）进行装修时，未经甲方书面同意不得擅自扩充设备、增加电器、更改线路、改变房屋结构，否则，因此造成损害或其它后果，由乙方承担责任并赔偿损失。

8.4 乙方商铺（场地）内的设施（包括但不限于道具、柜台、货架）由乙方自行解决并承担相关费用。

8.5 乙方改造店铺形象进行装修，一般不得在营业时间内进行。

经甲方同意后，可在夜间进行，甲方派专人配合，乙方支付相关费用；
8.6 乙方承诺于年月日前完成装修、上货并正式营业。

8.7 乙方应确保其装修施工严格遵守相关操作规程要求；因装修发生的一切事故和造成的损失由乙方自行承担责任。

8.8 如乙方在装修装饰施工过程中违反《商铺装修装饰管理制度》和本合同的其他约定，或给甲方造成损失的，甲方有权停止物业服务、经营服务直至解除合同，乙方并应按本合同第四十条的约定承担违约责任。

第九条商铺形象和广告管理
9.1 由于商铺经营是店中店形式，乙方商铺形象必须与整个商场流行时尚形象、风格一致，同时符合个性商品展示的需要，以创造良好的商业气氛；
9.2 乙方不得在商铺以外公共部位随意摆放货品和促销品；
9.3 乙方不得在商铺内外张贴或在媒体刊登商铺转让、转租的任何广告信息；
9.4 乙方不得在承租铺位外任何部位(包括外玻璃面)设置、安装、张贴任何文字、标记或广告等宣传用品，乙方招牌位置须依照甲方的统一要求设置。

未经甲方同意，乙方宣传不得使用“女人·尚街”字样。

第十条仓储
乙方自行解决商品仓储问题。

如确需甲方解决的，乙方可申报甲方协助解决，但乙方支付所发生的相应全部仓储费用。

第十一条甲方及其他经许可的相关人员为检查或维护、维修和改建商场内任何共用部位、区域或履行甲方对商场的管理责任时，有权携带一切必需的设备、机器及材料进入商场任何一部分，如有必要可进入乙方内部，除紧急情况外，应事先征得乙方的同意，乙方应予以积极配合。

六、商场营业管理
第十二条商场营业管理
12.1 乙方在营业中必须准时开店、闭店，遵守《商场商户经营管理规定》。

如乙方严重违反该制度，经甲方劝导仍不整改，甲方有权停止物业服务、经营服务直至解除合同，乙方并应按本合同第四十条的约定承担违约责任。

12.2 商场的统一营业时间（暂定）春、秋、冬季为9：00～21：00，夏季为9：00～21：30；大型节假日（如五·一、十·一、春节）营业时间，甲方将在例会时统一安排通知。

12.3 夏季制冷时间（暂定）为：5月20日～9月20日；
12.4 冬季供暖时间（暂定）为：11月15日～次年3月15日。

12.5 乙方在此同意，上述营业时间、制冷时间和供暖时间，甲方有权根据实际经营情况做出相应的修改，乙方不予干涉。

12.6 如因乙方经营需要而延长营业时间，甲方有权加收相关的电费、空调费和取暖费等相关费用。

七、商品品牌管理
第十三条乙方上货商品必须凭厂方授权在甲方处进行品牌登记和注册，并遵守商场《品牌注册管理制度》。

第十四条乙方在经营中由于供应商、批发商或市场变化等原因确需调整经营范围或更换品牌，要及时以书面形式报甲方批准和登记，以免商场内部重复经营造成恶性竞争。

如乙方擅自改变经营范围或经营品牌，甲方有权按公司规定封存上柜货品、乙方需向甲方支付5000元违约金，甲方并有权解除合同。

八、商品质检管理
第十五条乙方要文明经营，合法经营，不得经营假冒伪劣商品，上货商品要三证齐全（如厂商营业执照、商标注册证明、产品合格证等），并遵守商场《商场商户经营管理规定》。

如乙方违反商场《商场商户经营管理规定》，甲方有权停止物业服务、经营服务直至解除合同，乙方并应按本合同第四十条的约定承担违约责任。

第十六条乙方在经营中必须无条件接受工商、技术监督、卫生防疫等政府部门的检查，并承担有关费用。

同时甲方可根据实际情况，积极协助有关部门检查。

九、商品价格管理
第十七条乙方经营商品自行定价，统一实行明码标价，按物价部门要求设置价签，价签上标明：品名、产地、质地、用料、规格、单价等。

但必须遵守商场《商场商户经营管理规定》。

第十八条乙方销售商品价格不得高于本市同行同种商品价格水平；乙方不得从事价格欺诈活动，甲方有权检查监督乙方商品价格，并要求乙方限期整改，乙方应予配合，否则，乙方应按本合同第四十条的约定承担违约责任。

十、售后服务管理
第十九条乙方经营必须遵守《消费者权益保护法》，遵守商场《商场商户经营管理规定》。

如乙方所售商品出现质量问题，乙方必须按《消费者权益保护法》进行赔付；如不赔付，甲方为维护创进广场女人尚街的整体商业信誉，可对顾客据实先行赔付，甲方赔付后对乙方享有追偿权，乙方需于3日内向甲方支付为此所发生的一切费用。

否则，乙方同意甲方可以直接从其缴纳的质量保证金中扣除此笔款项。

由此造成保证金不足的，按本合同第二十六条的约定予以补足。

第二十条如因乙方经营的商品、服务等方面问题导致消费者投诉，或引发仲裁、诉讼的，或乙方货品被有关部门查处的，乙方必须全部承担相关责任和费用。

如有关部门要求甲方参与事件处理的，由此发生的各种费用由乙方承担；
第二十一条如乙方违反《消费者权益保护法》或商场《商场商户经营管理规定》，造成甲方名誉和其他经济损失的，乙方必须承担全部赔偿责任，甲方有权追究乙方的违约责任、停止物业服务和经营服务直至解除合同，乙方并应按本合同第四十条的约定承担违约责任。

十一、商场促销管理
第二十二条商场促销管理
22.1 甲方根据市场情况负责组织各种大型促销活动和广告推广，营造卖场气氛，服务于乙方经营，乙方应积极参与并遵守商场《商场商户经营管理规定》；如乙方参与商场促销等经营活动时弄虚作假，违反商场《商场商户经营管理规定》，甲方有权停止物业服务、经营服务直至解除合同，乙方并应按本合同第四十条的约定承担违约责任。

22.2 乙方根据需要，可向甲方申请举行品牌促销活动，核准后及时予以安排。

但未经甲方书面同意并办理相关手续，乙方不得擅自在包括前广场在内的所有公共区域进行外卖或举办促销活动。

22.3 乙方无权干涉任何经甲方审批同意在包括前广场在内的所有公共区域进行的促销、营销或其它活动。

十二、商业保险和人身财产保护、保管
第二十三条保险
23.1 甲方负责对商场自身的固定资产投保，保险费由甲方承担。

23.2 乙方在合同有效期内负责对所使用场地的商品及乙方经营设施向保险机构投保各种保险，包括但不限于火灾、水灾、盗窃、抢劫（夺）险，贵重商品乙方必须参加保险，保险费由乙方承担。

在营业时间内，乙方的财产和人身安全应自行负责，如发生人身损害，财产损失、被盗或损毁，均由乙方自行承担一切后果。

十三、员工管理
第二十四条员工管理
24.1乙方商铺营业所用员工，可以按甲方要求自行招聘，到甲方备案后挂牌上岗。

甲方也可根据乙方需要，向社会公开招工、向乙方推荐。

乙方可与员工实施双向选择，签订劳动合同，报甲方备案；
24.2乙方聘用员工的工资待遇等按国家有关规定执行，乙方可实行底薪加销售提成方式支付员工工资，销售提成比例由乙方确定。

甲方有义务监管乙方给员工发放工资与支付时间；
24.3双方确认，乙方招录或经甲方推荐录用的全部人员，均与乙方形成劳动或雇佣关系，而与甲方不具有劳动或雇佣关系。

十四、合同保证金
第二十五条合同保证金是乙方履行本合同、按时支付场地使用费、物业服务费和中央空调使用费、营销推广费和水、电、气等能源费用及其它费用，在经营期间按时开店营业、保证商品质量、保证服务质量等方面的保证金；
第二十六条乙方在签订本合同时，必须向甲方交纳合同保证金计人民币
元（大写）元整（小写）。

如乙方未能按照本合同约定向甲方支付场地使用费、物业服务费、中央空调使用费、水电费及其它费用或逾期交费所产生的滞纳金，甲方有权扣除相应的保证金数额冲抵乙方欠费；
第二十七条如乙方出售商品的质量不符合国家规定或违反《消费者权益保护法》，甲方有权从保证金中先行向消费者或受损方支付退货款及赔偿款；。