新收入准则对房地产企业的影响研究--以万科为例

新收入准则对房地产企业的影响研究--
以万科为例
摘要:财政部于2017年7月5日发布了财会（2017）22号通知，该通知
主要内容为修订印发《企业会计准则第14号－收入》，与我国CSA14（2006）相
比较，新收入准则在很多方面做出重大变化和改进，对企业收入确认的方式、时
点或时段确认收入等内容提出较高的要求，也与国际财务报告准则中的收入准则（IFRS15）保持了趋同。

本文有以下研究发现:（1）收入准则变化后房地产企业
收入确认方式转变，收入确认滞后性问题得以改善，收入确认方式更加合理；（2）CAS14（2017）下房地产企业资产规模和负债水平更接近企业实际情况；（3）房地产企业会计信息质量、盈余管理内部控制、信息系统等都将随着CAS14（2017）的实施有所转变。

关键词：新收入准则；房地产企业；万科
由企业生成的会计信息应当被视为一类产品，既然产品存在产品质量优劣与
否的问题，那么会计信息也存在质量的高低，最低限度的会计信息质量必须要能
符合会计准则的合规性要求。

我国推行的会计信息质量要求具体包括可靠性、相
关性、可理解性、可比性、实质重于形式、重要性、谨慎性、及时性等共计八个
方面。

新收入准则的出台正是为了提升旧收入准则下的会计信息质量水平。

譬如，新收入准则采用可以追本溯源的合同作为会计确认起源，使信息可靠性得到了加强。

总体来看，新收入准则能够明显提升房地产企业的会计信息质量，对其带来
较为积极正面的影响作用。

1新收入准则主要变化及对房地产行业会计信息影响现状
新收入准则有效统一了行业内收入确认时点，修复了旧准则下利润表与现金
流量表的割裂关系，也打通了资产负债表向利润表结转的淤塞。

新准则对房地产
行业会计信息的影响，主要是按照如下路径机制予以展开。

首先，新准则会对该
行业的收入确认政策产生影响；由于企业会计政策发生了变化，企业的会计信息内容，即财务报告也会随之产生变化；最后，这些变化后的会计信息内容能够反映出房地产企业会计信息质量的改变，对会计信息的相关性、可靠性、可比性、可理解性、谨慎性等其他信息质量特征都产生了较大的提升作用。

2 万科房地产集团案例分析
2.1公司简介及案例选择原因
本篇文章将我国在Ａ股深交所与Ｈ股港交所同时上市的万科地产集团作为案例研究对象，以研究新收入准则对其会计信息产生的影响作用。

通过查阅其2018年度报告得知，在合并财务报表口径下，万科地产集团在当年共实现营业收入297，679，331，103.19元，与前一年度相比约增长22.55％。

另外，万科地产信息披露较为完善、可信度较高。

其2018年年度财务报告的审计机构也是业内公认的优质机构。

因此，选择万科地产的财务报告来进行案例分析，可以在更大程度上保证案例资料信息的准确性、真实性。

2.2新收入准则对万科地产会计信息的影响
承接前文讨论的新收入准则对会计信息的影响机制，本节依据该机制的逻辑顺序予以依次展开：即新准则先对万科地产的收入确认政策产生影响，进而导致会计信息内容的变化，紧接着分析这些变化对会计信息质量带来的影响。

①对企业收入确认政策的影响，从2017年与2018年万科地产年度报告中发现，新收入准则为万科地产销售商品打开了新的通道，即允许在满足一定条件的前提下按履约进度确认收入，这将会提高万科房地产会计信息的相关性质量；②对期初调整会计信息的影响，通过查阅资料发现：新收入准则对于万科地产的期初财务报表项目带来的影响主要分为两种作用形式，其一是报表项目重分类的变动，二是本项目重新计量导致的变动
2.3对财务状况会计信息的影响
首次执行新收入准则不仅会对期初会计信息进行调整，也会影响执行首期的资产负债表情况。

万科地产在这方面的信息披露是做得比较完善的，其披露了新
收入准则对财务状况的影响，即将执行新准则后的财报数据与假定仍按旧准则的
编制结果进行对比，以直接地反映出新收入准则的影响情况。

通过查阅资料，我
们得知：万科地产的财务状况由于新收入准则的执行产生了较为明显的变化。

主
要包括前文对期初调整会计信息的影响讨论过的对于存货、合同资产、其他流动
资产、预收款项、合同负债、其他流动负债、递延所得税负债的影响，以及对其
他报表项目的影响。

由于前者已经在期初调整事项中讨论过，所涉及的会计分析
是一致的，故其他尚未被讨论过的资产负债表项目值得关注，如应交税费的增加
和所有者权益项目的增加。

2.4对经营成果会计信息的影响
执行新收入准则之后，万科地产就可以按照履约进度去确认一些原先必须在
竣工结算且完成交付后才能确认的房地产销售收入了。

正如前文对房地产行业业
务特点进行分析时所指出的，万科地产的房地产开发项目需要比较长的时间，也
必然会存在一些在2018年度虽然暂时不满足旧准则完工交付的收入确认条件，
但是可以满足新准则下按履约进度计算收入的一些工程项目。

因此，万科地产的
收入是一定会相较于旧准则有所提高的，其他相关的利润表项目也会因此产生
“次生”性质的变动
2.5对会计信息披露的影响
直观上看，执行新收入准则后的2018年度，万科地产对收入政策的披露相
比以往给出了更多的篇幅。

通过进一步的阅读可以发现，2018年度的附注披露了
收入确认的时间、交易价格的计量与分摊、控制权转移时点的判定等若干重要的
问题，这更加有助于报表使用者对万科财务信息的理解，从而大大提升了万科地
产会计信息的可理解性。

2.6房地产集团实施新收入准则时应关注的风险点
新收入准则一项非常大的意义在于，打通了各个行业之间曾经各自为政的收
入处理原则，突破性地重新建立了一套基于合同的收入确认理念体系。

然而一般
而言，如果一项政策的适用范围越宽，那么其表述也就越倾向于原则性、模糊性，也就相对少一些针对性、明确性。

一方面，本文坚信我国会计政策制定相关机构
会根据企业运用新收入准则中遇到的各种情况，后续出台与持续更新相配套的应
用指南与会计准则解释公告；但另一方面，就目前情况来看，万科地产在执行新
收入准则时也的确会遇到一些较为复杂的风险点，需要万科地产予以充分的关注，以更加科学的方式来执行新准则，从而保证新收入准则能对其会计信息切实产生
积极的影响。

需要具体关注的会计处理风险点主要包括以下三个方面：1. 单项
履约义务难以准确界定的风险2. 收入确认餅难以判断的风险3. 预计总成本估
计偏差的风险。

5结论
新收入准则提出了完整而系统的收入确认“五步法模型”，对我国房地产企
业的会计信息产生了较为明显的影响。

本文归纳了该行业经营特点后，将万科地
产作为本文的案例对象，探究了新收入准则对于房地产企业会计信息带来的影响。

本文发现，相较于旧准则，新收入准则确实对房地产企业的会计信息起到了积极
正面的影响。

具体影响机制为新收入准则首先影响了房地产企业收入确认政策；
接下来，受影响的收入确认政策会使得房地产企业的财务报告即会计信息内容发
生变化；最后，这些变化后的会计信息内容实质上使得企业会计信息质量得以提高。

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