商品房购房须知

商品房购房须知
1.“五证”、“两书”指什么？
答：商品房的“五证”包括：建设用地计划许可证、建筑工程计划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房销?预售许可证；“两书”是指新建住宅《质量保证书》和《使用阐明书》。

2.现房、期房分辨怎样断定正当性？
答：按新规定，手续齐全的“正当”的期房，销售必需“五证”齐全，而现房销售则未必，凡是已取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，将不再办理商品房销售允许证，购房人买这样的现房，只要看国有土地使用证和房屋所有权证这两证两书就可以，但已竣工尚未取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，仍须依照有关规定办理商品房预售允许证，购房人购置时仍须要看“五证”“两书”。

3.什么是使用率？什么是适用率？
答：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%～75%之间，板楼在78%～80%之间。

而适用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用适用率来吸引买房人。

,生活; 4.什么是房屋建筑面积？什么是使用面积？什么是套内墙体面积？
答：房屋建筑面积系指房屋外墙?柱边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，构造坚固，层高2.20米以上?含2.20米的永久性建筑。

使用面积是每套住宅户内除墙体厚度外全体净面积的总和。

其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、蕴藏室、壁柜?不吊柜、户内楼梯?按投影面积、阳台。

斜面屋顶构造的房间，层高下于2.20米的部分不计入面积。

商品房各套内应用空间四周的保护或承重墙体，分为共用墙体和非共用墙体。

共用墙体是指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔以及外墙?包含山墙。

共用墙体水平投影面积的一半计进套内墙体面积，非共用墙程度投影全体计入套内建筑面积。

5.商品房的销售面积如何盘算？
答：商品房的销售面积是指购房者在与开发商签订的《商品房买卖合同》中商定的建筑面积，即套内建筑面积?即套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和?即：商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。

套内建筑面积的盘算办法：套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。

1.套内应用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》?GBJ96-86规定的方式计算，其他建筑依照专用建筑设计规范规定的方式或参照《住宅建筑设计规范》计算。

2.套内墙体面积：商品房套内使用空间四周的保护或承重墙体,被称为世上最经典的25句话，有共用墙及非共用墙两种：(1)共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑面积的分隔墙以及外墙?包含山墙；共用墙墙体水投影面积的一半计进内墙体面积。

(2)非共用墙墙体程度投影面积全体计入套内墙体面积。

商品房分摊的公用建筑面积计算公式：
公用建筑面积＝整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租售的地下室、车棚、人防工程地下室。

公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积＝各套套内建筑面积公用建筑面积分摊系数。

6.公用建筑面积分摊的原则是什么？
答：新修订的相干文件规定，商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。

可分摊的公共部分为本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电?楼梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、治理井、消防把持室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变?配电室、煤气调压室、卫星电视接受机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业治理用房等，以及其他功效上为该建筑服务的专用装备用房，套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙?包括山墙墙体面积程度投影面积的一半。

不应计进的公用建筑空间有：仓库、灵活车库、非灵活车库、车道、供热锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功效的独立应用空间，售房单位自营、自用的房屋，为多幢房屋服务的警卫室、管理?包含物业治理用房。

商品房面积误差超越3% 买房人就有权请求退房
日前，建设部等国度七部委结合发出通知，要整理和规范房地产市场秩序。

通知指出，商品房面积误差比尽对值超越3%时，买房人有权退房。

通知指出，未取得预售允许证实擅自预售商品房的，房地产管理部分应该根据有关规定，责令结束违法行为，没收违法所得，可以并处收取的预支款1%以下的罚款。

通知还请求各地加大查处力度，依法打击面积盘算、面积分摊中弄虚作假、故意损害购房者好处以及擅自出租、出售共用部位牟利等行为。

商品房销售合同约定面积与实际面积产生差别的，依照合同商定处置；合同未作商定的，面积误差比绝对值超越3%时，买房人有权退房。

买房人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买房人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权回买房人。

产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比尽对值在3%以内的(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买房人；尽对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买房人。

七种无效的购房合同
1.无民事行动才能人所签署的房屋买卖合同。

依据我国《民法通则》的规定，无民事行为才能人由其法定代理人代理实行民事行动，因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。

2.限制行动能力人未取得法定代理人的批准签订的房屋买卖合同,传奇3变态私服。

限制行为能力人只能进行与其年纪、智力、精力状态相适应的民事运动，他们进行房屋买卖应该由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的赞成。

没有法定代理人的批准，限制行为才能人自已签订的房屋买卖合同无效。

3.以讹诈签订的房屋买卖合同。

这是指一方当事人以假造事实或隐瞒本相等诈骗手腕，致使对方当事人产生过错认识所签订的房屋买卖合同。

,传奇私服外挂下载,细雨纷纷的季节; 4.以胁迫的手腕签订的房屋买卖合同。

指一方当事人以使对方财产、肉体或精力上受侵害相要挟，迫使其发生可怕而签署的房屋买卖合同。

5.乘人之危签订的经济合同。

是指一方当事人乘对方处于危难之际或应用对方的急切须要，逼迫对方接收显明不利的条件所签订的房屋买卖合同。

6.双方当事人恶意串通，侵害国度、集体或他人好处所的房屋买卖合同。

是指双方当事人故意串通，伤害国这、集体或第三人的好处签署的合同无效。

7.当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。