清镇市水晶厂九化片区规划

《清镇市国家级物流新城控制性详细规划》水晶化工地块规划条件调整论证报告
由于《清镇市国家级物流新城控制性详细规划》水晶化工地块原控规与该区域的现状及发展要求矛盾较大，为更进一步合理发展城市规划建设，科学利用土地及空间资源，衔接好城市规划的近期与远期发展关系，拟将《清镇市国家级物流新城控制性详细规划》水晶化工地块规划条件进行调整，具体内容如下：
一、调整范围
本次调整地块位于《清镇市国家级物流新城控制性详细规划》E单元、F单元、G单元、J单元内，共计调整总面积为326.6公顷。

分为南北两个地块，其中：
北地块北至铁路线，南至物流大道，西至青山路以西，东至兴安大道，涉及原控规E单元、F单元、J单元，总用地面积303公顷。

南地块位于原控规G单元内，总用地面积23.6公顷。

二、调整原因
（1）现状为已建设用地，且可开发土地资源占比大
北地块东平路以西主要为工业生产区，东平路以东主要为居住用地和配套设施用地。

地块现状建设用地面积168.41公顷，占总用地面积的54.79%。

而在土地利用规划中，基地可建设用地为269.96公顷，占比达到82.66%，可开发土地资源大。

（2）贵阳-贵安同城化发展需求
项目作为清镇与贵阳-贵安同城纵向发展的重要区域。

把握贵安新区发展机遇，充分发挥其区域优势，积极融入贵阳-贵安同城化发展，带动城市发展。

（3）水晶化工为“僵尸企业”，急需更新改造升级
国土资源部印发的《国土资源部关于支持钢铁煤炭行业化解过剩产能实现脱困发展的意见》将明确处置“僵尸企业”，目的是实现企业土地及矿产资源的再利用。

贵州省人民政府印发的《关于推进供给侧结构性改革提高经济发展质量和效益的意见》坚持优化存量、主动减量、做大增量以新要素新技术新模式创造新产业新业态新产品。

清镇市人民政府办公室印发的《加快推进全市工业转型升级的若干政策》提出鼓励企业积极开展转型升级。

（4）现状开发拆迁平衡需求
由于基地现状建设众多，除水晶化工厂房建筑外，沿东平路以东区域有大量棚户区建筑，现状建筑面积共36.8万平方米，经初步估计，征地拆迁费用约22.3亿元。

基地面临大量的拆迁，为保证项目建设的顺利推进与实施，均需在片区范围内进行统筹安排并进行拆迁平衡。

因此需对原有规划指标进行调整，以适应经济要求。

（5）政企战略合作协议
清镇市人民政府、贵州水晶有机化工（集团）有限公司以及金茂西南企业管理（重庆）有限公司签署战略合作协议，同意由中国金茂控股集团对水晶片进行开发，同时要求尽快完成项目分期实施规划设计，报审工作。

三、总体方案调整
（1）道路调整说明
规划对道路实行“窄路密网”的模式，对原控规的道路网经行整体调整，主要对东平路、宾阳大道、体育北路、兴安大道、物流大道五条道路调整经行说明。

①东平路调整
东平路拟将原控规道路红线60米调整为40米，东平路东侧现状房屋较多，拆迁难度大，难以实施60米的红线宽度，拟将控规调整为在现状的基础上向西侧拓宽至40米，且东平路向南连接贵安新区，道路红线宽度为40米。

②宾阳大道调整
宾阳大道由原控规道路红线60米调整为40米，道路两侧各留10米的道路绿化带。

考虑到原控规宾阳大道线型与百花生态新城路网相互衔接，以及贵阳市观山湖区宾阳大道已建设完成，道路红线宽度为40米。

③体育北路调整
体育北路由原控规道路红线60米调整为34米的景观大道，道路两侧各留10米的道路绿化带。

考虑到体育北路与宾阳大道两条主干路之间的距离只有480米以及原控规道路线型从山体穿过，因此调整道路宽度与走向。

④兴安大道调整
兴安大道保持原控规道路红线宽度，调整线型与贵安新区兴安大道已建设路段相衔接。

⑤物流大道调整
物流大道保持原控规道路红线宽度24米变，由于青山路以西山体较多，且不符合现状道路线型，将原物流大道线型调整。

（2）用地调整
①调整依据——多规融合
结合土地利用规划、林业规划等对用地进行梳理。

总用地面积为303公顷，其中绿化及道路面积为54.54公顷，不可建设用地面积为62.37公顷，可建设用地面积为186.09公顷。

其中调整林地31.11公顷。

②拟调整用地方案对比
③教育设施用地调整说明
原控规将清镇四中改建为33班初中和在其东侧新建一所小学。

通过对现状规划情况的对接，现状清镇四中将进行整体搬迁，在其原址上改建为36班红枫六小，目前已经建设完成，因此规划对原学校用地进行调整，同时，随着原备用地的置换，规划对新开发建设的住区进行相应的学校配建。

④医疗、文化设施用地调整说明
原控规保留清镇三院，新建体育设施和文化设施用地。

通过对接，原控规保
留的清镇三院位置与现状不符，规划对其进行相应调整；同时，随着原预留用地的置换，规划调整原文化设施用地位置和规模，新建康复中心、调整体育场用地规模以满足区域未来发展需求。

⑤绿地调整说明
原控规公园绿地面积为42.0公顷。

规划通过与土地利用规划和现状进行对接，规划公园绿地面积为52.67公顷，比原控规增加10.67公顷。

⑥给水、排水设施用地调整说明
原控规在基地内规划水晶水厂和水晶污水处理厂。

通过对接，物流新城给水统一由红枫湖水厂供水，且规模满足用水需求，因此取消原控规规划的水晶水厂；根据专项规划，物流新城污水统一排入物流园污水处理厂和朱家河污水处理厂，因此取消原控规规划的水晶污水处理厂，基地增
加的污水量采用地下分散式污水处理设施处理，以节约用地。

（3）可行性分析 ① 交通承载力分析
规划从道路网密度层面对调整之后控规方案进行交通承载力校核。

规划范围内规划道路与交通设施用地共55.08公顷，占城市建设用地的比例为17.13%，人均城市道路用地面积达8.1平方米/人，符合规范要求。

规划范围内主干路共计10.56千米、次干路共计4.06千米、支路共计7.52千米，道路网密度为7.31km/k ㎡，符合规范要求。

② 居住人口核算
原控规E 单元居住总人口为3.6万人，基地范围内人口为3.3万人。

调整后控规居住用地面积为148.95公顷，居住建筑面积为382.84万平方米，根据人均居住面积和人均居住建筑面积得出调整后的居住总人口约6.8万人，比原控规增加3.5万人。

③ 教育设施校核
规划调整后，居住人口为6.8万人，根据贵阳市中小学配置相关标准，范围内规划幼儿园87班，小学108班，中学48班。

④给水工程校核
规划调整后，水晶化工片区平均日用水量为3.95万立方米/日。

相比调整前，增加了1.05万立方米/日。

通过与市政工程对接，新建莲花山水厂将给职教城西区进行供水，原红枫湖供水厂将为物流新城提供供水，规模为5万立方米/日，因此，水厂的供水量可以满足水晶化工片区增加的用水量规模。

⑤污水工程校核
规划调整后，水晶化工片区排污量相比调整前，增加了0.84万吨/日。

规划建立4处分散式污水处理设施，结合中水回收利用，以保证水资源的循
环利用；同时结合物流园污水处理厂（规模为1.5万吨/日）进行污水处理。

⑥雨水工程校核
规划调整后采用蓄排结合，新建调蓄设施；通过设置雨水调蓄池调节雨峰流量，提高雨水系统排水标准。

据此，针对现状积涝风险较高、汇水面积过大的雨水系统，重新划分系统服务范围、新建分流支管和调蓄设施。

⑦电力工程校核
根据《清镇市城市地下管线综合专项规划》标准，地块用电量为37703.8KW，由新建110KV董家田变和原110KV水晶变供给。

⑧电信工程校核
根据与《清镇市城市地下管线综合专项规划》结合，未来清镇市电信网络将全部实现光缆传输的方式，清镇市所有市政道路建成电信管孔，管孔规划必须满足各类公共信息业的要求，合理分配管孔资源。

⑨燃气工程校核
规划总人口为6.8万人，按照每户3.3人计算，居民用量1.8m³/户•日的标准，规划总用气量为3.71万m³/日，增加用气量为1.91万m³/日。

⑩环境影响评价
规划调整后增加绿地与广场用地面积13.22公顷，其中公园绿地面积增加10.13公顷。

打造三大公园体系：养生文化公园、工业遗址线性公园、体育公园。

规划结合山体生态景观轴、文化景观轴以及生态廊道的打造，控制周边建筑界面，预留视线廊道，满足景观渗透要求，增加了公园的可达性，方便使用。

建设四大能源站建设，精确定位能源方式，实现不同地域常规能源与可再生能源的合理搭配；匹配不同业态的控制方法，寻求能源站在各阶段最优控制方法以实现盈利；实现能源互联的最优组合（能源智慧组合），进而实现能耗的有效降低。

四、指标调整
（1）北地块建设用地指标调整
将原控规北地块的建设用地指标置换到调整后的控规开发用地中。

北地块用地调整前后对比
原控规北地块区域建设用地综合容积率为2.0，指标调整后控规可开发建设用地综合容积率为2.0。

原控规北地块可开发建设用地指标总表
指标调整后可开发建设用地指标总表
（2）南地块建设用地指标调整
南地块用地调整前后对比
南地块调整后用地指标总表
五、图纸附件
（1）用地布局
控规方案调整后总用地面积为326.6公顷，其中城市建设用地面积为321.53公顷。

（2）规划结构
规划结构为一核两轴，两带四片区：
一核：即综合服务核心；
两轴：即产业发展带和公共服务带；
两带：即景观绿带；
四片区：即健康养生片区、健康宜居片区、棚改综合片区和产业生活配套片区。

基地道路纵坡最大为6.60%，道路纵坡最小为0.30%
道路系统由主干路、次干路、支路三级构成，其中主次干路形成“三纵三横”路网结构。

三纵：青山路、东平路、兴安大道
三横：宾阳大道、体育北路、贵红路
规划道路断面宽度从16——60米不等，共分为9种断面形式。

（5）公共服务设施规划
规划范围内公共管理与公共服务设施总用地面积29.23公顷，占城市建设用地的9.09%。

整体打造“一轴三廊道”的绿地景观结构：
一轴：山体生态景观轴
三廊道：文化景观廊道、宾阳大道景观廊道、体育大道景观廊道
规划调整后绿地与广场用地面积为57.98公顷，占城市建设用地的18.02%。

打造三大公园体系：养生文化公园、工业遗址线性公园、体育公园
规划结合主要山体公园及绿带开放空间，构建完善的慢行步行体系。

打造“三轴一环多节点”的慢行结构
三轴：文化景观轴、宾阳大道景观轴、体育大道景观轴
一环：山体公园环
多节点：养生文化公园、工业遗址线性公园、体育公园、社区公园、商业中心、商业广场、体育场、康养中心。

（8）容积率控制
规划用地按照四级开发强度进行控制。

一级强度建设区：F≤1.0
二级强度建设区：1.0＜F≤1.5
三级强度建设区：1.5＜F≤2.5
四级强度建设区：2.0＜F≤3.5
（9）地块编码
调整后控规用地编码图（共115个地块）
调整后用地指标总表。